Accollo del mutuo: vendita fittizia e sequestro

La Corte di Cassazione ha confermato il sequestro preventivo sulla quota di un immobile, oggetto di una compravendita tra coniugi regolata tramite un accollo del mutuo. Sebbene l’accordo di accollo fosse formalmente valido, il comportamento delle parti ha rivelato la natura fittizia dell’operazione, finalizzata a sottrarre il bene alla disponibilità del marito, indagato per truffa. La decisione sottolinea come la sostanza dei fatti prevalga sulla forma giuridica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Accollo del Mutuo: Quando la Cessione Immobiliare Nasconde una Vendita Fittizia

L’operazione di accollo del mutuo è uno strumento comune nelle compravendite immobiliari, ma può essere utilizzata per mascherare una vendita fittizia? Con la sentenza n. 41163/2024, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, confermando un sequestro su beni immobili formalmente ceduti tra coniugi. La Corte ha chiarito che, al di là della validità formale dell’accordo, è il comportamento concreto delle parti a determinare la reale natura della transazione.

I Fatti: La Cessione Immobiliare tra Coniugi

Il caso riguarda un’ordinanza di sequestro preventivo emessa dal Tribunale di Reggio Calabria su quote di due unità immobiliari. Tali beni, sebbene di proprietà di una donna, sono stati ritenuti nella piena disponibilità del marito, indagato per truffa aggravata ai danni di un ente pubblico per quasi 100.000 euro.

La moglie, in qualità di terza interessata, aveva impugnato il provvedimento. La proprietà delle quote le era pervenuta in seguito a un atto di compravendita con il marito. Il prezzo della cessione era stato regolato tramite un accollo del mutuo che gravava sugli immobili. Tuttavia, il Tribunale aveva rigettato il riesame, considerando la vendita simulata e l’accollo mai perfezionato.

La Difesa della Ricorrente: la Validità dell’Accollo del Mutuo

La ricorrente ha basato la sua difesa su un punto di diritto preciso: l’errata interpretazione da parte del Tribunale della natura dell'”accollo interno”. Secondo la difesa, questo tipo di accordo si perfeziona con il semplice consenso tra il debitore originario (il marito) e il terzo accollante (la moglie), senza necessità del coinvolgimento o dell’approvazione del creditore (la banca).

Sostenendo la piena validità ed efficacia dell’accordo, la ricorrente concludeva che la vendita fosse reale e, di conseguenza, il sequestro illegittimo, poiché i beni erano usciti dalla disponibilità del marito.

Le Motivazioni della Cassazione: la Prevalenza della Sostanza sulla Forma

La Corte di Cassazione, pur riconoscendo la correttezza della tesi giuridica sull’accollo interno, ha rigettato il ricorso. I giudici hanno spostato l’attenzione dal piano della validità formale dell’accordo a quello della sua esecuzione concreta. L’argomentazione del Tribunale, secondo la Cassazione, non si fondava tanto su un vizio giuridico dell’accollo, quanto sulla prova fattuale che l’operazione fosse una mera finzione.

Diversi elementi hanno dimostrato il disinteresse delle parti a dare reale seguito all’accordo:

1. Ritardi ingiustificati: La notifica dell’atto di acquisto alla banca è avvenuta dopo quasi un anno, e la richiesta formale di subentro nel mutuo dopo oltre due anni.
2. Inerzia totale: La moglie non ha mai dato seguito alla richiesta di documenti aggiuntivi da parte dell’istituto di credito, lasciando di fatto decadere la pratica di subentro.
3. Natura anomala del pagamento: La Corte ha evidenziato come l’accettazione di un “accollo cumulativo” (che non libera il venditore dal debito originario) sia una forma di pagamento che “nessun venditore”, in una transazione genuina, avrebbe accettato.

Questi comportamenti, letti insieme ad altre circostanze (come la contestuale modifica del regime patrimoniale dei coniugi e la stabile dimora del marito nell’immobile), hanno fornito una motivazione logica e coerente per ritenere la compravendita fittizia e la disponibilità dei beni ancora in capo all’indagato.

Le Conclusioni: un Monito sulla Genuinità delle Operazioni Contrattuali

La sentenza ribadisce un principio fondamentale: nel valutare la legittimità di un atto, i giudici non si fermano all’apparenza formale, ma scrutano la sostanza dei rapporti e l’effettiva volontà delle parti, così come manifestata dai loro comportamenti. Un contratto formalmente ineccepibile può essere considerato simulato se le azioni successive delle parti dimostrano che non vi è mai stata una reale intenzione di eseguirlo. In questo caso, l’accollo del mutuo era solo uno schermo per dissimulare la fittizietà della cessione, un tentativo di sottrarre i beni a possibili misure cautelari, che però non ha superato il vaglio della giustizia.

Un accollo del mutuo interno, valido solo tra le parti, è sufficiente a provare la genuinità di una compravendita immobiliare?
No. Secondo la sentenza, la validità formale dell’accordo di accollo non è di per sé sufficiente. I giudici valutano il comportamento concreto delle parti per determinare se vi fosse una reale intenzione di eseguire il pagamento del prezzo, come dimostrato dalla gestione della pratica di subentro con la banca.

Cosa può rendere un’operazione di accollo del mutuo sospetta agli occhi dei giudici?
Un’inerzia prolungata e ingiustificata nel notificare l’atto alla banca e nel portare a termine la pratica di subentro nel mutuo, unita ad altre circostanze come la modifica del regime patrimoniale dei coniugi e la permanenza del venditore nell’immobile, costituiscono forti indizi di un’operazione fittizia.

Perché la Corte ha ritenuto anomalo che il venditore accettasse un accollo cumulativo come pagamento?
La Corte ha osservato che in un accollo cumulativo il venditore, quale debitore originario, non viene liberato dal suo debito ma rimane obbligato in solido con l’acquirente. Questa circostanza è stata ritenuta anomala perché, in una compravendita effettiva, un venditore non accetterebbe una forma di pagamento che non lo solleva dalle sue obbligazioni originarie verso la banca.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 2 Num. 41163 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 2 Num. 41163 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 23/10/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da: COGNOME NOME, nata ad Africo il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 16/05/2024 del Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Generale NOME COGNOME, il quale ha concluso chiedendo che il ricorso sia rigettato;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 16/05/2024, il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE, per quanto ancora interessa, rigettava la richiesta di riesame che era stata proposta, ai sensi dell’art. 324 cod. proc. pen., da NOME COGNOME, COGNOMEa qualità di terza interessata, contro il decreto del 15/04/2024 del G.i.p. del Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE con il quale era stato disposto il sequestro preventivo, finalizzato alla confisca per equivalente, delle quote della metà di due unità immobiliari, di proprietà della COGNOME, site in RAGIONE_SOCIALE, in quanto ritenute COGNOMEa disponibilità del marito della stessa COGNOME NOME COGNOME, indagato per il reato di truffa ai danni dell’ent pubblico RAGIONE_SOCIALE (perché accusato di avere, con artifici e raggiri, indotto in errore tale ente pubblico in ordine alla sua presenza in servizio, così
procurandosi l’ingiusto profitto di C 93.148,07, corrispondenti all’importo indebitamente percepito a titolo di retribuzione per un’attività lavorativa mai effettivamente svolta, con conseguente pari danno per RAGIONE_SOCIALE).

2. Avverso la menzionata ordinanza del 16/05/2024 del Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE, ha proposto ricorso per cassazione, per il tramite del proprio difensore AVV_NOTAIO, NOME COGNOME, affidato a un unico motivo, con il quale lamenta, in relazione all’art. 606, comma 1, lett. b) e c), cod. proc. pen., la violazione dell’art. 321 dello stesso codice, dell’art. 240-bis cod. pen. e degli artt. 1273 «e segg.» cod. civ., anche con riferimento a Cass. civ., Sez. 3, n. 6936 del 01/08/1996.

La ricorrente premette che il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE avrebbe ritenuto la disponibilità in capo a suo marito NOME COGNOME delle quote della metà delle menzionate unità immobiliari in quanto la cessione di tali quote da parte del COGNOME alla COGNOME (con atto del 11/06/2019) sarebbe stata meramente simulata, come sarebbe stato comprovato dal fatto che l’accollo, da parte della COGNOME, del debito del COGNOME per il mutuo che era stato acceso per la ristrutturazione delle unità immobiliari – accollo in cui si sarebbe sostanziato il pagamento del prezzo per l’acquisto delle quote dei due immobili da parte della COGNOME – non si sarebbe «mai perfezionato» (pag. 8 dell’ordinanza impugnata), in quanto i due coniugi non avevano mai trasmesso all’istituto di credito (ING Bank) presso il quale il mutuo era stato acceso la documentazione che lo stesso istituto aveva loro richiesto.
Ciò premesso, la COGNOME denuncia che il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE, col ritenere che il suddetto accollo non si fosse perfezionato in ragione della mancata trasmissione della documentazione che era stata richiesta dall’istituto di credito, avrebbe violato le invocate norme del Codice civile, atteso che – come risultava anche dalla richiamata Cass. civ., Sez. 3, n. 6936 del 01/08/1996 (Rv. 49891201) – l’accollo interno si perfeziona e diviene efficace con il semplice accordo tra il terzo accollante e il debitore accollato, senza che su tali perfezionamento ed efficacia dello stesso accollo interno possa avere perciò alcuna incidenza il fatto della mancata trasmissione della documentazione richiesta dal creditore accollatario.
Nel rammentare che «il nostro ordinamento conosce la figura dell’accollo cumulativo», la COGNOME denuncia altresì che il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE avrebbe ritenuto anomala una situazione, quella per cui il debitore accollato COGNOME sarebbe rimasto obbligato nei confronti del creditore accollatario ING Bank, che costituiva invece un effetto naturale dell’accollo.

La ricorrente conclude che, poiché il viziato (per le ragioni indicate) ragionamento giuridico in tema di accollo era stato utilizzato dal Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE al fine di ritenere che le sequestrate quote delle due unità

immobiliari erano rimaste COGNOMEa disponibilità dell’indagato COGNOME, dai suddetti vizi sarebbe conseguita la violazione anche della normativa in tema di sequestro finalizzato alla confisca, segnatamente, dell’art. 321 cod. proc. pen. e dell’art. 240bis cod. pen.

CONSIDERATO IN DIRITTO

L’unico motivo non è fondato.

È vero che, come è stato sostenuto dalla ricorrente, l’accollo interno si perfeziona con il semplice accordo tra il terzo accollante (qui, la COGNOME) e il debitor accollato (qui, il COGNOME) – sicché «la sua efficacia non dipende dal compimento di alcuna procedura involgente il creditore» (così, correttamente, il ricorso) -, così come è pure certamente vero che l’ordinamento «conosce la figura dell’accollo cumulativo», COGNOMEa quale, cioè, il debitore originario (qui, il COGNOME) non è liberato (restando obbligato in solido con il terzo accollante, come è espressamente previsto dal terzo comma dell’art. 1273 cod. civ.).
Si deve tuttavia osservare che l’argomentazione sulla base della quale il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE ha ritenuto la simulazione della cessione, da parte del COGNOME alla COGNOME, delle quote della metà delle due unità immobiliari – e, quindi, la sussistenza della prova della perdurante piena disponibilità delle stesse quote in capo all’indagato COGNOME – appare fondata non tanto sul perfezionamento o no, in senso giuridico, dell’accollo nel quale si sarebbe dovuto sostanziare il pagamento, da parte della COGNOME, del prezzo per l’acquisto delle suddette quote, quanto, piuttosto, al di là della possibile improprietà del riferimento al mancato «perfezionamento» di tale contratto (che, in effetti, è bilaterale e non trilaterale), sul fatto che «il pagamento, da parte della COGNOME al COGNOME – che sarebbe dovuto avvenire tramite l’accollo del mutuo – non si è mai verificato» (pag. 8 dell’ordinanza impugnata).
E ciò in quanto, nonostante la COGNOME, COGNOME‘atto di acquisto delle quote delle unità immobiliari, si fosse obbligata «a notificare il presente atto alla banca mutuante ed a pagare puntualmente tutte le rate di ammortamento non ancora scadute, a partire dalla prossima avente scadenza il 10 luglio 2019», la stessa ricorrente: aveva notificato l’atto a ING Bank solo dopo quasi un anno (il 18/05/2020); aveva trasmesso alla stessa ING Bank la richiesta di subentro come accollante solo dopo più di un altro anno (il 23/09/2021); infine, non aveva mai dato riscontro alla richiesta che l’istituto di credito le aveva indirizzato, ormai da circa due anni e mezzo (il 24/09/2021), di invio di ulteriori documenti, lasciando così sostanzialmente decadere la pratica per il subentro come accollante.
Quest’ultimo fatto, che, evidenziando il disinteresse della COGNOME e, quel che più rileva, anche del COGNOME, a che, tramite l’effettivo subentro della prima come

accollante, si realizzasse il pagamento del prezzo di acquisto delle quote d immobili, è stato ritenuto dal Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE logicament dimostrativo della fittizietà della compravendita delle stesse quote.

Il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE, inoltre, diversamente da quanto è sta sostenuto dalla ricorrente, ha ritenuto l’anomalia non dell’accollo cumulativo in quanto del fatto che un tale tipo di accollo, non liberando il debitore (COGNOME potesse essere accettato dallo stesso COGNOME come forma di pagamento delle quote delle unità immobiliari.

Il fatto che il COGNOME avesse invece accettato una siffatta form pagamento, che «nessun venditore – se si fosse trattato di una compravendit effettiva – avrebbe accettato» (pag. 9 dell’ordinanza impugnata), atteso ch trattava di una forma di pagamento che faceva rimanere lo stesso venditore (i COGNOME) comunque obbligato (nei confronti di ING Bank), veniva ritenuto dal Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE logicamente anch’esso dimostrativo della fittizie della compravendita della quote delle unità immobiliari.
Insomma, la stessa accettazione di una siffatta forma di pagamento del prezzo della cessione di tali quote e, comunque, la mancanza di qualsiasi riscont in ordine al pagamento del medesimo prezzo mediante l’effettivo subentro della COGNOME come accollante, hanno indotto il Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE a ritener con una motivazione del tutto congrua, che l’accollo in questione fosse in rea strumentale a dissimulare la fittizietà della cessione alla COGNOME delle quot unità immobiliari.

L’argomentata valorizzazione di tali elementi, insieme con quelli, peraltro n oggetto di contestazione da parte della ricorrente, della contestualità (rispett cessione delle quote delle unità immobiliari) della modifica del regime patrimonia della famiglia dalla comunione legale alla separazione dei beni e della comprovat stabile dimora del COGNOME COGNOME‘abitazione di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, si deve ritenere av fondato una coerente e ragionevole motivazione in ordine all’effettiva disponibili in capo allo stesso COGNOME, delle sequestrate quote delle unità immobilia motivazione non inficiata, per quanto si è detto, dall’improprio riferimento ch stato operato dal Tribunale di Reggio RAGIONE_SOCIALE al mancato «perfezionamento» dell’accollo – sicché l’ordinanza impugnata si deve ritenere immune da censure.
Pertanto, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condan della ricorrente, ai sensi dell’ad 616, comma 1, cod. proc. pen., al pagame delle spese del procedimento.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali. Così deciso il 23/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.