Condono edilizio e sequestro: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che aveva dichiarato inammissibile una richiesta di revoca di una demolizione. Il caso verteva su un’istanza di condono edilizio del 1993, mai esaminata in precedenza. La Corte ha stabilito che la presenza di un sequestro penale sull’immobile non preclude la possibilità di ottenere il condono per opere non ultimate, rinviando il caso alla Corte d’Appello per una nuova valutazione nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Condono Edilizio e Sequestro Penale: La Cassazione Apre a Nuove Valutazioni

Una recente sentenza della Corte di Cassazione riapre un caso di abusivismo, stabilendo un principio fondamentale in materia di condono edilizio per immobili non ultimati a causa di un sequestro penale. La Suprema Corte ha annullato l’ordinanza di un giudice dell’esecuzione che aveva frettolosamente archiviato come inammissibile l’istanza del nuovo proprietario, basata su una domanda di condono presentata decenni prima e mai valutata.

I Fatti: Demolizione Ordinata, Condono Ignorato

La vicenda ha origine da un ordine di demolizione per un immobile abusivo, emesso a seguito di una condanna penale del 1997 nei confronti del precedente proprietario. L’attuale proprietario, nel tentativo di salvare l’edificio, ha avviato un incidente di esecuzione per ottenere la revoca di tale ordine. La sua difesa si basava su un elemento nuovo e decisivo: una domanda di condono edilizio presentata già nel 1993 dal costruttore originario. Questa domanda, completa di relazione tecnica, attestava la regolarità e la condonabilità dell’opera. Un dettaglio cruciale era che l’immobile non era stato completato entro la data limite per il condono (31 dicembre 1993) proprio perché il cantiere era stato posto sotto sequestro penale. Nonostante ciò, la Corte d’Appello aveva dichiarato l’istanza inammissibile, considerandola una semplice riproposizione di una precedente richiesta già respinta.

La Questione Giuridica sul Condono Edilizio

Il cuore della controversia legale risiede nella possibilità di ottenere un condono edilizio per un’opera non ultimata a causa di un provvedimento dell’autorità giudiziaria. La difesa sosteneva che l’istanza non era una mera ripetizione, ma si fondava su nuova documentazione (la domanda di condono del 1993) che non era mai stata esaminata né nel giudizio di cognizione né nel precedente incidente di esecuzione. L’argomentazione chiave è che il sequestro, impedendo di fatto la conclusione dei lavori, non può trasformarsi in un ostacolo insormontabile per la sanatoria, se l’opera possedeva i requisiti per essere condonata.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, censurando la decisione della Corte d’Appello. I giudici supremi hanno chiarito che l’ordinanza impugnata ha errato nel non affrontare il tema centrale: la condonabilità delle opere non ultimate a causa del sequestro penale. La legge sul condono edilizio (in particolare l’art. 43 della Legge n. 47 del 1985) prevede una norma di favore per le opere non terminate a causa di “provvedimenti amministrativi o giurisdizionali”. La Cassazione ha affermato che il sequestro disposto dal giudice penale rientra a pieno titolo in questa categoria. Pertanto, il sequestro non impedisce il condono, ma, al contrario, giustifica il mancato completamento dei lavori entro i termini di legge. Impedire l’ultimazione delle opere entro il tempo utile non preclude la possibilità di ottenere la sanatoria, a condizione che le opere siano conformi ai requisiti previsti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione ha importanti conseguenze pratiche. Annullando l’ordinanza e rinviando il caso alla Corte d’Appello per un nuovo esame, la Cassazione impone una valutazione di merito sulla domanda di condono del 1993. Il giudice dovrà ora verificare se, al momento del sequestro, l’immobile avesse le caratteristiche per essere condonato. Questa sentenza rafforza il principio secondo cui un provvedimento cautelare come il sequestro non deve pregiudicare irrimediabilmente la posizione del cittadino che intende avvalersi di una legge di sanatoria. Si afferma, in sostanza, che la giustizia non può creare essa stessa l’impedimento per poi negare un diritto previsto dalla legge.

È possibile presentare una nuova istanza per bloccare una demolizione se una precedente è stata rigettata?
Sì, è possibile se la nuova istanza si basa su nuova documentazione che non è stata conosciuta né valutata in precedenza dal giudice, come nel caso di una domanda di condono mai esaminata.

Il sequestro penale di un cantiere impedisce di ottenere il condono edilizio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il sequestro penale rientra tra i provvedimenti giurisdizionali che, impedendo l’ultimazione dei lavori, non precludono la possibilità di ottenere il condono per l’opera, purché questa fosse condonabile.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione annulla un’ordinanza con rinvio?
L’ordinanza impugnata viene annullata e la questione viene rimandata allo stesso giudice che l’aveva emessa (in questo caso la Corte di Appello), il quale dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi di diritto stabiliti dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 9330 Anno 2024

RITENUTO IN FATTO Presidente: COGNOME NOME

Penale Sent. Sez. 3 Num. 9330 Anno 2024

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 21/11/2023

1. La Corte di appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, con ordinanza del 15 giugno 2023 ha dichiarato inammissibile l’istanza di NOME COGNOME (attuale proprietario) per la revoca dell’ordine di demolizione dell’immobile abusivamente realizzato in Procida alla INDIRIZZO, di cui alla condanna nei confronti di NOME COGNOME, sentenza della Corte di appello di Napoli del 13 gennaio 1997.

NOME COGNOME ha proposto ricorso in cassazione per i motivi di seguito enunciati, nei limiti strettamente necessari per la motivazione, come disposto dall’ad 173, comma 1, disp. att., cod. proc. pen.

1. Violazione di legge (art. 666, cod. proc. pen. e 43 legge n. 47 del 1985); mancanza e manifesta illogicità della motivazione.

La Corte di appello di Napoli ha dichiarato inammissibile l’incidente di esecuzione proposto dal ricorrente sul presupposto dell’assenza di nuovi elementi di fatto in relazione alla precedente ordinanza di rigetto – del 2 marzo 2023.

Invece, la difesa aveva allegato nel secondo incidente di esecuzione nuova documentazione, non conosciuta in precedenza e neanche valutata dal giudice della cognizione e nel primo incidente di esecuzione o concluso con l’ordinanza del 2 marzo 2023. La nuova documentazione, oltre al parere legale che la recepisce, è costituita dalla domanda di condono presentata (al Comune di Procida) il 1 dicembre 1993, dal proprietario dell’epoca NOME COGNOME, con allegata relazione tecnica che attestava la regolarità dell’opera e la sua condonabilità. Il solaio di copertura non è stato completato entro la data del 31 dicembre 1993 (valida per il condono) in quanto l’immobile era stato sequestrato. Nella suddetta domanda di condono erano indicate le opere realizzate e quelle ancora da realizzare per il condono.
Il ricorrente non poteva impugnare la precedente ordinanza in cassazione in quanto mancava l’istanza di condono, presentata il 1 dicembre 1993, dal proprietario dell’epoca NOME COGNOME, con allegata relazione tecnica; non poteva neanche allegare solo in cassazione nuova documentazione.

L’incidente di esecuzione, quindi, trova legittimazione proprio su questi nuovi elementi probatori (sopravvenuti) e non poteva dichiararsi inammissibile.

Ha chiesto pertanto l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

1. La Procura Generale della Corte di Cassazione, Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME, ha chiesto di dichiarare inammissibile il ricorso.

2. Il ricorrente ha replicato evidenziando la fondatezza del ricorso sulla base di nuova documentazione non valutata; ritenendo l’assenza di ogni preclusione per la diversità delle due istanze una basata sul condono del 2018 e la presente sulla domanda presentata il 1 dicembre 1993, dal precedente proprietario. Concludeva, quindi, per l’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è fondato e l’ordinanza deve annullarsi con rinvio per nuovo giudizio.

L’ordinanza impugnata evidenzia che l’istanza oggi in discussione costituisce la riproposizione di analoghe istanze già rigettate con ordinanza del 2 marzo 2023.

Tuttavia, il ricorrente allegava istanza di condono presentata al Comun e di Procida il 1 dicembre 1993, dal proprietario dell’epoca, con allegata una relazione tecnica che attestava la regolarità dell’opera e la sua condonabilità. Inoltre, specificava il

ricorrente che alla data del 31 dicembre 1993 (data valida per il condono) non era stato possibile concludere i lavori in quanto il cantiere era sequestrato; nell’istanza di condono erano state specificamente indicate le opere già concluse e quelle ancora da concludere.

Anche il sequestro dell’autorità giudiziaria penale, consente il condono, in quanto rientra tra i provvedimenti che non hanno consentito l’ultimazione delle opere condonabili: “In tema di condono edilizio, la disposizione di cui all’art. 43 delle legge n. 47 del 1985, richiamata dall’art. 32 D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito in Legge 24 novembre 2003 n. 326, ai sensi della quale possono ottenere la sanatoria le opere non ultimate, nei modi e tempi prescritti per beneficiare della sanatoria, per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali, deve essere intesa quale norma di favore relativa anche ai provvedimenti del giudice penale” (Sez. 3, Sentenza n. 32843 del 08/07/2005 Ud. (dep. 02/09/2005 ) Rv. 232197 – 01; vedi, anche, Sez. 3, Sentenza n. 20135 del 25/03/2009 Ud. (dep. 13/05/2009 ) Rv. 243766 – 0).
L’ordinanza impugnata non affronta il tema della condonabilità delle opere, non ultimate per la sussistenza di un sequestro penale. Infatti, il sequestro impedisce l’ultimazione delle opere entro il tempo utile, ma qualora le opere fossero condonabili le stesse potrebbero ottenere il condono, anche se non ultimate (per il sequestro penale) nel termine del 31 dicembre 1993.

P.Q.M.

Annulla la ordinanza impugnata con rinvio per nuovo esame alla Corte di appello di Napoli

Così deciso il 21/11/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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