Condono edilizio: limiti cubatura e demolizione

La Corte di Cassazione ha confermato l’ordine di demolizione per un immobile abusivo, respingendo il ricorso di un privato che invocava il condono edilizio. La decisione si fonda sul superamento del limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dalla legge. La Corte ha precisato che l’edificio deve essere considerato come un complesso unitario, sommando le cubature di tutte le unità che lo compongono. Inoltre, è stato stabilito che interventi di demolizione parziale eseguiti dopo la scadenza dei termini non rendono l’opera sanabile. Infine, i giudici hanno ribadito che il diritto all’abitazione ex art. 8 CEDU non protegge chi edifica consapevolmente in violazione delle norme urbanistiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono edilizio: limiti cubatura e ordine di demolizione

La Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla complessa materia del condono edilizio, fornendo chiarimenti essenziali sui limiti volumetrici e sulla legittimità degli ordini di demolizione. La questione centrale riguarda la possibilità di sanare immobili che superano le dimensioni massime consentite dalla normativa speciale.

Il limite dei 750 metri cubi nel condono edilizio

Secondo l’orientamento consolidato, l’art. 39 della Legge 724/1994 stabilisce che il condono edilizio non è applicabile ad ampliamenti superiori ai 750 metri cubi. Un punto cruciale della decisione riguarda l’interpretazione dell’immobile come complesso unitario. Non è possibile frazionare artificialmente le domande di sanatoria per singole unità abitative se queste appartengono allo stesso edificio.

La cubatura totale deve essere calcolata sommando tutte le parti dell’opera abusiva. Questo principio evita l’elusione dei limiti legali attraverso la presentazione di istanze separate da parte di diversi soggetti per lo stesso manufatto.

Demolizione parziale e sanatoria tardiva

Un altro aspetto fondamentale trattato dalla sentenza riguarda i tentativi di ridurre la volumetria dell’immobile dopo la scadenza dei termini per il condono edilizio. La Corte ha chiarito che interventi di demolizione eseguiti ex post non hanno rilevanza ai fini della sanabilità. Se l’opera superava i limiti alla data prefissata dalla legge, essa resta insanabile.

Ammettere la riduzione volumetrica successiva significherebbe spostare in avanti i termini temporali del condono, legittimando di fatto nuovi interventi abusivi volti a mascherare l’irregolarità originaria.

Il diritto all’abitazione e l’art. 8 CEDU

Il ricorrente ha invocato la tutela della vita privata e familiare per bloccare la demolizione. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità e quella della Corte EDU concordano nel ritenere che il diritto all’abitazione non sia assoluto. Il test di proporzionalità deve bilanciare l’interesse del singolo con quello della collettività al ripristino della legalità urbanistica.

Nel caso di specie, la consapevolezza dell’illiceità da parte del proprietario e la persistenza nell’attività abusiva nonostante i sequestri hanno fatto pendere l’ago della bilancia a favore della demolizione. L’inerzia del condannato nel cercare soluzioni abitative alternative non può essere usata come scusa per evitare l’esecuzione della sentenza.

Le motivazioni

I giudici hanno ritenuto il ricorso inammissibile per la manifesta infondatezza dei motivi. Il Tribunale aveva correttamente valutato l’insanabilità dell’opera basandosi sulla somma delle volumetrie richieste dai vari comproprietari. La Corte ha sottolineato che il giudice dell’esecuzione non può sospendere la demolizione in attesa di un condono palesemente illegittimo. Inoltre, è stata confermata la corretta applicazione del principio di proporzionalità, evidenziando come l’interessato fosse pienamente consapevole della natura abusiva della costruzione.

Le conclusioni

La sentenza ribadisce che il condono edilizio è una misura eccezionale soggetta a limiti rigorosi e non aggirabili. La tutela del territorio prevale sul diritto individuale a mantenere un’abitazione costruita in totale spregio delle norme. Chi intraprende percorsi di edificazione abusiva non può fare affidamento su sanatorie successive se i parametri dimensionali non sono rispettati fin dall’origine. La demolizione resta l’esito inevitabile per le grandi volumetrie insanabili.

Si può ottenere il condono riducendo la cubatura dopo la scadenza dei termini?
No, la riduzione volumetrica effettuata dopo il termine di legge è considerata un tentativo elusivo e non permette di accedere alla sanatoria per opere originariamente superiori ai limiti.

Come viene calcolato il limite volumetrico per un edificio con più unità?
L’edificio è considerato un complesso unitario e le volumetrie di tutte le domande di condono relative allo stesso immobile vengono sommate per verificare il rispetto del limite di 750 metri cubi.

Il diritto alla casa può bloccare sempre una demolizione?
No, il diritto all’abitazione non è assoluto e deve essere bilanciato con l’interesse pubblico, specialmente se il proprietario era consapevole dell’illiceità della costruzione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 11313 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 11313 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 25/02/2026

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a Napoli il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 26/09/2025 del Tribunale di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con l’impugnata ordinanza, il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza avanzata nell’interesse di NOME COGNOME e volta a ottenere la revoca o la sospensione dell’ingiunzione a demolire emessa dal pubblico ministero presso il Tribunale di Napoli in forza della sentenza pronunciata, a carico del COGNOME, ai sensi dell’art. 444 cod. proc. pen., dal Pretore di Napoli in data 30 aprile 1998, irrevocabile il 30 giugno 1998.

Avverso l’indicata ordinanza, NOME COGNOME, per il tramite del difensore di fiducia, ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, che deducono:

2.1. la violazione di legge e il vizio di motivazione, per avere il Tribunale valutato genericamente la nota dell’Ufficio condono edilizio, che dà atto della astratta condonabilità delle opere di cui al primo piano dell’edificio in INDIRIZZO, perché ultimate entro il 31 dicembre 1993, e non di quelle al piano terra (pratica 1586/1995), perché riguardante locale adibito ad attività artigianale e caratterizzato da una volumetria superiore al limite di 750 mc., consentito dalla legge; rappresenta il difensore che il COGNOME avrebbe ripristinato il piano terra, come da indicazioni fornite dall’Ufficio condono edilizio depositando CILA di demolizione, rientrando così nel limite di cubatura dei 750 metri; sul punto, la motivazione sarebbe errata, nella parte in cui considera anche lo spazio al piano terra come cubatura da sommare a quella del primo piano, per superare i 750 mc.
2.2. la violazione del principio di tutela dell’affidamento, posto che il pubblico ministero – nel suo parere, pur negativo – non aveva fatto riferimento al superamento del limite di cubatura;

2.3. la violazione dell’art. 666, comma 4, cod. proc. pen. in quanto, all’udienza del 26 settembre 2025, le parti concludevano in via interlocutoria in attesa della definizione dell’iter amministrativo, sicché il giudice avrebbe dovuto sospendere la procedura e fissare una nuova data per verificare l’eventuale rilascio del permesso in sanatoria;

2.4. la violazione degli artt. 8 CEDU, 32 e 3 Cost., che, garantendo il diritto alla vita privata e familiare, impongono il rispetto del principio di proporzionalità nel dare attuazione all’ordine di demolizione di un’immobile illegalmente edificato, quando questo costituisca abituale abitazione della persona interessata, situazione che il Tribunale ha malamente valutato.

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CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è inammissibile.

Il primo motivo è inammissibile per genericità e manifestata infondatezza.

2.1. Si osserva che il Tribunale ha correttamente richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui l’art. 39, comma 1, I. n. 724 del 1994 deve essere interpretato nel senso che ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario che fa capo ad un unico soggetto legittimato, con la conseguenza che le istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite a una unica concessione in sanatoria, che riguarda quest’ultimo nella sua totalità.
Ciò in quanto la ratio della norma è di non consentire l’elusione del limite legale di consistenza dell’opera per la concedibilità della sanatoria, attraverso la considerazione delle singole parti in luogo dell’intero complesso edificatorio (ex multis, cfr. Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2013, dep. 2014, COGNOME, Rv. 259292; Sez. 3, n. 20161 del 19/04/2005, COGNOME, Rv. 231643; Sez. 3, n. 16550 del 19/02/2002, COGNOME, Rv. 223861; Sez. 4, n. 36794 del 24/01/2001, COGNOME, Rv. 220592).

2.2. Orbene, nel caso in esame il Tribunale, in considerazione della somma delle volumetrie oggetto delle tre domande di condono tutte relative al manufatto in esame, separatamente proposte da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (domande puntualmente elencate a p. 2 dell’ordinanza impugnata), ha ritenuto di gran lunga superato il limite volumetrico indicato dalla I. n. 724 del 1994.

Sul punto, il ricorso è silente.

2.3. Oltre a ciò, il Tribunale ha richiamato il costante orientamento di questa Sezione, qui da ribadire e con cui il quale il ricorrente omette di confrontarsi criticamente, secondo cui la volumetria eccedente i limiti previsti dall’art. 39 I. 23 dicembre 1994, n. 724, ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, non è suscettibile di riduzione mediante demolizione eseguita successivamente allo spirare di detto termine, integrando la stessa un intervento, oltre che di per sé abusivo, volto ad eludere la disciplina di legge (Sez. 3, n. 43933 del 14/10/2021, Medusa, Rv. 282163 – 01).
Invero, l’art. 39 I. n. 724 del 1994, per quanto qui interessa, prevede l’applicabilità delle disposizioni in materia di condono edilizio dettate dalla I. 2 febbraio 1985, n. 47 e ss. «alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria, ovvero,

indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi».

Il chiarissimo tenore della disposizione citata consente perciò la sanatoria delle sole opere ultimate che, alla data del 31 dicembre 1993, abbiano i requisiti da essa previsti, non essendo ovviamente consentito intervenire successivamente sugli immobili abusivi per renderli conformi alla disciplina in parola; diversamente opinando, ossia annettendo rilevanza a lavori – sia pure di demolizione – che ex post riducano la volumetria al fine di rendere condonabili le opere abusive, si aggirerebbe la disciplina legale, per l’evidente ragione che si sposterebbe in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono edilizio, addirittura legittimando ulteriori interventi abusivi.
2.4. In definitiva, anche laddove fosse intervenuto – o dovesse intervenire il provvedimento di condono, il giudice dell’esecuzione non potrebbe riconoscerne alcun effetto ai fini della revoca della sanzione amministrativa accessoria, trattandosi, come detto, di un provvedimento illegittimo.

Il secondo motivo è inammissibile perché proposto per casi non consentiti.

Invero, non è dato comprendere in che modo il ricorrente potesse fare affidamento sul (mero) parere del pubblico ministero, peraltro contrario, e dovendosi ribadire che, oggetto di impugnazione, è unicamente il provvedimento pronunciato dal giudice dell’esecuzione.

Il terzo motivo è inammissibile per genericità e manifesta infondatezza.

Dal provvedimento impugnato risulta che, all’udienza del 26 settembre 2025, le parti hanno rassegnato le rispettive conclusioni; di conseguenza, correttamente il giudice dell’esecuzione ha pronunciato l’ordinanza, senza esercitare alcun potere istruttorio – come, invece, avrebbe dovuto, secondo quanto parrebbe adombrare il ricorrente -, stante l’irrilevanza di un eventuale provvedimento di condono, che sarebbe certamente illegittimo per i motivi dinanzi indicati.

Il quarto motivo è inammissibile per genericità e manifesta infondatezza.

5.1. Come costantemente predicato da questa Sezione, l’esecuzione dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo non contrasta con il diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio di cui all’art. 8 CEDU, post che, non essendo desumibile da tale norma la sussistenza di alcun diritto “assoluto” ad occupare un immobile, anche se abusivo, solo perché casa familiare, il predetto ordine non viola in astratto il diritto individuale a vivere

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proprio legittimo domicilio, ma afferma in concreto il diritto della collettività rimuovere la lesione di un bene o interesse costituzionalmente tutelato ed a ripristinare l’equilibrio urbanistico-edilizio violato (Sez. 3, n. 24882 d 26/04/2018, COGNOME, Rv. 273368).

Si è chiarito, inoltre, che il giudice, nel dare attuazione all’ordine demolizione di un immobile abusivo adibito ad abituale abitazione di una persona è tenuto a rispettare il principio di proporzionalità come elaborato dalla giurisprudenza convenzionale nelle sentenze Corte EDU, 21/04/2016, COGNOME e COGNOME c. Bulgaria, e Corte EDU, 04/08/2020, COGNOME c. Lituania, considerando l’esigenza di garantire il rispetto della vita privata e familiare e del domicilio, di cui all’art. 8 della CEDU, e valutando, nel contempo, la eventuale consapevolezza della violazione della legge da parte dell’interessato, per non incoraggiare azioni illegali in contrasto con la protezione dell’ambiente, nonché i tempi a disposizione del medesimo, dopo l’irrevocabilità della sentenza di condanna, per conseguire, se possibile, la sanatoria dell’immobile ovvero per risolvere le proprie esigenze abitative (Sez. 3, n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280270); con l’ulteriore precisazione è precipuo onere del ricorrente allegare, in modo puntuale, i fatti addotti a sostegno del rispetto del principio di proporzione (Sez. 3, n. 21198 del 15/02/2023, COGNOME, Rv. 284627), fatti che non possono dipendere dalla inerzia dell’autore dell’abuso ovvero dalla volontà sua o del destinatario dell’ordine, non potendo il condannato lucrare sul tempo inutilmente trascorso dalla data di irrevocabilità della sentenza, posto che l’ingiunzione a demolire trova causa proprio dalla sua inerzia.
5.2. Le linea guida individuate dalla giurisprudenza di legittimità e da quella convenzionale che debbono orientare il test di proporzionalità devoluto al giudice al fine di valutare se il provvedimento di demolizione, alla luce delle peculiarità del singolo caso, che è onere di chi intende avvalersene allegare in modo puntuale, sia eseguito in maniera adeguata, possono essere così sintetizzate:

è necessario che l’esecuzione dell’ordine di demolizione incida sul diritto al rispetto della vita privata e familiare e del domicilio di una persona tutelato dall’art. 8 CEDU, per cui l’esigenza di procedere al bilanciamento dei contrapposti interessi sussiste solo nel caso di demolizione di un manufatto adibito ad abituale residenza mentre non si pone nel caso venga opposto il diritto alla tutela della proprietà (Sez. 3, n. 2532 del 12/1/2022, COGNOME; Sez. 3, n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280270; Sez. 3, n. 47693 del 4/10/2023, COGNOME);
assumono rilevo la consapevolezza da parte dell’interessato dell’illiceità dell’intervento edilizio che ha originato l’ordine di demolizione, la gravit

dell’illecito, da valutarsi anche in considerazione delle disposizioni normative violate, e la tipologia dell’abuso, se di dimensioni tali da farlo ritenere necessità (Sez. 3, n. 2532 del 12/1/2022, COGNOME; Sez. 3, n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280270; Sez. 3, n. 5822 del 18/1/2022, COGNOME; Sez. 3, n. 7412 del 10/11/2020, dep. 2021, COGNOME; Sez. 3, 47693 del 4/10/2023, COGNOME);

è necessario che sia trascorso un arco temporale ragionevole fra l’accertamento del reato e l’attivazione della procedura esecutiva, così da consentire al destinatario dell’ordine di demolizione di “legalizzare l’immobile, se possibile, o di esperire i mezzi di tutela dei propri interessi offe dall’ordinamento e di reperire nuove soluzioni abitative (Sez. 3, n. 2532 del 12/1/2022, COGNOME; Sez. 3, n. 423 del 14/12/2020, dep. 2021, COGNOME, Rv. 280270; Sez. 3, n. 869 del 14/12/2023 n. 869, COGNOME, Rv. 285733; Sez. 4, n. 2770 del 5/10/2023, dep. 2024, COGNOME; Sez. 3, n. 5822 del 18/1/2022, COGNOME, Rv 282950);
assumono rilievo le condizioni personali dell’interessato, quali l’età avanzata, le condizioni di salute e il basso reddito, con la precisazione, però, che tali condizioni, di per sé sole, non posso assumere importanza decisiva, dovendo essere valutate congiuntamente con la consapevolezza dell’illiceità dell’intervento edilizio e con l’arco temporale decorso dall’accertamento dell’abuso al fine di verificare se l’interessato abbia avuto la posizione di legalizzare il manufatto e di reperire un alloggio alternativo (Sez. 3, n. 7127 del 19/1/2022, COGNOME; Sez.3, n. 46199 del 17/10/2023, COGNOME; Sez. 3, n. 48934 del 15/12/2022, COGNOME; Sez. 3, n. 5822 del 18/1/2022, COGNOME, Rv. 282950);
assume rilevo che vi sia stata per l’interessato la possibilità di poter far valere le sue ragioni davanti a un organo indipendente (Sez. 3, n. 46199 del 17/10/2023, COGNOME; Sez. 3, n. 5822 del 18/1/2022, COGNOME, Rv. 282950);

è necessario che non sussistano ragioni particolari che impongano di differire temporaneamente la demolizione per limitarne l’impatto nella sfera del privato (Sez. 3, n. 46199 del 17/10/2023, COGNOME; Sez. 3, n. 5822 del 18/1/2022, COGNOME, Rv 282950);

è necessario che i fatti allegati dall’autore dell’abuso per contrastare l’esecuzione dell’ordine di demolizione non siano dipendenti dalla sua inerzia o, comunque, dalla sua volontà, non potendo il condannato lucrare sulle conseguenze derivate dal suo inadempimento a un dovere imposto da una sentenza divenuta irrevocabile (Sez. 3, n. 21198 del 15/2/2023, COGNOME; Sez. 3, n. 48820 del 2/11/2023, COGNOME.; Sez. 3, n. 46199 del 17/10/2023, COGNOME).

5.3. Ciò chiarito, si osserva che l’ordinanza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi fin qui riassunti, dando rilevanza alla consapevolezza, in

capo al ricorrente, dell’illiceità della condotta, posto che il COGNOME, nonostante numerosi sequestri e procedimenti giudiziari a suo carico, ha perseverato nell’illecito, sia proseguendo nell’attività di abusive edificazione, sia modificando la destinazione urbanistica dei locali al piano terra, in spregio di qualsivoglia normativa, non potendo pertanto accampare alcun diritto intangibile su quanto illegittimamente edificato.

Essendo il ricorso inammissibile e, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., non ravvisandosi assenza di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità (Corte Cost. sent. n. 186 del 13/06/2000), alla condanna del ricorrente al pagamento delle spese del procedimento consegue quella al pagamento della sanzione pecuniaria nella misura, ritenuta equa, indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende.

Così deciso il 25/02/2026.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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