Appropriazione indebita agenzia immobiliare: la guida

La Corte di Cassazione conferma la condanna per appropriazione indebita a carico del titolare di un’agenzia immobiliare che non aveva restituito una caparra di cinquemila euro dopo il mancato avveramento della condizione sospensiva (erogazione di un mutuo) legata a una proposta d’acquisto. La sentenza ribadisce che le somme ricevute con un preciso vincolo di destinazione, come la caparra confirmatoria, non possono essere trattenute per altri scopi, pena la commissione del reato. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Appropriazione indebita agenzia immobiliare: quando trattenere la caparra è reato

Il confine tra inadempimento civile e reato penale è talvolta sottile, specialmente nelle transazioni commerciali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa luce su un caso di appropriazione indebita da parte di un’agenzia immobiliare, chiarendo che la mancata restituzione di una caparra, versata con un preciso vincolo di scopo, integra una condotta penalmente rilevante. Analizziamo questa decisione per capire le implicazioni per professionisti del settore e acquirenti.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda il titolare di un’agenzia immobiliare condannato per essersi appropriato della somma di 5.000 euro. Tale importo era stato versato da un potenziale acquirente, tramite un assegno intestato alla madre, a titolo di caparra confirmatoria per una proposta d’acquisto. La proposta era però soggetta a una condizione sospensiva: l’effettiva erogazione di un mutuo in favore dell’acquirente.

Quando il mutuo non è stato concesso, la condizione è venuta a mancare e la proposta d’acquisto ha perso efficacia. Nonostante ciò, l’agente immobiliare si è rifiutato di restituire l’assegno, trattenendo la somma. Di conseguenza, è stato accusato e condannato nei primi due gradi di giudizio per il reato di appropriazione indebita. L’imputato ha quindi proposto ricorso per Cassazione, sollevando diverse questioni, tra cui la legittimità della costituzione di parte civile e la natura del suo operato, a suo dire rientrante in un legittimo compenso professionale.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in via definitiva la condanna per il reato di cui all’art. 646 del codice penale. I giudici hanno respinto tutte le argomentazioni difensive, ribadendo principi consolidati sia in materia sostanziale che processuale.

L’appropriazione indebita dell’agenzia immobiliare e il vincolo di destinazione

Il punto centrale della decisione riguarda la qualificazione giuridica della condotta dell’agente. La Cassazione ha sottolineato come la somma di denaro fosse stata consegnata con un espresso e specifico vincolo di destinazione: doveva servire come caparra confirmatoria per un affare immobiliare condizionato. Nel momento in cui la condizione non si è avverata, l’agente immobiliare aveva il preciso obbligo di restituire la somma.

Incamerando il denaro per scopi diversi da quelli pattuiti – come, ad esempio, a titolo di provvigione per l’attività svolta – l’agente ha violato il vincolo di destinazione, realizzando così il reato di appropriazione indebita. Non rileva, secondo la Corte, che l’agente potesse vantare un credito per la sua prestazione professionale; tale pretesa doveva essere fatta valere nelle sedi civili competenti e non attraverso l’autonoma e illecita appropriazione di una somma detenuta per conto altrui.

La contestazione della costituzione di parte civile

Un altro motivo di ricorso riguardava la presunta illegittimità della costituzione di parte civile della madre del proponente acquirente, titolare del conto da cui proveniva l’assegno. La difesa sosteneva che, essendo la signora estranea al rapporto contrattuale, non avesse titolo per chiedere il risarcimento.

La Corte ha giudicato la questione inammissibile sotto un profilo procedurale. Le eccezioni relative alla costituzione delle parti devono essere sollevate, a pena di decadenza, subito dopo l’accertamento della loro regolare costituzione nella prima udienza del processo. Poiché la difesa aveva sollevato la questione solo al termine del primo grado, la sua richiesta è stata considerata tardiva e quindi preclusa.

le motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su principi giuridici chiari. In primo luogo, riafferma che integra il delitto di appropriazione indebita la condotta di chi, avendo la disponibilità di somme di denaro con un espresso vincolo di destinazione, le destini a scopi differenti da quelli predeterminati. Nel caso di specie, la caparra era vincolata al buon esito della compravendita; venuta meno questa condizione, la somma doveva essere restituita. L’agente, trattenendola, ha agito come se ne fosse il proprietario, realizzando un profitto ingiusto.

In secondo luogo, sul piano processuale, la Corte ribadisce il rigore dei termini per le questioni preliminari. La contestazione sulla legittimità della parte civile, secondo l’art. 491 del codice di procedura penale, deve avvenire immediatamente e non può essere recuperata in fasi successive del processo o in sede di impugnazione.

Infine, anche la doglianza relativa al riconoscimento dell’aggravante della recidiva è stata ritenuta infondata, poiché la pericolosità sociale dell’imputato era stata adeguatamente motivata con riferimento alle precedenti condanne e alla condotta specifica oggetto del giudizio.

le conclusioni

La sentenza in esame offre un importante monito per i professionisti del settore immobiliare. La gestione delle somme ricevute dai clienti, in particolare delle caparre, deve avvenire nel massimo rispetto del mandato ricevuto e del vincolo di destinazione impresso a tali somme. Trattenere una caparra a titolo di autoliquidazione di una presunta provvigione, quando il contratto preliminare o la proposta non si perfezionano, non è una legittima azione a tutela di un proprio credito, ma può configurare il grave reato di appropriazione indebita. Per gli acquirenti, questa pronuncia rafforza la tutela legale, confermando che le somme versate a titolo di caparra condizionata devono essere prontamente restituite qualora la condizione non si verifichi.

Quando un agente immobiliare che trattiene una caparra commette appropriazione indebita?
Commette il reato di appropriazione indebita quando la somma, ricevuta con un preciso vincolo di destinazione (es. caparra per una proposta soggetta a condizione), non viene restituita al venir meno di tale condizione e viene invece trattenuta per scopi diversi da quelli pattuiti, come ad esempio per soddisfare un proprio presunto credito per la mediazione.

Entro quale termine si può contestare la costituzione di parte civile in un processo penale?
Secondo la sentenza, le questioni relative alla costituzione di parte civile devono essere sollevate, ai sensi dell’art. 491 del codice di procedura penale, subito dopo che sia stato compiuto per la prima volta l’accertamento della regolare costituzione delle parti. Se la questione non viene sollevata in tale momento, la possibilità di contestarla è preclusa per le fasi successive del processo.

Cosa succede se il ricorso in Cassazione viene dichiarato inammissibile?
Quando il ricorso dell’imputato viene dichiarato inammissibile, la condanna diventa definitiva. Inoltre, ai sensi dell’art. 616 del codice di procedura penale, il ricorrente viene condannato al pagamento delle spese processuali e al versamento di una somma in favore della Cassa delle ammende, che nel caso di specie è stata fissata in tremila euro.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 6864 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 6864 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 23/01/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a FONDI il DATA_NASCITA avverso la sentenza del 20/06/2023 della CORTE di APPELLO di ROMA

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

il procedimento si celebra con contraddittorio scritto ai sensi dell’art. 23, co del di. n. 137 del 2020,

il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale AVV_NOTAIO, ha concluso chiedendo l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

La Corte di appello di Roma confermava la condanna di NOME COGNOME per il reato di appropriazione indebita; si contestava allo stesso d, essersi ap della somma di euro cinquemila, versata, a titolo di caparra confirmatoria, da NOME COGNOME COGNOME assegno tratto su conto intestato a sua madre, NOME COGNOME costituita parte civile. La somma era stata consegnata a COGNOME in quanto lo stes titolare dell’RAGIONE_SOCIALE “Peticone” per una proposta d’acquisto condizi

all’erogazione di un mutuo, poi non concesso. Il COGNOME, nonostante la proposta decaduta a causa del mancato verificarsi della condizione, non restituiva l’assegno.

Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione il difensore che deduce

2.1. violazione di legge (artt. 74 e ss. cod. pen.): la parte civile avrebbe dovuto essere esclusa anche dal giudice di appello in quanto il fatto che rapporto contrattuale tra e l’imputato non riguardasse la COGNOME era emerso nel corso del processo di primo gr sicché la richiesta di esclusione, presentata con le conclusioni al termine del pro primo grado, avrebbe dovuto essere valutata in quanto non preclusa;

2.2.violazione di legge (646 cod. pen.) e vizio di motivazione invero il mandato professionale del ricorrente doveva considerarsi c:oncluso, sicché la somma tratt atteneva alla prestazione professionale svolta e fatturata da COGNOME;

2.3. vizio di motivazione (art. 99 cod. pen.) in ordine al riconoscimento della re che era fondato sul fatto che il di COGNOME all’epoca della commissione del rea contrariamente al vero, sottoposto alla misura di prevenzione della sorveglianza spe

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è inammissibile.

1.1.La prima questione è manifestamente infondata.

Il collegio riafferma che le questioni preliminari relative alla costituzione di pa devono essere poste, ai sensi dell’art. 491 cod. proc. pen., subito dopo che compiuto, per la prima volta, l’accertamento della regolare costituzione delle parti e devono essere decise immediatamente, sicché se la prima udienza – c:ompiuto il pred accertamento – si concluda senza che sia stata sollevata la questione, la proposizione di quest’ultima deve ritenersi preclusa nelle successive udienze, né l’ammissione costituzione di parte civile può essere in seguito contestata in sede di impugnazione altre: Sez. 5, n. 57092 del 15/11/2018, Cutulí, Rv. 274450 – 01; Sez. 5, n. 17 24/03/2011, COGNOME, Rv. 250187; Sez. 3, n. 15768 del 18/02/2020, 0., Rv. 280264 01; Sez. U, n. 12 del 19/05/1999, COGNOME, Rv. 213859 – 01).
Nel caso in esame la questione non è stata tempestivamente proposta ed è st illegittimamente avanzata in sede di impugnazione. Si rileva, peraltro, che la COGNOME in qualità di “danneggiata” è legittimata a costituirsi parte civile (art. 74 cod. proc

1.2. Il secondo motivo di ricorso non supera la soglia di ammissibilità in quanto risolve nella richiesta di rivalutare la capacità dimostrativa delle prove, attività perimetro che circoscrive la competenza del giudice di legittimità.

In materia di estensione dei poteri della Cassazione in ordine alla valutazione legittimità della motivazione si riafferma che la C:orte di legittimità non può ef alcuna valutazione di “merito” in ordine alla capacità dimostrativa delle prove, o degl raccolti, dato che il suo compito è limitato alla valutazione della tenuta logica del argomentativo e della sua aderenza alle fonti di prova che, ove si ritenessero t devono essere allegate – o indicate – in ossequio al principio di autosufficienz altre: Sez. 6 n. 13809 del 17/03/2015,0., Rv. 262965).
Nel caso in esame, la Corte di appello trattando analoghe a dogbanza proposta co prima impugnazione rilevava come la somma consegnata dalla parte civile a di NOME ave una specifica destinazione dato che era espressamente vincolata come capa confirmatoria in relazione all’acquisto dell’immobile e che nel caso in cui non avverata la condizione sospensiva dell’erogazione del mutuo la stessa avrebbe do essere restituita pertanto il ricorrente incamerando la somma aveva violato la spe destinazione di scopo che alla stessa era stata data le parti.
La Cassazione ha più volte affermato che risponde del delitto cli cui all’art. 6 pen. chi, avendo la disponibilità di somme di denaro con espresso vincolo di destinaz le destini per scopi differenti da quelli predeterminati (Sez. 2, n. 43634 del 23/ lndraccolo, Rv. 282351 – 01; Sez. 2, n. 56935 del 31/10/2018, Messina, Rv. 27425 Con specifico riguardo al caso in esame si è già affermato che integra il de appropriazione indebita la condotta del mediatore in una compravendita RAGIONE_SOCIALE c trattenga, a titolo di provvigione, prima che l’affare possa dirsi concluso con la stip necessariamente nella forma scritta, del contratto – anche preliminare – di comprave parte della somma di denaro datagli dal potenziale acquirente per la consegna, a tit caparra confirmatoria, al potenziale venditore (Sez. 2, n. 15118 del 02/04/2007, Maz Rv. 236392 – 01).
A 1.3. a nche le doglianze rivolte nei confronti della conferma del riconoscimento de recidiva sono manifestamente infondate e non superano la soglia di ammissibilità.

Al ricorrente è stata, infatti, riconosciuta la contestata aggravante della re ragione dell’accresciuta pericolosità dimostrata con la condotta in esame posta in dopo le precedenti condanne (pag. 4 della sentenza impugnata); quanto al fa richiamato ad abundantiam, secondo il quale il predetto ha commesso i fatti mentre si trovava sottoposto a misura di prevenzione, le deduzioni difensive in ordine alla div più risalente decorrenza della predetta misura non appaiono decisive e, comunque, s assertive e sfornite di supporto documentale (sull’onere di autosufficienza tra le al 2, n. 35164 del 08/05/2019 – dep. 31/07/2019, Talamanca, Rv. 276432).
2.Alla dichiarata inammissibilità del ricorso consegue, per il disposto dell’art. 6 proc. pen., la condanna del ncorrente al pagamento delle spese processuali nonch

versamento, in favore della Cassa delle ammende, di una somma che si determin equitativamente in euro tremila.

La richiesta di liquidazione delle spese sostenute nel grado dalla parte civi essere rigettata dato che le conclusioni scritte sono laconiche e non hanno fornito contributo allo sviluppo del contraddittorio.

Sul punto si riafferma che nel giudizio di legittimità celebrato con il rito camer partecipato, anche nella vigenza della normativa introdotta per contrastare l’emerg epidemiologica da Covid-19, quando il ricorso dell’imputato viene dichiarato, per qual causa, inammissibile, la parte civile, in difetto di richiesta di trattazione orale, ottenere la liquidazione delle spese processuali purché abbia effettivamente espl anche solo attraverso memorie scritte, un’attività diretta a contrastare l’avversa tutela dei propri interessi di natura civile risarcitoria, fornendo un utile contributo al decisione (Sez. 2, n. 33523 del 16/06/2021, d., Rv. 281960 – 03).

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle s processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende. Rige spese. Rigetta la richiesta di liquidazione delle spese sostenute dalla parte civile

Così deciso in Roma, il giorno 23 gennaio 2024

L’estensore

Il Presidente

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