Volume tecnico: quando è costruzione per le distanze?

La Corte di Cassazione ha stabilito che una rampa garage coperta, che fuoriesce dal terreno, non può essere considerata un semplice volume tecnico irrilevante ai fini delle distanze legali. Il caso riguardava una disputa tra vicini in cui uno aveva costruito una rampa a ridosso del confine. I giudici di merito avevano escluso la violazione, ma la Cassazione ha cassato la sentenza, precisando che qualsiasi opera non completamente interrata, dotata di solidità e utilizzabilità, rientra nel concetto di “costruzione” e deve rispettare le distanze previste dai regolamenti. La Corte ha ribadito che la nozione di volume tecnico è riservata solo a opere prive di autonomia funzionale, destinate a contenere impianti serventi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Volume tecnico: quando è costruzione ai fini delle distanze?

La definizione di volume tecnico è cruciale nel diritto immobiliare, specialmente quando si discute di distanze tra costruzioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un caso emblematico: una rampa da garage coperta può essere considerata un semplice volume tecnico e, quindi, esente dal rispetto delle distanze legali? La risposta della Corte è un chiaro no, e le sue motivazioni offrono principi fondamentali per proprietari e costruttori.

Il Caso: La Rampa Garage al Centro della Controversia

La vicenda ha origine dalla causa intentata da un proprietario terriero contro il suo vicino. L’oggetto del contendere era la realizzazione, da parte di quest’ultimo, di un fabbricato con annessa rampa da garage che, secondo l’attore, violava sia le distanze minime dal confine (fissate in 5 metri dal regolamento locale) sia l’altezza massima consentita. In particolare, il garage, che dal progetto doveva essere interrato, sporgeva dal terreno per circa 1,6 metri, e la sua rampa di accesso si trovava a ridosso della linea di confine.

Il Percorso Giudiziario e l’Errata Qualificazione di Volume Tecnico

In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda. Successivamente, la Corte d’Appello, pur disponendo una nuova consulenza tecnica, ha confermato la decisione, respingendo il gravame. I giudici di secondo grado hanno basato la loro decisione sulla qualificazione della rampa garage coperta come volume tecnico. Secondo la loro interpretazione, trattandosi di una struttura non computabile ai fini delle distanze, la sua vicinanza al confine non costituiva una violazione. Inoltre, per quanto riguardava l’aumento di altezza del fabbricato, la Corte ha ritenuto che tale violazione potesse dare diritto solo a un risarcimento del danno e non alla demolizione, non essendo stata fornita prova di un pregiudizio concreto.

La Nozione di Costruzione e il Ruolo del Volume Tecnico secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, investita del ricorso, ha completamente ribaltato la prospettiva. I giudici supremi hanno censurato la sentenza d’appello per il suo approccio erroneo e illogico. La Corte ha ricordato un principio consolidato: ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze, la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera non completamente interrata che abbia i caratteri della solidità e dell’immobilizzazione al suolo.

Di conseguenza, anche le opere parzialmente interrate o seminterrate, come la rampa garage in questione che “fuoriesce dal terreno”, devono rispettare le distanze legali. La qualifica di volume tecnico, hanno precisato i giudici, è riservata esclusivamente a quelle opere edilizie prive di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, in quanto destinate unicamente a contenere impianti (idrici, termici, ascensori) a servizio della costruzione principale. Una rampa da garage, destinata all’accesso e potenzialmente utilizzabile per altri scopi, non rientra in questa categoria ristretta.

Distanze vs. Altezza: Conseguenze Diverse

L’ordinanza chiarisce anche un altro punto fondamentale. Mentre la violazione delle norme sulle distanze legali dà diritto alla cosiddetta “riduzione in pristino” (cioè demolizione e arretramento), la violazione delle sole norme sull’altezza degli edifici (che tutelano principalmente interessi urbanistici generali) conferisce al vicino danneggiato solo il diritto al risarcimento del danno, a patto che ne dimostri l’esistenza. Nel caso di specie, però, la Cassazione ha evidenziato come l’aumento di volumetria fosse connesso anche alla sporgenza del locale garage, che violava proprio le norme sulle distanze.

Le motivazioni della Corte

La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata perché la Corte d’Appello ha errato nel qualificare la rampa garage coperta come volume tecnico in modo apodittico, senza confrontarsi con i principi stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità. I giudici di merito hanno ignorato che la normativa sulle distanze si applica anche ai volumi seminterrati e non solo a quelli completamente fuori terra. La giurisprudenza, infatti, nega l’applicabilità di tali norme solo ai volumi completamente interrati. La decisione d’appello, trascurando la nozione unitaria di “costruzione” e la definizione restrittiva di volume tecnico, ha applicato in modo falso e illogico le norme del codice civile e dei regolamenti edilizi.

Conclusioni

La decisione della Suprema Corte riafferma un principio di fondamentale importanza pratica: non tutto ciò che è accessorio a un edificio può essere etichettato come volume tecnico per eludere le norme sulle distanze. Qualsiasi manufatto che sporga dal suolo, abbia consistenza e solidità e non sia destinato esclusivamente a contenere impianti tecnici, deve essere considerato una costruzione a tutti gli effetti. Questa pronuncia serve da monito per costruttori e progettisti: la qualificazione di un’opera deve essere rigorosa e conforme ai principi giurisprudenziali, per evitare contenziosi e ordini di demolizione. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a questi chiari principi di diritto.

Una rampa da garage parzialmente interrata deve rispettare le distanze legali dal confine?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, qualsiasi opera che non sia completamente interrata e che presenti caratteri di solidità e immobilizzazione al suolo rientra nella nozione di “costruzione” e, pertanto, deve rispettare le distanze minime previste dalla legge e dai regolamenti locali.

Quando un’opera può essere definita un “volume tecnico”?
Un’opera è considerata un “volume tecnico” solo se è priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche potenziale, ed è destinata esclusivamente a contenere impianti (come condotte idriche, termiche, o vani ascensore) a servizio dell’edificio principale. Non può essere un vano accessorio come una rampa o un locale hobby.

Qual è la differenza tra la violazione delle norme sull’altezza e quella sulle distanze?
La violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni dà diritto al vicino di chiedere la riduzione in pristino, cioè la demolizione o l’arretramento dell’opera illegittima. La violazione delle sole norme sull’altezza, invece, dà diritto, di norma, soltanto al risarcimento del danno, a condizione che il pregiudizio sia provato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7673 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7673 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 16533/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME NOME, domiciliate ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE ).

– Ricorrenti –

Contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7530/2018 depositata il 27/11/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 23 gennaio 2024.

Distanze

Rilevato che:

NOME COGNOME (al quale nel corso del giudizio di primo grado sono subentrate le eredi NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME), proprietario di un fondo nel Comune di San Cesareo, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Tivoli, sezione distaccata di Palestrina, NOME COGNOME, proprietario del fondo confinante con quello dell’attore , e ne chiese la condanna alla demolizione delle parti di fabbricato dallo stesso realizzate in violazione delle norme edilizie vigenti, ad arretrare fino alla distanza legale le parti costruite a distanza inferiore e a ridurre l’altezza a quella massima consentita dal PRG e RE vigenti.
A sostegno della domanda, l’attore (per quanto ancora rileva in questa sede) allegò che il convenuto aveva realizzato un manufatto, adibito a garage, in parziale difformità dal progetto approvato e, comunque, in violazione delle distanze dai confini, dato che il piano del fabbricato, che in base al progetto doveva essere completamente interrato, fuoriusciva dal terreno, a confine con la proprietà dell’attore , per circa 1,6 metri e non rispettava la distanza legale (di cui al locale PRG) di 5 metri.
Aggiungeva che l’altezza del fabbricato era maggiore di quella massima consentita (6,5 metri) e arrivava ad oltre otto metri.

Il Tribunale, nel contraddittorio del convenuto, istruita la causa mediante una c.t.u., con sentenza n. 346/2012, rigettò la domanda;

interposto gravame dalla parte attrice (soccombente in primo grado), la Corte d’appello di Roma, con la sentenza indicata in epigrafe, nel contraddittorio del l’appellato, ha respinto l’appello aderendo , quanto all’asserita violazione delle distanze legali dal confine (che lo strumento urbanistico locale fissava in 5 metri), a quanto appurato dal c.t.u., nel supplemento di indagine disposto nel giudizio di appello, cioè, che sia il fabbricato sia il ‘locale garage’

distano 5,15 metri dal confine e, dunque, rispettano la distanza legale.

A distanza minore è esclusivamente la ‘rampa garage’ che da un lato è coincidente con il confine e il muro di sostegno/divisione tra le proprietà.

Tuttavia, la parte scoperta della rampa non rientra nel concetto di costruzione (come delineato dalla giurisprudenza di legittimità) rilevante ai fini del computo della distanza, perché è una struttura aperta, priva di volumetria e consistenza, destinata al mero accesso, anche carrabile, al locale garage.

La ‘rampa garage coperta’, che non è completamente interrata, ma ‘ fuoriesce dal terreno mt./media 1,20’, che si trova tra il fabbricato e il confine di parte appellante e che da un lato coincide con la linea di confine, secondo la consulenza d’ufficio, è un ‘volume tecnico’ (e non un ‘vano accessorio’, come affermano gli appellanti), che, come insegna la giurisprudenza di legittimità, non è computabile ai fini delle distanze.

Per quanto concerne il contestato aumento di volumetria, determinato dalla maggiore altezza del fabbricato, va richiamato l’orientamento della Cassazione per il quale la violazione delle disposizioni del regolamento edilizio locale che disciplinano l’altezza degli edifici, e non la distanza tra gli stessi, comporta unicamente una tutela risarcitoria (ove ne sussistano i presupposti), connessa al l’eventuale diminuzione del valore economico della proprietà, non anche il diritto alla riduzione in pristino del manufatto.
Nella specie, gli appellanti hanno proposto soltanto domanda di riduzione in pristino mediante demolizione e arretramento del fabbricato, la quale, per la precedente considerazione, non può essere accolta.

In ogni caso, conclude la Corte d’appello, non è stata fornita nemmeno la necessaria prova del pregiudizio subito;

avverso la sentenza d’appello, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di un motivo;

NOME COGNOME ha resistito con controricorso e, in prossimità dell’adunanza camerale, ha depositato una memoria;

Considerato che:

l’unico motivo di ricorso violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 869, cod. civ. Violazione del PRG e del regolamento edilizio del Comune di San Cesareo -censura l’errore di diritto e il ragionamento erroneo ed illogico della sentenza là dove afferma che la ‘rampa coperta del garage’ (che, in realtà, il vicino ha destinato ad abitazione, o tinello abitabile, o sala hobby ) costituisce un ‘volume tecnico’ e non un ‘volume accessorio’ (come dedotto da controparte), irrilevante ai fini delle distanze legali, aderendo, in maniera acritica, alla qualificazione operata dal c.t.u.
Le ricorrenti denunciano, inoltre, che la sentenza ha statuito che l ‘aumento di volumetria determinato dalla maggiore altezza non dà diritto alla riduzione in pristino perché non comporta la violazione delle distanze legali, senza considerare che, nella specie, la maggiore altezza e l’aumento di volumetria sono date sia dalla maggiore altezza del vano sottotetto sia dalla sporgenza del locale garage che in base al progetto doveva essere completamente interrato, sia dal suo ampliamento fino alla linea di confine;
1.1. il motivo è fondato nei termini di seguito indicati;

1.2. i fini dell ‘ osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall ‘ art. 873, cod. civ., o da norme regolamentari integrative, la nozione di ‘ costruzione ‘ comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed

immobilizzazione rispetto al suolo, con la conseguenza che, ove ne sia accertato il totale interramento, non viene in rilevo l ‘ applicabilità della citata norma codicistica o di eventuali norme edilizie locali ( ex multis , Cass. nn. 20574/2007, 15972/2011, 23843/2018, 23856/2018, 21173/2019, 25859/2021).

Inoltre, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, in tema di distanze legali tra fabbricati, integra la nozione di ‘ volume tecnico ‘ , non computabile nella volumetria della costruzione, solo l ‘ opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi – quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all ‘ ascensore – di una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali dell ‘ abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa, e non anche quella che costituisce – come il vano scale – parte integrante del fabbricato (Sez. 2, Sentenza n. 2566 del 03/02/2011, Rv. 616505 -01; in termini, Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 26/11/2012, Rv. 624601 -01; Sez. 2, Ordinanza n. 30708 del 27/11/2018, Rv. 651529 -01).
Si aggiunga che, mentre il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi ‘ costruzione ‘ agli effetti della disciplina di cui all ‘ art. 873, cod. civ., per la parte che adempie alla sua specifica funzione, devono ritenersi soggetti a tale norma, perché costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno e il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell ‘ uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente (Sez. 2, n. 27482 del 27/09/2023 , che menziona ‘ Cass. n. 11388 del 13/05/2013 Cass. Sez. 2, n. 23843 del 02/10/2018; Sez. 2, n. 10512 del 03/05/2018 ‘ );
1.3. passando dalla cornice dogmatica all’esame del motivo di ricorso, la sentenza impugnata si limita a qualificare, in maniera apodittica, come ‘ volume tecnico’ la rampa coperta del garage, che

fuoriesce dal terreno, e ne esclude la rilevanza ai fini della disposizione sulle distanze, senza confrontarsi con le peculiarità del cd. volume tecnico (che, come già accennato, è un’ opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale), trascurando la nozione unitaria di costruzione secondo il consolidato indirizzo di questa Corte e, infine, omettendo di considerare che la giurisprudenza nega l ‘ applicabilità della normativa sulle distanze minime ai volumi completamente interrati e che, per contro, specifica che i seminterrati non si sottraggono all ‘ applicazione delle norme sulle distanze (Cass. 25858 del 2021);
1.4. non è fondata invece la censura concernente la mancata tutela ripristinatoria per l’aumento di altezza o di volumetria del fabbricato.

Trova infatti applicazione il consolidato principio di diritto per il quale in tema di distanze legali, in caso di violazione delle norme del regolamento edilizio locale disciplinanti solo l ‘ altezza, in sé, degli edifici, ossia senza considerare la distanza intercorrente tra gli stessi, il privato ha diritto solo al risarcimento dei danni e non anche alla riduzione in pristino del manufatto, trattandosi di disposizioni che hanno quale scopo principale la tutela di interessi generali urbanistici, sicché, quanto agli interessi dei privati, resta preservato il solo valore economico delle proprietà viciniori (Sez. 2, Sentenza n. 10264 del 18/05/2016, Rv. 640009 -01; conf.: n. 1073 del 2009, Rv. 606225 -01; nn. 3340/2002 e 11259/1996);
in parziale accoglimento del motivo di ricorso, dunque, la sentenza va cassata, con rinvio al giudice a quo , anche per le spese del giudizio di legittimità;

P.Q.M.

accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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