SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 850 2025 – N. R.G. 00002642 2021 DEPOSITO MINUTA 10 10 2025 PUBBLICAZIONE 10 10 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TRIESTE
in composizione monocratica, in persona del AVV_NOTAIO, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in primo grado, iscritta in data 27.09.2021 al n. 2642NUMERO_DOCUMENTO di Ruolo Generale, vertente t r a
(C.F.
), nato a Trieste (TS) il DATA_NASCITA e ivi
C.F.
residente in INDIRIZZO, rappresentato e difeso, dall’ AVV_NOTAIO (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in C.F.
INDIRIZZO, con fax NUMERO_TELEFONO e pec:
;
ATTORE
e
),
),
TABLE
residente a Trieste in INDIRIZZO ( gli ultimi due anche quali eredi di deceduta nel corso del giudizio ), tutti rappresentati e difesi, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: , anche domiciliatario, con studio in ; C.F.
INDIRIZZO; pec: CONVENUTI
e
la ditta in
Trieste, via
C.F.
(C.F.:
Carducci n.
22,
), con
con studio
;
), imprenditore individuale sotto
(P.IVA.:
e
proc.
), con sede
P.
dom.
in l’AVV_NOTAIO
Trieste
Foro
NOME
NOME,
NOME
(C.F.:
n.
5;
pec:
CONVENUTA
e
(C.F. , in persona del procuratore speciale AVV_NOTAIO con sede in INDIRIZZO), INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Trento, INDIRIZZO, con pec: P. C.F.
TERZA CHIAMATA
CONCLUSIONI
Per parte attrice
(come da 1° memoria ex art. 183, comma 6 del 20.10.2022)
‘ Voglia l’ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
IN INDIRIZZO
Nei confronti dei convenuti
e
Accertare e dichiarare l’esistenza dei vizi contestati e descritti in narrativa e per
l’effetto dichiarare la responsabilità ex art. 1490 c.c. di
ed e per l’effetto
ridurre il prezzo di vendita ex art. 1492 c.c., nella misura di Euro 14.123,13 o in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia; oltre a rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente rifuse.
IN INDIRIZZO
Nei confronti della convenuta
Accertare e dichiarare la responsabilità di
in persona del l.r.p.t.
AVV_NOTAIO ex artt. 1218 c.c., 1759 c.c. e per l’effetto condannarla a restituire all’attore la provvigione versata pari ad Euro 3.000,002 o in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia; oltre a rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente rifuse.
Nei confronti di tutti i convenuti e – Accertare e dichiarare la responsabilità di ed ex art. 1494 c.c nonché accertare e dichiarare la responsabilità di ex artt. 1218 e 1759 c.c. e per l’effetto condannarli ciascuno per il proprio titolo e per quanto di ragione al risarcimento del danno, in solido tra loro, comprensivo di danno emergente per spese legali relative alla fase stragiudiziale del presente contenzioso pari ad Euro 2.080,69, e per il danno c.d. ‘morale’ dovuto alle sofferenze patite, lo stress ed i disagi subiti, da quantificarsi in Euro 5.000,00, o quella diversa somma, maggiore o minore che risulterà di giustizia e/o da liquidarsi in via equitativa, oltre rivalutazione ed interessi dal dì del dovuto al saldo;
In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente rifuse.
IN INDIRIZZO MERITO
persona del l.r.p.t. AVV_NOTAIO ex artt. 1175, 1176 e 1337 c.c. e per l’effetto condannarli, ciascuno per il proprio titolo e per quanto di ragione, al risarcimento del danno pari a Euro 24.205,82 di cui Euro 19.205,82 a titolo di danno
patrimoniale (di cui € 14.123,13 per spese di rifacimento del tetto; € 2.080,69 per spese legali della fase stragiudiziale del presente giudizio ed € 3.002,00 per spese di agenzia) ed Euro 5.000,00 a titolo di danno non patrimoniale dovuto alle sofferenze patite, lo stress ed i disagi subiti, o quella diversa somma, maggiore o minore ritenuta di giustizia da liquidarsi, se dal caso, in via equitativa.
In ogni caso, compensi e spese, anche generali, del presente giudizio integralmente rifuse.
IN VIA ISTRUTTORIA
(…omissis….)’
(come da foglio di p.c. del 17.03.25)
‘ Voglia codesto Ill.mo Tribunale, contrariis reiectis:
In via principale:
rigettare le domande attoree in quanto infondate in punto an debeatur, anche per effetto della sollevata eccezione di decadenza.
In via subordinata:
rigettare le domande attoree in quanto infondate in punto quantum debeatur.
In via trasversale e subordinata, nella denegatissima ipotesi in cui le domande attoree fossero in qualche misura accolte :
accertata l’esclusiva responsabilità del convenuto AVV_NOTAIO , in proprio e quale titolare dell’RAGIONE_SOCIALE del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, in ordine a quanto lamentato dall’odierno attore, condannare detto
convenuto al pagamento, in favore dei convenuti
e
di tutte le somme che
questi ultimi fossero tenuti a corrispondere in favore dell’odierno attore per effetto degli esiti della presente causa.
In ogni caso:
4. con vittoria dei compensi e delle spese di lite, ivi inclusa la fase di negoziazione assistita, oltre al rimborso per le spese generali, I.V.A. e C.RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE.A. nelle misure di legge.’
Per parte convenuta :
(come da foglio di p.c. del 25.03.25)
‘ In via principale di merito nei confronti dell’attore
Respingere tutte le domande nei suoi confronti perché inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via assolutamente subordinata nei confronti dell’attore
Ridurre le domande stesse ai danni effettivamente patiti e provati dall’attore.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via principale di merito nei confronti dei convenuti
Rigettare la domanda trasversale degli altri convenuti perché inammissibile e comunque infondata in fatto ed in diritto.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.
In via principale di merito nei confronti della terza chiamata
Nel caso di accoglimento, anche parziale, delle domande avversarie a motivo di una qualche responsabilità della nella causazione dei danni lamentati dall’attore e/o dagli altri convenuti, accertare che la è tenuta a garantire la stessa da tutte le richieste risarcitorie dell’attore e/o degli altri convenuti medesimi e, per l’effetto, condannare la terza chiamata a tenere indenne la da ogni e qualsiasi conseguenza negativa della lite.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese, anche forfettarie, del giudizio.’
Per il terzo chiamato
(come da foglio di p.c. del 18.03.25)
‘ In via principale: accertare e dichiarare l’infondatezza in fatto e in diritto di tutte le domande versate in causa contro il contraente e per l’effetto rigettarle, con ogni conseguente statuizione;
In via subordinata, nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento di una qualsivoglia responsabilità colposa dell’assicurato e sua conseguente condanna, dichiarare la Compagnia tenuta a manlevare e garantire nel limite del massimale di polizza azionata, con l’applicazione rispettivamente dello scoperto di 1/10 dell’importo a carico dell’RAGIONE_SOCIALE (minimo assoluto di Euro 1.000,00 ed un massimo di Euro 10.000,00), della franchigia pari ad Euro 250,00 e ferma, in ogni caso, l’esclusione del vincolo di solidarietà, nonché in ogni caso nei limiti di polizza, delle condizioni generali e particolari di assicurazione e con ogni conseguente statuizione;
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio
comprese spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. se dovuta come per legge.’
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, spendendo la veste di acquirente di una unità abitativa all’interno dell’edificio in condominio sito in Trieste, alla INDIRIZZO, evocava in giudizio, da un lato, i venditori
e
e, dall’altro,
l’intermediario , imprenditore individuale sotto la ditta , chiedendo, in via principale, previo accertamento della presenza dei vizi dell’immobile compravenduto, la condanna dei convenuti l pagamento dell’importo di 23.325,00 euro (poi indicato, in sede di memoria ex art. 183, 6°comma, n.1, nella minor misura di 14.123,13 euro) quale riduzione del prezzo di vendita ex art. 1492 c.c., nonché la condanna di venditori e intermediario al risarcimento dei danni subiti ex art. 1494 c.c.. In via subordinata, chiedeva di accertare la responsabilità di tutti i convenuti a norma dell’art. 1337 c.c. e per l’effetto di sentirli condannare al risarcimento
dei danni, globalmente quantificati in 38.407,69 euro.
2. Narrava l’attore di aver acquistato dai convenuti mediante contratto a rogito AVV_NOTAIO, AVV_NOTAIO del 13.01.2021, per l’importo di 155.000,00 euro, l’unità abitativa sopra indicata (cfr. doc. 2) e riferiva che, per effettuare l’acquisto, si era avvalso dell’intermediazione dell’agenzia , corrispondendo a questa la conseguente provvigione, pari a 3.002,00 euro (cfr. doc. 2 bis).
Sebbene nel corso delle trattative fosse stato rassicurato dall’agente immobiliare
in merito all’inesistenza di spese già preventivate e/o rendicontate da sostenere per l’immobile in oggetto, subito dopo il rogito l’attore era però venuto a conoscenza, per il tramite dell’amministrazione ‘RAGIONE_SOCIALE‘ di NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME, della necessità di procedere al rifacimento del tetto del condominio.
3.1. In particolare alle assemblee condominiali del 07.05.2019 (cfr. doc. 5) e del 09.06.2020 (cfr. doc. 4), cui risultavano presenti i venditori -era comparso tale architetto tecnico fiduciario del Condominio, il quale, dopo aver evidenziato la presenza di infiltrazioni, aveva suggerito di provvedere al rifacimento del tetto 1 e successivamente aveva stimato il costo dei lavori in quasi 100.000 euro.
L’attore – proseguendo la narrazione dell’introduttivo – aveva, quindi, denunciato in data 28.01.2021 ai venditori e all’agente immobiliare il vizio dell’immobile, costituito, in tesi, dalla vetustà del tetto e dalla necessità di un suo rifacimento (cfr. doc. 6), ma i convenuti avevano negato l’esistenza di qualsivoglia vizio (cfr. docc. sub. 7).
Era seguito, nel mese di marzo 2021, l’invito alla negoziazione assista (cfr. doc. 9) a cui tutti i convenuti avevano aderito: nonostante la convenzione di negoziazione assistita dd. 22.04.2021 (cfr. doc. 12), la procedura si era però conclusa con esito negativo.
Il 14 giugno 2021 l’assemblea straordinaria dei condomini aveva deliberato, senza opposizione da parte dell’odierno attore, già condomino, l’esecuzione dei lavori per
1 ‘ vi sono varie e diverse problematiche diffuse che non consentono una manutenzione ordinaria. Inoltre la situazione delle infiltrazioni è ulteriormente peggiorata all’interno dell’ente . C’è bisogno di preventivare un rifacimento del tetto’.
complessivi 85.130,63 euro, dei quali 23.325,00 euro venivano posti a carico del (cfr. doc. 14).
In sintesi, l’azione proposta da per ottenere la riduzione del prezzo di vendita e il risarcimento dei danni patiti è stata poggiata sull’assunto che i lavori di straordinaria manutenzione del tetto siano stati volontariamente omessi sia dai venditori che dall’agente immobiliare e che, pertanto, l’immobile ceduto dai sia affetto da ‘vizi’, sottaciuti all’attore.
Costituitisi, i contraenti venditori chiedevano il rigetto delle domande avversarie rilevandone l’infondatezza e negando l’esistenza di alcun vizio dell’immobile; svolgevano comunque domanda riconvenzionale trasversale di condanna nei confronti di , per essere da questi manlevati nell’ipotesi di loro soccombenza.
7.1. Sostenevano, infatti, i venditori che le condizioni dell’immobile – e, segnatamente, le condizioni del tetto – fossero note ben prima del rogito al e che questi fosse contrattualmente tenuto a comunicare al promissario acquirente, cioè al le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.
L’agente immobiliare , costituitosi, instava per il rigetto delle domande attoree, contestando di essere privo di legittimazione passiva e comunque assumendo la loro infondatezza; chiedeva l’autorizzazione a chiamare in causa ex art. 106 c.p.c. la propria compagnia assicurativa,
In esito alla prima udienza di trattazione il AVV_NOTAIO concedeva un differimento per consentire all’agente immobiliare , che ne aveva fatto richiesta, di prendere
posizione sulla domanda riconvenzionale trasversale, nonché per chiamare in causa
9.1. Quest’ultima si costituiva chiedendo il rigetto della domanda attorea.
9.2. Successivamente avveniva lo scambio delle memorie previste dall’art 183, 6° comma, c.p.c. e si procedeva quindi all’assunzione delle prove orali ammesse.
9.3. In corso di causa, con atto del 13.03.2023, i convenuti e
si costituivano in giudizio anche nella loro qualità di eredi della convenuta , deceduta in data 24.11.2022.
9.4. Sulle conclusioni trascritte in epigrafe, rassegnate dalle parti all’udienza del 26.03.2025, la causa passava quindi in decisione dopo la scadenza dei termini assegnati per il deposito degli ultimi scritti.
La domanda proposta da va rigettata in quanto infondata.
Le condizioni del tetto dell’immobile acquistato da non possono costituire un vizio occulto rilevante ai sensi dell’art. 1490 c.c.: alla fattispecie in esame non è dunque applicabile la disciplina prevista per la garanzia dai vizi della cosa venduta. 11.1. Per costante giurisprudenza, infatti, ‘ In caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l’ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta .’ (cfr. ex multis Ordinanza n. 13425 del 15/05/2024).
L’immobile acquistato dal appunto, sito in un edificio d’epoca risalente all’anno 1829 sicché eventuali difetti materiali dell’edificio avrebbero potuto essere facilmente individuati con l’ordinaria diligenza e con il supporto di un tecnico di fiducia.
11.2. In sintesi, il rifacimento del tetto, deliberato dal solo successivamente alla data del rogito, va considerato non il rimedio a un vizio dell’immobile, bensì l’oggetto di una iniziativa manutentiva del tutto normale per un edificio risalente nel tempo.
Sicché il avrebbe dovuto e potuto esaminare le condizioni di manutenzione dell’edificio e nelle parti comuni, al fine di riscontrare la necessità di effettuare interventi manutentivi, proprio come si è premurato di fare con l’alloggio.
Risulta, infatti, che il l’attore, prima del rogito e ben consapevole dello stato dei luoghi, aveva avuto accesso all’immobile di INDIRIZZO, per effettuare un sopralluogo, al fine di preventivare, assieme ai propri tecnici, il costo di eventuali lavori per la ristrutturazione dell’abitazione (cfr. testi all’udienza dell’11.10.2023 e all’udienza del 21.02.2024) e che, su consiglio del geometra l’odierno attore faceva l’offerta di 30.000,00 euro inferiore al prezzo di vendita, proprio perché tale tecnico gli aveva dato indicazione di ‘…fare una proposta d’acquisto bassa perché era necessario fare tantissimi lavori nell’immobile, era necessario fare gli intonaci, i pavimenti, ristrutturare gli impianti quindi procedere con una ristrutturazione totale degli interni…. ‘.
Si presume, quindi, che l’attore a conoscenza dello stato e delle condizioni dell’immobile, anche sulla scorta delle indicazioni del proprio tecnico, avrebbe potuto verificare anche le parti comuni dell’edificio.
11.3. In ogni caso, rileva evidenziare che i lavori di rifacimento del tetto sono stati decisi solo successivamente all’epoca del rogito: è di tutta evidenza che solo in data 14 giugno 2021 si svolgeva l’assemblea straordinaria dei condomini di INDIRIZZO, durante la quale veniva deliberata l’esecuzione dei lavori.
Nelle assemblee precedenti la stipula del rogito, nella specie l’assemblea di maggio 2019 (cfr. doc. 5), alla quale risultavano presenti, di persona o per delega, i venditori -l’architetto aveva relazionato i presenti sulla situazione delle infiltrazioni e i condomini lo avevano incaricato della stesura di un progetto e del relativo computo per l’eventuale’ rifacimento del tetto.
All’assemblea del 09.06.2020 (cfr. doc. 4), sempre alla presenza dell’arch. si era poi discusso sulla possibilità, nonché necessità di effettuare le opere di rifacimento del tetto ma, dato l’importo alto dei preventivi raccolti (importo vicino ai 100.00 euro), si era stabilito l’aggiornamento a una ulteriore assemblea straordinaria.
12. Non si ravvisano perciò profili di responsabilità, neanche precontrattuale, nella gestione dell’operazione di compravendita né da parte dei venditori, né da parte dell’agenzia ; l’esame della domanda riconvenzionale trasversale avanzata in via condizionata dai convenuti -ei confronti della resta con ciò assorbito.
13. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma del D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato dal d.m. 147 del 13.8.2022), in relazione allo scaglione di riferimento (rispecchiato dall’entità della domanda modificata con la memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1), con il riconoscimento di valori medi per tutte le
fasi del giudizio (nei confronti dei convenuti) e con il riconoscimento dei valori medi per le fasi 1 e 2, e di valori minimi per le fasi 3 e 4 (nei confronti del terzo chiamato), stante la quasi assenza di attività istruttoria e decisionale svolta da
il Tribunale di Trieste, in composizione monocratica, in persona del AVV_NOTAIO, disattesa ogni contraria domanda, eccezione o istanza, definitivamente pronunciando, così provvede:
rigetta la domanda proposta da
nei confronti dei convenuti
e
(ditta
);
condanna a rifondere le spese del giudizio sopportate rispettivamente:
-dai convenuti, unitariamente intesi,
e che liquida in 5.077,00 euro per compenso professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta);
dal convenuto ( ), che liquida in 5.077,00 euro per compenso professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta);
dalla terza chiamata in causa che liquida in 3.387,00 euro per compenso professionale, oltre a spese generali al 15%, CPA e IVA (se dovuta). Così deciso in Trieste, 10 ottobre 2025
Il AVV_NOTAIO