Abuso edilizio pertinenza: quando è reato?

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per un presunto abuso edilizio pertinenza. La Corte conferma che una nuova struttura, anche se funzionale all’abitazione principale, necessita di un permesso di costruire se crea un nuovo volume autonomo. Un vizio procedurale iniziale, ovvero il ricorso presentato da un avvocato non cassazionista, ha inoltre contribuito a rendere l’appello inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abuso Edilizio Pertinenza: La Cassazione Traccia la Linea di Confine

La realizzazione di strutture accessorie all’abitazione principale è una pratica comune, ma spesso sorgono dubbi sulla loro qualificazione giuridica. Quando un deposito o un piccolo magazzino cessa di essere una semplice pertinenza e diventa un’opera che necessita di un permesso di costruire? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio il tema dell’abuso edilizio pertinenza, fornendo chiarimenti essenziali e ribadendo principi consolidati. La decisione non solo definisce i contorni della nozione di pertinenza urbanistica, ma sottolinea anche l’importanza del rispetto delle norme procedurali nei ricorsi.

I Fatti: Da Deposito a Contenzioso

Il caso ha origine dalla condanna di un privato cittadino per aver realizzato un manufatto abusivo su un’area di sua proprietà. L’imputato aveva costruito una struttura adibita a deposito, a servizio della sua abitazione principale. Secondo la sua difesa, tale opera avrebbe dovuto essere considerata una pertinenza e, come tale, non soggetta al più rigoroso regime del permesso di costruire.

I giudici di merito, tuttavia, avevano ritenuto integrato il reato edilizio, condannando il proprietario. La questione è quindi approdata dinanzi alla Corte di Cassazione, con il ricorrente che ha sollevato tre principali motivi di doglianza per ottenere l’annullamento della sentenza.

L’Appello e i Motivi del Ricorso

La difesa ha articolato il ricorso su tre punti fondamentali:

1. Errata individuazione del responsabile: Si contestava che la proprietà dell’area e la presenza sul luogo durante un sopralluogo fossero elementi sufficienti a dimostrare la responsabilità penale, violando il principio dell'”oltre ogni ragionevole dubbio”.
2. Natura pertinenziale dell’opera: Il cuore della difesa risiedeva nella tesi che il manufatto fosse una pertinenza dell’abitazione principale, il che avrebbe escluso la necessità del permesso di costruire, rendendo l’illecito al massimo di natura amministrativa.
3. Mancato riconoscimento della “particolare tenuità del fatto”: Si lamentava che il giudice non avesse applicato l’art. 131-bis c.p., che prevede la non punibilità per reati di minima gravità, focalizzandosi unicamente sull’intenzionalità della condotta (dolo) senza considerare altri indici come la consistenza dell’opera.

La Decisione della Corte: un Abuso Edilizio Pertinenza non Sempre Legittimo

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la condanna. La decisione si fonda su due ordini di ragioni: una procedurale e una di merito.

In primo luogo, il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché l’atto di appello originario era stato presentato da un avvocato non iscritto all’albo speciale dei cassazionisti. Questo vizio formale, secondo la Corte, non è sanabile e rende l’impugnazione invalida fin dall’inizio.

Nonostante ciò, la Corte ha esaminato anche i motivi di ricorso, ritenendoli comunque infondati. I primi due motivi sono stati liquidati come mere doglianze di fatto, volte a ottenere una nuova valutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità. Sul punto cruciale della natura del manufatto, la Corte ha stabilito che non poteva essere considerato una semplice pertinenza.

Le Motivazioni della Sentenza

Il ragionamento della Corte si è concentrato sulla definizione di pertinenza urbanistica. Richiamando il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e la consolidata giurisprudenza amministrativa, i giudici hanno chiarito che un’opera perde il carattere di pertinenza quando comporta la realizzazione di un nuovo volume utilizzabile autonomamente, anche se legato da un vincolo di servizio al fabbricato principale.

Nel caso specifico, il manufatto contestato non era coessenziale all’abitazione, ma un’opera ulteriore che occupava una nuova area e creava un volume a sé stante. Di conseguenza, era a tutti gli effetti una “nuova costruzione”, per la quale la legge impone il rilascio del permesso di costruire.

Anche il motivo relativo alla particolare tenuità del fatto è stato respinto. La Corte ha ritenuto logica e sufficiente la motivazione del giudice di merito, che aveva negato il beneficio valorizzando la particolare intensità del dolo, manifestata dalla scelta di realizzare l’opera in totale assenza di qualsiasi titolo abilitativo. La valutazione richiesta dall’art. 131-bis, hanno ricordato gli Ermellini, è complessa e deve tenere conto di tutti gli aspetti della fattispecie concreta.

Le Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Decisione

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima è di natura sostanziale: non tutte le opere accessorie sono “pertinenze” ai fini urbanistici. Qualsiasi intervento che crei un nuovo volume significativo e autonomamente fruibile richiede un permesso di costruire. Affidarsi a una concezione troppo ampia del concetto di pertinenza può facilmente condurre a un abuso edilizio pertinenza, con conseguenze penali.

La seconda lezione è di natura procedurale e di fondamentale importanza pratica: la scelta del difensore è cruciale. Un ricorso per cassazione presentato da un legale non abilitato è destinato all’inammissibilità, precludendo ogni possibilità di far valere le proprie ragioni nel merito. La forma, nel diritto, è spesso sostanza.

Quando una costruzione accessoria (pertinenza) necessita di un permesso di costruire?
Una pertinenza necessita di un permesso di costruire quando realizza un nuovo volume, è utilizzabile in modo autonomo e separato, altera la sagoma dell’edificio principale o comporta la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale. In sostanza, quando non è un’opera meramente accessoria ma una vera e propria nuova costruzione.

È possibile ottenere l’assoluzione per “particolare tenuità del fatto” in caso di abuso edilizio?
Sì, è teoricamente possibile, ma il giudice deve compiere una valutazione complessa di tutte le circostanze del caso concreto: le modalità della condotta, il grado di colpevolezza e l’entità del danno o del pericolo. In questo specifico caso, la Corte ha ritenuto che la costruzione in totale assenza di titolo abilitativo dimostrasse un’intensità del dolo tale da escludere l’applicazione di tale causa di non punibilità.

Un ricorso per cassazione presentato da un avvocato non iscritto all’albo speciale è valido?
No, il ricorso è inammissibile. La legge richiede che l’impugnazione dinanzi alla Corte di Cassazione sia proposta da un avvocato iscritto nell’apposito albo speciale. Un vizio di questo tipo non è sanabile e determina l’invalidità dell’atto sin dalla sua origine, impedendo alla Corte di esaminare il merito della questione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Penale Sez. 7 Num. 40160 Anno 2025

Penale Ord. Sez. 7 Num. 40160 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 28/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME NOME a LOCRI il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 21/02/2024 del TRIBUNALE di LOCRI

dato avviso alle parti;

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

NOME.

rilevato che, con tre motivi di ricorso, NOME COGNOME ha dedotto: a) vizio di contraddittorietà della motivazione sotto il profilo del travisamento probatorio, non essendo sufficienti, per stabilire la proprietà dell’area di sedime, le risultanze dell visura catastale da cui, peraltro, risulta la cartolarità dell’area stessa ed erronea individuazione dell’autore del reato contestato (primo motivo: si censura la sentenza impugnata per aver ritenuto l’imputato autore dell’illecito per essere proprietario dell’area di sedime e per essere stato presente al momento del sopralluogo; si sarebbe quindi risaliti all’identificazione dell’autore dell’illecito sulla base di una mera deduzione e non di elementi oggettivi, non potendo ritenersi sufficiente la mera circostanza che il ricorrente abitasse nelle vicinanze del luogo ove era stata rinvenuta l’opera abusiva; non sarebbe stato quindi osservato il canone dell’oltre ogni ragionevole dubbio); b) vizio di violazione di legge e di motivazione laddove la sentenza impugnata non ha riconosciuto il manufatto abusivo in rapporto pertinenziale con l’adiacente abitazione principale, di due piani fuori terra, di cui il ricorrente è comproprietario (secondo motivo: si sostiene che non sarebbe stato necessario il titolo abilitativo rappresentato dal permesso di costruire per l’edificazione del manufatto contestato in quanto adibito a deposito e a servizio, quindi, dell’abitazione principale del ricorrente; la natur pertinenziale, dunque, avrebbe dovuto far ritenere insussistente l’illecito edilizio contestato, versandosi in un’ipotesi di omesso deposito della SCIA che non comporta l’irrogazione di sanzioni penali); c) vizio di violazione di legge in relazione all’art. 131-bis, cod. pen., e correlato vizio di manifesta illogicità del motivazione per il mancato riconoscimento della speciale causa di non punibilità della particolare tenuità del fatto, avendo il giudice fatto uso di un’argomentazione incoerente rispetto al giudizio previsto dalla disposizione normativa, semmai utilizzabile a suo favore (terzo motivo: il giudice avrebbe valorizzato, ai fini de diniego, solo l’elemento soggettivo, senza tuttavia considerare gli “indici” di riconoscibilità della speciale causa di non punibilità elaborati in giurisprudenza con riferimento agli illeciti edilizi, quali la consistenza dell’intervento abusivo, destinazione dell’immobile, l’eventuale contrasto con gli strumenti urbanistici, la possibilità o meno di una saNOMEria, etc.); Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale rilevato, in via preliminare, che l’originario atto di appello, depositato in data luglio 2024 unicamente dall’AVV_NOTAIO, all’epoca non iscritto all’albo cassazionisti (iscrizione intervenuta solo in data 8 aprile 2025), successivamente riqualificato come ricorso per cassazione, è inammissibile perché proposto da difensore non legittimato (essendo pacifico che è inammissibile il ricorso per
cassazione proposto da avvocato non cassazionista, ancorché successivamente sia depositato atto di nomina di difensore iscritto nell’albo speciale della Corte di cassazione: Sez. 2, n. 29575 del 12/07/2022, Pisano, Rv. 283683 – 01);

rilevato, tuttavia, che il rapporto processuale si è ritualmente costituito all’at della notifica dell’avviso dell’udienza del 28/11/2025, in quanto, pur essendo deceduto il codifensore cassazionista AVV_NOTAIO in data 14/01/2025, la cancelleria ha tuttavia notificato ritualmente l’avviso all’altro difensore di fiduci AVV_NOTAIO, in data 13 ottobre 2025, ossia in data successiva all’iscrizione all’albo ex art. 613, cod. proc. pen., intervenuta in data 8 aprile 2025;

ritenuto che i motivi di ricorso proposti dalla difesa sono inammissibili in quanto: a) il primo ed il secondo sono costituiti da mere doglianze in punto di fatto e sono volti a prefigurare una rivalutazione e rilettura alternativa RAGIONE_SOCIALE fonti probatorie estranea al sindacato di legittimità, avulsa da pertinente individuazione di specifici travisamenti di emergenze processuali valorizzate dai giudici di merito; b) il secondo è manifestamente infondato perché prospetta enunciati ermeneutici in palese contrasto con il dato normativo e con la consolidata giurisprudenza di legittimità; d) il terzo motivo, infine, è privo di pregio in quanto è inerente trattamento punitivo, la cui motivazione è sorretta da sufficiente e non illogica motivazione e da adeguato esame RAGIONE_SOCIALE deduzioni difensive (si v., in particolare, le considerazioni espresse alle pagg. 3/6 della sentenza impugnata, che, con argomentazioni immuni dai denunciati vizi, chiariscono le ragioni per le quali il quadro probatorio consentiva non solo di ritenere integrato l’illecito edilizio oggetto di contestazione – atteso che i lavori erano in corso di esecuzione e riguardavano un manufatto per il quale non era stata presentata alcuna richiesta di rilascio di qualsivoglia titolo abilitativo – non potendo ritenersi lo stesso quale mera pertinenza dell’edificio principale); Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale ritenuto, in ogni caso, che il ricorso, come anticipato, è comunque inammissibile, non essendo valutabile favorevolmente la tesi difensiva secondo cui si trattava di un “deposito” asservito all’edificio principale; che, sul punto, rileva l’art. 3, comma 1, DPR n. 380 del 2001, la cui lett. E.6) riguarda gli interventi pertinenziali “e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico RAGIONE_SOCIALE aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”, da leggersi unitamente alla nozione generale integrativa di pertinenza contenuta nell’Allegato A voce n. 34 del Regolamento Edilizio Tipo, secondo cui è tale l’opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla
costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà”; che, in relazione a quanto sopra, la giurisprudenza amministrativa si è consolidata stabilmente nella qualifica RAGIONE_SOCIALE opere soggette a permesso di costruire per manufatto edilizio e pertinenza edilizia, ricordando le eventuali diverse disposizioni regionali (ammesse espressamente dall’articolo 10 commi 2 e 3 DPR 380/01), osservando che nell’ordinamento statale vige il principio generale per il quale occorre il rilascio del permesso di costruire quando si tratti di un manufatto edilizio e, fatta salva una diversa normativa regionale o comunale, ai fini edilizi manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dal precedente edificio, ovvero sia realizzata una qualsiasi opera come, ad esempio, una tettoia, che ne alteri la sagoma (Cons. St., nn. 8477/2023, n. 904/2019, n. 51280/2017; che, in particolare, la natura pertinenziale va negata in relazione agli interventi edilizi che, pur legati da un vincolo di servizio a un fabbricato principale, non siano tuttavia coessenziali ma ulteriori rispetto a esso, in quanto suscettibili di un utilizz autonomo e separato e in quanto occupanti aree e volumi diversi dal bene principale (si v., proprio in relazione all’esclusione della natura pertinenziale con riferimento ad un deposito, Cons. St., Sez. VI n. 10730 del 12 dicembre 2023); che tale è il manufatto in questione, tenuto conto della sua consistenza e caratteristiche descritte;
ritenuto, ancora, che il primo giudice ha poi chiarito le ragioni per le quali era possibile ritenere l’attuale ricorrente quale autore del fatto, alla luce dei da oggettivi costituiti dalla presenza in loco dell’imputato al momento del sopralluogo e della circostanza che la particella su cui l’opera abusiva era stata realizzata risultava intestata al ricorrente, argomenti fattuali di natura indiziaria cui aggiunge anche il principio dell’interesse, non essendo infatti censurabile in sede di legittimità – come nel caso in esame – la sentenza del giudice di appello che fondi il giudizio di colpevolezza sul principio del “cui prodest”, qualora sia supportato da elementi di fatto ulteriori, di sicuro valore indiziante, come avvenuto nel caso in esame (da ultimo, Sez. 3, n. 26527 del 11/04/2024, Gobbo, Rv. 286792 – 03);
ritenuto, infine, che non è suscettibile di sindacato la motivazione in ordine al diniego dell’art. 131-bis, cod. pen., avendo valorizzato il ricorrente la particol intensità del dolo insito nell’aver realizzato il manufatto edilizio in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo, argomentazione del tutto logica e coerente con quanto affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte le quali hanno puntualizzato che ai fini della configurabilità della causa di esclusione della punibilità pe

particolare tenuità del fatto, prevista dall’art. 131 bis cod. pen., il giudizio su tenuità richiede una valutazione complessa e congiunta di tutte le peculiarità della fattispecie concreta, che tenga conto, ai sensi dell’art. 133, primo comma, cod. pen., RAGIONE_SOCIALE modalità della condotta, del grado di colpevolezza da esse desumibile e dell’entità del danno o del pericolo (Sez. U, n. 13681 del 25/02/2016, Tushaj, Rv. 266590 – 01);

ritenuto, conclusivamente, che il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro 3000 in favore della RAGIONE_SOCIALE, non potendosi escludere profili di colpa nella sua proposizione;

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ammende. Così deciso, il 28/11/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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