Abuso edilizio piano casa: Cassazione chiarisce i limiti

La Corte di Cassazione conferma il sequestro preventivo di un immobile per abuso edilizio. I proprietari avevano ampliato un edificio in zona agricola con vincolo paesaggistico, avvalendosi del cosiddetto “piano casa”. La Corte ha stabilito l’inapplicabilità di tale normativa in aree agricole (“zone E”), configurando un chiaro caso di abuso edilizio piano casa e rigettando il ricorso degli indagati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abuso edilizio piano casa: quando l’ampliamento è illegittimo

L’applicazione del cosiddetto “Piano Casa” rappresenta un’opportunità per molti proprietari di immobili, ma nasconde insidie significative se non si rispettano scrupolosamente i paletti normativi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza i limiti di questa normativa, confermando che un’errata interpretazione può integrare un abuso edilizio piano casa, con conseguenze gravi come il sequestro preventivo dell’immobile. Analizziamo il caso per comprendere quali sono i confini da non superare.

I fatti di causa: un ampliamento che diventa illecito

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda due proprietari che avevano avviato importanti lavori di ampliamento su un edificio preesistente. L’intervento era stato realizzato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e, secondo l’accusa, in violazione delle normative edilizie.

In particolare, i proprietari avevano beneficiato delle deroghe previste dal “piano casa” regionale. Tuttavia, le indagini hanno rivelato diverse criticità:

1. L’area interessata dai lavori ricadeva in una zona agricola dove l’applicazione del piano casa era esclusa.
2. Le opere eseguite erano difformi rispetto al progetto approvato.
3. Erano state realizzate superfici pertinenziali non consentite.
4. L’unità residenziale era stata frazionata in quattro unità immobiliari distinte.
5. Era stata creata una nuova volumetria non prevista in area agricola.

Queste irregolarità hanno portato il Giudice per le Indagini Preliminari a disporre il sequestro preventivo dell’immobile, misura poi confermata dal Tribunale del Riesame.

I motivi del ricorso: la difesa degli indagati

Contro la decisione del Tribunale, i proprietari hanno presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre principali motivi:

Mancata valutazione autonoma: La difesa sosteneva che il giudice non avesse valutato autonomamente e in modo critico gli elementi a sostegno dell’accusa (fumus commissi delicti*).
* Erronea applicazione della legge: I ricorrenti lamentavano che il Tribunale avesse ritenuto sussistente il reato senza considerare adeguatamente le note difensive e la consulenza tecnica di parte, violando il diritto di proprietà.
* Violazione delle norme sul piano casa: Il punto cruciale della difesa verteva sulla presunta errata interpretazione delle leggi regionali sul “piano casa” e delle altre normative edilizie, sostenendo la legittimità dell’ampliamento.

Le motivazioni della Cassazione sul tema dell’abuso edilizio piano casa

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendolo in parte inammissibile e in parte infondato. La motivazione della sentenza offre chiarimenti fondamentali sull’abuso edilizio piano casa.

Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile perché sollevato per la prima volta in Cassazione, senza essere stato prima sottoposto al Tribunale del Riesame. Il secondo motivo è stato giudicato generico, in quanto la Corte ha rilevato che il Tribunale aveva adeguatamente motivato la sua decisione, basandosi su una dettagliata relazione tecnica e sottolineando le plurime difformità, tra cui la trasformazione edilizia non consentita in zona agricola.

Il cuore della decisione risiede nel rigetto del terzo motivo. La Cassazione ha chiarito che la contestazione non riguardava solo piccole difformità, ma la stessa possibilità di applicare il “piano casa” in quel contesto. La legge regionale invocata dalla difesa, infatti, esclude esplicitamente la sua applicazione nelle “zone E” ai sensi del D.M. 1444/1968, ovvero le aree destinate a usi agricoli. Essendo l’immobile situato proprio in una di queste zone, l’intero intervento di ampliamento basato su tale normativa risultava illegittimo sin dal principio. Pertanto, la sussistenza del fumus commissi delicti era palese e il sequestro pienamente giustificato.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa pronuncia della Suprema Corte invia un messaggio chiaro a proprietari, tecnici e imprese edili: le deroghe concesse dal “Piano Casa” non sono un “liberi tutti”. Prima di avviare qualsiasi intervento, è indispensabile una verifica meticolosa e approfondita della normativa urbanistica e dei vincoli territoriali. La sentenza sottolinea che la presenza di un titolo abilitativo (come una SCIA) non è sufficiente a sanare un intervento radicalmente illegittimo. Se le condizioni di legge per l’applicazione di una norma di favore, come il piano casa, non sussistono, l’opera realizzata costituisce un abuso edilizio e può essere soggetta a sequestro, con tutte le conseguenze penali e amministrative del caso. La natura agricola di un terreno rappresenta un limite invalicabile per l’applicazione dei bonus volumetrici in molte legislazioni regionali, un aspetto che non può mai essere trascurato.

È possibile applicare il “Piano Casa” in un’area agricola soggetta a vincolo paesaggistico?
No. La sentenza chiarisce che la normativa regionale sul “Piano Casa” esaminata nel caso di specie esclude espressamente la sua applicazione nelle zone destinate a usi agricoli (definite “zone E” dal D.M. 1444/1968). Pertanto, realizzare un ampliamento in tale area basandosi su questa legge costituisce abuso edilizio.

Il giudice del riesame può ignorare le consulenze tecniche della difesa?
No, il giudice non le ignora, ma le valuta. Nel caso specifico, il Tribunale del Riesame ha preso in considerazione gli argomenti difensivi ma li ha ritenuti recessivi rispetto agli elementi accusatori, come la relazione della polizia giudiziaria che evidenziava plurime e sostanziali difformità. La valutazione del peso probatorio delle diverse fonti spetta al giudice di merito.

È possibile presentare per la prima volta in Cassazione un motivo di ricorso non sollevato durante il riesame?
No. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il motivo relativo alla mancata autonoma valutazione da parte del giudice, proprio perché non era stato precedentemente sollevato di fronte al Tribunale del Riesame. I motivi di ricorso devono seguire il corretto iter processuale dei gradi di giudizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 38987 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 38987 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data Udienza: 13/11/2025

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:

NOME nato a

COGNOME (CROAZIA) il DATA_NASCITA

COGNOME NOME nato a PONZA il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 29/11/2024 del TRIB. LIBERTA’ di Frosinone udita la relazione svolta dal consigliere reEatore NOME COGNOME; lette le conclusioni del AVV_NOTAIO NOME COGNOME che ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Frosinone, quale giudice del riesame, con ordinanza del 29 novembre 2024 ha confermato il decreto di sequestro preventivo disposto dal GIP presso il tribunale di Cassino nel procedimento a carico di COGNOME NOME e COGNOME NOME per il reato di cui agli artt. 110 cod. pen e 44 del DPR 380 del 2001, per aver eseguito lavori edilizi in assenza e in difformità dei necessari titoli abilitativi, in particolare lavori di ampliamento di edificio preesistente in ar sottoposta a vincolo paesaggistico, beneficiando del “piano casa” di cui alle leggi regionali Lazio nn. 21 del 2009 e 10 del 2011, nonostante l’area interessata dai lavori di ampliamento ricadesse in zona per la quale non era possibile beneficiarne, eseguendo opere difformi rispetto al progetto approvato e, in particolare, realizzando superfici pertinenziali (porticato) in parte ricadenti in area individuata come “Paesaggi Naturale”, frazionando l’unità residenziale dapprima in due e poi in quattro unità immobiliari, realizzando una ulteriore nuova volumetria in area agricola (extra bonus volumetrico del piano casa), fatti commessi in Ponza e accertati il 26 ottobre 2024, lavori in corso.
Il ricorso, presentato da entrambi gli indagati proprietari del bene sequestrato, si articola su tre distinti motivi di censura dell’ordinanza del Tribunale del riesame. Con il primo motivo si deduce il vizio di cui all’art. 606, comma 1, lettera c), cod. proc. pen., in relazione al combinato disposto degli artt. 324, comma 7 e 309, comma 9, cod. proc. pen., per non avere il tribunale del riesame annullato il decreto di sequestro preventivo emesso dal GIP per difetto di autonoma valutazione in ordine al fumus commissi delicti.
Con il secondo motivo i ricorrenti deducono inosservanza o erronea applicazione della legge penale e processuale (art. 606, comma 1 lett. b), cod. proc. pen., in relazione all’art. 321 stesso codice, per aver ritenuto sussistente il fumus commissi delicti senza alcun riferimento ai contenuti e alle ragioni dei rilievi difensivi, deducendo altresì violazione dell’art. 42 Cost. e dell’art. 1 del Protocollo 1 alla CEDU, rispettivamente sotto il profilo della ingiusta compressione del diritto di proprietà che entrambe le invocate fonti tutelano: deducono i ricorrenti, in particolare, che il Tribunale di Frosinone avrebbe omesso ogni valutazione con riferimento alle note difensive ed alla consulenza tecnica allegate dalla difesa.
Con il terzo motivo, i ricorrenti deducono inosservanza o erronea applicazione della legge penale ai sensi dell’art. 606 comma 1 lett. c) cod proc. pen. in relazione all’art. 44, comma 1, lett. c) DPR 380/2001, agli artt. 3 e 4 della legge regionale Lazio 11 agosto 2009, n. 21 e s.m.i. (cosiddetto piano casa), al d. Igs. n. 222 del 2016 e al D.M. 2/3/2008: con tale motivo si censura il provvedimento impugnato nella parte in cui ha ritenuto che, alla stregua della legge region citata, l’ampliamento nei limiti del 20% sia possibile solo nei casi di intervent
sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici e non anche nei casi di ristrutturazione edilizia. Il motivo contiene una partizione interna con riferimento alle ritenute difformità dell’intervento edilizio realizzato rispetto ai ti abilitativi rispettivamente del piano terra e del primo posto che il Tribunale non avrebbe valutato la specifica deduzione difensiva relativa al fatto che, al piano terra, non andava computata nel calcolo la superficie dell’intercapedine né rilevava nel computo l’area porticato, ed altresì , quanto al primo piano, che lo spessore dei muri perimetrali non incideva sui parametri edilizi dell’opera e che, anche con riferimento a tale piano, non dovesse valutarsi, ai fini del computo della superficie, l’intercapedine.
La Procura Generale, in persona del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME COGNOME ha concluso chiedendo dichiararsi inammissibili i ricorsi.

AVV_NOTAIO, difensore dei ricorrenti, ha trasmesso memoria con allegate sentenze del TAR Lazio, sezione distaccata di Latina, a sostegno dell’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. I ricorsi sono infondati.

1.1. Il primo motivo, relativo al difetto di autonoma valutazione in ordine al fumus, risulta non dedotto in sede di riesame ed è, comunque generico poiché non si confronta con la motivazione del provvedimento impugnato. Sotto il primo profilo, si osserva che, stando al riepilogo dei motivi di impugnazione proposti davanti al tribunale del riesame, come riportato nella ordinanza impugnata e rimasto incontestato, l’unico motivo di riesame in quella sede proposto è stato quello ancorato alla consulenza tecnica di parte depositata unitamente a una memoria illustrativa con sui si contestava il fumus commissi delicti. La giurisprudenza di legittimità, in tema di misure cautelari, esclude la possibilità di prospettare in questa sede motivi di censura non sollevati innanzi al tribunale del riesame, ove essi non siano rilevabili d’ufficio (Sez. 2, sent. n.11027 del 20/01/2016, rv. 266226;
Sez. 3, sent. n. 29366 del 23/04/2024 Cc. (dep.19/07/2024) Rv. 286752), sicché il motivo rientra tra quelli non consentiti dalla legge.

Sotto altro profilo, le deduzioni svolte sono del tutto generiche e, sotto taluni aspetti, anche confuse poiché pongono sullo stesso piano la mancata valutazione (da parte del Tribunale del riesame) di elementi ritenuti decisivi ai fini del fumus (incluse le deduzioni difensive) e la mancanza di autonoma valutazione della domanda cautelare da parte del Giudice per le indagini preliminari e, comunque, sempre in punto di genericità, il ricorrente si è limitato ad allegare al ricorso, la

richiesta del pubblico ministero, il verbale di sequestro della polizia giudiziaria, il provvedimento del gip e i propri scritti ed allegati difensivi, senza tuttavia indicare gli aspetti della motivazione in relazione ai quali la dedotta omissione della autonoma valutazione ha impedito apprezzamenti di segno contrario, di rilievo tale da condurre a conclusioni diverse da quelle adottate (Sez. 3, Sentenza n. 10400 del 19/11/2024 Cc. (dep. 17/03/2025) Rv. 287827 – 02).

1.3. Il terzo motivo è infondato: si osserva che la contestazione elevata nella provvisoria incolpazione si fonda su plurimi elementi, primo dei guai la circostanza che le opere siano state eseguite su un lotto di terreno soggetto a vincolo paesaggistico, di poi che comunque l’area oggetto di ampliamento risultava ricadere in una zona dove non era possibile beneficiare del c.d. “piano casa”, cui si aggiungevano ulteriori elementi relativi alle plurime e rilevanti difformità tra i lavori realizzati e i titoli conseguiti. Ebbene, la difesa, dinanzi al tribunale per
riesame, ha inteso contestare la sussistenza del fumus commissi delicti anzitutto con riguardo alla destinazione agricola dell’area, ritenuta non ostativa all’applicazione del c.d. piano casa. Con il terzo motivo, la censura viene riproposta, senza però realmente confrontarsi con la motivazione del tribunale di Frosinone che, nel suo concreto svolgersi, collega la non applicabilità del piano casa alla natura agricola del terreno. Con la memoria trasmessa ex art. 611 cod. proc. pen., la difesa insiste nell’accoglimento del ricorso producendo sentenze del giudice amministrativo proprio sul punto della applicabilità del c.d. piano casa con riferimento a zone agricole.
Tuttavia, si osserva, sebbene ai soli fini della verifica del fumus consentita in questa sede, ovvero del controllo della compatibilità tra la fattispecie concreta e quella legale ipotizzata (Cass. Sez. U, sent. n. 6 del 27/03/1992 Cc. (dep. 07/11/1992) Rv. 191327, Sez. U, sent. n. 7 del 23/02/2000 Cc. (dep. 04/05/2000) Rv. 215840 – 01), che la destinazione agricola dell’area (riconducibile alla zona E di cui al DM 1144/1968 così definita, all’articolo 2: “E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse -il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C)) costituisce motivo di espressa previsione potenzialmente derogatoria, rispetto alla AVV_NOTAIO previsione di interventi di ampliamento degli edifici di cui all’art. 3, comma 1 della legge regionale Lazio 11 agosto 2009, n.21, in virtù del richiamo che proprio l’art. 3 citato compie agli edifici di cui all’art. 2 della medesima legge regionale, il cui comma 5 bis prevede quanto segue: “5 bis Sono consentiti gli interventi previsti dagli articoli 3, 3 bis, 3 ter, 3 quater, 4 e 5, nei casi in c norme dei piani territoriali paesistici (PTP) rimandino alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti, purché non attengano alle zone definite dagli strumenti stessi come zone E ai sensi del decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, fatte salve le ulteriori limitazioni o prescrizioni contenute nelle norme dei PTP in coerenza con il PTPR.”. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Stante il tenore di tale disposizione, pur tenendo in debita considerazione la peculiarità del giudizio cautelare, cui è demandata, per costante affermazione di questa Corte, una valutazione sommaria in ordine al fumus del reato ipotizzato relativamente alla sussistenza di tutti gli elementi della fattispecie contestata, non si ritiene che dal provvedimento impugnato emergano difformità tra la fattispecie astratta e quella concreta di tale consistenza da essere apprezzate ictu °culi, e, pertanto, censurabili in questa sede (Sez. 6, Sent. n. 3802 del 27/10/1992 Cc. (dep. 21/01/1993) Rv. 192928).
Quanto, infine, alle censure articolate, sempre con il terzo motivo, con

riferimento alla rilevanza delle difformità riscontrate tra intervento edilizio realizzato e titoli abilitativi conseguiti, con particolare riferimento al computo di intercapedini ai piani terra e primo nel calcolo delle superfici e volumi, nonché con riferimento allo spessore dei muri perimetrali, le stesse allegano elementi meramente fattuali, dei quali propongono una diversa valutazione e, pertanto, sono in questa sede inammissibili. Quanto alla motivazione del Tribunale del riesame sul punto, della quale si censura, come violazione di legge, l’omissione, si osserva che il provvedimento impugnato riporta tutte le difformità riscontrate, altresì specificando la concreta destinazione delle intercapedini, e valutando quali difformità, rispetto all’opera per la quale era stata presentata la SCIA, l’avvenuta realizzazione di quattro distinte unità abitative, l’ampliamento di cubatura e la trasformazione edilizia in area agricola.
L’ordinanza del Tribunale per il riesame, pertanto, assolve all’onere motivazionale richiesto in punto di fumus commissi delicti, tenendo conto delle peculiarità della fase in cui la stessa è stata emessa.

Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che i ricorsi debbano essere rigettati. Al rigetto dei ricorsi consegue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Così è deciso, 13/11/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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