Vizi sopravvenuti immobile: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello in un caso di locazione commerciale. La corte ha stabilito che la decisione di primo grado sui vizi sopravvenuti immobile, non appellata dal locatore, costituisce giudicato interno. Di conseguenza, la corte d’appello non poteva rigettare la richiesta di risoluzione del contratto basandosi sulla presunta preesistenza dei vizi. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi Sopravvenuti Immobile: La Cassazione sul Valore del Giudicato Interno

Quando si parla di contratti di locazione, la questione dei difetti dell’immobile è una delle più spinose. Ma cosa succede se questi problemi emergono solo dopo la firma del contratto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: i vizi sopravvenuti immobile e le conseguenze procedurali del mancato appello su punti specifici di una sentenza. Questa decisione sottolinea l’importanza del principio del ‘giudicato interno’ e offre importanti spunti di riflessione per locatori e conduttori.

I Fatti di Causa: Il Contratto di Locazione e i Problemi Fognari

Una società, operante nel settore dei viaggi, stipulava un contratto di locazione per un immobile commerciale. Successivamente, la società si trovava a fronteggiare gravi problemi legati a miasmi provenienti dall’impianto fognario, tali da compromettere la fruibilità dei locali. A seguito del mancato pagamento di alcuni canoni, il proprietario otteneva un decreto ingiuntivo. La società conduttrice si opponeva, chiedendo non solo la revoca del decreto, ma anche la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, il risarcimento dei danni e il pagamento dell’indennità di avviamento, proprio a causa dei gravi vizi manifestatisi.

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente l’opposizione: revocava il decreto ingiuntivo ma condannava comunque la società al pagamento di un importo ridotto, riconoscendo l’esistenza dei vizi e il loro carattere ‘sopravvenuto’ rispetto alla stipula del contratto. Tuttavia, respingeva la domanda di risoluzione, ritenendo i vizi non sufficientemente gravi.

La Decisione della Corte d’Appello

La società conduttrice impugnava la decisione, insistendo per la risoluzione del contratto a causa della gravità dei difetti. La Corte d’Appello, però, confermava la sentenza di primo grado, introducendo un elemento nuovo: secondo i giudici d’appello, i vizi (inclusi i miasmi) erano in realtà preesistenti e facilmente riconoscibili dalla società al momento della stipula del contratto. Questa circostanza, a loro avviso, escludeva la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del locatore.

Il Ricorso in Cassazione e l’analisi dei vizi sopravvenuti immobile

Insoddisfatta, la società si rivolgeva alla Corte di Cassazione, lamentando diversi errori nella sentenza d’appello. Il motivo centrale del ricorso, accolto dalla Suprema Corte, riguardava la violazione del cosiddetto ‘giudicato interno’. La società sosteneva che la Corte d’Appello non avrebbe potuto rimettere in discussione il carattere ‘sopravvenuto’ dei vizi, poiché tale accertamento, contenuto nella sentenza di primo grado, non era mai stato specificamente impugnato dal locatore. Il locatore, infatti, si era limitato a chiedere il rigetto dell’appello principale, senza proporre un appello incidentale su quel punto.

Le Motivazioni della Suprema Corte: Il Principio del Giudicato Interno

La Cassazione ha dato piena ragione alla società ricorrente. I giudici hanno chiarito che la mancata impugnazione, da parte del locatore, del capo della sentenza di primo grado che accertava il carattere sopravvenuto e non imputabile al conduttore dei vizi, aveva fatto passare in giudicato quel punto. La decisione del primo giudice di ridurre il canone si fondava proprio su quella premessa di fatto.

Di conseguenza, la Corte d’Appello, nel riesaminare la domanda di risoluzione del contratto, era vincolata da quell’accertamento ormai definitivo. Ha commesso un errore affermando che i vizi fossero preesistenti e conoscibili, perché così facendo ha violato il giudicato interno formatosi su quel punto. In pratica, la Corte d’Appello non poteva utilizzare un argomento (la preesistenza dei vizi) che era già stato implicitamente escluso dalla sentenza di primo grado, in una parte non impugnata dalla controparte.

La Suprema Corte ha inoltre accolto un secondo motivo di ricorso, relativo all’errata dichiarazione di inammissibilità delle prove orali richieste in appello, chiarendo che la valutazione sulla specificità delle istanze istruttorie deve essere condotta esaminando l’atto d’appello nel suo complesso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

La sentenza viene cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Catania, che dovrà nuovamente decidere sulla domanda di risoluzione del contratto, partendo da due punti fermi e non più discutibili: i vizi erano sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto e non erano imputabili alla società conduttrice. La nuova valutazione dovrà quindi concentrarsi unicamente sulla gravità di tali vizi per stabilire se giustifichino o meno la risoluzione del contratto.

Questa ordinanza offre due lezioni fondamentali. Per gli avvocati e le parti in causa, evidenzia l’importanza strategica di impugnare specificamente ogni capo della sentenza di primo grado che si ritiene sfavorevole. Una mancata impugnazione può cristallizzare accertamenti di fatto che condizioneranno l’intero giudizio d’appello. Per locatori e conduttori, ribadisce che la gestione dei vizi sopravvenuti immobile è un tema complesso, dove gli aspetti procedurali possono essere tanto decisivi quanto quelli sostanziali.

Cosa si intende per ‘giudicato interno’ in un processo?
Significa che una specifica parte di una sentenza di primo grado, se non viene contestata con un appello, diventa definitiva e non può più essere messa in discussione dalle parti o dal giudice nelle fasi successive dello stesso processo.

Se un giudice riconosce che i vizi di un immobile sono sorti dopo il contratto e il locatore non appella questo punto, cosa accade?
Secondo la Corte di Cassazione, questo accertamento diventa definitivo per il principio del giudicato interno. Il giudice d’appello, nel decidere su altre questioni come la risoluzione del contratto, deve partire dal presupposto che i vizi siano effettivamente sopravvenuti e non può affermare il contrario.

Per riproporre le richieste di prova in appello è sufficiente un richiamo generico agli atti del primo grado?
No, non è sufficiente. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha chiarito che il rispetto del principio di specificità deve essere valutato esaminando l’atto d’appello nel suo complesso. Se le istanze istruttorie sono trascritte e riconoscibili in modo oggettivo e inequivoco all’interno dell’atto, anche se non nelle conclusioni, la richiesta può essere considerata ammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 27483 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 27483 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15589/2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio digitale ex lege ;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO COGNOME, con domicilio digitale ex lege ;

– controricorrente –

nonché

INDIRIZZO DI CATANIA, in persona

del legale rappresentante, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME, con domicilio digitale ex lege ;

– controricorrenti – avverso la sentenza n. 2025/2020 della CORTE D’APPELLO DI CATANIA depositata il 1/12/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2/10/2025 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

ritenuto che,

con sentenza resa in data 1/12/2020, la Corte d’appello di Catania ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, in parziale accoglimento dell’opposizione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto da NOME COGNOME per il pagamento, da parte della società opponente, di quanto da quest’ultima dovuto a titoli di canoni di locazione non corrisposti, disponendo tuttavia la condanna della RAGIONE_SOCIALE al pagamento del minor importo di euro 10.150,00 per il medesimo titolo, attesa l’incidenza dei (non gravi) vizi in concreto riscontrati a carico dell’immobile locato, oltre al rigetto delle domande riconvenzionali proposti dalla società opponente volte alla pronuncia della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, al risarcimento dei danni subiti, nonché al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, e al rigetto della domanda proposta nei confronti del Condominio di INDIRIZZO n. 23 in Catania chiamato in causa dal RAGIONE_SOCIALE;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come, sulla base degli elementi di prova complessivamente acquisiti al giudizio, i vizi denunciati dalla società conduttrice a carico

dell’immobile concessole in locazione dal COGNOME dovessero ritenersi tutti già noti alla conduttrice sin dalla stipulazione del contratto di locazione, con la conseguente insussistenza dei presupposti, tanto della pronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, quanto della riduzione del canone ai sensi dell’art. 1580 c.c., dovendo tuttavia confermarsi tale ultima riduzione operata dal primo giudice in quanto non specificamente investita da alcuna impugnazione delle parti;
avverso la sentenza del giudice d’appello, la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di sette motivi;

NOME COGNOME e NOME COGNOME (quali eredi di NOME COGNOME deceduto nelle more del giudizio), da un lato, e il Condominio di INDIRIZZO Catania, dall’altro, resistono con due distinti controricorsi;

NOME COGNOME e NOME COGNOME (quali ulteriori eredi di NOME COGNOME) non hanno svolto difese in questa sede;

tutte le parti costituite hanno depositato memoria;

considerato che,

con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 2909 e 1578 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte d’appello affermato, in assenza di alcuna impugnazione della controparte, la preesistenza, alla conclusione del contratto di locazione, dei vizi ritenuti agevolmente riconoscibili da parte del conduttore (consistenti nella produzione di miasmi di origine fognaria), nonostante il giudice di primo grado, respingendo l’eccezione di conoscenza dei vizi ed ammettendo la garanzia sancita dall’art. 1578 c.c., avesse disatteso la tesi del
locatore, volta ad escludere la rilevanza di tale vizio, ed avesse altresì riconosciuto trattarsi di un vizio del tutto ignoto al conduttore e sopravvenuto alla conclusione del contratto di locazione;

il motivo è fondato;

la corte territoriale ha affermato la piena conoscenza/conoscibilità, da parte della società conduttrice, di tutti i vizi dell’immobile locato ivi compresi i miasmi prodotti dai liquami fognari – al momento della conclusione del contratto, là dove, al contrario, il giudice di primo grado aveva ritenuto in concreto, non solo che tale ultimo vizio fosse sopravvenuto alla conclusione del contratto, ma che lo stesso vizio non fosse imputabile alla conduttrice, si dà giustificare una riduzione del canone di locazione;
in sede d’appello, la società conduttrice ha riproposto la questione dei vizi dell’immobile locato al fine di ottenerne, non già solo la riduzione del canone di locazione (come disposto dal giudice di primo grado), bensì il riconoscimento di una gravità tale dei vizi rilevati da giustificare la risoluzione del contratto;

ciò posto, varrà sottolineare come la parte locatrice non abbia contestato, con la proposizione di un proprio appello incidentale, l’accertamento operato dal primo giudice in ordine al rilevato carattere sopravvenuto del vizio costituito dai miasmi e alla relativa non imputabilità alla società conduttrice, limitandosi unicamente a concludere per il rigetto dell’appello ;

la mancata proposizione, da parte del locatore, di un appello incidentale avverso il capo della sentenza con il quale il primo giudice ha attestato il carattere sopravvenuto del vizio riconosciuto e la sua non imputabilità alla conduttrice, è valsa a determinare la formazione

del giudicato interno su tali punti, nella specie individuati dal primo giudice a fondamento della decisione di accoglimento della domanda, proposta dalla società conduttrice, per la riduzione del canone di locazione;

deve dunque ritenersi che la mancata impugnazione in appello di quella decisione di accoglimento della domanda della società conduttrice ha determinato il passaggio in giudicato, non solo della pronuncia volta a ridurre l’entità del canone di locazione, ma anche la necessaria premessa in fatto di tale riduzione, ossia il carattere sopravvenuto del vizio rispetto alla conclusione del contratto e la sua non imputabilità alla conduttrice;

al riguardo, deve ritenersi irrilevante la circostanza dell’avvenuta conferma, da parte della corte territoriale, della decisione del primo giudice relativa alla riduzione del canone per i vizi riscontrati (sul presupposto della mancata impugnazione della stessa da parte del locatore), poiché l’avvenuto riconoscimento della piena conoscenza dei vizi, da parte della società conduttrice, al momento della conclusione del contratto, è stata richiamata dalla corte territoriale al fine di disattendere la (ulteriore) domanda proposta dalla conduttrice per la risoluzione integrale del contratto, in tal modo incorrendo, attraverso il rigetto di tale ultima domanda, in un ‘ evidente violazione del giudicato interno già formato;
da tali premesse deriva la cassazione della sentenza impugnata, in relazione al punto concernente la decisione sulla domanda di risoluzione integrale del contratto di locazione, dovendo imporsi al giudice del rinvio di procedere a una rinnovata valutazione della gravità del vizio riscontrato, muovendo dalle premesse (già accertate con forza

di giudicato) costituite, tanto dal carattere sopravvenuto del vizio costituito dai miasmi provenienti dai liquidi fognari rispetto all ‘ epoca di conclusione del contratto, quanto dalla non imputabilità di tale vizio al fatto della conduttrice;

con il secondo motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., per essersi la corte territoriale pronunciata sul tema della conoscenza o conoscibilità, da parte del conduttore, del vizio del bene locato consistente nella produzione di miasmi fognari, sebbene i motivi d’appello proposti dalla società conduttrice vertessero sul diverso tema dell’omessa valutazione della reale causa dell’accertato cattivo funzionamento dell’impianto fognario e dei vizi ulteriori e diversi rispetto ai miasmi fognari cagionati dall’intervento del locatore volti ad eliminarli e della gravità di tutti i vizi del bene locato nel loro complesso;
con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1571 e segg., 1362 e segg., 2733 e 2735 c.c., per avere la corte territoriale affermato la conoscenza o agevole conoscibilità dei vizi consistiti nei miasmi prodotti dal sistema fognario (e quindi la loro preesistenza alla conclusione del contratto) desumendola da circostanze del tutto estranee a tali vizi, ovvero dal contenuto del contratto di locazione, nella specie interpretato in violazione di canoni legali di interpretazione negoziale, sovrapponendo e confondendo i difetti di manutenzione oggetto delle previsioni di cui agli artt. 1575, 1576 c.c. con i vizi della cosa locata di cui agli artt. 1578, 1579, 1580 e 1851, e omettendo di attribuire una fede probatoria privilegiata alla confessione stragiudiziale e giudiziale del locatore in ordine alla esistenza sopravvenuta dei vizi, alla gravità degli
stessi e alle opere realizzate per eliminarli rivelatesi tuttavia tali da aggravare i miasmi con concreto rischio di tracimazione dei liquami all’interno della bottega collegata alla fogna attraverso una botola di ispezione non sigillata;

con il quarto motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 111 Cost. e dell’art. 132 n. 4 c.p.c., per avere la corte territoriale dettato una motivazione meramente apparente e illogica a fondamento della decisione assunta, con particolare riguardo, da un lato, all’affermata preesistenza dei vizi del bene locato consistenti nei miasmi prodotti dei liquami fognari rispetto alla conclusione del contratto di locazione e, dall’altro all’affermata causazione di tali vizi da parte del conduttore attraverso l’apposizione di cartongesso sulle pareti della bottega;
con il quinto motivo, la ricorrente si duole della violazione dell’art. 111 Cost. e dell’art. 132 n. 4 c.p.c., per avere la corte territoriale erroneamente affermato l’imputabilità, a carico della società conduttrice, dei miasmi di origine fognaria, in tal modo discostandosi dalle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio svolta in sede di accertamento tecnico preventivo, recepita dal primo giudice in difetto di avversa impugnazione e sulla base di una motivazione inesistente;

con il sesto motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la corte territoriale omesso di pronunciarsi sul terzo motivo d’appello con il quale la società conduttrice aveva contestato l ‘errore del primo giudice consistito nell’aver disatteso la domanda di manleva spiegata dal locatore nei confronti del condominio terzo chiamato in causa in quanto custode dell’impianto fognario fonte dei vizi e dei danni denunciati dalla
conduttrice; e tanto, in violazione delle previsioni di cui all’art. 2051 c.c., nonostante il condominio non avesse fornito alcuna prova di un caso fortuito idoneo a escludere la sua responsabilità per omessa custodia, e non avesse specificamente contestato le risultanze della c.t.u. e della consulente di parte allegata dalla società opponente;

il secondo, il terzo, il quarto, il quinto e il sesto motivo devono ritenersi integralmente assorbiti dall’avvenuto accertamento della fondatezza del primo motivo;

con il settimo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 342 c.p.c., per avere la corte territoriale ritenuto inammissibili le prove orali articolate dall’odierna istante in calce all’atto d’appello in ragione dell’asseri to generico richiamo alle richieste istruttorie di primo grado, omettendo tuttavia di considerare che il rispetto del principio di specificità dev’essere valutato con riguardo all’atto nel suo complesso e che l’appellante aveva espressamente trascritto anche l’articolato di prova orale per la cui ammissione aveva conclusivamente insistito;
il motivo è fondato;

osserva il Collegio come, benché sia vero che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai fini dell’ammissibilità delle istanze istruttorie in sede di gravame è necessaria la relativa completa riproduzione in appello, non essendo sufficiente il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado (v., da ultimo, Sez. 3, Ordinanza n. 16420 del 9/6/2023, Rv. 668195-01), deve ritenersi altresì indubitabile la necessità di giudicare l’avvenuto assolvimento dei ridetti oneri da parte dell’istante attraverso l’esame integrale dell’atto d’appello ; e tanto, al fine di verificare se,
eventualmente, i contenuti delle istanze istruttorie non possano ritenersi ugualmente riconoscibili, in modo oggettivo e inequivoco, pur se esse siano riprodotte in luogo diverso dalle conclusioni (cfr., da ultimo, in termini più generali, la ratio sottesa a Sez. 5, Ordinanza n. 15519 del 21/07/2020, Rv. 658400 – 01);

nel caso di specie, la corte territoriale, nel disattendere l’ammissibilità dei mezzi di prova proposti dall’odierno istante sul presupposto della relativa mancata specificazione (per essersi l’appellante limitato a concludere per l’ammissione dei mezzi di prova già invocati in primo grado), appare incorsa nell’errore in precedenza descritto, avendo trascurato di valutare l’obiettiva ed inequivoca riconoscibilità delle istanze istruttorie riprodotte in sede di gravame attraverso un esame completo e integrale dell’atto d’appello;
sulla base di tali premesse, dichiarata la fondatezza del primo e del settimo motivo (assorbiti i restanti), dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità

P.Q.M.

Accoglie il primo e il settimo motivo; dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione del 2/10/2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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