Abusi edilizi gravi: no a sanatoria e tenuità del fatto

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per abusi edilizi gravi, chiarendo che la nuova sanatoria “Salva Casa” non si applica a violazioni sostanziali come la creazione di nuove unità abitative o l’aumento di volume. La Corte ha inoltre escluso la non punibilità per particolare tenuità del fatto, data la gravità e la pluralità delle infrazioni commesse.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Abusi Edilizi Gravi: La Cassazione Nega Sanatoria e Tenuità del Fatto

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema degli abusi edilizi gravi, stabilendo principi chiari sull’inapplicabilità della nuova sanatoria “Salva Casa” e della causa di non punibilità per particolare tenuità del fatto. La decisione conferma la linea dura della giurisprudenza nei confronti di interventi che modificano sostanzialmente la struttura e la volumetria degli immobili, ribadendo la necessità di rispettare rigorosamente le normative urbanistiche e sismiche.

I Fatti del Caso

Il caso riguarda la condanna di tre persone per aver realizzato opere abusive in una villetta. Gli interventi contestati erano tutt’altro che marginali: avevano trasformato locali adibiti ad autorimesse in abitazioni, aumentato il numero di unità immobiliari (da una a due), ampliato la volumetria complessiva dell’edificio e modificato i prospetti esterni. In sostanza, una ristrutturazione che, in assenza del necessario permesso a costruire, configurava una serie di reati edilizi.

I Motivi del Ricorso e l’Analisi della Cassazione sugli abusi edilizi gravi

I condannati hanno presentato ricorso in Cassazione basandosi su tre motivi principali, tutti respinti dalla Corte in quanto manifestamente infondati.

Correlazione tra Accusa e Condanna

Gli imputati lamentavano una violazione del diritto di difesa, sostenendo che il capo d’imputazione non menzionasse esplicitamente il cambio di destinazione d’uso. La Corte ha rigettato questa tesi, chiarendo un principio fondamentale del processo penale: la contestazione del fatto non si esaurisce nel solo capo d’imputazione, ma comprende tutti gli atti del fascicolo processuale. Nel caso specifico, i verbali di sopralluogo e gli allegati della polizia municipale, ben noti agli imputati, descrivevano in dettaglio tutti gli abusi, inclusa la trasformazione dei garage in abitazioni. Il diritto di difesa era quindi stato pienamente garantito.

I Limiti della Sanatoria “Salva Casa”

Il secondo motivo di ricorso si basava sulla speranza di poter beneficiare della sanatoria introdotta dal cosiddetto decreto “Salva Casa” (art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001). Anche in questo caso, la Cassazione ha posto un netto confine. La Corte ha specificato che questa nuova forma di sanatoria è applicabile solo a difformità parziali e violazioni minori (rientranti nell’art. 44, lett. a) del Testo Unico Edilizia).

Gli abusi edilizi gravi come quelli in esame (art. 44, lett. b)), che comportano aumento di volumetria, creazione di nuove unità immobiliari o modifiche essenziali dell’edificio, restano esclusi. Per tali violazioni, continua a valere il rigido principio della “doppia conformità”: l’opera deve essere conforme alle normative sia al momento della costruzione, sia al momento della richiesta di sanatoria. Inoltre, la Corte ha ribadito che la sanatoria è sempre esclusa in assenza della preventiva autorizzazione sismica.

L’Esclusione della Particolare Tenuità del Fatto

Infine, i ricorrenti chiedevano l’applicazione dell’art. 131-bis del codice penale, ovvero la non punibilità per particolare tenuità del fatto. La Cassazione ha negato questa possibilità, motivando che la valutazione sulla tenuità richiede un’analisi complessiva della fattispecie. Nel caso in esame, diversi elementi ostacolavano il riconoscimento del beneficio:

* Non occasionalità della condotta: Si trattava di plurime contravvenzioni, indice di un comportamento abituale.
* Gravità del fatto: L’intervento era significativo, destinato a ricavare ampi locali abitativi in violazione del piano regolatore.
* Violazione di norme strutturali: Le opere erano state realizzate senza rispettare le normative in materia di costruzioni in zone sismiche.

La Corte ha ricordato che anche un solo elemento di gravità è sufficiente per escludere la particolare tenuità del fatto.

Le motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda su una rigorosa interpretazione delle norme edilizie e penali. Le motivazioni evidenziano che il sistema giuridico distingue nettamente tra irregolarità minori e abusi edilizi gravi. Mentre per le prime il legislatore ha previsto percorsi di regolarizzazione semplificati (come il recente decreto “Salva Casa”), per i secondi la risposta dell’ordinamento rimane severa. La ratio è proteggere beni giuridici fondamentali come l’ordinato sviluppo del territorio, la sicurezza pubblica e la stabilità degli edifici. La Corte ha sottolineato come la trasformazione radicale di un immobile, con creazione di nuova volumetria abitabile e senza le dovute verifiche sismiche, costituisca un’offesa di entità tale da non poter essere considerata né “tenue” né sanabile con procedure agevolate.

Conclusioni

Questa sentenza offre un importante monito a chi intende realizzare interventi edilizi. Conferma che gli abusi edilizi gravi non trovano scappatoie né nelle nuove norme sulla sanatoria né nell’istituto della particolare tenuità del fatto. La decisione riafferma la centralità del permesso a costruire e il rispetto delle normative urbanistiche e sismiche come pilastri della legalità nel settore delle costruzioni. Per i proprietari di immobili e le imprese edili, il messaggio è chiaro: le violazioni sostanziali comportano conseguenze penali serie, dalle quali è difficile sottrarsi.

La nuova sanatoria “Salva Casa” (art. 36-bis d.P.R. 380/2001) si applica anche agli abusi edilizi gravi come la creazione di una nuova unità abitativa?
No. La sentenza chiarisce che la sanatoria prevista dall’art. 36-bis è limitata a difformità parziali. Non si applica agli abusi edilizi gravi, come quelli che comportano un aumento della volumetria, la creazione di nuove unità immobiliari o il mutamento della destinazione d’uso di alcuni locali, per i quali resta necessario il requisito della “doppia conformità”.

Un’accusa penale è considerata imprecisa se non elenca ogni singolo dettaglio dell’abuso edilizio, come il cambio di destinazione d’uso?
No. Secondo la Corte, il fatto contestato deve essere enunciato in modo chiaro, ma la sua conoscenza da parte dell’imputato non deriva solo dal capo d’imputazione formale, ma da tutti gli atti del fascicolo processuale (come verbali di sopralluogo e allegati tecnici), che consentono un pieno esercizio del diritto di difesa.

Quando un abuso edilizio può essere considerato di “particolare tenuità del fatto” e quindi non punibile ai sensi dell’art. 131-bis cod. pen.?
La sentenza stabilisce che gli abusi edilizi gravi non possono essere considerati di particolare tenuità. La valutazione esclude questo beneficio quando la condotta non è occasionale (essendoci plurime violazioni), quando l’intervento è significativo (come la creazione di ampi locali abitativi in violazione del piano regolatore) e, soprattutto, quando vengono violate le normative strutturali e sismiche.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 34813 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 34813 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 25/09/2025

In nome del Popolo RAGIONE_SOCIALE

TERZA SEZIONE PENALE

Composta da

– Presidente –

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME

SENTENZA

sui ricorsi di NOME COGNOME, nato in Albania il DATA_NASCITA, COGNOME NOME, nato in Albania il DATA_NASCITA, COGNOME NOME, nato in Albania il DATA_NASCITA, avverso la sentenza in data 02/04/2025 della Corte di appello di Torino, visti gli atti, il provvedimento impugnato e i ricorsi; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo l’inammissibilità dei ricorsi

RITENUTO IN FATTO

1.Con sentenza in data 2 aprile 2025 la Corte di appello di Torino ha confermato la sentenza in data 13 luglio 2023 del Tribunale di Asti che aveva condannato i ricorrenti alle pene di legge per aver realizzato RAGIONE_SOCIALE opere abusive in una villetta di Asti in assenza del permesso a costruire con violazione degli art. 44, comma 1, lett. b), 71, comma 1 e 93 e 95 d.P.R. n. 380 del 2001.

Ricorrono per cassazione gli imputati sulla base di tre motivi. Deducono la violazione di legge e il vizio di motivazione per difetto di correlazione tra accusa e condanna (primo motivo); la violazione di legge e il vizio di motivazione in relazione all’art. 10, comma 1, lett. c), all’art. 36bis d.P.R. n. 380 del 2001 e all’art. 2, comma 4, cod. pen., siccome era intervenuta una sanatoria estintiva; la violazione di legge, la violazione di norme processuali e il vizio di motivazione in relazione agli art. 71, 93 e 95 d.P.R. n. 380 del 2001 e 131bis cod. pen. (terzo motivo).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. GLYPHI ricorsi sono manifestamente infondati.

GLYPH1.1. I ricorrenti hanno innanzi tutto contestato la violazione del diritto di difesa perchØ non era stato menzionato nel capo d’imputazione il cambio di destinazione d’uso degli immobili. L’assunto Ł reiterativo del motivo di appello già vagliato e disatteso con adeguata motivazione giuridica dalla Corte territoriale che ha evidenziato che il capo d’imputazione era completo e dettagliato, recava l’indicazione RAGIONE_SOCIALE opere abusive realizzate e soprattutto richiamava il verbale di sopralluogo e gli allegati della polizia municipale di Asti del 2 settembre 2019, atti conosciuti dai ricorrenti, che riportavano ulteriori dettagli RAGIONE_SOCIALE opere abusive realizzate, proprio con riferimento alla trasformazione dei locali adibiti ad autorimesse, siti al piano terra, in abitazioni. Il tema Ł affrontato in modo esaustivo sia per quanto concerne la ricostruzione dei fatti sia per quanto concerne le violazioni di legge, a pag. 4-6 della sentenza impugnata. E’ poi pacifico in giurisprudenza che, in tema di citazione a giudizio, il fatto deve ritenersi enunciato in forma chiara e precisa, quando i suoi elementi strutturali e sostanziali sono descritti in modo tale da consentire un completo contraddittorio e il pieno esercizio del diritto di difesa da parte dell’imputato, che viene a conoscenza della contestazione, non solo per il tramite del capo d’imputazione, ma anche attraverso gli atti che fanno parte del fascicolo processuale (Sez. 3, n. 9314 del 16/11/2023, dep. 2024, P., Rv. 286023 – 01). La contestazione, infatti, non va riferita soltanto al capo di imputazione in senso stretto, ma anche a tutti quegli atti che, inseriti nel fascicolo processuale, pongono l’imputato in condizione di conoscere in modo ampio l’addebito (tra le piø recenti, Sez. 5, n. 10033 del 19/01/2017, loghà, Ry. 269455 – 01). Il primo motivo di ricorso Ł quindi inconsistente.
1.2.Il secondo motivo di ricorso attiene alla sanatoria di cui all’articolo 36bis d.P.R. n. 380 del 2001 da considerarsi estintiva del reato. Il motivo, ancora una volta, non si confronta con la motivazione resa dalla Corte territoriale che ha accertato che l’intervento di ristrutturazione aveva determinato un aumento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari (da una a due), il complessivo aumento della volumetria dell’edificio (anche urbanisticamente rilevante), la modifica dei prospetti per l’ampliamento del piano terra, nonchØ il mutamento della destinazione d’uso di alcuni locali. Il permesso in sanatoria, invece, era stato rilasciato per opere diverse da quelle abusive sopra indicate, e specificamente riportate in sentenza. La Corte territoriale ha ulteriormente evidenziato che per il reato di cui all’art. 44 lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, quale quello qui in esame, non Ł ammessa la sanatoria dell’art. 36bis d.P.R. n. 380 del 2001 nella formulazione del cosiddetto decreto Salva Casa (d.l. 29 maggio 2024, n. 9, convertito con modifiche dalla legge 24 luglio 2024, n. 105), che ha oggetto solo le difformità parziali che integrino eventualmente la violazione dell’art. 44 lett. a), d.P.R. n. 380 del 2001. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che l’ambito applicativo dell’art. 36bis d.P.R. 380 del 2001, come novellato, ha una portata limitata, prevedendo che solo le violazioni edilizie derivanti da parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonchØ conseguenti ad assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e a variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 d.P.R. 380 del 2001, possono essere regolarizzate, qualora risultino conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (Sez. 3, n. 16689 del 06/05/2025, COGNOME, non mass.). Per le ipotesi riconducibili all’art. 44 lett. b), continua a valere la regola della sanatoria in seguito alla cosiddetta doppia conformità, che deve sussistere sia al
momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di permesso in GLYPHsanatoria (tra le piø recenti, Sez. 3, n. 45845 del 19/09/2019, Caprio, Rv. 277265 – 01), con l’ulteriore precisazione di cui i ricorrenti non hanno tenuto conto, che la cosiddetta doppia conformità Ł sempre esclusa ai sensi degli art. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica (tra le piø recenti, Sez. 3, n. 16084 del 28 aprile 2025, COGNOME, Rv. 288003-01, in motivazione, la massima essendo relativa a questione processuale). Il secondo motivo Ł pertanto manifestamente infondato.
1.3. I ricorrenti hanno contestato poi con il terzo motivo, in parte, l’accertamento di responsabilità per la realizzazione di una scala e, in parte, il mancato proscioglimento ai sensi dell’art. 131bis cod. pen. La Corte territoriale, dopo aver rilevato che la nuova scala abusiva, lungi dall’essere costruita da pochi gradini, metteva in collegamento il piano terreno con il primo piano dell’edificio nella nuova unità abitativa realizzata ed era in struttura metallica tale da richiedere la redazione di un progetto esecutivo da parte di un tecnico abilitato, ha escluso che i fatti potessero essere dichiarati di particolare tenuità in considerazione, non solo della non occasionalità dei reati, trattandosi di plurime contravvenzioni della medesima indole, con conseguente abitualità della condotta, ma soprattutto in considerazione del fatto che l’intervento di ristrutturazione edilizia era destinato a ricavare ampi locali adibiti ad abitazione, in contrasto con il piano regolatore, e senza osservare le prescrizioni della normativa in materia di costruzioni strutturali e dei criteri per le costruzioni in zone sismiche, motivazione questa assolutamente ineccepibile.
E’ pacifico in giurisprudenza che il giudizio sulla tenuità, nella prospettiva delineata dall’art. 131bis cod. pen., richiede una valutazione complessa e congiunta di tutte le peculiarità della fattispecie concreta, che tenga conto, ai sensi dell’art. 133, primo comma, cod. pen., RAGIONE_SOCIALE modalità della condotta, del grado di colpevolezza e dell’entità del danno o del pericolo (Sez. U., n 13681 del 25/2/2016, Tushaj, Rv. 266590). Non Ł, tuttavia, necessaria la disamina di tutti gli elementi di valutazione previsti, essendo sufficiente l’indicazione di quelli ritenuti rilevanti (Sez. 7, n. 10481 del 19/01/2022, Deplano, Rv. 283044-01 e Sez. 6, n. 55107 del 08/11/2018, COGNOME, Rv. 274647 – 01), il che comporta, per converso, che basta anche un solo elemento, purchØ decisivo, quale a esempio la gravità del fatto, per escludere tale causa di proscioglimento (Sez. 3, n. 34151 del 18/06/2018, COGNOME, Rv. 273678 – 01). Anche il terzo motivo di ricorso va, pertanto, disatteso.
Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che i ricorsi debbano essere dichiarati inammissibili, con conseguente onere per i ricorrenti, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi Ł ragione di ritenere che i ricorsi siano stati presentati senza ‘versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità’, si dispone che i ricorrenti versino la somma determinata, in ragione della consistenza della causa di inammissibilità dei ricorsi, in via equitativa, di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Così deciso, il 25 settembre 2025

Il Consigliere estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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