Vizio di costruzione: omessa perizia è cassazione

Un condominio cita in giudizio un’impresa per un grave vizio di costruzione (carbonatazione). Nonostante una perizia tecnica disposta in appello ne confermasse la gravità, la Corte d’Appello la ignora. La Corte di Cassazione annulla la sentenza, stabilendo che l’omesso esame di una prova così decisiva costituisce un errore di diritto, e rinvia il caso per una nuova valutazione che tenga conto della perizia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizio di Costruzione: Quando l’Omessa Valutazione di una Perizia Annulla la Sentenza

L’acquisto di un immobile rappresenta un passo fondamentale, ma cosa succede quando emergono gravi difetti strutturali? La gestione di un vizio di costruzione può trasformarsi in un complesso percorso legale, dove le prove tecniche assumono un’importanza capitale. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione illumina un aspetto cruciale del processo: l’obbligo del giudice di esaminare tutte le prove decisive, in particolare le consulenze tecniche d’ufficio (CTU). In caso contrario, la sentenza rischia di essere annullata. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: La Lunga Battaglia di un Condominio

La vicenda ha inizio nel 2011, quando un condominio e i suoi residenti avviano un’azione legale contro la società venditrice a causa di gravi difetti di costruzione che interessano sia le parti comuni sia le singole unità abitative. Il problema principale è il fenomeno della “carbonatazione” del calcestruzzo, un processo degenerativo che compromette le strutture dell’edificio.

Il Tribunale di primo grado riconosce la presenza dei difetti e condanna le società costruttrici al risarcimento dei danni. Tuttavia, la questione della carbonatazione non viene pienamente valorizzata.

Le società soccombenti impugnano la decisione e, nel corso del giudizio d’appello, la Corte dispone un’integrazione della perizia tecnica (CTU) proprio per approfondire la natura e le conseguenze del vizio di carbonatazione. Sorprendentemente, nella sua decisione finale, la Corte d’Appello sembra ignorare completamente i risultati di questa seconda, cruciale perizia, basando le sue conclusioni unicamente sulla prima valutazione, meno dettagliata. Di conseguenza, il condominio e i proprietari si rivolgono alla Corte di Cassazione.

Il Vizio di Costruzione e il Ruolo Cruciale della Perizia

Il ricorso in Cassazione si fonda su un unico, ma potentissimo, motivo: l’omesso esame di un fatto storico decisivo, così come previsto dall’art. 360, n. 5 del codice di procedura civile. Il “fatto storico” in questione è proprio il contenuto della perizia integrativa disposta in appello.

Secondo i ricorrenti, tale perizia aveva accertato che:
1. La carbonatazione era un vizio ineliminabile.
2. Il danno non poteva essere quantificato solo con i costi di ripristino, ma implicava una diminuzione permanente del valore degli immobili e una sorta di “vetustà anticipata” delle strutture.
3. L’età effettiva delle strutture era calcolata in 25,7 anni, un dato significativamente superiore all’età reale dell’edificio.

Ignorare queste conclusioni, secondo la difesa del condominio, ha portato la Corte d’Appello a una decisione errata, che non risarciva integralmente il danno subito dai proprietari.

La Decisione della Corte di Cassazione: L’Omesso Esame di un Fatto Decisivo

La Suprema Corte accoglie pienamente le argomentazioni dei ricorrenti, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame.

Le Motivazioni

I giudici di legittimità chiariscono un principio fondamentale: sebbene un giudice di merito abbia la facoltà di scegliere quali prove porre a fondamento della propria decisione, non può semplicemente “ignorare” l’esistenza di un fatto processuale come una consulenza tecnica ritualmente acquisita agli atti. Far finta che quella perizia non sia mai esistita integra il vizio di “omesso esame” di un fatto storico decisivo.

La Corte sottolinea che la motivazione della sentenza d’appello faceva riferimento unicamente alla prima perizia, quella svolta nella fase cautelare (A.T.P.), senza menzionare minimamente l’integrazione disposta successivamente. Questa seconda perizia, voluta dalla stessa Corte d’Appello, rispondeva a quesiti specifici sulla carbonatazione, concludendo per la sua ineliminabilità e per un danno da diminuzione di valore. Si trattava, quindi, di un elemento probatorio di natura decisiva, la cui pretermissione ha viziato l’intero ragionamento logico-giuridico della sentenza impugnata.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza e ha rinviato il caso alla Corte d’Appello di Lecce, in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare la questione tenendo debitamente conto delle risultanze della perizia integrativa. Questa decisione riafferma l’importanza delle prove tecniche nei contenziosi per vizio di costruzione e sancisce che un giudice non può omettere la valutazione di un elemento probatorio cruciale, specialmente se acquisito su sua stessa disposizione. Per i proprietari di immobili danneggiati, questa pronuncia rappresenta una garanzia fondamentale per ottenere un giusto e integrale risarcimento del danno.

Può un giudice ignorare una consulenza tecnica (CTU) che ha egli stesso ordinato?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un giudice non può ignorare o negare l’esistenza di una consulenza tecnica regolarmente svolta nel corso del processo come se non si fosse mai verificata. Tale comportamento integra il vizio di omesso esame di un fatto storico decisivo, che può portare alla cassazione della sentenza.

Cos’è il vizio di “carbonatazione” e quali conseguenze ha per un immobile?
La carbonatazione è un fenomeno chimico che deteriora il calcestruzzo armato, riducendo la sua capacità di proteggere le barre di ferro interne dalla corrosione. Come evidenziato dalla perizia nel caso di specie, può essere un vizio ineliminabile che causa un invecchiamento precoce delle strutture e una conseguente diminuzione del valore di mercato dell’immobile.

In quali casi la Corte di Cassazione può annullare una sentenza per “omesso esame di un fatto decisivo”?
La Corte può annullare una sentenza per questo motivo quando il giudice di merito ha completamente trascurato di esaminare un fatto storico specifico, provato durante il processo (come i risultati di una perizia), che avrebbe potuto avere un esito diverso sulla decisione finale. Il fatto deve essere decisivo, ovvero la sua considerazione avrebbe probabilmente portato a una conclusione differente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17055 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17055 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 25/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12693/2021 R.G. proposto da:

CONDOMINIO INDIRIZZO TARANTO, COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME COGNOMENOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME DI NOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME LA NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOMENOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME tutti rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

– ricorrenti –

RAGIONE_SOCIALE rappresentate e difese da ll’avvocato COGNOME

– controricorrenti –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE

– intimate – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI LECCE – SEZ.DIST. DI TARANTO n. 357/2020, depositata il 27/10/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso al Tribunale di Taranto del 23.02.2011, il condominio di INDIRIZZO (‘il Condominio’) , sito in Taranto, e i condòmini indicati in epigrafe, invocavano espletamento di A.T.P. onde accertare la presenza di gravi difetti di costruzione concernenti parti sia comuni sia in proprietà esclusiva.

A tal fine, convenivano in giudizio la società venditrice, RAGIONE_SOCIALE che, costituitasi, chiamava in causa la società RAGIONE_SOCIALE (oggi: RAGIONE_SOCIALE), quale ditta appaltatrice, oltre alle Società subappaltatrici, segnatamente la ditta Greco Ferdinando e la ditta RAGIONE_SOCIALE A loro volta la ditta di COGNOME Ferdinando Antonio e la società RAGIONE_SOCIALE convenivano in giudizio le rispettive società di assicurazione, Milano Assicurazioni e Unipolsai.

Espletate le operazioni peritali nell’ambito dell’A.T.P., il Condominio e i condòmini convenivano in giudizio le società RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE Due, nonché l’RAGIONE_SOCIALE (quest’ultima chiamava in causa RAGIONE_SOCIALE) chiedendone solidale condanna al risarcimento danni per tutti i vizi accertati, contestando al contempo la completezza dell’indagine svolta dal consulente per l’errata quantificazione dei costi necessari all’eliminazione dei danni, comprensivi della diminuzione del valore degli appartamenti
soprattutto in ordine alla sottovalutata presenza del fenomeno della «carbonatazione».

Si costituivano le convenute eccependo, tra l’altro, la tardività della denuncia dei vizi.

Il Tribunale di Taranto, senza procedere ad ulteriore attività istruttoria, accoglieva le domande attoree con riferimento a taluni difetti gravi, condannando in solido le società RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE al pagamento in favore del C ondominio di €. 293.877,00, ed in favore dei singoli condòmini delle somme indicate in dispositivo, oltre rivalutazione ed interessi.

Decidendo sul gravame elevato dalle due società soccombenti, la Corte d’Appello di Lecce -Sez. distaccata di Taranto con la sentenza in epigrafe -espletata integrazione della C.T.U. già svoltasi in fase di A.T.P. – rigettava l’appello principale formulato da RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE e accoglieva parzialmente l’appello incidentale elevato dal Condominio e dai condòmini.

Per quel che qui ancora rileva, con riferimento al primo motivo dell’appello incidentale (riguardante il mancato riconoscimento del diritto al risarcimento del danno per la sussistenza del fenomeno della carbonatazione, quantificabile nella misura del 20% del prezzo di acquisto degli immobili) la Corte territoriale affermava che non sarebbe stato possibile attribuire al detto fenomeno un’incidenza sul sinallagma contrattuale, concernente decine di compravendite, tale da rendere ragionevolmente congrua l’ipotesi dell’esistenza di un prospettato danno consistente nel minor valore degli appartamenti. La Corte perveniva a tale conclusione sulla base delle risultanze della C.T.U. secondo la quale il fenomeno della carbonatazione non concerneva elementi strutturali con funzioni essenziali dei fabbricati, e comunque i vizi rilevati potevano essere totalmente eliminati con le operazioni di ripristino diligentemente descritte nella relazione peritale e comprese nelle necessarie spese per cui è statuizione risarcitoria.
Avverso la suddetta pronuncia propongono ricorso per cassazione il condominio di INDIRIZZO nn. 23 – 25 -27 e i condòmini indicati in epigrafe, affidandolo ad un unico motivo.

Resistono RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si deduce omesso esame della perizia di secondo grado, e delle risposte alle osservazioni allegate, espletata nel corso del secondo grado di giudizio, in relazione all’art. 360, comma 1 n. 5) cod. proc. civ. I ricorrenti lamentano che, pur avendo la Corte autorizzato un supplemento di perizia, nominando il medesimo consulente che aveva steso la perizia nell’A.T.P. nella sentenza impugnata, essa ha totalmente pretermesso qualsiasi valutazione, critica o indiretta delle risultanze ivi riportate. Tale omissione, a giudizio dei ricorrenti, è grave, in quanto, da un lato, le conclusioni cui è giunto il CTU nella perizia di secondo grado contraddicono integralmente quanto ha statuito la Corte; dall’altro lato, la relazione del C.T.U. fatta propria dalla Corte è stata da questa utilizzata sull’errato convinciment o che con essa il consulente si fosse espresso sul vizio di vetustà lamentato dalle parti ricorrenti in sede di appello. Più precisamente: dalla lettura della parte di sentenza impugnata emerge con chiarezza che la Corte territoriale ha omesso qualsiasi riferimento alle risultanze derivate dall’integrazione di perizia effettuata nel corso del giudizio d’appello . Infatti, il quesito rivolto alla perizia integrativa in sede di appello riguardava espressamente la sussistenza di un pregiudizio ai fabbricati causato dalla carbonatazione (accertata nella perizia di cui al procedimento di ATP e presente sul fabbricato per cui è causa), tale da tradursi nel minor valore e/o in un indice di straordinaria vetustà anticipata, nonché nel costo per la rimozione ovvero nella determinazione del danno per equivalente, in percentuale al prezzo di acquisto di ciascun
immobile o dell’intero stabile. A tale quesito il C.T.U. rispondeva con la perizia integrativa, concludendo nel senso dell’accertamento dell’esistenza del fenomeno della carbonatazione, afferma ndo che esso è un vizio ineliminabile e che il danno sofferto da ciascun proprietario non è quantificabile in ragione della sua ineliminabilità e antieconomicità dei lavori da espletarsi. Di conseguenza, il CTU determinava, dapprima, l’età effettiva delle strutture, pari a 25,7 anni; quantificava, poi, con apposita formula, l’incidenza dell’età effettiva sul prezzo originario di acquisto e, infine, determinava l’incidenza del difetto determinato dalla carbonatazione sul valore di acquisto di ciascun immobile.
1.1. Il motivo è fondato.

1.2. Preliminarmente, è utile ricordare che l’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., vigente ratione temporis , come riformulato dall’art. 54 del D.L. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, consente di censurare, per omesso esame, la sentenza che abbia recepito la consulenza tecnica, ove venga individuato un preciso fatto storico, sottoposto al contraddittorio delle parti, di natura decisiva, che il giudice del merito abbia omesso di considerare (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 18886 del 04/07/2023, Rv. 668250 01).
Con riferimento, appunto, al fatto storico, questa Corte ha avuto anche occasione di precisare che nel giudizio civile, il giudice, pur potendo trascurare, nella motivazione del provvedimento, gli esiti di una C.T.U. in quanto implicitamente ritenuti non convincenti, stante la facoltà concessagli di selezionare dall’istruttoria i soli dati che ritiene di porre a fondamento del proprio convincimento, non può ignorare o negare la consulenza tecnica espletata in corso di causa come se detto fatto storico processuale non si fosse mai verificato, rimanendo, diversamente, integrato il vizio specifico relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che
sia stato oggetto di discussione tra le parti ed abbia carattere decisivo (Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 18956 del 05/07/2021, Rv. 662242 -01; in senso analogo: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 14599 del 26/05/2021, Rv. 661553 -01; Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 18598 del 07/09/2020, Rv. 659088 – 01).

1.2.1. Nel caso di specie, il fatto storico non esaminato nella pronuncia impugnata riguarda il fenomeno della carbonatazione e dei suoi effetti.

Né può dirsi inammissibile la censura ai sensi del n. 5) del citato art. 360, comma 1, cod. proc. civ. per ricorrenza della c.d. «doppia conforme», come predicato nel controricorso (pp. 8-9), atteso che il divieto di cui all’art. 348 -ter è riferito all’omogeneità delle due pronunce, non al singolo motivo di doglianza. Inoltre, come rilevato anche in memoria dai ricorrenti (p. 4, 1° capoverso) il fatto processuale (l’integrazione della CTU) si è verificato in fase di appello, e tanto basta ad escludere l’omo geneità delle ragioni di fatto poste a base della decisione impugnata.
1.3. E’, invece, di tutta evidenza, per un verso, il mancato riferimento nella motivazione della Corte d’Appello all’integrazione di perizia voluta dagli odierni ricorrenti (v. sentenza, pp. 15-16, ove si cita unicamente la prima perizia resa in fase di A.T.P.).

Per altro verso, si condividono le osservazioni dei ricorrenti in merito al contenuto della prima perizia, nel senso che essa non era riferita all’incidenza della carbonatazione del conglomerato cementizio sulla evoluzione del deterioramento delle strutture nei corpi di fabbrica in argomento -oggetto, appunto, dell’integrazione peritale in fase di gravame -ma si limitava a fornire soltanto un quadro rappresentativo degli ammaloramenti strutturali accertati nel corso dei sopralluoghi eseguiti nel procedimento di accertamento tecnico preventivo. Ciò esclude che la quantificazione del danno operata in primo grado e confermata in sede di gravame possa essere considerata come omnicomprensiva di tutti i vizi rilevati,
mancando da tale quantificazione il vizio della straordinaria vetustà anticipata.

Tanto si deduce sia dalla dichiarazione espressamente resa dal consulente in risposta alle obiezioni di controparte, riguardanti la seconda relazione peritale (puntualmente riportata dai ricorrenti, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso: v. pp. 36-37), sia dalla stessa formulazione del quesito rivolto dalla Corte d’Appello al consulente in occasione de lla disposizione dell’integrazione di perizia in fase di appello (anch’esso puntualmente trascritto in ricorso: v. p. 29, ultimo capoverso; p. 30 primi due righi), chiaramente articolato in modo da convogliare le risposte del perito sulle conseguenze pregiudizievoli (in particolare: la vetustà anticipata) dell’accertata carbonatazione presente nei fabbricati.
La pronuncia merita, pertanto, di essere cassata; spetta al giudice del rinvio accertare, sulla base della perizia come integrata in sede di appello, le conseguenze pregiudizievoli della carbonatazione presente nei fabbricati, anche alla luce della normativa tecnica vigente all’epoca della realizzazione di detti fabbricati (1992- 2006).

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla medesima Corte d’Appello di Lecce, in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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