Abuso edilizio: la responsabilità del proprietario

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una proprietaria condannata per abuso edilizio. La Corte ha confermato che la responsabilità non è automatica, ma può essere desunta da un insieme di indizi gravi, precisi e concordanti, come la proprietà, la residenza e la presenza sul luogo. Inoltre, ha ribadito che il termine di prescrizione per l’abuso edilizio, in quanto reato permanente, decorre dal completamento di tutte le opere e non dall’inizio dei lavori o dalla realizzazione di una singola parte di essi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 dicembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abuso Edilizio: Quando il Proprietario Risponde Penalmente

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti su due aspetti cruciali in materia di abuso edilizio: la prova della responsabilità penale del proprietario dell’immobile e la corretta individuazione del momento da cui decorre la prescrizione del reato. L’ordinanza analizza il caso di una proprietaria condannata per aver realizzato una serie di opere edili in assenza del permesso di costruire, confermando la decisione dei giudici di merito e dichiarando inammissibile il suo ricorso.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda la proprietaria di un immobile, condannata in primo e secondo grado per il reato previsto dall’art. 44, lett. b) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). L’imputazione concerneva la realizzazione di diverse opere abusive, quali l’ultimazione di un’unità abitativa di 80 mq, la creazione di un cucinotto esterno, una tettoia in legno e la copertura di una rampa di scale. Tali lavori erano stati eseguiti in prosecuzione di manufatti già precedentemente posti sotto sequestro per abusivismo.

La difesa della proprietaria ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su due motivi principali:
1. Vizio di motivazione: si sosteneva che i giudici non avessero adeguatamente valutato elementi a favore dell’imputata, come la testimonianza di un agente che non aveva accertato personalmente la proprietà e aveva dichiarato che l’immobile fosse abitato da un’altra famiglia.
2. Erronea applicazione della legge penale: si eccepiva l’avvenuta prescrizione del reato, sostenendo che alcune opere, come la tettoia, fossero state realizzate anni prima dell’accertamento, basandosi su rilievi di Google Earth.

La Responsabilità del Proprietario nell’Abuso Edilizio

Uno dei punti centrali della decisione riguarda l’attribuzione della responsabilità penale. La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo di ricorso, qualificandolo come un tentativo inammissibile di ottenere una nuova valutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità.

I giudici hanno sottolineato che la responsabilità della proprietaria era stata correttamente desunta da una pluralità di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti:
* La qualità di proprietaria dell’immobile.
* La sua residenza in loco.
* La sua presenza fisica durante l’accertamento effettuato dalla Polizia Locale.
* La circostanza che le nuove opere costituissero un ampliamento e completamento di un manufatto già di sua proprietà e precedentemente sequestrato.

La Corte ha specificato che la presenza di un altro nucleo familiare nell’abitazione non esclude la responsabilità della proprietaria, potendo anzi rappresentare il fine ultimo dell’intervento abusivo. Viene così ribadito il principio secondo cui, pur non esistendo una responsabilità automatica del proprietario non committente, il suo coinvolgimento può essere provato attraverso un quadro probatorio solido, come quello ricostruito nel caso di specie.

Abuso Edilizio e la Decorrenza della Prescrizione

Anche il secondo motivo, relativo alla prescrizione, è stato giudicato manifestamente infondato. La Corte ha ricordato la natura di reato permanente dell’abuso edilizio. Questo significa che la sua consumazione non si esaurisce in un solo momento, ma si protrae per tutta la durata dei lavori illegali.

La condotta illecita cessa, e quindi il termine di prescrizione inizia a decorrere, solo con:
* L’ultimazione completa di tutte le opere.
* La desistenza volontaria dai lavori.
* La sentenza di primo grado.
* Il sequestro del manufatto.

Nel caso specifico, i giudici di merito avevano accertato che l’ultimazione delle opere era avvenuta solo pochi mesi prima del sopralluogo che aveva portato al nuovo sequestro. Il tentativo della difesa di retrodatare la consumazione del reato basandosi su un singolo elemento (una tettoia visibile su Google Earth) è stato considerato inammissibile, poiché l’imputazione riguardava un complesso di interventi la cui permanenza si estende fino al completamento finale di tutti i lavori.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha ribadito principi consolidati della sua giurisprudenza. In primo luogo, ha chiarito che il controllo di legittimità sulla motivazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sul merito dei fatti. Il compito della Cassazione è verificare la congruità e la coerenza logica del ragionamento del giudice, non sostituire la sua valutazione con una diversa interpretazione delle prove. Proporre una lettura alternativa del materiale probatorio, per quanto plausibile, non costituisce un vizio di motivazione censurabile.

In secondo luogo, ha confermato la corretta applicazione dei principi sul reato permanente in materia di abuso edilizio. La valutazione sulla datazione delle opere, basata su plurimi elementi come testimonianze e stato dei luoghi, è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito. Isolare un singolo elemento probatorio (il rilievo Google) per contestare una valutazione complessiva non è sufficiente a dimostrare la manifesta illogicità del percorso argomentativo seguito dalla Corte territoriale.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un’importante conferma su come viene accertata la responsabilità penale per abuso edilizio e su come si calcola la prescrizione. Per i proprietari di immobili, il messaggio è chiaro: la mera proprietà non comporta una responsabilità automatica, ma un insieme di indizi può essere sufficiente a fondare una condanna. Per quanto riguarda la prescrizione, è fondamentale comprendere che, in caso di un complesso di opere, il termine decorre dal completamento dell’ultimo intervento, rendendo difficile invocare la prescrizione basandosi sulla datazione di singole parti dei lavori.

La sola qualità di proprietario di un immobile è sufficiente per essere condannati per abuso edilizio?
No, non è sufficiente una responsabilità automatica. Tuttavia, la Corte ha chiarito che la qualità di proprietario, unita ad altri indizi come la residenza in loco, la presenza durante gli accertamenti e il fatto che le opere siano un’estensione di un manufatto preesistente, costituisce un quadro probatorio solido per affermare la responsabilità.

Da quando inizia a decorrere la prescrizione per un reato di abuso edilizio?
Il reato di abuso edilizio è un reato permanente. La prescrizione non inizia a decorrere dall’inizio dei lavori, ma dal momento in cui la condotta illecita cessa. Questa cessazione avviene con l’ultimazione di tutte le opere, la loro interruzione volontaria, il sequestro del manufatto o la sentenza di primo grado.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove fatta dal giudice di merito?
No. La Corte di Cassazione non può effettuare una nuova valutazione delle prove. Il suo compito è limitato a verificare che la motivazione della sentenza impugnata sia logica, coerente e non manifestamente viziata. Proporre una lettura alternativa delle prove, anche se plausibile, non è un motivo di ricorso ammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Penale Sez. 7 Num. 38734 Anno 2025

Penale Ord. Sez. 7 Num. 38734 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 31/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 04/12/2024 della CORTE APPELLO di NAPOLI dato avviso alle parti; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 4 dicembre 2024, la Corte di appello di Napoli ha confermato la pronuncia di primo grado emessa dal Tribunale di Napoli in data 2 dicembre 2022, con la quale NOME COGNOME è stata condannata alla pena di mesi tre di arresto ed euro novemila di ammenda per il reato di cui all’art. 44, lett. b) del D.P.R. n. 380/2001. L’imputazione concerne realizzazione di una serie di opere edilizie in assenza di permesso di costruire, in prosieguo rispetto a manufatti già oggetto di un precedente sequestro, consistenti nell’ultimazione di un’unità abitativa di 80 mq, la creazione di un cucinotto esterno, di una tettoia in legno e del copertura di una rampa di scale, il tutto accertato in Napoli sino al 22 luglio 2020.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’imputata, tramite il difensore, deducendo due motivi.

2.1. Con il primo motivo, si lamenta il vizio di cui all’art. 606, comma 1, lett. e), c.p.p. mancanza, contraddittorietà o manifesta illogicità della motivazione. La difesa sostiene che la

Corte territoriale avrebbe omesso di valutare un elemento di prova decisivo, travisando le risultanze probatorie. In particolare, si fa riferimento alla testimonianza dell’age verbalizzante, il quale avrebbe dichiarato che il manufatto di 80 mq era abitato da un altro nucleo familiare e non da COGNOME, e di non aver personalmente accertato il titolo di proprietà durante il suo intervento. Secondo la ricorrente, tali elementi, unitamente alla giurisprudenza che esclude una responsabilità automatica del proprietario non committente, porrebbero in dubbio l’attribuzione delle opere all’imputata, non essendo emerso un suo contributo soggettivo effettivo alla realizzazione dell’abuso.
2.2. Con il secondo motivo, si deduce il vizio di cui all’art. 606, comma 1, lett. b), c.p per inosservanza o erronea applicazione della legge penale, in relazione all’omessa declaratoria di estinzione del reato per prescrizione. Il ricorrente evidenzia che, durante l’esame testimoniale, l’agente di P.G. avrebbe fatto riferimento a rilievi Google Earth dai quali emergerebbe la presenza di una delle opere abusive (la tettoia) già in un periodo compreso tra giugno 2016 e agosto 2017. Tale riscontro oggettivo collocherebbe la commissione del reato in un’epoca ampiamente anteriore all’accertamento, determinando il decorso del termine di prescrizione prima dell’emissione del decreto di citazione diretta a giudizio del 17 novembre 2020.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è articolato in motivi non consentiti in sede di legittimità o manifestame infondati.

Il primo motivo di ricorso è inammissibile in quanto si risolve in una richiesta di rivalutazio del compendio probatorio- o meglio di solo alcune delle prove valorizzate dai giudici di merito preclusa in sede di legittimità.

La Corte d’appello, aderendo alla ricostruzione del Tribunale, ha fornito una motivazione logica e coerente, esente da vizi manifesti, in ordine alla riferibilità delle opere abu all’imputata.

I giudici di merito hanno fondato il proprio convincimento su una pluralità di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti: la qualità di proprietaria dell’immobile, la residenza in la presenza di COGNOME durante l’accertamento della Polizia Locale e la circostanza che le nuove opere fossero state realizzate in ampliamento e completamento di un manufatto appartenente alla predetta, già precedentemente sequestrato per abusivismo edilizio.

La Corte territoriale ha specificamente affrontato le argomentazioni difensive, oggi riproposte, ritenendole non idonee a scalfire il quadro probatorio. In particolare, h correttamente osservato che: “Non vi è dubbio sulla riferibilità delle opere all’imputata la qual proprietaria dell’immobile, è stata rinvenuta sui luoghi all’atto dell’accertamento, sicché evident che i lavori in questione non si erano avuti a sua insaputa. L’appellante, d’altro canto, non ha neanche indicato quali sarebbero gli elementi dai quali desumere, sulla scorta degli atti, la riferibilità ad altri soggetti, diversi da essa proprietaria, delle opere in questione…”.
La circostanza che l’unità abitativa fosse occupata da un altro nucleo familiare non esclude, di per sé, la responsabilità della proprietaria-committente, potendo tale situazione rappresentare proprio il fine ultimo dell’intervento abusivo. Allo stesso modo, il fatto che l’agente COGNOME abbia personalmente verificato il titolo di proprietà durante l’ultimo accesso è irrilevante, avend egli stesso precisato che “il dato era stato accertato dai colleghi che precedentemente fecero i primi sequestri”.

Le censure difensive, quindi, non denunciano un vizio di legittimità ma propongono una lettura alternativa e più favorevole delle medesime risultanze istruttorie, correttamente valutat dai giudici di merito, sollecitando questa Corte a un nuovo giudizio di fatto che non le compete.

Devono, pertanto, essere richiamati gli incontrastati orientamenti di questa Corte, da lungo tempo consolidati ( Sez. 6, n. 1354 del 14/04/1998, Kurzeja, Rv. 210658 – 01) secondo cui il controllo sulla motivazione demandato al giudice di legittimità resta circoscritto, in ragio dell’espressa previsione normativa dell’art. 606 c.p.p., comma 1, lett. e), al solo accertamento sulla congruità e coerenza dell’apparato argomentativo, con riferimento a tutti gli elementi acquisiti nel corso del processo, e non al suo contenuto valutativo, non potendo risolversi in una diversa lettura degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione o dell’autonoma scelta di nuovi e diversi criteri di giudizio in termini più favorevoli per il ricorrente, magari altr logici ma comunque significativamente diversi (Sez. U, n. 16 del 19/06/1996, Rv. 205621). Va infatti ancora una volta chiarito che il controllo di legittimità concerne il rapporto motivazione e decisione, non già il rapporto tra prova e decisione; sicché il ricorso per cassazione che devolva il vizio di motivazione, per essere valutato ammissibile, deve rivolgere le censure nei confronti della motivazione posta a fondamento della decisione, non già nei confronti della valutazione probatoria ad essa sottesa, che, in quanto riservata al giudice dì merito, è estranea al perimetro cognitivo e valutativo della Corte di cassazione. Il vizio di cui all’art. 606, co 1, lett. e), c.p.p., in altri termini, è ravvisabile solo quando il tessuto argonnentati provvedimento presenti fratture logiche insanabili, tali da renderlo palesemente viziato da irrazionalità o basato su premesse fattuali inesistenti o travisate, così da collidere con il modo ragionare comune, quasi sorprendendo il lettore per la sua insensatezza, ma non quando il ricorrente proponga una lettura alternativa, per quanto plausibile, del materiale probatorio. Esula dai poteri della Cassazione, relativamente al controllo della motivazione del provvedimento impugnato, quello di una nuova e diversa valutazione degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, giacché tale attività è riservata esclusivamente al giudice di merito a (Sez. 6, 27429 del 4/7/2006, COGNOME, Rv. 234559; Sez. 6, n. 47204 del 7/10/2015, COGNOME, Rv. 265482 vedi anche Sez. U, n. 47289 del 24/9/2003, COGNOME, Rv. 226074; Sez. U, n. 24 del 24/11/1999, COGNOME, Rv. 214794). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Il secondo motivo è manifestamente infondato. La Corte d’Appello ha correttamente applicato i principi che regolano la natura permanente del reato edilizio e la decorrenza della prescrizione.

Come ribadito nella sentenza impugnata, il reato di costruzione abusiva ha natura permanente e la sua consumazione si protrae per tutta la durata dei lavori, cessando solo con l’ultimazione dell’opera, con la desistenza volontaria, con la sentenza di primo grado o con il sequestro del manufatto.

Nel caso di specie, la sentenza dà atto, richiamando la motivazione del Tribunale, che a tal fine aveva valorizzato quanto dichiarato dagli agenti di PG, che l’ultimazione delle opere era avvenuta “a distanza di pochi mesi prima” dal sopralluogo effettuato dagli agenti accertatori il 4 luglio 202t, che aveva anche determinato il sequestro delle opere.

Il tentativo della difesa di retrodatare la consumazione del reato sulla base di un riliev Google Earth relativo a una sola delle opere contestate (la tettoia) è inammissibile. In primo luogo, l’imputazione riguarda un complesso di interventi, tra cui l’ultimazione e la rifinitura un’unità abitativa, opere che per loro natura estendono la durata della permanenza sino al loro completamento finale ( fra le tante Sez. 3, n. 30147 del 19/04/2017, COGNOME, Rv. 270256; Sez. 3, n. 15442 del 26/11/2014, dep. 2015, Prevosto, Rv. 263339 – 01). In secondo luogo, la valutazione della datazione delle opere sulla base di plurimi elementi (dichiarazioni testimoniali stato dei luoghi, rilievi fotografici) costituisce un accertamento fattuale. Il ricorrente si li isolare un singolo elemento (il rilievo Google), contrapponendolo alla valutazione complessiva operata dai giudici di merito, senza dimostrare la manifesta illogicità del percorso argomentativo seguito dalla Corte territoriale.
Tenuto conto, infine, della sentenza della Corte costituzionale n. 186 del 13 giugno 2000, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che la ricorrente sopporti le spese del grado e versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende, esercitando la facoltà introdotta dall’art. 1, comma 64, I. n. 103 del 2017, di aumentare oltre il massimo la sanzione prevista dall’art. 616 cod. proc. pen. in caso di inammissibilità del ricorso, considerate le ragioni dell’inammissibilità stessa come sopra indicate.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di Euro 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 31/10/2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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