Condono edilizio: no a modifiche postume abusive

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una proprietaria che, per ottenere un condono edilizio, aveva parzialmente demolito il proprio immobile abusivo anni dopo la scadenza dei termini legali. La sentenza chiarisce che i requisiti per la sanatoria devono esistere alla data prevista dalla legge, e non possono essere creati ‘a posteriori’ per aggirare la normativa e bloccare un ordine di demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio: Impossibile Sanare un Abuso con Modifiche Tardive

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia di condono edilizio: i requisiti per ottenere la sanatoria devono esistere al momento della scadenza fissata dalla legge e non possono essere ‘creati’ in un secondo momento attraverso lavori di adeguamento. Questa decisione chiarisce che tentare di modificare un immobile abusivo anni dopo, per farlo rientrare nei limiti volumetrici previsti, costituisce un aggiramento della legge che non può fermare un ordine di demolizione già emesso.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria inizia con una sentenza di condanna del 1998, divenuta irrevocabile, per un abuso edilizio. La condanna includeva l’ordine di demolizione del manufatto. La proprietaria dell’immobile, anni dopo, ha avviato un incidente di esecuzione per chiedere la revoca o la sospensione di tale ordine, sostenendo di aver intrapreso un percorso per ottenere il condono edilizio.

Inizialmente, l’immobile superava il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla legge sul condono (L. 724/1994). Successivamente, tra il 2010 e il 2013, erano state realizzate ulteriori opere abusive. Solo nel 2023, la proprietaria ha eseguito lavori di parziale demolizione (preceduti da una CILA) per ridurre la volumetria e rientrare nei limiti, chiedendo poi al Comune di riaprire la pratica di condono.

La Corte di Appello di Napoli ha respinto l’istanza, e la proprietaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Disciplina del Condono Edilizio non Ammette ‘Correzioni’ Postume

Il cuore della questione ruota attorno a un punto cruciale: è possibile intervenire su un immobile abusivo, dopo la scadenza dei termini per il condono edilizio, per renderlo conforme ai requisiti di legge? La risposta della Cassazione è un netto no.

La legge sul condono (art. 39 della L. 724/1994) è chiara: la sanatoria è consentita solo per le opere ultimate che possedevano i requisiti richiesti entro la data del 31 dicembre 1993. Non è permesso intervenire successivamente per ‘sistemare’ l’abuso. Gli unici interventi ammessi dopo tale data sono quelli di rifinitura o quelli strettamente necessari a rendere funzionali gli edifici, ma non quelli che ne alterano la struttura o la volumetria per renderli sanabili.

L’Aggiramento della Legge

La Corte ha qualificato l’operato della ricorrente come un “indebito aggiramento della disciplina legale”. Permettere lavori di demolizione parziale per rientrare nei limiti, anni dopo la scadenza, significherebbe spostare arbitrariamente in avanti il termine finale previsto dalla legge, legittimando di fatto ulteriori interventi, seppure demolitori, sull’abuso originario.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato, basando la sua decisione su argomenti solidi. In primo luogo, ha ribadito che i requisiti per accedere al condono edilizio devono essere cristallizzati alla data di scadenza prevista dalla normativa, ovvero il 31/12/1993. Nel caso specifico, non solo l’immobile è stato completato abusivamente dopo tale data, ma è stato ulteriormente ampliato, per poi essere parzialmente demolito nel 2023 nel tentativo di rientrare nei limiti.

Questo intervento tardivo, sebbene assistito da una CILA, è stato giudicato irrilevante. La CILA è un atto amministrativo che non ha il potere di incidere sull’esecuzione di un ordine di demolizione penale. La Corte ha sottolineato che ammettere tali lavori significherebbe consentire una modifica sostanziale del manufatto abusivo per renderlo sanabile, cosa che la legge non permette.

Inoltre, è stato respinto anche l’argomento basato sulla presunta violazione del principio di proporzionalità. Secondo i giudici, sia l’ordine di demolizione che la domanda di condono riguardano il medesimo bene. Il fatto che i lavori demolitori interessino solo una parte dell’immobile non cambia la sostanza: l’intero manufatto, a causa delle modifiche postume, non è suscettibile di condono.

Conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito: il condono edilizio è una misura eccezionale con requisiti temporali e sostanziali rigidi. Non è possibile ‘aggiustare’ a posteriori un abuso edilizio per farlo rientrare nella sanatoria. Qualsiasi modifica strutturale o volumetrica effettuata dopo la scadenza dei termini è giuridicamente inefficace ai fini del condono e non può impedire l’esecuzione di un ordine di demolizione disposto da un giudice penale. La decisione del Comune di riaprire una pratica amministrativa non ha alcun effetto vincolante sull’autorità giudiziaria, che deve garantire il ripristino della legalità violata.

È possibile modificare un immobile abusivo dopo la scadenza dei termini per farlo rientrare in un condono edilizio?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che i requisiti per la sanatoria devono sussistere alla data prevista dalla legge (in questo caso 31/12/1993). Consentire modifiche successive, anche se demolitorie, per adeguare l’immobile ai limiti di legge costituirebbe un indebito aggiramento della disciplina legale.

La presentazione di una CILA al Comune per i lavori di parziale demolizione ha qualche effetto sull’ordine di demolizione del giudice?
No. Secondo la sentenza, il fatto che i lavori di demolizione parziale siano stati assistiti da una CILA è irrilevante nell’ottica dell’esecuzione penale. Un tale intervento non è consentito per rendere sanabile un immobile dopo la scadenza dei termini del condono.

Perché la Corte ha respinto l’argomento basato sul principio di proporzionalità?
La Corte ha ritenuto l’argomento non congruo perché l’ordine di demolizione e la domanda di condono riguardano lo stesso bene. Anche se le opere di demolizione interessano solo una parte dell’immobile, l’intero manufatto resta non suscettibile di condono a causa della sua ultimazione oltre i termini di legge e delle successive modifiche.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 11413 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 11413 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 29/02/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nata a Monte di Procida (Na) il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza del 7/11/2023 della Corte di appello di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale AVV_NOTAIO, che ha chiesto il rigetto del ricorso; lette le conclusioni del difensore della ricorrente, AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso, anche con memoria

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 7/11/2023, la Corte di appello di Napoli rigettava l’incidente di esecuzione proposto da NOME COGNOME, teso ad ottenere la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione ingiunto in forza della sentenza di condanna emessa dalla stessa Corte il 24/2/1998, irrevocabile il 18/4/1998.

Propone ricorso per cassazione l’istante, deducendo i seguenti motivi:

violazione dell’art. 12 preleggi, 39, I. 23 dicembre 1994, n. 724. La Corte di appello avrebbe erroneamente applicato la disciplina in tema di condono, non considerando che: a) la domanda originariamente proposta al riguardo avrebbe interessato un immobile entrante nel limite volumetrico di 750 m 3 ; b) la rimozione delle opere – eseguita dalla ricorrente a distanza di anni – sarebbe stata preceduta dalla presentazione di una regolare CILA, non valutata dall’ordinanza; c) in forza di ciò, il Comune di Monte di Procida avrebbe riaperto l’istruttoria sulla domanda di condono, evidentemente compiendo una delibazione di ricevibilità della stessa. Ancora, la Corte si sarebbe concentrata su un profilo (la funzionalità dell’intervento rispetto all’immobile oggetto di condono) estraneo all’istanza, invero volta a sottolineare che la demolizione, concernendo un’area pertinenziale, non avrebbe modificato il manufatto abusivo, la cui struttura edilizia – peraltro con accesso autonomo – non avrebbe subito alcuna significativa alterazione; ebbene, l’assenza di un’indagine sul punto vizierebbe il provvedimento. Analogamente, questo dovrebbe essere annullato per violazione del principio di proporzionalità, affermato dalla giurisprudenza amministrativa e convenzionale;
violazione degli artt. 111 Cost., 125 cod. proc. pen. L’ordinanza non si sarebbe pronunciata sulla richiesta di sospendere l’incidente di esecuzione in attesa della definizione della procedura amministrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso risulta manifestamente infondato.

La Corte di appello – non contestata sul punto – ha innanzitutto ricostruito la vicenda nei suoi passaggi giudiziari ed amministrativi, così evidenziando che: a) successivamente alla pronuncia di condanna (1998) e alla notifica dell’ingiunzione a demolire (2013), la ricorrente COGNOME presentato un primo incidente di esecuzione volto ad ottenere la revoca dell’ordine di demolizione, ottenendo un provvedimento di diniego in ragione della volumetria dell’immobile, superiore al limite di 750 metri cubi, di cui alla I. n. 724 del 1994; b) di seguito, la stessa COGNOME depositato presso il Comune di Monte di Procida una CILA con oggetto la demolizione della parte eccedente la volumetria citata, oltre ad un’istanza di rideterminazione della domanda di condono; c) il 28/9/2023, il Comune COGNOME riaperto l’istruttoria della pratica.
Tanto premesso, la Corte di appello ha sottolineato che la ricorrente, nell’ottica dell’incidente di esecuzione, COGNOME realizzato lavori di mera demolizione di tramezzi interni e di parte delle tompagnature esterne, lasciando invariata la pavimentazione degli impianti e di una cucina in muratura; interventi, dunque, non strettamente necessari a rendere funzionale l’opera. Ebbene, tale

accertamento in fatto risulta determinante, in ragione della costa giurisprudenza di legittimità (tra le altre, Sez. 3, n. 43933 del 14/10/2 Medusa, non massimata) secondo cui il chiaro tenore dell’art. 39, I. 23 dicembre 1994, n. 724, consente la sanatoria delle sole opere ‘ultimate che possedesser alla data indicata del 31/12/1993, i requisiti da essa previsti, non ess ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per renderli conformi alla disciplina in parola. Le uniche possibilità di succes intervento sugli stessi, non incompatibili con la sanatoria, sono quelle prev dall’art. 35, comma 14, I. 28 febbraio 1985, n. 47 (che disciplina modesti lavori rifinitura delle opere abusive) e dall’art. 43, quinto comma, della stessa legge, consente le opere strettamente necessarie a rendere gli edifici funzionali qualor manufatti non siano stati completati per effetto di provvedimenti amministrativi giurisdizionali (per analoghi rilievi cfr., nella giurisprudenza amministrativa, C St., sent. n. 665 del 01/02/2018).
5.1. Ebbene, il Giudice dell’esecuzione – con argomento in fatto non censurabile – ha rilevato che nessuna di queste ipotesi ricorreva nel caso di spe ed il ricorso non contesta tale conclusione.

Di seguito, l’ordinanza ha negato rilievo al fatto che, al momento del presentazione della prima domanda di condono, l’immobile rientrasse nei limiti di cubatura sopra citati, in quanto – “come risulta dalla stessa perizia di prodotta dalla difesa” – subito dopo la presentazione della domanda la ricorren COGNOME realizzato ulteriori opere (chiusura di due lati liberi dell’immobile nel p seminterrato), così portando la volumetria complessiva ad una misura eccedente il limite di legge. In sintesi, dunque, la COGNOME COGNOME COGNOME l’immob abusivo in una data successiva a quella prevista dalla I. n. 724 del 1994, ossia periodo dal 2010 al 2013, per poi, nel 2023, eliminare queste opere per f rientrare l’immobile nella volumetria richiesta.
6.1. Un tale intervento, tuttavia, non è consentito nell’ottica del cond edilizio, e dunque non rileva che sia stato assistito da CILA, come invece afferm la ricorrente. Deve esser qui ribadito, infatti, che ammettere lavori – sia p demolizione – che modifichino il manufatto abusivo, alterandone significativamente la struttura e riducendone la volumetria, al fine di ren sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge pe condonabilità delle opere, ciò che certamente allora non lo sarebbe stat costituisce un indebito aggiramento della disciplina legale, poiché spos arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusi
6.2. Analogamente, non appare congruo il richiamo al principio di proporzionalità, in quanto l’ordine di demolizione e la domanda di condono

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riguardano il medesimo bene, ancorché le opere demolitorie lo interessino solo in parte.

Alla luce di queste considerazioni, l’ordinanza ha quindi concluso che l’immobile non è suscettibile di condono (per ultimazione oltre il 31/12/1993) così, implicitamente, respingendo l’istanza di sospensione dell’incidente esecuzione in attesa della definizione della procedura amministrativa, oggetto d secondo motivo di ricorso.

L’impugnazione, pertanto, deve essere dichiarata inammissibile. Alla luce della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato c nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia propo il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonch quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa dell ammende.

gliere estensore

Così deciso in Roma, il 29 febbraio 2024

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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