Abuso edilizio: la responsabilità del costruttore

Un costruttore è stato condannato per abuso edilizio per aver eseguito una ristrutturazione pesante con un permesso per manutenzione straordinaria. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la piena responsabilità del costruttore, il quale ha il dovere di verificare l’adeguatezza del titolo abilitativo prima di iniziare i lavori. La sentenza ribadisce che il costruttore risponde sia delle violazioni edilizie generali che di quelle in materia sismica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abuso edilizio: La responsabilità del costruttore non ammette ignoranza

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 39650 del 2024, riafferma un principio fondamentale in materia di abuso edilizio: la responsabilità penale del costruttore. Anche in presenza di un titolo abilitativo, il costruttore ha il dovere di controllare che i lavori eseguiti siano conformi a quanto autorizzato. La decisione chiarisce che realizzare una ‘ristrutturazione pesante’ con un permesso per ‘manutenzione straordinaria’ costituisce reato, e l’esecutore materiale non può esimersi dalle proprie responsabilità.

I Fatti del Caso: Dalla Manutenzione alla Ristrutturazione Illecita

Il caso ha origine da una condanna emessa dal Tribunale e confermata dalla Corte di Appello. Un costruttore era stato ritenuto responsabile del reato previsto dall’art. 44 lett. b) del DPR 380/01 per aver realizzato opere edili in totale difformità dal permesso ottenuto.

Nello specifico, il titolo abilitativo rilasciato il 20 febbraio 2017 autorizzava unicamente interventi di ‘manutenzione straordinaria’ su tre unità immobiliari. Tuttavia, le indagini hanno accertato che i lavori eseguiti andavano ben oltre, configurando una vera e propria ‘ristrutturazione pesante’. Era stato creato un organismo edilizio in parte diverso da quello preesistente per altezza e prospetti, un intervento per il quale sarebbe stato necessario un permesso di costruire specifico. Di fronte alla condanna, il costruttore ha proposto ricorso in Cassazione, articolandolo in sette motivi.

Abuso edilizio e le doglianze del ricorrente

Il ricorrente lamentava diversi vizi di legge e di motivazione. Tra i principali argomenti, sosteneva:
1. L’erronea qualificazione dei lavori come ‘totalmente difformi’ anziché ‘parzialmente difformi’.
2. La carenza di motivazione sulla sua responsabilità per le violazioni della normativa antisismica, sostenendo di essere un mero esecutore dei lavori.
3. L’illegalità della pena applicata, ritenuta non correttamente calcolata in relazione ai reati satellite e al cumulo giuridico.
4. La mancata riduzione della pena nella misura massima prevista per il rito abbreviato.

In sostanza, la difesa mirava a dimostrare una carenza dell’elemento soggettivo del reato e a ridimensionare la gravità dei fatti contestati.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le censure sollevate. I giudici hanno anzitutto unito i primi cinque motivi di ricorso, giudicandoli generici e scollegati dalla solida motivazione delle sentenze di merito.

La Corte ha chiarito che, al di là del nome formale del titolo (‘permesso di costruire’), la sua sostanza era quella di un’autorizzazione per sola manutenzione. I lavori realizzati, invece, costituivano una ‘ristrutturazione pesante’, intervento che richiede un titolo abilitativo del tutto diverso. Questa ‘distanza’ qualitativa e tecnica tra il permesso e l’opera realizzata integra pienamente il reato di abuso edilizio contestato.

Un punto cruciale della motivazione riguarda la responsabilità del costruttore. La Cassazione ribadisce il principio secondo cui il costruttore, quale diretto responsabile dell’opera, ha l’obbligo giuridico di controllare la conformità dei lavori alle normative e la validità dei permessi prima ancora di aprire il cantiere. Egli risponde a titolo di dolo se inizia i lavori pur sapendo della non conformità, e a titolo di colpa se omette questo fondamentale controllo. Nel caso di specie, la Corte ha ravvisato almeno una condotta colposa, aggravata dalla partecipazione del costruttore alla predisposizione di documentazione falsa per ottenere l’autorizzazione sismica.

Anche per le violazioni antisismiche (artt. 93 e 95 DPR 380/01), la responsabilità del costruttore è piena e non viene meno per la presenza di un direttore dei lavori. Egli è destinatario diretto delle norme e ha l’obbligo di rispettarle. Infine, i motivi relativi alla pena sono stati giudicati inammissibili perché proposti per la prima volta in Cassazione, senza essere stati specificamente dedotti in appello.

Le Conclusioni

La sentenza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale rigoroso: nel campo dell’abuso edilizio, nessuno degli attori del processo costruttivo può nascondersi dietro le responsabilità altrui. Il costruttore ha un ruolo attivo e un dovere di vigilanza che non si esaurisce nella mera esecuzione materiale. Deve essere il primo garante della legalità del cantiere, verificando la correttezza e l’adeguatezza dei titoli abilitativi. Questa pronuncia serve da monito per tutti gli operatori del settore, sottolineando che la diligenza professionale include un controllo preventivo sulla legittimità urbanistica ed edilizia dell’intervento, la cui omissione comporta precise responsabilità penali.

Il costruttore è responsabile per abuso edilizio anche se esiste un permesso rilasciato dal Comune?
Sì. La sentenza chiarisce che il costruttore ha il dovere di controllare che il titolo abilitativo sia adeguato e idoneo a coprire la tipologia di lavori che si andranno a realizzare. Se esegue una ‘ristrutturazione pesante’ con un permesso valido solo per ‘manutenzione straordinaria’, è penalmente responsabile.

La presenza di un direttore dei lavori esonera il costruttore dalla responsabilità per violazioni della normativa sismica?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che il costruttore, in quanto titolare dell’impresa che esegue le opere, è uno dei soggetti attivi del reato e destinatario diretto degli obblighi previsti dalla normativa sismica. La sua responsabilità non è automaticamente esclusa dalla presenza di altre figure professionali in cantiere.

È possibile contestare per la prima volta in Cassazione il metodo di calcolo della pena applicata nei gradi precedenti?
No. La Corte ha dichiarato inammissibili i motivi relativi al calcolo della pena perché non erano stati specificamente contestati nel giudizio di appello. Censure generiche non sono sufficienti; le questioni procedurali sulla determinazione della pena devono essere sollevate con precisione nei gradi di merito per poter essere esaminate in sede di legittimità.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 39650 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 39650 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 25/09/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME nato a Cerignola il DATA_NASCITA; nel procedimento a carico del medesimo; avverso la sentenza del 21/11/2023 della Corte di appello di Bari; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; udita la requisitoria del AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO ha chiesto l’annullamento con rinvio in ordine al trattamento sanzionatorio; udite le conclusioni del difensore di parte civile AVV_NOTAIO to COGNOME NOME è riportato alle conclusioni e nota spese; udite le conclusioni dei difensori dell’imputato AVV_NOTAIO NOME e COGNOME che hanno insistito per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza di cui in epigrafe, la Corte di appello di Bari confermava la sentenza del 18 ottobre 2022 del tribunale di Foggia, con cui NOME stato condannato in ordine al reato di cui all’art. 44 lett. b) del DPR 380/01

Avverso la predetta sentenza COGNOME ha proposto ricorso per cassazione mediante difensore, deducendo sette motivi di impugnazione.

/(NOME

Si rappresenta, con il primo motivo, che vi sarebbe la erron considerazione della esistenza di un permesso di manutenzione, che alla lu della disciplina vigente non può sussistere in rapporto a tale tipolo interventi e quindi sarebbe incomprensibile la condotta alternativa esigib carico del ricorrente, quanto alle verifiche su titolo edilizio ipotizzate q onere. Si aggiunge che il ricorrente avrebbe accertato la sussistenza permesso di costruire che, se rilasciato, aveva il senso di una sua conformità strumenti urbanistici e quindi nessun addebito avrebbe potuto muover all’imputato. Anche la motivazione sarebbe viziata, alla luce innanzitutto esistenza di errori nella descrizione dei fatti contestati, pur non vo inquadrare gli stessi nell’ambito di una eccezione di genericità del ca imputazione. Inoltre, non si sarebbe presa in considerazione la integraz documentale prodotta, né le dichiarazioni del consulente della difes dell’attuale ricorrente. E mancherebbe la motivazione sulla rite inadeguatezza del titolo edilizio e sulla qualificazione dei lavori come realiz totale difformità. E si ribadisce, alfine, la sussistenza di adeguato titolo a idoneo a legittimare quanto realizzato. Sarebbe carente la motivazione anc riguardo all’elemento soggettivo, in assenza di un giudizio fondato su elem concreti a fronte di un ricorrente che si sarebbe avvalso di consulenti tecn era altresì a conoscenza tanto della intervenuta autorizzazione antisismica del permesso di costruire, senza che gli si potesse chiedere di verific legittimità dei titoli abilitativi esibiti dal committente.
Con il secondo motivo e in relazione al capo a) deduce vizi di violazione legge Si contesta la qualificazione dei lavori realizzati in termini d difformità dal permesso di costruire. Laddove lo stesso giudice avre riscontrato difformità solo parziali. Laddove poi l’ufficio comunale, il 18 2018, non avrebbe confermato tale impostazione.

Con il terzo motivo rappresenta vizi di violazione di legge e motivazione, in relazione agli artt. 93 e 95 del DPR 380/01, 125 comma 3 e 5 comma 1 lett. e) GLYPH cod. proc. pen. Mancherebbe la motivazione sulla responsabilità per il reato di cui al capo c), ex artt. 93 e 95 del DPR 380/01

Con il quarto motivo deduce vizi di violazione di legge e di motivazione, ordine agli artt. 40 cod. pen. e 93 e 95 DPR 380/01, osservandosi che l’imput non poteva ritenersi responsabile, in quanto solo esecutore dei lavori, figur riconducibile al tipo di reato – a soggettività ristretta – contestat sussisterebbe una comunicazione inviata dal committente per inizio lavori, a Sportello unico.

Con il quinto motivo deduce vizi di violazione di legge anche processuale e di motivazione, in ordine agli artt. 94 e 95 del DPR 380/01. La motivazio rispetto al capo d) sarebbe apparente se si ritenesse di ricondurre q esistente al capo c) invece che d). E in caso contrario sarebbe comunque illogi siccome la fattispecie del capo d) non sarebbe a soggettività ristrett riconducibile a tutti i soggetti di cui all’art. 29 del DPR 380/01. Comunqu il fatto non sussiste perché sarebbe stato rispettato un progetto autorizzat Genio civile il 4 ottobre 2017, di cui sarebbe stata attestata la conformi medesimo ufficio. L’autorizzazione sismica inoltre, sussisteva al moment dell’intervento.
Con il sesto motivo deduce vizi di violazione di legge e di motivazione ordine all’art. 95 del DPR 380/01, 7 Cedu, 76, 81 commi 1 e 3, 133 e 135 cod pen. 609 comma 2 cod. proc. pen. per illegalità della pena. Sarebbe st applicata in aumento una pena detentiva e pecuniaria per i reati satel sebbene gli stessi siano puniti solo con pena pecuniaria, per cui l’aum andava effettuato mediante ragguaglio. Inoltre, il cumulo giuridico non sareb favorevole, in violazione dell’art. 81 comma 3 cod. pen., atteso che pr ragguaglio l’aumento disposto sarebbe pari a euro 9000 per ogni reato satell mentre ciascuno di essi prevede un massimo di pena pari a 10.329,00 euro. Quindi l’aumento sarebbe vicino alla pena massima mentre la pena per il reat principale è lontana dal massimo. In punto di pena poi mancherebbe la motivazione.
Con il settimo motivo deduce vizi di violazione di legge in ordine all’a 442 comma 2 cod. p.p., per mancata riduzione della metà della pena finale i ragione del rito abbreviato relativo a reati contravvenzionali.

E’ stata altresì presentata memoria dall’AVV_NOTAIO c particolare attenzione al tema della prescrizione

CONSIDERATO IN DIRITTO

I primi 5 motivi, afferendo alla complessiva valutazione della condotta ricorrente rispetto ai capi da a) a d), appaiono sostanzialmente collega omogenei e quindi meritano una valutazione congiunta. Essi risultano privi specificità estrinseca, sebbene sia noto che i motivi di ricorso per cassa sono inammissibili «non solo quando risultano intrinsecamente indeterminati, ma altresì quando difettino della necessaria correlazione con le ragioni po

fondamento del provvedimento impugnato» (Sez. 5, n. 28011 del 15/02/2013, COGNOME, Rv. 255568) e le ragioni di tale necessaria correlazione tra decisione censurata e l’atto di impugnazione risiedono nel fatto che il ricor non può trascurare le ragioni del provvedimento censurato (Sez. 2, n. 11951 d 29/01/2014, COGNOME, Rv. 259425). Invero, i giudici di appello, anc richiamando la conforme sentenza di primo grado, da una parte, hanno chiarit come il riferimento ad un permesso di costruire di cui alla contestazione, 20.2.2017, afferisse ad opere di manutenzione straordinaria su tre un cosicchè, risultando incontestato il contenuto dell’atto, appare chiaro che là della formale definizione quale permesso (laddove come noto rileva, nel qualificazione di un atto amministrativo, la sostanza dello stesso, non essend dirimente la formale -definizione), si trattava di un titolo abilitativo manutenzione, così che appare coerente la concreta contestazione operata a sensi dell’art. 44 lett. b) del . DPR 380/01, in termini di realizzazione di una attività di ristrutturazione “pesante”, mai supportata da alcun titolo. E inv sentenza si precisa opportunamente come il primo giudice, alla luce degli e istruttori, avesse correttamente evidenziato la realizzazione, da dell’imputato, in concorso, di opere dalla portata tale da realizzare un organ “in parte diverso da quello esistente per altezza e prospetti” e dunque di ristrutturazione cd. “pesante” – che non risultavano “integralmente previste dai titoli abiitativi”; cosicchè il riferimento, talvolta, a diffOrmità da tit formalmente rappresentativi di interventi di manutenzione, a partire dallo st capo di imputazione, assume un carattere meramente descrittivo della “distanza qualitativa e tecnica tra manutenzione prospettata e ristrutturazione reali così da risultare coerentemente inquadrati, gli interventi ascritti, nell’am opere di ristrutturazione abusive riconducibili, come tali, nel quadro dell’a lett. b) del DPR 380/01 di cui al capo a), senza alcun tipo di violazione di l tantomeno di motivazione; anche a fronte di un effettivo contradditto intervenuto, con riguardo ai fatti ascritti e alla realizzazione di un inter ristrutturazione non assentito, ove si aggiunga, in proposito, al l’accuratezza e la dovizia di particolari con cui i giudici hanno spiegato le per cui il COGNOME doveva avere piena consapevolezza ( cfr. da pag. 8 a 9 d sentenza impugnata e pag. 10 e 11) dello stato originario dei luoghi e di ta false rappresentazioni grafiche, all’interno di procedure presentate presso t uffici tecnici, anche con riferimento alla disciplina antisismica. Avendo per compartecipato, con un suo collaboratore, alla predisposizione documentazione allegata ad una falsa pratica in materia di rilasci autorizzazione sismica. Così che può ben ascriversi al medesimo ricorrent quantomeno una condotta colposa, consistente nell’aver dato seguito al realizzazione di un organismo in parte significativamente diverso da quel Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
originario. Con coerente applicazione, in tale contesto, non solo del principio cui il costruttore, quale diretto responsabile dell’opera, prima di iniziare i ha il dovere di controllare che siano state richieste e rilasciate le pr autorizzazioni (e non semplicemente un titolo per manutenzione a fronte d opere di ristrutturazione “pesante”), con la conseguenza che risponderà a ti di dolo se darà inizio alle opere nonostante l’accertamento negativo, ed a t di colpa, nell’ipotesi in cui ometta tale accertamento, perché la responsabili costruttore trova il suo fondamento nella violazione dell’obbligo, imposto da legge, di osservare le norme in materia urbanistica-edilizia (così Sez. 3, n del 25/11/2004 (dep. 2005), Cima, Rv. 230663, anche in motivazione, Sez. 3, n. 16802 del 08/04/2015 Rv. 263474 – 01). Ma anche di quello, che questo collegio condivide, per cui il reato di cui all’art. 95 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 38 essere commesso da chiunque violi o concorra a violare gli obblighi imposti e quindi, dal proprietario, dal committente, dal titolare della concessione edil da qualsiasi altro soggetto che abbia la disponibilità dell’immobile o dell’ar cui esso sorge, nonché da coloro, come il direttore e l’assuntore dei lavori abbiano esplicato attività tecnica ed iniziato la costruzione senza il dov controllo del rispetto degli adempimenti di legge (Sez. 3 – n. 43178 15/05/2018 Rv. 274206 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 49991 del 10/11/2015 Rv. 266420 – 01). Va anche ricordato l’indirizzo già espresso da questa Corte, cui soggetto attivo del reato di cui all’art. 95 del D.Lgs. 6 giugno 2001 n (testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edili anche il titolare della ditta chiamata ad eseguire opere edilizie in zone sism in quanto destinatario diretto del divieto di esecuzione dei lavori in as dell’autorizzazione e in violazione delle prescrizioni tecniche e, come tale esonerato automaticamente da responsabilità per la presenza dí un direttore d lavori. (Sez. F, Sentenza n. 35298 del 24/07/2008 Rv. 240665 – 01). Orbene, censure proposte, da una parte trascurano, come anticipato, inammissibilmente, l’articolato argomentare dei giudici di merito, che appare peraltro chiarame comprensivo anche della spiegazione delle ragioni in fatto e diritto sotte giudizio di responsabilità per i capi c) e d), dall’altra, conseguentemen traducono in una frammentaria rivalutazione in fatto degli elementi istrut disponibili, anche essa inammissibile in questa sede, come noto. Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
Quanto al sesto motivo, dedotto in tema di illegalità della pena, premesso che le Sezioni Unite di questa Corte (n. 47182 del 31/03/2022, Savini Rv. 283818), nel ricapitolare, confermandoli, gli approdi della giurisprudenza legittimità (Sez. U, n. 7578 del 17/12/2020, dep. 2021), nell’ambito di una ampia riflessione in chiave costituzionale e convenzionale, hanno messo a fuoc le nozioni di illegalità e di illegittimità della pena. In particolare, le Sezi

hanno chiarito che “l’illegalità della pena ricorre solo quando essa eccede i v (espressi sia qualitativamente: genere e specie, che quantitativamente: mini e massimo) assegnati dal legislatore al tipo astratto nel quale viene sussu il fatto storico reato. E’ solo la violazione di esse – che sono la manifestazion il frutto del potere legale di determinazione della pena – ad integrare la illegale. Ogni altra víolazione delle regole che occorre applicare per la defini della pena da infliggere integra un errato esercizio del potere commisurativo e luogo ad una pena che è illegittima”. Di conseguenza, “gli errori nell’applicaz delle diverse discipline che entrano in gioco nella commisurazione della pe danno luogo ad una pena illegale solo se la risultante (ovvero la pena indica dispositivo) è per genere, specie o per valore minimo o massimo diversa d quella che il legislatore ha previsto per il tipo (o sottotipo) astratto al qu ricondotto il fatto storico reato. Fuori da tale caso, la pena è illegitt commisurata sulla base della errata applicazione della legge o non giustific secondo il modello argomentativo normativa mente previsto”.
Tanto premesso, le deduzioni sollevate non attengono ad una pena illegale al luce dei principi sopra esposti, venendo qui in rilievo una sanzione rientrant quantità e qualità, nei limiti astrattamente previsti per i reati ascritti, illegittima. Tuttavia, dall’atto di appello, disponibile tra i documenti cui Suprema Corte può accedere, e dalla stessa sentenza impugnata, sul punto incontestata, emerge che il ricorrente si era solo limitato, in relazione all a richiedere una generica rideterminazione della stessa in diminuzione. Per cui questa sede non è possibile proporre, con riferimento alla pena come confermat in appello, censure non dedotte nel precedente giudizio di impugnazione ovver generiche. Con conseguente inammissibilità del motivo proposto nonché, per le medesime ragioni, anche dell’ultimo motivo, relativo alla mancata riduzione del pena della metà. Va aggiunto per completezza che nessun vizio si rinviene punto di motivazione, a fronte della determinazione di una pena vicina ai minim edittali e espressamente definita congrua alla luce della gravità, non irrisoria, dei fatti contestati. In proposito si rammenta che la determin della pena, tra il minimo ed il massimo edittale, rientra tra i poteri discre del giudice di merito ed è insindacabile nei casi in cui la pena sia applic misura media e, ancor più, se prossima al minimo, anche nel caso il cui il giudicante si sia limitato a richiamare criteri di adeguatezza, di equità e s come nel caso di specie nei quali sono impliciti gli elementi di cui all’ar cod. pen (cfr. Sez. 4, n. 21294 del 20/03/2013 Ud. (dep. 17/05/2013 ) R 256197 – 01). Consegue la manifesta infondatezza del motivo.
Non possono ritenersi prescritti altresì i reati: come noto il reato edil gli altri contestati sono reati permanenti. In ordine ad essi i capi di imput delineano la sussistenza della permanenza ancora alla data del sopralluogo d 18.12.2018 così disegnando una contestazione “aperta” in ordine a reat permanenti, rispetto ai quali, in assenza di specificazioni diverse rinvenib sentenza, deve ritenersi che la prescrizione cominci a decorrere dalla data d prima sentenza di condanna, che risale al 18 ottobre del 2022. Per cui anco attualmente i reati non possono ritenersi prescritti.
Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene perta che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile, con conseguente onere p il ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le sp procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere ch il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione d causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la so determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE d RAGIONE_SOCIALE. Si condanna inoltre l’imputato alla rifusione delle spese rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalla parte civile c liquidano in complessivi euro 3686,00 oltre accessori di legge.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento de spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE. Condanna, inoltre, l’imputato alla rifusione delle spese rappresentanza e difesa sostenute nel presente giudizio dalla parte civile liquida in complessivi euro 3,686,00 oltre accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 25 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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