Appropriazione indebita affitto azienda: la Cassazione

La Corte di Cassazione conferma una condanna per appropriazione indebita affitto azienda. Un amministratore che ha svuotato i locali affittati dei beni strumentali è stato ritenuto colpevole, anche senza una risoluzione formale del contratto. La Corte ha stabilito che sottrarre i beni alla loro destinazione d’uso integra l'”interversione del possesso”, elemento chiave del reato. Il ricorso dell’imputato è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Appropriazione indebita in affitto d’azienda: quando scatta il reato?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 43275 del 2023, ha affrontato un caso di appropriazione indebita affitto azienda, stabilendo un principio fondamentale: il reato si configura anche senza una formale risoluzione del contratto. La semplice sottrazione dei beni aziendali dalla loro destinazione, da parte dell’affittuario, è sufficiente a integrare la condotta penalmente rilevante. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Sottrazione dei Beni Aziendali

Il caso riguarda l’amministratore di una società che aveva preso in affitto un’azienda. A seguito di inadempimenti, era stata avviata una procedura di sfratto. Al momento del rilascio forzato dell’immobile, l’ufficiale giudiziario constatava che i locali erano stati quasi completamente svuotati dei beni strumentali, per un valore di circa 20.000 euro.
L’amministratore veniva quindi condannato in primo grado e in appello per il reato di appropriazione indebita, previsto dall’art. 646 del codice penale. La pena veniva ridotta in appello, ma la condanna confermata nella sua sostanza.

La Difesa dell’Imputato: Nessuna Risoluzione, Nessun Reato?

L’imputato ha proposto ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su un argomento principale: poiché il contratto di affitto d’azienda non era mai stato formalmente risolto, non esisteva un obbligo di restituzione dei beni. Di conseguenza, secondo la tesi difensiva, non poteva esserci stata un’appropriazione indebita, ma al massimo una questione civilistica da regolare in denaro al termine del rapporto contrattuale, come previsto dal codice civile.
Inoltre, venivano sollevate censure sulla credibilità di alcuni testimoni e sulla mancata audizione del proprietario dell’azienda, ritenuto l’unica vera persona offesa.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le argomentazioni difensive con motivazioni chiare e nette.

Sull’Appropriazione indebita affitto azienda e l’interversione del possesso

Il punto centrale della sentenza riguarda la natura del reato. I giudici hanno chiarito che, nel contesto di un affitto d’azienda, l’affittuario ha il dovere di gestire l’impresa preservandone l’efficienza e la dotazione di beni. Il suo possesso dei beni aziendali è quindi vincolato a questo scopo.
Quando l’affittuario sottrae i beni, distogliendoli dalla loro funzione aziendale per farli propri, compie un atto di “interversione del possesso”. In pratica, smette di possedere i beni in nome e per conto del proprietario e inizia a comportarsi come se ne fosse il titolare esclusivo. Questo comportamento, realizzato invito domino (contro la volontà del proprietario), è esattamente ciò che integra il reato di appropriazione indebita.
La Corte ha specificato che questo meccanismo è del tutto indipendente dalla formale risoluzione del contratto. Il delitto si consuma nel momento in cui avviene l’appropriazione, non quando il contratto cessa.

Sulla Valutazione delle Prove

La Cassazione ha inoltre rigettato le censure sulla valutazione delle prove. Le dichiarazioni testimoniali sono state ritenute coerenti e supportate da prove documentali solide, come i contratti, i verbali di sfratto e, soprattutto, il verbale dell’ufficiale giudiziario che attestava lo stato di quasi totale svuotamento dei locali.
È stato inoltre confermato il principio secondo cui il giudice di merito può escludere le prove ritenute superflue, come l’audizione del proprietario dell’azienda, quando la responsabilità dell’imputato è già ampiamente dimostrata da altri elementi.

Sul Diniego delle Attenuanti Generiche

Infine, è stato confermato il diniego delle circostanze attenuanti generiche. La Corte d’appello aveva correttamente motivato la sua decisione sulla base della gravità del danno economico causato (circa 20.000 euro), della condotta complessiva dell’imputato (che aveva anche danneggiato i locali) e dei suoi precedenti penali, che indicavano una significativa capacità a delinquere.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio cruciale per chi concede in affitto la propria azienda: la tutela penale contro l’appropriazione dei beni da parte dell’affittuario è forte e non dipende dalle vicende formali del contratto. L’obbligo di conservare il patrimonio aziendale è un limite invalicabile per l’affittuario. La violazione di tale obbligo, attraverso la sottrazione e la dispersione dei beni, non è una mera questione civilistica risolvibile con un conguaglio economico, ma un vero e proprio reato che espone a una condanna penale.

È necessario che il contratto di affitto d’azienda sia formalmente risolto perché si configuri il reato di appropriazione indebita dei beni aziendali?
No, secondo la Corte di Cassazione non è necessaria la previa risoluzione formale del contratto. Il reato di appropriazione indebita si configura con l’atto di sottrarre i beni aziendali alla loro destinazione, comportandosi come proprietari (interversione del possesso), indipendentemente dallo stato del contratto.

Svuotare i locali di un’azienda presa in affitto è sufficiente per commettere appropriazione indebita?
Sì. La sentenza chiarisce che l’affittuario ha il dovere di gestire l’azienda e conservarne l’efficienza. Sottrarre i beni strumentali, come accaduto nel caso di specie in cui i locali sono stati trovati quasi completamente vuoti, costituisce l’elemento materiale del reato di appropriazione indebita.

La mancata audizione della persona offesa principale rende nulla la condanna?
No. Il giudice di merito ha il potere di escludere le prove che ritiene manifestamente superflue o irrilevanti. Nel caso analizzato, la responsabilità dell’imputato era già stata accertata in modo adeguato attraverso altre prove documentali e testimoniali, rendendo non necessaria l’audizione della persona offesa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 43275 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 2 Num. 43275 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/09/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nato a Lindau (Germania) il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 01/04/2022 della Corte d’appello di Lecce visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Proc:AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, la quale ha concluso chiedendo che il ricorso sia dichiarato inammissibile;

udito l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, in difesa di COGNOME NOME, il quale si è riportato ai motivi di ricorso e ha insistito per l’accoglimento dello stesso.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 01/04/2022, la Corte d’appello di Lecce, in parziale riforma della sentenza del 15/01/2018 del Tribunale di Lecce, esclusa l’aggravante di cui all’art. 61, n. 11), cod. pen., confermava la condanna di NOME COGNOME per il reato di appropriazione indebita – per essersi l’imputato appropriato, nella sua qualità di socio e amministratore di RAGIONE_SOCIALE, di beni strumentali, del valore di circa C 20.000,00, dell’azienda di proprietà cli NOME COGNOME condotta in affitto dalla menzionata RAGIONE_SOCIALE – riducendo la pena irrogatra a nove mesi di reclusione ed C 450,00 di multa.
Avverso l’indicata sentenza del 01/04/2022 della Corte d’appello di Lecce, ha proposto ricorso per cassazione, per il tramite del proprio difensore, NOME COGNOME, affidato a quattro motivi.

2.1. Con il primo motivo, il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 606 comma 1, lett. b), cod. proc. pen., l’inosservanza e l’erronea applicazione dell’art. 646 cod. pen. e, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., la mancanza, contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione con riguardo alla ritenuta verificazione dell’interversione del possesso.

Il ricorrente deduce che, contrariamente a quanto reputato dalla Corte d’appello di Lecce, tale elemento materiale dell’appropriazione indebita non si sarebbe verificato, atteso che, posto che, diversamente dal contratto di locazione dell’immobile a uso commerciale – per il quale era intervenuto lo sfratto a seguito dell’inadempimento del pagamento del canone di locazione -, il contratto di affitto dell’azienda non si era invece risolto, l’imputato non avrebbe avuto alcun obbligo di restituire i beni aziendali, mentre l’interversione del possesso si sarebbe potuta configurare soltanto nel caso in cui, accertata la risoluzione del contratto di affitt di azienda, fosse stato redatto l’inventario finale delle consistenze aziendali, fosse stata accertata la mancanza dei beni aziendali indicati nell’inventario iniziale e l’affittuario non li avesse restituiti o non avesse regolato la differenza in denaro.
2.2. Con il secondo motivo, il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b), cod. proc. pen., l’inosservanza e l’erronea applicazione dell’art. 646 cod. pen. e, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., con riferimento all’art. 192 dello stesso codice, la mancanza della motivazione con riguardo all’«attendibilità intrinseca delle dichiarazioni delle persone offese» NOME COGNOME e NOME COGNOME, per non avere la Corte d’appello di Lecce fornito risposta alle specifiche censure che, con riguardo all’attendibilità delle menzionate persone offese, erano state formulate nel proprio atto di appello.
2.3. Con il terzo motivo, il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b), cod. proc. pen., l’inosservanza e l’erronea applicazione dell’art. 646 cod. pen. e, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., con riferimento all’art. 192 dello stesso codice, la mancanza della motivazione con riguardo al mancato esame di NOME COGNOME, nonostante questi, in quanto titolare dell’omonima impresa individuale che aveva sottoscritto il contratto di affitto di azienda con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, si dovesse ritenere l’unica persona offesa dal reato di appropriazione indebita.
2.4. Con il quarto motivo, il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b), cod. proc. pen., l’inosservanza e l’erronea applicazione dell’art. 62-bis cod. pen. e, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., la mancanza, contraddittorietà e manifesta illogicità della motivazione con riguardo

alla mancata concessione delle circostanze attenuanti generiche, per non avere la Corte d’appello di Lecce dato risposta alle specifiche censure che erano state formulate al riguardo nel proprio atto di appello.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il primo motivo è manifestamente infondato.

È vero che, come è stato rappresentato dal ricorrente’ in tema di affitto dell’azienda, ai sensi del terzo comma dell’art. 2561 cod. civ., richiamato dall’art. 2562 dello stesso codice, la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e a termine dell’affitto è regolata in denaro.

Peraltro, ai sensi dei richiamati (dall’art. 2562 cod. civ.) commi primo e secondo dell’art. 2561 cod. civ., l’affittuario deve esercitare l’azienda sotto la dit che la contraddistingue (primo comma) – all’evidente fine di conservare integro il valore di avviamento – e deve gestirla senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte (secondo comma).

Quest’ultima norma, in particolare, segna quindi il limite dei poteri godimento, cioè di uso e di destinazione, dei beni aziendali dell’affil:tuario dell’aziend possessore degli stessi beni (inteso, il possesso, nell’ampio senso in cui esso acquista rilevanza ai fini del reato di appropriazione indebita).

Da ciò consegue che, se lo stesso affittuario dell’azienda si limita a sottrarre i beni aziendali, distogliendoli puramente e semplicemente dalla loro destinazione, si viene a determinare una nuova situazione giuridica, creata invito domino, dalla quale deriva un’interversione del possesso, indipendentemente dalla previa formale risoluzione del contratto di affitto di azienda e conseguente cessazione del relativo rapporto.

Nel caso in esame, l’immobile posseduto dall’imputato e nel quale era da lui esercitata l’azienda, al momento della procedura di rilascio, come era stato accertato dall’ufficiale giudiziario, risultava quasi completamente vuoto. Alla luce di ciò e di quanto si è in precedenza detto, si deve ritenere che la Corte d’appello di Lecce, col reputare che lo stesso imputato – il quale, peraltro, non risulta avesse dato alcuna indicazione circa la destinazione dei beni mancanti – si fosse limitato a sottrarre tali beni, appropriandosene, e avesse così commesso il reato di appropriazione indebita, indipendentemente dalla previa formale risoluzione del contratto di affitto di azienda (con la successiva redazione dell’inventario), non sia evidentemente incorsa nei denunciati vizi di violazione dell’art. 646 cod. pen. e motivazionali.
Il secondo motivo è manifestamente infondato.

La sentenza impugnata, aderendo alle valutazioni del primo giudice, ha sostanzialmente applicato il principio, affermato dalla costante giurisprudenza di legittimità, secondo il quale occorre effettuare un rigoroso riscontro della credibilità soggettiva e oggettiva della persona offesa, specie se costituita parte civile, accertando l’assenza di elementi che facciano dubitare della sua obiettività, senza la necessità, però, della presenza di riscontri esterni, stabilita dall’art. 192 comma 3, cod. proc. pen., per il dichiarante coinvolto nel fatto (ex plurimis: Sez. U, n. 41461 del 19/07/2012, RAGIONE_SOCIALE, Rv. 253214-01; Sez. 5, n. 12920 del 13/02/2020, COGNOME, Rv. 279070-01; Sez. 5, n. 21135 del 26/03/2019, S., Rv. 275312-01; Sez. 2, n. 41751 del 04/07/2018′ Capraro, Rv. 274489-01; Sez. 2, n. 43278 del 24/09/2015, COGNOME, Rv. 265104-131; Sez. 5, n. 1666 del 08/07/2014, dep. 2015, Pirajno, Rv. 261730-01).
Le Sezioni Unite hanno anche statuito che «la valutazione della credibilità della persona offesa dal reato rappresenta una questione di fatto che ha una propria chiave di lettura nel compendio motivazionale fornito dal giudice e non può essere rivalutata in sede di legittimità, salvo che il giudice non sia incorso in manifeste contraddizioni» (Sez. U, n. 41461 del 19/07/2012, cit.; più di recente: Sez. 4, n. 10153 del 11/02/2020, C., Rv. 278609-01).

Quest’ultima circostanza è del tutto assente nel caso di specie. La Corte d’appello di Lecce ha infatti evidenziato come le dichiarazioni di NOME COGNOME e di NOME COGNOME fossero del tutto coerenti tra loro e avessero trovato pieno riscontro nelle acquisite prove documentali costituite dai contratti di locazione dell’immobile e di affitto dell’azienda, dalla visura catastale relativa a RAGIONE_SOCIALE, dalle udienze di intimazione e di convalida di sfratto, dal verbale che era stato redatto dall’ufficiale giudiziario in occasione del rilascio dell’immobil (dal quale risultava, come si è già ricordato, come lo stesso immobile – presso il quale si trovava l’imputato – fosse quasi completamente vuoto).
A fronte di ciò, il ricorrente si limita a riportare «alcuni esempi», costituiti alcune riportate dichiarazioni rese da NOME COGNOME, senza tuttavia indicare quali sarebbero le contraddizioni nelle quali sarebbe incorsa la Corte d’appello di Lecce nel recepire tali dichiarazioni e senza considerare come la stessa Corte d’appello avesse sottolineato come la COGNOME, rispondendo alle domande del pubblico ministero, avesse espressamente dichiarato di conoscere l’imputato per avere intimato proprio a lui lo sfratto per l’inadempimento nel pagamento del canone di locazione dell’immobile (è lo stesso ricorrente, del resto, a riportare tali domande del pubblico ministero e risposte della COGNOME. Pubblico ministero: «E quello che conduceva questo locale, c’era?»; COGNOME: «Pure, stava lì». Pubblico ministero: «E chi era?»; COGNOME: «Il sig. COGNOME e minacciava». Pubblico
ministero: «Quindi lo conosce questo COGNOME?»; COGNOME: «COGNOME sì, lo conosco perché abbiamo fatto lo sfratto»).

Il terzo motivo è manifestamente infondato.

Le Sezioni Unite di questa Corte hanno chiarito che il diritto alla prova riconosciuto alle parti implica la corrispondente attribuzione del potere di escludere le prove manifestamente superflue e irrilevanti, secondo una verifica di esclusiva competenza del giudice di merito che sfugge al sindacato di legittimità ove abbia formato oggetto di apposita motivazione immune da vizi logici e giuridici (Sez. U, n. 15208 del 25/02/2010, Mills, Rv. 246585-01).

Nel caso in esame, la Corte d’appello di Lecce ha logic:amente ritenuto la superfluità dell’esame della persona offesa dal reato di appropriazione indebita NOME COGNOME, avendo dato atto di come la responsabilità dell’imputato si dovesse ritenere adeguatamente accertata sulla base delle prove già acquisite costituite, oltre che dalle dichiarazioni di NOME COGNOME e di NOME COGNOMECOGNOME dalle ricordate prove documentali (dalle quali risultava come l’imputato, dopo il decesso del precedente amministratore dì RAGIONE_SOCIALE, fosse subentrato a quest’ultimo e detenesse sia l’immobile sia i beni aziendali e come lo stesso immobile, al momento del rilascio, avvenuto alla presenza del COGNOME, risultasse quasi completamente vuoto).
Il quarto motivo è manifestamente infondato.

In tema di attenuanti generiche, il giudice del merito esprime un giudizio di fatto, la cui motivazione è insindacabile in sede di legittimità, purché sia non contraddittoria e dia conto, anche richiamandoli, degli elementi, tra quelli indicati nell’art. 133 cod. pen., considerati preponderanti ai fini della concessione o dell’esclusione (Sez. 5, n. 43952 del 13/04/2017, Pettinelli, Rv. 271269-01; nella specie, la Corte di cassazione ha ritenuto sufficiente, ai fini dell’esclusione dell attenuanti generiche, il richiamo in sentenza ai numerosi precedenti penali dell’imputato).
Nel motivare il diniego della concessione delle attenuanti generiche non è necessario che il giudice prenda in considerazione tutti gli elementi favorevoli o sfavorevoli dedotti dalle parti o rilevabili dagli atti, ma è sufficiente che egli fac riferimento a quelli ritenuti decisivi o comunque rilevanti, rimanendo tutti gli alt disattesi o superati da tale valutazione (Sez. 3, n. 28535 del 19/03/2014, COGNOME, Rv. 259899; Sez. 6, n. 34364 del 16/06/2010, Giovane, Rv. 248244-01).

Al fine di ritenere o escludere le circostanze attenuanti generiche il giudice può limitarsi a prendere in esame, tra gli elementi indicati dall’art. 133 cod. pen., quello che ritiene prevalente e atto a determinare o no il riconoscimento del beneficio, sicché anche un solo elemento attinente alla personalità del colpevole o all’entità del reato e alle modalità di esecuzione di esso può risultare all’uopo

sufficiente (Sez. 2, n. 23903 del 15/07/2020, COGNOME, Rv. 279549-01; Sez. 2, n. 3609 del 18/01/2011, Sermone, Rv. 249163-01).

Nel caso di specie, la Corte d’appello di Lecce ha negato la concessione delle circostanze attenuanti generiche ritenendo decisivi e prevalenti, a tale fine, gli elementi della gravità del reato, desunta dalla gravità del danno cagionato (pari a circa C 20.000,00) e dalla condotta dell’imputato (che aveva anche danneggiato i locali dell’immobile locato), e della capacità a delinquere dal COGNOME, desunta dai suoi plurimi e rilevanti precedenti penali, così legittimamente disattendendo il rilievo di altri elementi, dedotti dall’imputato nel proprio atto di appello.
Alla luce dei consolidati principi della giurisprudenza di legittimità sopra esposti, tale motivazione si deve ritenere sufficiente e, in quanto espressiva di un giudizio di fatto, non sindacabile in questa sede di legittimità.

Pertanto, il ricorso deve essere dichiarato inarnmissibile, con la conseguente condanna del ricorrente, ai sensi dell’art. 616, comma 1, cod. proc. pen., al pagamento delle spese del procedimento, nonché, essendo ravvisabili profili di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità, al pagamento della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile ricorso il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende.

Così deciso il 13/09/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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