Appropriazione indebita mediatore: chi è la vittima?

La Corte di Cassazione chiarisce che in caso di appropriazione indebita del mediatore immobiliare sulla cauzione versata dagli inquilini, la persona offesa è il proprietario dell’immobile, non i conduttori. La sentenza sottolinea che il proprietario è legittimato a sporgere querela anche in assenza di un mandato scritto, poiché il denaro era a lui destinato e l’agente aveva l’obbligo di consegnarglielo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Appropriazione indebita mediatore: chi è la vittima quando la cauzione sparisce?

Il rapporto tra proprietario di un immobile, inquilino e mediatore immobiliare si basa sulla fiducia. Ma cosa succede quando questa fiducia viene tradita? Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 33683/2025) affronta un caso emblematico di appropriazione indebita del mediatore, chiarendo in modo definitivo chi sia la vera vittima del reato e chi abbia il diritto di sporgere querela.

I Fatti di Causa

Un mediatore immobiliare riceve dai futuri inquilini la somma di 1.000 euro a titolo di deposito cauzionale per un immobile di proprietà di una signora. Anziché consegnare la somma alla legittima destinataria, il mediatore la trattiene per sé. Di fronte a questa situazione, la proprietaria dell’immobile sporge querela per appropriazione indebita.

In primo grado, il Tribunale emette una sentenza di non doversi procedere. La motivazione è sorprendente: secondo il giudice, la querela è stata presentata da un soggetto non legittimato. Il Tribunale ritiene che, in assenza di un mandato scritto che autorizzasse il mediatore a incassare la somma, le uniche persone offese dal reato fossero i conduttori, ovvero coloro che avevano materialmente versato il denaro. La proprietaria, secondo questa visione, sarebbe stata solo una “danneggiata” dal reato, ma non la vittima diretta.

La Decisione del Tribunale e il Ricorso in Cassazione

Il Procuratore generale presso la Corte d’appello, non condividendo la conclusione del Tribunale, propone ricorso in Cassazione per violazione di legge. Il punto centrale del ricorso è che il Tribunale ha errato nel qualificare la posizione della proprietaria. La somma, infatti, era sin dall’origine destinata a lei, e l’abuso del ruolo di mediatore da parte dell’imputato ha causato un’appropriazione di denaro che apparteneva, di diritto, alla sfera giuridica della proprietaria.

Le Motivazioni della Cassazione sull’Appropriazione Indebita Mediatore

La Corte di Cassazione accoglie pienamente il ricorso, annullando la sentenza e rinviando il caso a un nuovo giudizio. Le motivazioni della Corte sono fondamentali per comprendere la dinamica del reato di appropriazione indebita del mediatore.

Il Ruolo del Mandato Senza Rappresentanza

Il primo errore del Tribunale è stato quello di dare un peso eccessivo all’assenza di un contratto di mandato scritto. La Cassazione ricorda un principio consolidato: il mandato senza rappresentanza non richiede la forma scritta per essere valido, neppure quando riguarda beni immobili, poiché è un atto con efficacia puramente obbligatoria. Nel caso di specie, era evidente che l’imputato avesse ricevuto dalla proprietaria un incarico (mandato) per la locazione dell’immobile. L’attività di mediazione svolta e la stipula del contratto di locazione ne erano la prova.

Identificazione della Persona Offesa

La Corte chiarisce che, nel momento in cui il mediatore si fa consegnare il deposito cauzionale, abusa del suo ruolo e si appropria di una somma che è ab origine destinata alla proprietaria. Sebbene i conduttori possano essere liberati dal loro obbligo avendo pagato al “creditore apparente” (il mediatore), quest’ultimo ha il preciso dovere di restituire quanto ricevuto al vero creditore (la proprietaria).

Di conseguenza, la proprietaria dell’immobile non è una semplice danneggiata, ma è la persona offesa dal reato, ovvero la titolare del bene giuridico protetto dalla norma (il patrimonio). È lei che subisce la lesione diretta derivante dalla mancata ricezione della somma che le spettava. Per questo, era pienamente legittimata a sporgere querela.

Le Conclusioni della Corte

La Corte di Cassazione stabilisce un principio chiaro e di grande importanza pratica: commette il delitto di appropriazione indebita il mandatario (anche senza rappresentanza, come un mediatore immobiliare) che si appropria di somme ricevute durante l’esecuzione del suo incarico. Ai fini penali, è irrilevante che il mandato sia con o senza rappresentanza, poiché in entrambi i casi il denaro ricevuto appartiene alla sfera giuridica del mandante (il proprietario) e deve essergli restituito. Questa sentenza rafforza la tutela dei proprietari di immobili, confermando il loro diritto di agire penalmente contro mediatori disonesti che trattengono somme a loro destinate.

Se un mediatore immobiliare incassa il deposito cauzionale e lo trattiene, chi è la vittima del reato?
Secondo la Corte di Cassazione, la persona offesa dal reato di appropriazione indebita è il proprietario dell’immobile, in quanto titolare del diritto a ricevere quella somma. Non sono i conduttori che hanno materialmente versato il denaro.

È necessario un contratto scritto perché esista un mandato tra proprietario e mediatore ai fini del reato?
No. La sentenza chiarisce che il mandato, anche senza rappresentanza, non necessita della forma scritta per essere valido. La sua esistenza può essere provata dai fatti, come l’attività di mediazione effettivamente svolta per la locazione.

Il proprietario dell’immobile può sporgere querela per appropriazione indebita contro il mediatore che ha trattenuto la caparra?
Sì. Essendo la persona offesa dal reato, il proprietario dell’immobile è pienamente legittimato a presentare la querela per avviare il procedimento penale contro il mediatore.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 33683 Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA Relatore: COGNOME COGNOME NOME

Penale Sent. Sez. 2 Num. 33683 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Data Udienza: 16/09/2025

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

Composta da

– Presidente –

NOME COGNOME COGNOME

UP – 16/09/2025

RNUMERO_DOCUMENTO.N. NUMERO_DOCUMENTO

NOME COGNOME

SENTENZA

sul ricorso proposto da: Procuratore generale presso la Corte d’appello di Roma nel procedimento a carico di COGNOME NOME, nato a Frosinone il DATA_NASCITA avverso la sentenza del 12/12/2024 del Tribunale di Frosinone visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIOCOGNOME, che ha chiesto l’annullamento con rinvio dell’impugnata sentenza, in accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Frosinone, con sentenza del 12 dicembre 2024, ha emesso sentenza di non doversi procedere nei confronti di NOME COGNOME, imputato del reato di appropriazione indebita, ritenendo che la querela fosse stata presentata da soggetto non legittimato.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso il Procuratore generale presso la Corte d’appello di Roma chiedendone l’annullamento per violazione di legge.

Secondo il Tribunale, l’imputato trattenne la somma di mille euro, versatagli quale deposito cauzionale dai conduttori dell’immobile di proprietà della querelante, in assenza di un mandato dalla stessa conferitogli che lo legittimasse a ricevere detta somma, quale mediatore immobiliare, e lo obbligasse poi a consegnarla alla proprietaria, da ritenere pertanto mera danneggiata dal reato.

La veste di persone offese dal reato, legittimate a presentare querela, sarebbe da attribuire solo ai conduttori dell’immobile.

La conclusione del Tribunale Ł errata in quanto l’art. 1189 cod. civ. da un lato attribuisce efficacia liberatoria al pagamento effettuato a chi pare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche e dall’altro pone a carico del creditore apparente l’obbligo di restituire al vero creditore il pagamento ricevuto.

L’imputato, nel momento in cui, abusando del proprio ruolo di mediatore, si fece consegnare il deposito cauzionale omettendo di versarlo alla proprietaria dell’immobile, si

appropriò di una somma ab origine destinata alla stessa, la quale aveva ben titolo di dolersene con apposita querela.

Si Ł proceduto alla trattazione scritta del procedimento in cassazione, in mancanza di alcuna tempestiva richiesta di discussione proposta ex art. 611 cod. proc. pen.

Il Procuratore generale ha depositato conclusioni scritte, indicate in epigrafe.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso Ł fondato.

Il Tribunale ha affermato che non residuano ‘dubbi sul fatto che COGNOME NOME introitò la somma di € 1.000,00 incassata dal NOME‘, uno dei conduttori dell’immobile locato dalla proprietaria NOME COGNOME, richiamando la deposizione di quest’ultima che ha dichiarato di avere stipulato il contratto ‘per il tramite di COGNOME NOME, propostosi come mediatore; questi, tuttavia, trattenne la somma di € 500,00 dovutale a titolo di prima mensilità, assumendo di averla imputata alla provvigione, e non le consegnò l’importo di € 1.000,00 ricevuto dai conduttori per il deposito cauzionale/caparra, benchØ le avesse inoltrato la schermata di un bonifico in realtà mai accreditatole’.
Il primo Giudice, però, ha ritenuto non provato che fra la proprietaria e NOME fosse sorto un rapporto di mandato che legittimasse quest’ultimo a ricevere il deposito cauzionale, ‘non emergendo dal contratto , nØ da altro documento prodotto, siffatta connotazione del rapporto’.

Per un verso, dunque, la sentenza impugnata ha riconosciuto, sulla base della testimonianza della proprietaria, che il contratto di locazione fu stipulato in forza dell’attività di mediazione prestata dall’imputato, ma per altro verso ha escluso la sussistenza di un mandato, non dimostrato da alcun documento e, in particolare, dall’assenza della indicazione di COGNOME in detto contratto.

Così opinando, il Tribunale non ha considerato che – secondo la costante giurisprudenza civile (cfr., ad es., Sez. 6 – 3, n. 39566 del 13/12/2021, Rv. 663350 – 01; Sez. 3, n. 21805 del 28/10/2016, n. 21805, Rv. 642964 – 01; Sez. 3, n. 20051 del 02/09/2013, n. 21805, Rv. 627719 – 01) – il mandato senza rappresentanza, coerentemente con il principio di libertà della forma, non necessita della forma scritta ai fini della validità, neppure quando esso abbia ad oggetto l’acquisto di beni immobili, in quanto atto ad efficacia soltanto obbligatoria.
Dalla ricostruzione della sentenza impugnata, dunque, risulta chiaro che, in relazione al contratto di locazione di cui si tratta, l’imputato ricevette dalla proprietaria dell’immobile un mandato senza rappresentanza, cosicchØ risulta pertinente il principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, secondo il quale commette il delitto di appropriazione indebita anche il mandatario senza rappresentanza che si appropri delle cose ricevute durante l’esecuzione del mandato, con l’ animus di trattenerle per sØ e di non ritrasferirle al mandatario, a meno che egli non abbia legittimo diritto di ritenzione, non essendo rilevante, ai fini penalistici, la distinzione tra mandato con e senza rappresentanza poichØ, in entrambe le ipotesi, le cose o il denaro ricevuti in esecuzione del mandato appartengono alla sfera giuridica del mandante e vi Ł un obbligo, anche per il mandatario senza rappresentanza, di restituire le stesse al mandante (Sez. 5, n. 18831 del 08/04/2024, COGNOME, non mass.; Sez. 4, n. 23129 del 12/05/2022, COGNOME, non mass. sul punto; Sez. 2, n. 43119 del 28/06/2016, COGNOME, Rv. 268242 – 01; Sez. 2, n. 705 del 23/10/1996, COGNOME, Rv. 206867 – 01).
Pertanto, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale di Frosinone, la proprietaria dell’immobile Ł persona offesa dal reato ed era legittimata a proporre querela.

La sentenza impugnata, che era inappellabile ai sensi dell’art. 593, comma 2, cod. proc. pen., va annullata con trasmissione degli atti allo stesso Tribunale in diversa persona fisica per nuovo giudizio.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al tribunale di Frosinone in diversa persona fisica.

Così Ł deciso, 16/09/2025

Il AVV_NOTAIO estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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