Abuso edilizio: no al condono per nuove opere

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una proprietaria contro il sequestro preventivo del suo immobile per abuso edilizio. La Corte ha stabilito che la prosecuzione dei lavori su un manufatto già abusivo costituisce una nuova e autonoma condotta illecita. Di conseguenza, le vecchie istanze di condono non possono coprire i nuovi ampliamenti, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistici che rendono l’opera insanabile, giustificando pienamente il mantenimento del sequestro per impedire il completamento dei lavori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abuso edilizio: perché la continuazione dei lavori blocca il condono?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 38986/2025, ha riaffermato un principio cruciale in materia di abuso edilizio: la prosecuzione dei lavori su un immobile già illegale costituisce un nuovo reato, rendendo inapplicabili le precedenti istanze di condono. Questa decisione conferma la legittimità del sequestro preventivo di un fabbricato oggetto di recenti opere di ampliamento, nonostante la pendenza di domande di sanatoria risalenti a decenni prima. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

Il caso: un cantiere infinito e la richiesta di condono

La vicenda riguarda la proprietaria di un immobile che si è vista rigettare dal Tribunale di Napoli la richiesta di revoca del sequestro preventivo disposto sul suo fabbricato. Il sequestro era stato motivato dalla realizzazione di opere edilizie illecite. La ricorrente ha impugnato tale decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che il Tribunale avesse erroneamente ignorato due istanze di condono: una presentata nel 1994 e rinnovata nel 2024, e un’altra ancora precedente del 1985. A suo avviso, i nuovi lavori, consistenti in un ampliamento di circa 200 mq, rientravano in tali domande di sanatoria. Inoltre, contestava la genericità con cui il Tribunale aveva menzionato la presenza di vincoli paesaggistici come ostacolo insuperabile al condono.

La decisione dei Giudici sull’abuso edilizio

I giudici di merito avevano confermato il sequestro, evidenziando che le nuove opere (un fabbricato allo stato grezzo in ampliamento di uno preesistente, una piscina interrata e altre sistemazioni) non potevano essere considerate una semplice prosecuzione coperta dal vecchio condono. Al contrario, si trattava di una ripresa dei lavori abusivi, una condotta nuova e autonoma che rendeva l’intero complesso illegittimo e, quindi, soggetto a sequestro per impedirne il completamento.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato, rigettandolo e confermando la decisione del Tribunale. Il ragionamento della Corte si basa su principi consolidati:

1. La prosecuzione dei lavori è un nuovo reato

Il punto centrale della sentenza è che la prosecuzione di lavori edili su manufatti già realizzati abusivamente concretizza una nuova condotta illecita. Questa nuova attività criminosa è indipendente dalla precedente, anche se l’illecito originario è prescritto. I nuovi interventi ereditano l’illegittimità della struttura principale e non possono essere sanati da istanze di condono presentate prima della loro realizzazione. Nel caso specifico, l’ampliamento di 200 mq era una chiara e recente ripresa dell’attività illegale.

2. L’impatto dei vincoli paesaggistici sull’abuso edilizio

La Corte ha inoltre ritenuto corretto il giudizio prognostico del Tribunale sulla non condonabilità delle opere. Il fabbricato ricadeva in un’area soggetta a precisi vincoli paesaggistici (Parco Regionale dei Campi Flegrei e Piano Territoriale Agnano Camaldoli). In una fase cautelare come quella del sequestro, è legittimo per il giudice anticipare una valutazione sulla probabile infattibilità della sanatoria, proprio a causa di tali vincoli. La pendenza delle istanze di condono diventa così irrilevante di fronte all’evidente impossibilità di ottenere le necessarie autorizzazioni paesaggistiche.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa pronuncia della Cassazione offre importanti spunti pratici. In primo luogo, chiarisce che non è possibile ‘aggiornare’ una vecchia domanda di condono per includere nuove opere abusive. Ogni nuovo intervento non autorizzato costituisce un nuovo reato e rende l’intero immobile suscettibile di sequestro. In secondo luogo, la sentenza sottolinea il peso determinante dei vincoli paesaggistici: la loro presenza può rendere insanabile un abuso edilizio fin dall’inizio, giustificando misure cautelari severe per proteggere il territorio. I proprietari di immobili devono quindi essere consapevoli che qualsiasi intervento su strutture non in regola, anche se oggetto di vecchie pratiche di sanatoria, comporta rischi penali significativi e la quasi certezza di vedere bloccati i lavori.

Continuare a costruire su un immobile abusivo è un nuovo reato?
Sì, la Corte di Cassazione conferma che la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova e autonoma condotta illecita, a prescindere dall’entità dei lavori e anche se l’illecito originario è prescritto.

Una vecchia domanda di condono può sanare anche i lavori successivi?
No, una domanda di condono copre esclusivamente le opere abusive esistenti al momento della sua presentazione. Qualsiasi lavoro realizzato successivamente, come l’ampliamento di 200 mq nel caso di specie, costituisce un nuovo abuso edilizio non coperto dalla sanatoria pendente.

La presenza di vincoli paesaggistici impedisce il condono edilizio?
Sì, la presenza di vincoli paesaggistici su un’area può essere un ostacolo insormontabile alla sanatoria. Il giudice, in fase di sequestro, può legittimamente formulare un giudizio prognostico, concludendo che le opere non sono condonabili proprio a causa di tali vincoli, rendendo quindi irrilevante la pendenza di un’istanza di condono.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 38986 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 38986 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 13/11/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da

NOME, nata a Caserta il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 25/6/2025 del Tribunale di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; lette le richieste del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo di dichiarare l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 25 giugno 2025 il Tribunale di Napoli ha rigettato l’appello cautelare proposto da NOME COGNOME nei confronti dell’ordinanza del medesimo Tribunale, di rigetto della richiesta avanzata dalla stessa COGNOME, volta a ottenere la revoca del sequestro preventivo di un fabbricato di sua proprietà, disposto a fini impeditivi in relazione a reati edilizi alla stessa contestati

Avverso tale ordinanza la NOME ha proposto ricorso per cassazione, mediante l’AVV_NOTAIO, che lo ha affidato a due motivi.

2.1. Con un primo motivo ha denunciato la errata applicazione degli artt. 44 d.P.R. n. 380 del 2001 e 32 I. n. 326 del 2003 e un vizio della motivazione, a causa della mancata o, comunque, errata considerazione della domanda di condono dell’immobile oggetto di sequestro.

Ha censurato l’affermazione del Tribunale secondo cui il rilevato ampliamento, della superficie di 200 mq., oggetto del sequestro costituirebbe ripresa di precedenti lavori abusivi, e anche la rilevanza attribuita ai vincoli paesaggistici esistenti nell’area, che sarebbero ostativi al rilascio del condono richiesto, in quanto detto ampliamento era espressamente compreso nella domanda di condono edilizio n. 79 del 21/11/1994, rinnovata dalla ricorrente nel 2024 e tuttora pendente, non considerata dal Tribunale, che aveva omesso di valutare anche la pendenza di una precedente istanza di condono presentata ai sensi della I. n. 47 del 1985.
Sarebbe, pertanto, errata l’affermazione contenuta nell’ordinanza impugnata a proposito della estraneità delle opere abusive e oggetto di sequestro alla domanda di condono e anche il rilievo della loro non condonabilità.

2.2. Con un secondo motivo ha denunciato un vizio della motivazione nella parte relativa alla esclusione della condonabilità delle opere a causa della esistenza di non meglio specificati vincoli paesaggistici, sottolineando la genericità di tale indicazione, non essendo in alcun modo stati indicati detti vincoli, ed essendo tale rilievo stato formulato anticipando un giudizio riservato alla Pubblica Amministrazione, in particolare alla autorità preposta alla salvaguardia del vincolo e al rilascio delle autorizzazioni paesaggistiche.
Il AVV_NOTAIO Generale ha concluso per l’inammissibilità del ricorso, sottolineando la mancanza di confronto del ricorso con l’ordinanza impugnata, che spiega come il manufatto edilizio oggetto di sequestro costituisca diverso ed ulteriore sviluppo degli abusi già oggetto delle istanze di sanatoria, peraltro inesitate.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è manifestamente infondato.

2. Preliminarmente va precisato che il ricorso per cassazione in materia di misure cautelari reali può essere esaminato solo in relazione al vizio di violazione di legge non essendo consentita, in subiecta materia, la deduzione del vizio di motivazione per espresso dettato dell’art. 325, comma 1, cod. proc. pen. Nondimeno, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo univocamente chiarito come nella violazione di legge siano ricornpresi anche i vizi della motivazione così radicali da rendere l’apparato argomentativo posto a sostegno del provvedimento del tutto mancante o comunque privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza, come tale inidoneo a rendere comprensibile l’itinerario logico seguito dal giudice, con conseguente violazione dell’art. 125 cod. proc. pen. (cfr., ex multis, Sez. U., n. 25932 del 29/05/2008, COGNOME, Rv. 239692- 01 e, da ultimo, Sez. 6, n. 6589 del 10/01/2013, COGNOME, Rv.254893 – 01; Sez. 2, n. 5807 del 18/01/2017, COGNOME, Rv. 269119 – 01; Sez. 2, n. 18951 del 14/03/2017, Napoli, Rv. 269656 – 01; Sez. 2, n. 7380 del 11/01/2007, COGNOME ed altro, Rv. 235716 01).
Sempre in premessa è necessario rammentare che alla Corte di cassazione è preclusa la possibilità non solo di sovrapporre la propria valutazione delle risultanze processuali a quella compiuta nei precedenti gradi, ma anche di saggiare la tenuta logica della pronuncia portata alla sua cognizione mediante un raffronto tra l’apparato argomentativo che la sorregge ed eventuali altri modelli di ragionamento mutuati dall’esterno (tra le altre, Sez. U., n. 12 del 31/05/2000, Jakani, Rv. 216260; Sez. 2, n. 20806 del 5/05/2011, COGNOME, Rv. 250362; Sez. 5, n. 51604 del 19/09/2017, COGNOME, Rv. 271623).
Resta, dunque, esclusa, pur dopo la modifica dell’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen. la possibilità di una nuova valutazione delle risultanze acquisite, da contrapporre a quella effettuata dal giudice di merito, attraverso una diversa lettura, sia pure anch’essa logica, dei dati processuali, o una diversa ricostruzione storica dei fatti, o un diverso giudizio di rilevanza, o comunque di attendibilità delle fonti di prova (Sez. 2, n. 27816 del 22/03/2019, Rovinelli, Rv. 276970; Sez. 2, n. 7667 del 29/01/2015, COGNOME, Rv. 262575; Sez. 3, n. 12226 del 22/01/2015, G.F.S., non massimata; Sez. 3, n. 40350, del 05/06/2014, C.C. in proc. M.M., non massimata; Sez. 3, n. 13976 del 12/02/2014, P.G., non massimata; Sez. 6, n. 25255 del 14/02/2012, COGNOME, Rv. 253099; Sez. 2, n. 7380 del 11/01/2007, COGNOME ed altro, Rv. 235716).
Nel caso in esame le censure della ricorrente, oltre che prive di autentico confronto critico con la vicenda, le risultanze istruttorie e il complesso della motivazione dell’ordinanza impugnata, di cui sono state estrapolate solamente alcune parti, sono volte a censurare l’adeguatezza e la logicità della motivazione e la valutazione di quanto emerso dai sopralluoghi e dalle indagini, cosicché le stesse esulano dal novero di quelle consentite nel giudizio di legittimità, tantopiù nella materia delle misure cautelari reali.
Il Tribunale di Napoli, nel disattendere l’appello della ricorrente, ha, infatti motivatamente e logicamente escluso che il fabbricato ritenuto abusivo e oggetto del sequestro possa rientrare nella domanda di condono presentata nel 1994, sottolineando le evidenti tracce di lavori edili recenti, relativi alla realizzazione d un fabbricato, ancora allo stato grezzo, della superficie di circa 200 mq., in ampliamento di un fabbricato preesistente, oggetto delle precedenti istanze di condono rimaste inesitate, inglobato nella nuova realizzazione (oltre alla piscina interrata, alla pavimentazione, alle scale e al locale spogliatoio in parte eliminati), evidenziando come tali opere costituiscano ripresa dei precedenti lavori abusivi, con la conseguente preclusione alla loro condonabilità e la necessità di mantenerli in sequestro onde evitarne il completamento.
Si tratta di considerazione coerenti con il consolidato principio secondo cui la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova condotta illecita, a prescindere dall’entità dei lavori eseguiti e anche quando per le condotte relative alla iniziale edificazione sia maturato il termine di prescrizione, atteso che i nuovi interventi ripetono le stesse caratteristiche di illegittimità dall’opera principale alla quale strutturalmente ineriscono (Sez. 3, n. 30673 del 24/06/2021, COGNOME, Rv. 282162 – 01; Sez. 3, n. 48026 del 10/10/2019, Casola, Rv. 277349 – 01; Sez. 3, n. 38495 del 19/05/2016, COGNOME, Rv. 267582 – 01; Sez. 3, n. 26367 del 25/03/2014, COGNOME, Rv. 259665 – 01).
Ne consegue che correttamente il Tribunale, nonostante la demolizione spontanea da parte della ricorrente della piscina interrata e degli scaloni, ha rigettato l’appello cautelare e mantenuto il vincolo a fini impeditivi, avendo ravvisato una prosecuzione degli originari lavori abusivi non ancora condonati (e ritenuti non condonabili), con un ampliamento delle opere precedenti, che ha determinato la qualificabilità come abusivo di tutto il fabbricato che ne è risultato, con la conseguente legittimità del sequestro preventivo di tutto il fabbricato a fini impeditivi.
Il Tribunale, poi, contrariamente a quanto sostenuto in modo assertivo nel ricorso, ha indicato i vincoli gravanti sull’area nella quale è stato realizzato i fabbricato in sequestro (compresa nel Parco Regionale dei Campi Flegrei e nel Piano Territoriale Agnano Carnaldoli), formulando, di conseguenza, un legittimo e corretto giudizio prognostico, stante la fase cautelare nella quale è intervenuta la

decisione, di non condonabilità delle opere, necessario proprio alla luce delle difese svolte dalla appellante, escludendo, di conseguenza, la rilevanza della pendenza delle istanze di condono allegate dalla ricorrente e da quest’ultima rinnovate nel 2024.

Il ricorso deve, dunque, essere dichiarato inammissibile, stante la manifesta infondatezza di entrambi i motivi ai quali è stato affidato.

Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso consegue, ex art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento, nonché del versamento di una somma in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende, che si determina equitativamente, in ragione dei motivi dedotti, nella misura di euro 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende.

Così deciso il 13/11/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.