Condono edilizio: no a lavori post-termine

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso straordinario, confermando che il condono edilizio non è valido se l’immobile richiede lavori di adeguamento, anche solo estetici, da eseguirsi dopo la data limite fissata dalla legge (31.12.1993). Qualsiasi intervento successivo per rendere sanabile l’opera costituisce un indebito aggiramento della disciplina legale, poiché la conformità deve esistere alla data di scadenza del termine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio: Lavori Post-Termine? No della Cassazione

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di condono edilizio: la conformità dell’immobile abusivo deve sussistere entro la data limite fissata dalla legge, senza possibilità di realizzare lavori successivi per adeguarlo alle prescrizioni. La decisione chiarisce che anche interventi di natura puramente estetica, se eseguiti dopo la scadenza, non possono salvare l’immobile dalla demolizione.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria ha origine da un ordine di demolizione emesso nel 1993 per un manufatto abusivo, divenuto definitivo l’anno successivo. Il proprietario dell’immobile aveva in seguito richiesto la revoca di tale ordine, forte di un permesso di costruire in sanatoria (condono) rilasciato sulla base di un parere favorevole della Soprintendenza.

Tuttavia, tale parere era condizionato all’esecuzione di una serie di lavori di adeguamento, tra cui la tinteggiatura dell’intonaco, l’uniformità degli infissi, il rivestimento di muri di contenimento e la sistemazione di aiuole. In sostanza, si trattava di opere finalizzate a migliorare l’inserimento paesaggistico dell’edificio.

Il giudice dell’esecuzione aveva rigettato la richiesta di revoca, e la Corte di Cassazione, in un primo momento, aveva dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario. Contro quest’ultima decisione, il ricorrente ha proposto un ricorso straordinario per errore di fatto, sostenendo che la Corte non avesse “percepito” la natura meramente estetica e non strutturale dei lavori prescritti, che a suo dire non incidevano sulla completezza dell’immobile alla data del 31 dicembre 1993, termine ultimo per il condono.

La Questione Giuridica sul Condono Edilizio Condizionato

Il nodo centrale della questione era se un condono edilizio possa considerarsi valido qualora la conformità dell’opera sia raggiunta solo a seguito di interventi eseguiti dopo la scadenza del termine di legge. La difesa del ricorrente sosteneva che, essendo l’immobile già ultimato nella sua consistenza volumetrica entro il 31 dicembre 1993, i successivi lavori di finitura estetica non avrebbero dovuto precludere la sanatoria.

Secondo questa tesi, la Corte di Cassazione sarebbe incorsa in un errore percettivo nel non distinguere tra lavori strutturali, che definiscono l’esistenza dell’opera, e lavori estetici, richiesti solo per l’armonizzazione con il paesaggio. La validità del condono, quindi, non avrebbe dovuto essere messa in discussione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso straordinario inammissibile, chiarendo innanzitutto la natura dell’errore di fatto previsto dall’art. 625 bis c.p.p. Si tratta di un errore puramente percettivo (una svista o un equivoco nella lettura degli atti) e non di un errore di valutazione o interpretazione giuridica. Nel caso di specie, la Corte non ha ravvisato alcun errore percettivo, ma una valutazione giuridica ponderata e ampiamente motivata.

Nel merito, la sentenza ha ribadito un principio cardine: la sanatoria è ammissibile solo per le opere che, alla data ultima prevista dalla legge, possedevano già tutti i requisiti di conformità. Permettere lavori successivi, di qualsiasi tipo, per rendere sanabile un manufatto che a quella data non lo era, costituirebbe un “indebito aggiramento della disciplina legale”. Ciò equivarrebbe a spostare arbitrariamente in avanti il termine perentorio fissato dal legislatore.

La Corte ha specificato che questo principio vale per ogni tipo di intervento, anche se non strutturale e imposto a fini paesaggistici. L’autorità preposta al rilascio del nulla osta (come la Soprintendenza) deve limitarsi a verificare la compatibilità dell’opera così come realizzata alla data ultima di condono, senza poter imporre modifiche che ne condizionino l’autorizzazione.

Le Conclusioni

Con questa pronuncia, la Corte di Cassazione rafforza un’interpretazione rigorosa della normativa sul condono edilizio. La decisione ha importanti implicazioni pratiche: chi intende avvalersi di una sanatoria straordinaria deve assicurarsi che l’immobile sia pienamente conforme a tutte le normative (urbanistiche e paesaggistiche) entro il termine ultimo stabilito dalla legge. Non è possibile “scommettere” sulla possibilità di regolarizzare la situazione con interventi successivi, anche se apparentemente minori o di natura estetica. Il principio è chiaro: lo stato dei luoghi alla data di scadenza è l’unico parametro di valutazione, e qualsiasi condizione che richieda una modifica postuma rende inefficace il condono e non ferma l’ordine di demolizione.

È possibile ottenere un condono edilizio se l’immobile necessita di lavori di adeguamento da eseguire dopo la data limite prevista dalla legge?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’immobile deve possedere tutti i requisiti per la sanatoria alla data ultima stabilita dalla normativa sul condono. Non è consentito intervenire successivamente per rendere l’opera conforme.

La natura dei lavori richiesti (strutturali o solo estetici) influisce sulla validità del condono se eseguiti dopo il termine?
No. Secondo la sentenza, il principio si applica a “interventi di ogni tipo”, inclusi quelli di carattere meramente estetico o finalizzati all’armonizzazione con il paesaggio. Qualsiasi modifica post-termine per rendere sanabile l’opera è considerata un aggiramento della legge.

Che cos’è un “errore di fatto” che giustifica un ricorso straordinario in Cassazione?
Un “errore di fatto” è un errore di percezione, come una svista o un equivoco nella lettura degli atti processuali. Non è un errore di valutazione o di interpretazione giuridica. Il ricorso è ammissibile solo se l’errore ha influenzato la decisione e, senza di esso, la decisione sarebbe stata diversa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 6285 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 4 Num. 6285 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 07/11/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NOME COGNOME nato a CACCAMO il 04/11/1958

avverso la sentenza del 28/02/2024 della CORTE DI CASSAZIONE di ROMA

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME

sentite le conclusioni del P.G., in persona del sostituto NOME COGNOME che ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso;

sentito l’avv. NOME COGNOME del Foro di Roma, in difesa di NOME COGNOME il quale ha insistito nei motivi di ricorso e ne ha chiesto l’accoglimento.

RITENUTO IN FATTO

1. Con sentenza n. 11504 del 28 febbraio 2024 la Terza Sezione penale di questa Corte di legittimità ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto da NOME COGNOME avverso l’ordinanza del Tribunale di Termini Imerese, in funzione di giudice dell’esecuzione, del 2 novembre 2023, con la quale era stata rigettata la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione disposto con sentenza n. 951/1993, divenuta irrevocabile il 3 gennaio 1994.

Il P.G. in persona del sostituto NOME COGNOME ha rassegnato conclusioni scritte chiedendo dichiararsi l’inammissibilità del ricorso.

All’udienza svoltasi in forma orale su tempestiva richiesta del difensore del Puma, il P.G. si è riportato alle conclusioni scritte. L’avv. NOME COGNOME in difesa del Puma ha insistito nell’accoglimento dei motivi di ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

Appare necessario premettere che, con riferimento ai presupposti che legittimano il rimedio straordinario di cui all’art. 625 bis cod. proc. pen. quest Corte ha più volte precisato che l’errore di fatto verificatosi nel giudizio legittimità deve consistere in un errore percettivo causato da una svista o da un equivoco in cui la Corte di Cassazione sia incorsa nella lettura degli atti interni a giudizio stesso e connotato dalla influenza esercitata sul processo formativo della volontà, sicché senza di esso la decisione assunta sarebbe stata diversa (Sez. 5, n. 26271 del 26/05/2023, Rv. 284697 – 01 che richiama Sez. U, n. 16103 del 27/03/2002, Basile, Rv. 221280; Sez. 5 n. 19396 del 04/03/2021; Sez. 2, n. 53657 del 17/11/2016, Macrì, Rv. 268982).
E’ del pari noto che qualora la causa dell’errore non sia identificabile in una fuorviata rappresentazione percettiva e la decisione abbia comunque contenuto valutativo, non è configurabile un errore di fatto bensì di giudizio e, come tale, escluso dal perimetro deducibile con il rimedio previsto dall’art. 625 bis cod. proc. pen. (Sez. U., n. 37505 del 14/07/2011, COGNOME, Rv. 250527 nonché Sez. 6, ordinanza n. 6 del 23/06/2022, Rv. 283667 – 01 secondo cui è inammissibile il ricorso straordinario per errore di fatto quando l’errore in cui si assume che la Corte sia incorsa abbia natura valutativa e si innesti su un sostrato fattuale correttamente percepito).
Dalla superiore premessa discende evidente la inammissibilità del ricorso proposto con il quale si lamenta che la Terza Sezione non avrebbe “percepito” che i lavori eseguiti dal Puma non erano strutturali, dato che la costruzione risultava ultimata alla data del 31 dicembre 1993, trattandosi solo di rifiniture volte ad armonizzare la costruzione con l’ambiente circostante, come era stato prescritto dalla Soprintendenza nel parere favorevole ma condizionato che era stato espresso. Secondo la difesa la sentenza afferma erroneamente il principio per cui
(uo

la sanatoria è ammessa per le sole opere ultimate che possedessero alla data sopra indicata i requisiti previsti dalla norma, non essendo consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per renderli conformi alla disciplina.

Nel caso in esame non viì alcun errore percettivo ma una valutazione ampiamente argomentata, sia pure non condivisa dal ricorrente, che si fonda sull’esame delle norme che erano state richiamate nel ricorso proposto avverso il provvedimento emesso dal giudice dell’esecuzione che aveva rigettato la richiesta di revoca del provvedimento di demolizione e che non può farsi rientrare nella sfera di ammissibilità del ricorso straordinario ex art. 625 bis cod. proc. pen.

La Terza Sezione penale di questa Corte, all’esito della disamina del provvedimento impugnato e degli argomenti spesi dalla difesa nel ricorso proposto al giudice dell’esecuzione, volto a rimuovere il provvedimento di demolizione emesso, ha desunto il principio in virtù del quale «ammettere lavori, di qualsivoglia tipo, che modifichino il manufatto abusivo, al fine di rendere sanabile, dopo la scadenza del termine finale stabilito dalla legge per la condonabilità delle opere, ciò che certamente in quel tempo non lo sarebbe stato, costituisce indebito aggiramento della disciplina legale, poiché sposta arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi».
A scanso di equivoci, nel procedere alla disamina dell’art. 36 d.P.R. 380/2001 che fa riferimento al criterio della doppia conformità e dell’art. 39 della L. 724/1994 oggetto della procedura promossa ed eseguita dal Puma, la Terza Sezione ha precisato, altresì, che il principio sopra espresso «affermato nell’ambito del condono sul piano edilizio, con riferimento al caso di lavori volti a fare rientrare l’opera da condonare entro limiti volumetrici di cui alla legge (Sez. 3, n. 43933 del 14/10/2021 Rv. 282163 – 01), vale, più in generale, per ogni tipo di intervento che tenda a mutare lo stato dei luoghi alla data ultima del 31.12.1993, prevista per legge, al fine di fare rientrare nell’ambito dell’ammissibile ciò che ammissibile a quella data non appare ai fini del condono. Così che interventi di ogni tipo, sull’opera abusiva da condonare, ancorché imposti a fini paesaggistici con il nulla osta che dovrebbe completare la procedura di condono, incontrano comunque l’ostacolo per cui l’autorità deputata al relativo rilascio non può imporre alcuna modifica cui condizionare la propria autorizzazione. Dovendosi limitare, così come del resto richiesto anche all’ente comunale chiamato al rilascio del provvedimento formale di condono, a verificare la sussistenza, alla data ultima imposta per legge, dei requisiti che consentono il rilascio dell’atto di competenza. Ciò significa, per l’autorità preposta alla tutela del paesaggio, verificare la compatibilità con i vincolo paesaggistico dell’opera così come realizzata alla data ultima di condono.
Tanto si impone non solo alla luce della lettera della disciplina, come sopra

evidenziato, ma anche considerando la natura e quindi la ratio dell’istituto del condono».

In altri termini dalla lettura della motivazione posta dalla Terza Sezione si ricava che la questione posta con riferimento alla circostanza che le opere non fossero strutturali ma solo “estetiche”, lungi dal non essere stato. “percepita” è stata affrontata e diffusamente risolta ritenendo che il giudice dell’esecuzione, a prescindere dal richiamo all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, aveva correttamente escluso l’efficacia del condono. E ciò, come si legge in motivazione, alla luce delle irrilevanza del rilascio sopravvenuto di un nulla osta paesaggistico condizionato che «opera tanto con riferimento alla c.d. sanatoria urbanistica ex art. 36 citato che con riferimento all’istituto del condono».
Alla declaratoria di inammissibilità dell’impugnazione segue per legge la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali del presente giudizio e al versamento di una somma in favore della Cassa delle ammende che – avuto riguardo al dictum della sentenza della Corte Costituzionale n. 186/2000 e ai coefficienti di colpa sottesi alle rilevate cause di inammissibilità del ricorso si reputa conforme a giustizia fissare in misura pari a euro tremila in favore della Cassa delle ammende. –

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. Deciso il 7 novembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.