Abuso edilizio permanente: quando scatta la prescrizione?

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino condannato per abusi edilizi. La Corte ha chiarito che l’abuso edilizio permanente è un reato che si protrae nel tempo fino alla completa ultimazione dell’opera, comprese le rifiniture. Poiché l’immobile, in particolare un sottotetto destinato a uso abitativo, era ancora allo stato grezzo al momento del controllo, il reato non poteva considerarsi prescritto, in quanto la sua consumazione era ancora in corso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abuso edilizio permanente: la prescrizione non corre per le opere non finite

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 35956/2025, offre un importante chiarimento sulla natura dell’abuso edilizio permanente e sul momento in cui inizia a decorrere la prescrizione. Per chi costruisce o ristruttura un immobile, è fondamentale comprendere che lasciare un’opera incompiuta non è una strategia valida per evitare le conseguenze legali. La Corte ha ribadito un principio consolidato: il reato edilizio si consuma solo con la completa ultimazione dei lavori, comprese tutte le rifiniture.

I fatti del caso

Il caso esaminato riguardava un ricorso presentato da un privato condannato in primo grado e in appello per una serie di reati edilizi e paesaggistici. L’imputato sosteneva che i lavori, in particolare la realizzazione di un sottotetto, fossero stati ultimati molto prima del sopralluogo del 2020 e che, di conseguenza, il reato dovesse considerarsi estinto per prescrizione. In subordine, chiedeva che l’ordine di demolizione fosse limitato alla sola scala interna di accesso al sottotetto.

La decisione della Corte di Cassazione sull’abuso edilizio permanente

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato e, quindi, inammissibile. I giudici hanno confermato la decisione della Corte di Appello, basando la loro analisi sul principio della valutazione unitaria dell’abuso edilizio. Secondo la Corte, non è possibile considerare le varie parti di un’opera illegale in modo separato; l’abuso va valutato nel suo complesso per determinarne la natura e la persistenza nel tempo.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha sviluppato la sua decisione su alcuni punti cardine:

La natura del reato permanente

Il fulcro della motivazione risiede nella qualificazione dell’abuso edilizio come reato di tipo ‘permanente’. Ciò significa che la condotta illecita non si esaurisce con l’inizio della costruzione, ma perdura per tutto il tempo in cui l’attività edilizia prosegue. La ‘consumazione’ del reato, ovvero il momento in cui l’illecito cessa, coincide con l’ultimazione completa dell’opera. Questa ultimazione, precisa la Corte, non si ha con la fine delle opere strutturali, ma solo quando sono conclusi anche tutti i lavori di rifinitura interni ed esterni. Fino a quel momento, il reato è in corso e il termine di prescrizione non inizia a decorrere.

La valutazione dell’opera incompiuta

Nel caso specifico, il sottotetto, sebbene ancora allo stato grezzo, presentava caratteristiche inequivocabili della sua destinazione abitativa: era suddiviso in cinque ambienti e dotato di balconi. Questi elementi erano incompatibili con la tesi difensiva, secondo cui si trattava di un mero spazio di isolamento tecnico. L’incompletezza dei lavori, al momento del sopralluogo, dimostrava che l’opera non era stata definitivamente interrotta, ma era ancora in fase di completamento. Di conseguenza, l’abuso edilizio permanente era ancora in atto.

L’ordine di demolizione

La Corte ha anche respinto la richiesta di una demolizione parziale. Essendo l’abuso considerato in modo unitario, l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi non può che estendersi all’intera opera illecita. Frazionare l’ordine di demolizione sarebbe in contrasto con la necessità di eliminare completamente gli effetti dell’illecito edilizio.

Le conclusioni

La sentenza ribadisce un principio cruciale in materia edilizia: il reato di costruzione abusiva ha natura permanente e la prescrizione inizia a decorrere solo dalla totale ultimazione dell’immobile, incluse le rifiniture. Lasciare un’opera ‘al grezzo’ non interrompe la permanenza del reato se è evidente l’intenzione di completarla per renderla funzionale allo scopo prefissato. Questa decisione serve da monito: la cessazione dell’attività illecita deve essere definitiva e inequivocabile, altrimenti le conseguenze penali e amministrative restano pienamente operative.

Quando si considera concluso un abuso edilizio permanente ai fini della prescrizione?
Secondo la sentenza, un abuso edilizio permanente si considera concluso, e quindi il termine di prescrizione inizia a decorrere, solo con la totale ultimazione dei lavori. Ciò include non solo le opere strutturali ma anche tutte le rifiniture interne ed esterne che rendono l’opera completa e funzionale.

Un sottotetto allo stato grezzo può essere considerato parte di un abuso edilizio abitativo?
Sì. La Corte ha stabilito che, nonostante lo stato grezzo, se un sottotetto presenta caratteristiche inequivocabilmente destinate a un uso abitativo (come la suddivisione in più vani o la presenza di balconi), esso è parte integrante dell’abuso edilizio finalizzato alla creazione di un’abitazione, e la sua incompletezza dimostra la permanenza del reato.

Se un abuso edilizio è incompiuto, l’ordine di demolizione può essere parziale?
No. La sentenza chiarisce che l’abuso deve essere valutato in modo unitario. Pertanto, l’ordine di demolizione deve riguardare l’intera opera illecita per ripristinare completamente lo stato dei luoghi, e non può essere limitato solo a una parte di essa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 35956 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 35956 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 23/09/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME nato a Ascea il DATA_NASCITA; avverso la sentenza del 1/04/2025 della Corte di appello di Salerno; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del AVV_NOTAIO che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio della sentenza impugnata.

RITENUTO IN FATTO E CONSIDERATO IN DIRITTO

Con sentenza di cui in epigrafe, la Corte di appello di Salerno, riformando parzialmente la sentenza del tribunale di Vallo della Lucania, dichiarava non doversi procedere nei confronti di COGNOME NOME in ordine al reato ex artt. 65 e 72 del DPR 380/01 perché estinto per prescrizione, confermandola nel resto, con rideterminazione della pena finale in ordine a reati edilizi, paesaggistici, e di cui agli artt. 64, 71, 93 e 95 del DPR 380/01.

Avverso la predetta sentenza propone ricorso per cassazione COGNOME NOME mediante il proprio difensore, deducendo un unico motivo di impugnazione.

Deduce il vizio di illogicità della motivazione, essendo congetturale la t della corte di appello per cui il sottotetto realizzato sarebbe stato desti abitazione. Inoltre, non si sarebbero valutati adeguatamente i risultati ist dimostrativi della ultimazione dell’opera anteriormente al sopralluogo del 20 con conseguente prescrizione dei reati. La corte, altresì, non avrebbe risp alla domanda subordinata di limitare la demolizione alla sola scala interna conduce al sottotetto, con chiusura del corrispondente foro nel solaio.
4.11 ricorso è manifestamente infondato. La Corte di appello ha fatt applicazione del principio della valutazione unitaria dell’abuso edilizio, laddo rilevato che il piano rialzato del manufatto – denominato sottotetto – era in destinato a fini abitativi a fronte, oltre che della presenza di balcon ultimati, anche della sua suddivisione in 5 ambienti ancora allo stato gre incompatibili con la asserita, dalla difesa, destinazione a mero ambient isolamento termico e acustico della sottostate abitazione oltre che di allocaz di apparecchiature tecnologiche. In altri termini, la corte con p ragionevolezza ha ricostruito la presenza di un’abitazione composta di pia terra e rialzato con relativi lavori i quali, a fronte di tale inequivoca dest e della loro incompletezza, non potevano ritenersi interrotti al momento d sopralluogo del 2020 ma dovevano reputarsi ancora diretti al lor completamento e quindi sottratti alla configurabilità di qualsivoglia defin interruzione. Si tratta di una ricostruzione che appare in linea con il princ opportuno ribadirlo, inerente la natura giuridica dell’abuso edilizio, la qua tipo “permanente”, per cui l’ultimazione edilizia coincide con la conclusione lavori di rifinitura interni ed esterni dell’opera (Sez. 3, n. 46215 del 03/0 N., Rv. 274201 – 01; Sez. 3, n. 48002 del 17/09/2014, Surano, Rv. 261153 01) la quale, in tali casi, deve ritenersi ancora in fase di realizzazi completamento, tanto che il reato urbanistico versa in una fase di perdura consumazione, posto che la permanenza di esso cessa con l’ultimazione dei lavori del manufatto, in essa comprese le rifiniture (cfr. Sez. 3, n. 338 17/09/2020, COGNOME, Rv. 280575 – 02; Sez. 3, n. 13607 del 08/02/2019, COGNOME, Rv. 275900 – 01). Va altresì precisato che il reato di costruzione abu ha natura permanente per tutto il tempo in cui continua l’attività edilizia i ed il suo momento di cessazione va individuato o nella sospensione di lavori, essa volontaria o imposta “ex auctoritate”, o nella ultimazione dei lavori p Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
completamento dell’opera o, infine, nella sentenza di primo grado ove i lavori siano proseguiti dopo l’accertamento e sino alla data del giudizio (Sez. 3, n. 38136 del 25/09/2001 Rv. 220351 – 01) e, coerentemente con tale ultima massima, la corte ha sottolineato come, alla luce dei dati istruttori prima sintetizzati, si dovesse ritenere che i lavori al piano rialzato non potevano reputarsi “definitivamente interrotti” ma “solamente in attesa di essere ultimati dovendosi rinviare sul punto all’esaustiva motivazione del giudice di prime cure”. Peraltro, trattandosi di cd. “doppia conforme”, non può trascurarsi anche l’ulteriore motivazione formulata in proposito dal primo giudice, per cui grava sull’interessato la dimostrazione della precisa data di inizio della prescrizione rispetto ad un contesto probatorio in cui la dichiarazione del teste del comune, puramente di tipo valutativo e riferita ad un lasso temporale alquanto indefinito ed ampio, per cui l’opera sarebbe stata realizzata tra il 2016 e il 2019, non determina un dies a quo incluso in tale intervallo temporale, siccome in contrasto, come già osservato, con un contesto strutturale, al momento del sopralluogo del 2020, in realtà ancora del tutto incompleto e nel contempo chiaramente diretto a realizzare integrali scopi abitativi.
Manifestamente infondata è la censura, altresì formulata in termini di mancata risposta in ordine alla richiesta di una demolizione solo parziale, siccome giuridicamente erronea ed incompatibile rispetto alla corretta valutazione, unitaria, dell’abuso, con conseguente necessaria estensione dell’ordine di demolizione all’intera opera illecita. Trattandosi di un profilo giuridico, nulla osta che lo stesso venga evidenziato direttamente da questa Corte. In proposito si rammenta che il vizio di motivazione non è configurabile riguardo ad argomentazioni giuridiche RAGIONE_SOCIALE parti. Queste ultime infatti, come ha più volte sottolineato la Suprema Corte, o sono fondate e allora il fatto che il giudice le abbia disattese (motivatamente o meno) dà luogo al diverso motivo di censura costituito dalla violazione di legge; o sono infondate, e allora che il giudice le abbia disattese non può dar luogo ad alcun vizio di legittimità della pronuncia giudiziale, avuto anche riguardo al disposto di cui all’art. 619 comma 1 cod. proc. pen. che consente di correggere, ove necessario, la motivazione quando la decisione in diritto sia comunque corretta (cfr. in tal senso Sez. 1, n. 49237 del 22/09/2016 Rv. 271451 – 01 Emnnanuele).
5. Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere per il ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il

ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Così deciso il 23/09/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.