Bene confiscato in comproprietà: la vendita è lecita

La Corte di Cassazione conferma la legittimità della vendita di un bene confiscato in comproprietà quando il terzo co-proprietario subordina l’accettazione della divisione a pretese risarcitorie estranee al procedimento. L’appello del co-proprietario è stato dichiarato inammissibile poiché le sue condizioni hanno reso impossibile la divisione, giustificando la vendita dell’intero immobile per ripartire il ricavato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Bene Confiscato in Comproprietà: Quando la Vendita è l’Unica Soluzione

La gestione di un bene confiscato in comproprietà tra lo Stato e un soggetto terzo estraneo al reato rappresenta una delle sfide più complesse nel diritto delle misure di prevenzione. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: se il terzo comproprietario ostacola la divisione del bene subordinandola a condizioni irricevibili, il giudice può legittimamente disporne la vendita. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda un fabbricato confiscato per due terzi dallo Stato e appartenente per il restante terzo a un privato. A seguito di un annullamento con rinvio da parte della Corte di Cassazione, il Tribunale era chiamato a decidere le modalità di gestione di questa comproprietà.

Il consulente tecnico d’ufficio (CTU) aveva elaborato diverse ipotesi di divisione. Tuttavia, il comproprietario privato aveva subordinato la propria accettazione a qualsiasi ipotesi divisionale al riconoscimento di un credito di 95.000 euro a titolo risarcitorio, somma che, a suo dire, era necessaria per danni e per la sanatoria dell’immobile.

Il Tribunale, rilevando che tale pretesa economica esulava dall’oggetto del giudizio di prevenzione e che il comproprietario di fatto non aveva accettato alcuna proposta di divisione, ha ordinato la vendita dell’intero immobile. Contro questa decisione, il privato ha proposto ricorso in Cassazione.

La Gestione del bene confiscato in comproprietà

Il nucleo della questione legale non era tanto la divisibilità o meno dell’immobile, quanto piuttosto la legittimità della condizione posta dal comproprietario. Può un terzo condizionare la divisione di un bene in comproprietà con lo Stato a pretese economiche di natura risarcitoria? Secondo la Cassazione, la risposta è no.

Il ricorso del privato è stato dichiarato inammissibile perché manifestamente infondato. La Corte ha sottolineato che il ricorrente non aveva un reale interesse a contestare la presunta indivisibilità del bene, dal momento che era stato lui stesso a rendere impraticabile ogni ipotesi di divisione avanzata dal CTU.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha confermato la decisione del Tribunale, rigettando il ricorso. La scelta di disporre la vendita dell’immobile è stata ritenuta corretta e conforme alla legge, in particolare all’art. 48 comma 7-ter del Codice Antimafia (D.Lgs. 159/2011).

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su diversi punti chiave. In primo luogo, la pretesa del ricorrente di ottenere 95.000 euro è stata qualificata come un diritto di credito di natura risarcitoria, la cui esistenza e quantificazione dovevano essere accertate in un separato e apposito giudizio civile (giudizio ad hoc), non all’interno del procedimento di prevenzione.

In secondo luogo, la Corte ha chiarito che il giudice del rinvio è vincolato al principio di diritto enunciato nella precedente sentenza di Cassazione, ma non a eventuali obiter dicta, ovvero a considerazioni non essenziali per la decisione. Di conseguenza, il Tribunale non era tenuto a riconoscere il credito richiesto dal comproprietario.

Poiché il privato ha condizionato l’accettazione di ogni possibile divisione al soddisfacimento di una pretesa economica estranea al procedimento, ha di fatto reso impossibile lo scioglimento della comunione. Di fronte a questa situazione di stallo, la vendita dell’immobile è diventata l’unica via percorribile per tutelare gli interessi dello Stato e procedere alla ripartizione del ricavato.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre un importante principio guida nella gestione dei beni confiscati in comproprietà. Essa stabilisce che il diritto del terzo comproprietario non può tradursi in uno strumento per ostacolare o paralizzare l’azione dello Stato. Le pretese economiche che non derivano direttamente dalla divisione del bene devono essere fatte valere nelle sedi appropriate. Quando la collaborazione del terzo viene a mancare a causa di richieste pretestuose o improprie, la legge prevede lo strumento della vendita forzata per garantire la liquidazione della quota confiscata e la sua destinazione a finalità pubbliche.

Un comproprietario di un bene parzialmente confiscato può subordinare l’accettazione della divisione al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni?
No. La Corte ha stabilito che una simile pretesa, se non strettamente legata alla divisione stessa, esula dall’oggetto del procedimento di prevenzione e deve essere fatta valere in un separato giudizio. Condizionare la divisione a tale pagamento rende le proposte di divisione inaccettabili.

Se il comproprietario non accetta le proposte di divisione, qual è la sorte del bene confiscato in comproprietà?
In assenza di un accordo sulla divisione, il tribunale può disporre la vendita dell’intero immobile per consentire la ripartizione del ricavato tra lo Stato e il comproprietario terzo, come previsto dall’art. 48 comma 7-ter del d.lgs. 159/2011.

Il giudice del rinvio è vincolato a tutte le affermazioni contenute in una precedente sentenza della Corte di Cassazione?
No. Il giudice del rinvio è vincolato solo al principio di diritto stabilito dalla Corte. Non è invece vincolato agli obiter dicta, ovvero a quelle argomentazioni non essenziali per la decisione, che riguardano valutazioni di merito o questioni di fatto.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 23149 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 2 Num. 23149 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 03/06/2025

SENTENZA

Sul ricorso proposto da COGNOME NOME nato a Marina di Gioiosa ionica il 14/11/1969 avverso il decreto del Tribunale di Reggio Calabria del 18 novembre 2024 visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni del Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto dichiararsi l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con il decreto impugnato il Tribunale di Reggio Calabria sezione misure di prevenzione, decidendo su rinvio della Corte di Cassazione che aveva disposto un precedente annullamento (sent. Sez. 6, n. 21126 del 30/03/2023), letto l’art. 48 comma 7 -ter d.lgs. 159/2011 ha disposto la vendita a cura dell’Agenzia nazionale dei beni confiscati e sequestrati del fabbricato ubicato in Siderno, oggetto di confisca definitiva nella misura di due terzi, e in comproprietà con NOME NOME, nel rispetto delle disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili, previa sanatoria dello stesso a spese di tutti i comproprietari.
Avverso detto provvedimento depositato il 19 febbraio 2025 ha proposto ricorso NOME COGNOME deducendo, con un unico motivo, violazione di legge e vizio di motivazione in ordine agli artt. 627 cod. proc. pen. e 48 comma 7-ter Codice antimafia e delle norme civilistiche in tema di divisione di immobili, poiché il Tribunale ha rilevato che, a seguito di sollecitazione da parte dello stesso Collegio, COGNOME non ha mai chiesto l’assegnazione esclusiva dell’intero bene e ha subordinato ogni proposta a conguaglio della somma di euro 95.000. Osserva il ricorrente:
che sul punto la sentenza rescindente di questa Corte aveva riconosciuto che, in relazione al progetto divisionale numero 2, nulla doveva essere posto a carico del COGNOME a titolo di conguaglio, ma il Tribunale ha ritenuto questa affermazione un obiter dictum della Corte di legittimità, non vincolante per la sua decisione, trattandosi di valutazioni in fatto;

che, a dispetto di quanto sostenuto dal Tribunale, il bene è divisibile perché il CTU aveva predisposto i progetti divisionali con i relativi conguagli e il Tribunale aveva attribuito una porzione definita al COGNOME, salvo non riconoscergli la quota delle spese senza motivazione. L’affermazione della cassazione, secondo cui il decreto impugnato avrebbe ritenuto i beni indivisibili, non ne aveva stabilito l’indivisibilità e, quind Tribunale è incorso in un travisamento nell’attribuire alla decisione della Corte di cassazione natura vincolante sulla indivisibilità dei beni;
che, oltre a considerare il fabbricato indivisibile, il Tribunale ha affermato che la quota di 95.000 euro, individuata dal CTU quale conguaglio in favore del COGNOME a titolo di risarcimento dei danni, non può essere riconosciuta poiché non rientrava nel quesito e nelle competenze del CTU, ed esulava dall’oggetto del giudizio;

che, in questa somma, sono invece comprese le spese per la sanatoria, per il collaudo e per l’accatastamento, ma il Tribunale ha travisato la CTU ed è arrivato alla conclusione che questa somma era in realtà un risarcimento che il CTU non poteva determinare.

Inoltre, lo stesso Tribunale, nel disporre la vendita del bene, ha stabilito che la stessa avvenga con le modalità di cui al codice di procedura civile, previa sanatoria dello stesso a spese di tutti i comproprietari: infine, non ha motivato in ordine alla richiesta di integrazione della CTU avanzata all’udienza del 24 novembre 2024.

In conclusione, il Tribunale si è discostato dalle motivazioni e dalle conclusioni della CU con una motivazione apparente; ha errato nel presupposto della ritenuta indivisibilità del fabbricato, quando al contrario lo scioglimento della comunione era ben possibile, attribuendo una delle porzioni con il riconoscimento dei conguagli così come stabiliti dalla CTU.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile perché propone motivi manifestamente infondati.

1.1. Il motivo con cui si lamenta la violazione dell’art. 627 cod. proc. pen., osservando che la sentenza rescindente non aveva imposto alcun vincolo di indivisibilità del bene confiscato, tanto che il Tribunale aveva accolto i progetti divisionali indicati nella relazione conclusiva del CTU, è generico e non è sostenuto da adeguato interesse. Il decreto impugnato ricostruisce nel dettaglio le fasi del complesso procedimento che è esitato nel provvedimento oggetto dell’odierno ricorso, osservando, in particolare, che, con riferimento al complesso immobiliare, era stata proposta la divisione secondo il progetto numero 2 dell’integrazione peritale, con l’onere a carico del COGNOME di corrispondere a titolo di conguaglio la somma di 71.000 euro, in favore dell’Agenzia nazionale per l’amministrazione dei beni sequestrati e confiscati. Questa pronunzia era stata oggetto di impugnazione da parte del COGNOME che aveva dedotto violazione di legge sulle risultanze della CTU per omessa valutazione delle conclusioni della CTP; la Suprema Corte ha individuato la questione centrale oggetto della decisione nel rigetto dell’istanza di assegnazione esclusiva dei beni proposta con il secondo motivo di ricorso del COGNOME e ha annullato il provvedimento, sul rilievo che il Tribunale avrebbe dovuto applicare il principio secondo cui il bene indivisibile deve essere assegnato al terzo di buona fede che ne faccia richiesta, a prescindere dal consenso dell’Agenzia nazionale o della titolarità di una quota superiore alla maggioranza.
1.2. Nel giudizio di rinvio, il Tribunale ha affermato che, per effetto della pronunzia della Corte di cassazione, deve ritenersi stabilita in via definitiva l’indivisibili dei beni e ha concluso che tale questione non può più essere messa in discussione; si tratta di affermazione non condivisibile, poiché questa Corte di legittimità ha stabilito un principio di diritto e non affermato in fatto l’indivisibilità dell’immobile de quo, ma la relativa censura risulta irrilevante ai fini del giudizio. Il Tribunale, infatti, dopo a dato atto che non è stata avanzata alcuna richiesta di assegnazione del bene in via esclusiva da parte del COGNOME, ha osservato che anche le ipotesi di divisione indicate nella CTU, non sono state accolte dal COGNOME, che le subordinava al riconoscimento in suo favore di una somma a titolo risarcitorio; di conseguenza, in assenza del consenso del terzo in ordine alle ipotesi di assegnazione parziale del bene, ha correttamente disposto la vendita dell’immobile per consentire la ripartizione del ricavato.
1.3. In conclusione, la questione posta dal COGNOME, circa la inesistenza di una preclusione in ordine all’indivisibilità dei beni, non è sostenuta da un concreto interesse, posto che l’odierno ricorrente nel giudizio di rinvio non ha ritenuto di accogliere nessuna delle ipotesi di divisione, subordinandole al conguaglio indicato dal CTU, e non ha pertanto interesse a porre la questione della ritenuta indivisibilità in questa sede, non potendo ricavare alcun vantaggio dal suo eventuale accoglimento. Ed in effetti il nucleo della questione non è costituito dall’indivisibilità dell’immobile, ma dal diritto del COGNOME al conguaglio indicato dal CTU, cui il predetto ha subordinato ogni proposta di divisione.
1.4. Il Tribunale ha motivatamente ritenuto di non essere vincolato all’inciso di cui alla sentenza rescindente di questa Corte, in merito al conguaglio della somma di 95.000 euro a titolo risarcitorio, e ha escluso la sussistenza di questo diritto di credito in favore del COGNOME sul rilievo che lo stesso non poteva essere determinato dal CTU, poiché non solo non rientrava nei limiti del suo incarico, ma riguardava situazioni già preesistenti al momento del sequestro, che avrebbero dovuto essere approfondite in un giudizio ad hoc; esclusa la possibilità di riconoscere in capo al COGNOME un credito di 95.000 euro, il Tribunale ha preso atto che il ricorrente aveva condizionato l’istanza di assegnazione parziale del bene al riconoscimento del conguaglio, e – come detto – ha disposto la vendita del bene, previa sanatoria a spese di tutti i compartecipi, nel rispetto dell’art. 48 comma 7 Codice antimafia.
1.5. La pretesa violazione dell’art. 627 cod. proc. pen. dedotta dalla difesa è inesistente in quanto il Tribunale è vincolato al principio di diritto statuito dalla sentenza rescindente, che riguardava altra questione, e non al giudizio in merito al diritto al conguaglio, che ha natura fattuale; nessun vincolo incombe sul giudice di rinvio in merito al riconoscimento del conguaglio calcolato dal CTU, poiché la sentenza rescindente non ha statuito al riguardo e ha ritenuto assorbito il primo motivo di censura in ragione dell’accoglimento del secondo; l’obiter dictum non condiziona e non limita il potere del giudice del rinvio, che rimane intatto in merito a valutazioni di merito e questioni di fatto che esulano dal principio di diritto enucleato dalla Corte; manifestamente infondata risulta, peraltro, la pretesa difensiva di voler sostituire ad una decisione giurisdizionale sulla determinazione di un credito controverso inerente gli adempimenti per regolarizzare l’immobile e i danni subiti dall’immobile, la stima peritale sul valore del bene che ricomprenda quel credito futuro.
In conclusione, il Tribunale, dopo avere respinto la richiesta di riconoscimento del conguaglio in favore del COGNOME, ha correttamente disposto la vendita dell’immobile, per ragioni che risultano rispettose delle prerogative del giudice di rinvio e dell’art. 627 cod. proc. pen.

Sul tenore di questa decisione, il ricorrente non oppone alcuna censura specifica, limitandosi a denunziare la violazione dell’art. 627 cod. proc. pen., ed è di logica evidenza che, non essendo percorribile la proposta di assegnazione di una quota del bene al Coluccio, le questioni in merito al diritto al conguaglio riconosciuto dal CTU, vengono superate, dovendosi applicare altri criteri relativi al riparto del ricavato.

2. Per le ragioni sin qui evidenziate si impone la dichiarazione di inammissibilità del ricorso con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali e di un’ammenda, che si ritiene congruo liquidare in euro tremila in ragione del grado di colpa nella presentazione del ricorso

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende.

Roma 3 giugno 2025

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Il Consigliere estensore

NOME COGNOME

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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