Community fees: Chi paga? La Cassazione chiarisce

La Cassazione ha confermato la responsabilità civile del legale rappresentante di una società immobiliare per aver richiesto il pagamento di community fees ai promittenti acquirenti di immobili in costruzione a Dubai. Anche se il reato di truffa è prescritto, la Corte ha stabilito che tali oneri gravano solo sui proprietari effettivi e non su chi ha firmato un semplice contratto preliminare, condannando l’imputato al risarcimento dei danni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Community Fees: La Cassazione Chiarisce Chi Deve Pagare

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un’interessante questione riguardante l’obbligo di pagamento delle cosiddette community fees in un contesto di compravendita immobiliare internazionale. Il caso verteva sulla legittimità della richiesta di tali oneri, simili alle nostre spese condominiali, avanzata da una società costruttrice nei confronti dei promittenti acquirenti di appartamenti in costruzione a Dubai. La decisione offre importanti spunti di riflessione sulla distinzione tra proprietario e semplice promittente acquirente e sulle conseguenze civili di un reato anche dopo la sua prescrizione.

Il Caso: La Richiesta di Pagamento delle Spese

I fatti riguardano il legale rappresentante di una società immobiliare che stava edificando un complesso residenziale a Dubai. La società aveva richiesto ai futuri acquirenti, che avevano stipulato un contratto preliminare, il versamento delle community fees per la gestione e manutenzione delle parti comuni, ancora prima che l’edificio fosse completato e che la proprietà degli immobili fosse loro trasferita.

I promittenti acquirenti si sono opposti, ritenendo la richiesta illegittima. La questione è finita in tribunale, dove al rappresentante della società è stato contestato il reato di tentata truffa. Sebbene il reato sia stato dichiarato estinto per prescrizione durante il giudizio di appello, la Corte ha dovuto comunque pronunciarsi sulla domanda di risarcimento dei danni avanzata dalle parti civili.

La Decisione della Corte: Responsabilità Civile Anche con Reato Prescritto

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’imputato, confermando la sua responsabilità civile. Anche in assenza di una condanna penale per via della prescrizione, i giudici hanno ritenuto che i fatti costituissero un illecito civile. Di conseguenza, hanno confermato la condanna al risarcimento dei danni in favore dei promittenti acquirenti e al pagamento delle spese legali.

La Corte ha applicato il principio, consolidato da recenti pronunce della Corte Costituzionale e delle Sezioni Unite, secondo cui il giudice, anche dopo la declaratoria di prescrizione del reato, è tenuto a valutare la sussistenza dei fatti per decidere sulle statuizioni civili, a meno che non emergano prove evidenti per un’assoluzione nel merito.

Le Motivazioni: Chi è Obbligato al Pagamento delle Community Fees?

Il fulcro della decisione risiede nella distinzione netta tra la posizione del promittente acquirente e quella del proprietario. La Corte ha chiarito che l’obbligo di contribuire alle spese per le parti comuni, come le community fees, sorge solo nel momento in cui si acquista un diritto reale sull’immobile, ovvero con il trasferimento effettivo della proprietà.

I semplici promittenti acquirenti, non avendo ancora perfezionato l’acquisto e non essendo quindi proprietari, non possono essere obbligati a pagare tali oneri. La loro posizione è quella di creditori di una prestazione (la consegna dell’immobile), non di titolari di un diritto di proprietà.

I giudici hanno inoltre sottolineato l’irrilevanza delle prove documentali prodotte dalla difesa dell’imputato. Si trattava di documenti in lingua straniera non autenticati e quindi privi di affidabilità probatoria. Al contrario, un documento proveniente dall’autorità immobiliare di Dubai (R.E.R.A.) confermava che l’obbligo di pagamento gravava sui proprietari delle unità vendute e sul costruttore per quelle invendute, escludendo implicitamente i promittenti acquirenti dalla categoria dei soggetti obbligati.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale del diritto immobiliare: gli oneri condominiali (o le equivalenti community fees) sono legati alla proprietà e non al mero impegno all’acquisto. Chi firma un contratto preliminare non è tenuto a farsi carico di queste spese fino a quando non diventa proprietario a tutti gli effetti con l’atto di compravendita definitivo. Inoltre, la decisione conferma che la prescrizione del reato non cancella l’illecito sul piano civile. La vittima di una condotta fraudolenta può ancora ottenere il risarcimento del danno subito, a patto che in giudizio si dimostri la sussistenza del fatto illecito, anche se non più penalmente punibile.

Chi è obbligato a pagare le ‘community fees’ per un immobile in costruzione?
Secondo la sentenza, l’obbligo di pagare le ‘community fees’ grava esclusivamente sul proprietario effettivo dell’immobile. I semplici promittenti acquirenti, che hanno firmato solo un contratto preliminare, non sono tenuti a versare tali oneri fino a quando non avviene il trasferimento della proprietà.

Se il reato si prescrive, è ancora possibile ottenere un risarcimento del danno?
Sì. La Corte ha confermato che, anche se il reato (in questo caso, tentata truffa) è estinto per prescrizione, il giudice deve comunque valutare i fatti per decidere sulle richieste di risarcimento del danno della parte civile. Se i fatti costituiscono un illecito civile, la responsabilità e il conseguente obbligo di risarcimento rimangono.

Quale valore ha la documentazione in lingua straniera non autenticata in un processo?
La sentenza chiarisce che copie informali e non autenticate di documenti in lingua straniera non possono essere considerate prove affidabili. Per avere valore probatorio, la documentazione proveniente dall’estero deve essere prodotta in modo conforme alle regole processuali, che tipicamente richiedono traduzioni giurate e legalizzazioni.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 9279 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 2 Num. 9279 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 20/02/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto nell’interesse di:

NOME NOME, nato a Milano il DATA_NASCITA, avverso la sentenza del 03/07/2024 della Corte di appello di Roma;

visti gli atti, il provvedimento impugnato, il ricorso, la memoria della parte civile e la me di replica della difesa del ricorrente;

udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte trasmesse dal Pubblico ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso;

lette le conclusioni scritte trasmesse dal difensore delle parti civili, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME rapp.te e difese dall’avvocato procuratore speciale NOME COGNOME, che ha concluso per il rigetto del ricorso propos nell’interesse dell’imputato, con la condanna alla rifusione delle spese del grado, come da not spese trasmessa;

lette le conclusioni scritte trasmesse dai difensori del ricorrente, AVV_NOTAIO, che hanno replicato alle conclusioni scritte del P.g. e delle parti ci insistendo per l’annullamento della sentenza impugnata.

RITENUTO IN FATTO

Il ricorrente -la cui responsabilità aquiliana per i fati illeciti descritti in i (limitatamente alle richieste di pagamento delle c.d. RAGIONE_SOCIALE fees, dovute dagli acquirenti per far fronte agli oneri condominiali delle unità immobiliari in corso di edificazione in Du stata riconosciuta, ai soli effetti civili, per più ipotesi di truffa tentata (reati tu intervenuta prescrizione in grado di appello)- deduce con i motivi di ricorso:

1.1. Vizi esiziali di motivazione (intima contraddittorietà e manifesta illogicità);

1.2. Violazione della legge extrapenale che integra il precetto.

Entrambi i motivi sono posti in riferimento alla corretta qualificazione -secondo la normati in vigore nello stato di RAGIONE_SOCIALE, che deve essere applicata ed interpretata alla luce della lex loci, secondo quanto prescrive l’art. 15 della legge 218 del 1995- dei soggetti (acquirenti, propriet o promittenti acquirenti) tenuti al pagamento delle c.d. RAGIONE_SOCIALE fees (oneri condominiali e di urbanizzazione per gli immobili in costruzione).

In particolare, la Corte territoriale, con riferimento ai fatti oggetto di condanna in grado, per la cui confutazione erano stati spesi motivi di gravame molto dettagliati (c richiamavano le prove dichiarative e documentali assunte in primo grado, tra le quali l’atto c identificava i promittenti acquirenti come “clienti insolventi”.), ha offerto riscontro argomen intimamente contraddittorio e manifestamente illogico, oltre che in aperto contrasto con la lex loci, che identifica con certezza le qualità dei soggetti (acquirenti) tenuti al versamento de RAGIONE_SOCIALE fees, replicando gli argomenti illustrati nella motivazione della sentenza di prim grado, senza tenere in considerazione le critiche puntuali in fatto ed in diritto svolte con i di appello.
Alle argomentate conclusioni scritte, tempestivamente trasmesse dal AVV_NOTAIOre AVV_NOTAIO presso questa Corte e dal procuratore speciale delle costituite parti civili, replica difesa del ricorrente, evidenziando ancora una volta che, secondo la normativa dello Stato di RAGIONE_SOCIALE, vigente all’epoca dei fatti, le c.d. RAGIONE_SOCIALE fees erano certamente dovute dagli acquirenti degli immobili compromessi, alla stessa stregua di quanto dovuto dal proprietario dell parti invendute del fabbricato edificato. Difetta pertanto il carattere indebito della richi denaro rivolta ai promittenti acquirenti.
CONSIDERATO IN DIRITTO

I motivi di ricorso sono infondati, consegue il rigetto della proposta impugnazione, con condanna alla rifusione delle spese legali sostenute nel grado dalle costituite parti civili.

Il ricorrente era convenuto a giudizio per rispondere, in qualità di legale rappresent di una impresa immobiliare (SEASIF) che si proponeva di edificare in RAGIONE_SOCIALE un fabbricato destinato ad edilizia residenziale ed alienare a terzi gli appartamenti, di diverse cond fraudolente di natura contrattuale.

2.1. La Corte di appello di Roma confermava la ricostruzione dei fatti (tutti coperti prescrizione), limitati (anche nella dimensione risarcitoria) alla richiesta rivolta ai pro acquirenti di corresponsione delle c.d. RAGIONE_SOCIALE fees (un istituto vicino agli oneri reali conosciuti dal nostro diritto civile) e, non sussistendo i presupposti per il prosciogliment merito, in quanto riteneva certamente non dovuto il pagamento di tali oneri da parte dei semplic promittenti acquirenti, confermava la condanna dell’appellante al risarcimento dei dann provocati alle parti civili e condannava lo stesso appellante alla rifusione delle spese l sostenute nel grado dalle parti civili.
2.2. La Corte di merito, nel confermare il giudizio di responsabilità civile da reato ricorrente, ha distinto la posizione dei promittenti acquirenti da quella dei propri evidenziando che solo costoro, avendo perfezionato l’acquisito di diritti reali sull’immobile, tenuti a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione delle aree comuni, mentre i sempli promittenti acquirenti, non essendosi perfezionato il trasferimento della proprietà, non potevan essere obbligati a contribuire alla amministrazione della cosa comune con il pagamento delle RAGIONE_SOCIALE fees. Tale argomentare non appare né illogico, né intimamente contraddittorio e neppure contrastante con la normativa che regola il settore.
2.3. L’istituto conosciuto dal diritto dello Stato di RAGIONE_SOCIALE “RAGIONE_SOCIALE fees” disciplina gli oneri che gravano sul proprietario dell’immobile per coprire i costi di manutenzione e gestione del aree comuni, così da garantire che gli spazi condivisi siano adeguatamente manutenuti.

La correttezza di quanto richiesto ai proprietari immobiliari è curata, argomenta la Corte merito, dalla “RAGIONE_SOCIALE” (RAGIONE_SOCIALE) e riguarda chi ha acquisito un titolo d proprietà sull’immobile, che comporta la registrazione presso il RAGIONE_SOCIALE Land Department. Né si può riposare alcun affidamento su copie informali e non autenticate di documenti in lingua straniera (arabo e inglese), che la difesa ha allegato al ricorso, ai fini dell’autosufficie Corte argomenta inoltre circa la eventuale debenza (secondo quanto indicato dai documenti in lingua straniera non autenticati) delle RAGIONE_SOCIALE fees al 2016, mentre i fatti descritti in imputazione sono datati fino al 2011.
Quanto invece al documento proveniente dalla RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE), esso indica sia che “Il concessionario deve pagare le tasse di servizio e manutenzione delle unità che non sono vendute, quale proprietario di queste unità” ed anche che “Gli acquirent delle proprietà del suddetto progetto devono pagare i costi completi menzionati in questa letter […]”. Il che esclude dalla categoria dei contribuenti obbligati i semplici promittenti acqui

Quanto, infine, alla censurata omessa valutazione delle prove dichiarative valorizzate dal ricorrente, che avrebbero favorito la tesi sostenuta dal ricorrente, cioè che RAGIONE_SOCIALE fees erano dovute a prescindere dall’effetto traslativo del diritto dominicale sull’immobile, va pure ri

che i presupposti normativi della debenza non possono trovare fonte nella prova dichiarativa testimoniale, che per sua natura riferisce su fatti e non sul proprio sapere scientif esperienzale.

Difetta, in altri termini, una corretta ed affidabile prova documentale di quanto sosten con i motivi di gravame e replicato con i motivi di ricorso, né a tale deficit può sopperire la dichiarativa non portatrice di alcun sapere scientifico.

Quanto alla dedotta violazione della legge civile straniera, da interpretare (secon quanto dispone l’articolo 15 della legge n. 218/1995) alla stregua dei principi della lex loci, il motivo si scontra, ancora una volta, con l’assenza di allegazione di una specifica fonte normativ da compulsare al fine di verificare la correttezza di quanto sostenuto con i motiv impugnazione.

La Corte territoriale ha dunque confermato la responsabilità civile dell’appellante pe fatti di giugno 2012, argomentando secondo quanto dispone l’art. 578 del codice di rito, come ridisegnato dalla decisione della Corte costituzionale (sent. n. 182/2021) e come letto dalla le esegetica delle Sezioni unite di questa Corte (sent. n. 36208 del 28/03/2024, Capitano, Rv. 286880-01).

4.1. La conformità verticale delle decisioni di merito intervenute sull’accertamento de responsabilità ha infatti attinto alla regola di giudizio “bard”, che impone il superamento del dubbio ragionevole per l’accertamento della responsabilità. La Corte territoriale ha inf efficacemente argomentato in ordine alla prova degli elementi univoci che caratterizzano gl illeciti civili ritenuti in sentenza. Tali condotte decettive hanno certamente provocato un d patrimoniale per i soggetti richiesti della prestazione indebita, che va risarcito, a seguito estinzione della fattispecie di penale rilevanza, secondo le vigenti disposizioni civili. Esc pertanto, la ricorrenza del ragionevole dubbio sull’accertamento della responsabilità (Sez. U, Capitano, cit.: Nel giudizio di appello avverso la sentenza di condanna dell’imputato anche al risarcimento dei danni, il giudice, intervenuta nelle more l’estinzione del reato per prescrizi non può limitarsi a prendere atto della causa estintiva, adottando le conseguenti statuizioni ci fondate sui criteri enunciati dalla sentenza della Corte costituzionale n. 182 del 2021, m comunque tenuto, stante la presenza della parte civile, a valutare, anche a fronte di prov insufficienti o contraddittorie, la sussistenza dei presupposti per l’assoluzione nel merito), ritiene il Collegio che ricorrano tutti gli elementi costitutivi dell’illecito civile derivante da re cost. n. 182 del 2021), ovvero quegli artifizi documentali e narrativi capaci di raggira disponente ed indurlo alla prestazione patrimoniale, cui non avrebbe dato corso se avesse avuto una cognizione limpida dei fatti. La motivazione della sentenza impugnata non presenta, dunque, alcuna manifesta illogicità nel ragionamento giustificativo della decisione, né può questa Cor compiere una “rilettura” degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, essendo sindacato di legittimità circoscritto alla verifica dell’esistenza di un logico apparato argoment
i.

4 COGNOME

. COGNOME sui punti della decisione. NOME si palesano le violazioni della lex loci (neppure oggetto di produzione affidabile) denunziate con i motivi di ricorso.

Segue al rigetto del ricorso la condanna, secondo quanto dispone l’art. 616 cod. proc. pen., del ricorrente al pagamento delle spese processuali; lo stesso deve essere altresì condannato alla rifusione delle spese di rappresentanza e difesa sostenute nel presente grado dalle costituite parti civili, che si liquidano, nei limiti della domanda, come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali. Condanna, inoltre, l’imputato alla rifusione delle spese di rappresentanza e difesa sostenute nel prese giudizio dalle parti civili COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, che liquida in complessivi euro 3.686/00, oltre accessori di legge. Così deciso il 20 febbraio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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