SENTENZA CORTE DI APPELLO DI FIRENZE N. 1691 2025 – N. R.G. 00002167 2021 DEPOSITO MINUTA 01 10 2025 PUBBLICAZIONE 01 10 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati:
dott. NOME COGNOME
Presidente
dott. NOME COGNOME
Consigliere Relatore
dott. NOME COGNOME
Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2167/2021
promossa da:
, elettivamente domiciliato in Colle di Val d’Elsa (SI) presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
, elettivamente domiciliata in Colle di Val d’Elsa (SI) presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA
avverso
sentenza n. 760/2021 del Tribunale di Siena
CONCLUSIONI
trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: ‘ Piaccia alla Corte d’Appello adita respinta ogni contraria istanza, riformare l’impugnata sentenza e per l’effetto: In via principale e nel merito alla luce della espletata CTU, accertata l’esistenza dei vizi occulti contestati e la responsabilità della Sig.ra di cui all’art. 1490 cod. civ, per l’effetto disporre la riduzione del prezzo di vendita, ex art. 1492 cod. civ., nella misura pari al costo necessario per la eliminazione dei vizi occulti pari ad € 12.150,00 oltre IVA o comunque secondo il prudente apprezzamento del giudice; – Accertare e dichiarare la responsabilità della Sig.ra ex art. 1494 c.c. e, per l’effetto, condannarla al risarcimento del danno che, come emerso dalla perizia ammonta ad € 12.150,00 oltre IVA o nella diversa somma, maggiore o minore ritenuta di giustizia. – Accertare e dichiarale la responsabilità della Sig.ra nella causazione dei danni morali subiti dal Sig. in conseguenza della compravendita del bene immobile viziato come ut supra, oltre ai danni di natura contrattuale ed extracontrattuale come sopra riferiti, e per l’effetto condannarla al risanamento di tutti i pregiudizi precisati in narrativa nella misura che sarà ritenuta equa dal Giudice; Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio ‘ .
Per la parte appellata: come in comparsa di costituzione in appello, e quindi ‘ …preliminarmente respingere l’istanza di sospensione formulata ex adverso, quindi respingere l’appello e confermare integralmente la sentenza appellata accogliendo le conclusioni rassegnate in prime cure da questo difensore ovvero affinché voglia respingere integralmente la domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque in quanto affetta da decadenza e prescrizione con vittoria di spese e compensi di lite oltre rimb. Forf. iva e cpa come per legge ‘.
MOTIVAZIONE
1) ha proposto appello avverso sentenza n. 760/2021 del Tribunale di Siena, con la quale erano state respinte le domande ex art. 1490-1492 c.c. avanzate dallo stesso nei confronti di
1.1) La causa di prime cure era stata instaurata dal predetto sig. allegando che:
con contratto del 25.9.2018 aveva acquistato dalla sig.ra un appartamento sito in Colle di Val d’Elsa (SI), al prezzo di € 126.000,00;
nel gennaio del 2019 si era accorto della presenza di muffa sulle pareti del predetto immobile, con ingravescenza del fenomeno al passare dei freddi mesi invernali, contestualmente constatando un improvviso distacco di parte della pavimentazione presente nel bagno ed in altre stanze dell’appartamento;
era stato dunque incaricato un perito (ing. ) del compito di procedere ad una verifica della situazione e, con relazione del 23.1.2019, era stata
rilevata la presenza dei vizi lamentati, con indicazione della pericolosità del soggiorno nell’appartamento (per la sua non salubrità) e stima dei lavori necessari per porre rimedio alla presenza di muffe ed al distacco della pavimentazione (comportanti un costo di € 12.500,00);
nonostante la tempestiva denuncia dei vizi (con raccomandata del 9.1.2019, riscontrata il 22.1.2019 dalla , quest’ultima aveva declinato ogni addebito;
i vizi in questione, peraltro, erano stati oggetto di occultamento (come indicato dall’ing. ), con conseguente evidente consapevolezza degli stessi in capo alla che, per l’effetto, era tenuta sia alla riduzione del prezzo che al risarcimento dei danni subiti dal
1.1.1) Sulla scorta di tali allegazioni, era stato quindi chiesto: ‘ Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta ed eccezione: in via principale e nel merito accertare l’esistenza di vizi occulti contestati e la responsabilità della Sig.ra di cui all’art. 1490 c.c., per l’effetto disporre la riduzione del prezzo di vendita ex art. 1492 c.c., nella misura pari al costo necessario per l’eliminazione dei vizi occulti o comunque secondo il prudente apprezzamento del giudice; accertare e dichiarare la responsabilità della Sig.ra ex art. 1494 c.c. per l’effetto condannarla al risarcimento del danno che come emerso dalla perizia ammonta ad €. 12.150 oltre IVA ci si riserva di quantificare meglio in corso di causa o nella diversa somma, maggiore o minore che eventualmente emergerà in corso di causa; accertare e dichiarare la responsabilità della Sig.ra nella causazione dei danni morali subiti dal in conseguenza della compravendita del bene immobile viziato ut supra, oltre i danni di natura contrattuale ed extracontrattuale come sopra riferiti e per l’effetto condannarla al risanamento di tutti i pregiudizi precisati in narrativa di cui si riserva di fornire la quantificazione in corso di causa o nella diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta equa dal Giudice. Vittoria di spese, competenze ed onorari di causa ‘.
1.2) La sig.ra ritualmente costituitasi, aveva contestato quanto dedotto e richiesto da parte attrice, in particolare esponendo che:
o il prezzo di vendita dell’immobile era stato determinato in bassa misura, in considerazione delle condizioni dell’immobile stesso, senza alcuna garanzia e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava;
o la relazione del perito nominato dal peraltro, ascriveva le problematiche a difetti dell’isolamento termico delle pareti esterne, ciò che integrava gli estremi di un difetto costruttivo e l’applicazione della relativa normativa in punto di
decadenza e prescrizione (ormai maturata, essendo l’immobile stato costruito nel 2004);
o i difetti in questione non erano presenti al momento della vendita e, in ogni caso, la sig.ra non ne era a conoscenza;
o la denuncia dei vizi era tardiva;
o non poteva chiedersi alla venditrice di accollarsi i costi di rifacimento della pavimentazione, mantenendo inalterato il prezzo di vendita.
1.2.1) In base a tali assunti, era stato chiesto che ‘ l’Immo Sig. Giudice del Tribunale adito voglia respingere la domanda attorea perché affetta da decadenza e prescrizione e comunque perché infondata ed in denegata ipotesi compensare il danno dal maggior prezzo dell’immobile ristrutturato ‘.
1.3) Il Tribunale, espletata istruttoria mediante produzioni documentali e consulenza tecnica d’ufficio, aveva infine ritenuto che:
-le fotografie allegate alla CTU ‘ …evidenziano da un lato l’assoluta esiguità dei vizi lamentati, la loro circoscrizione a punti ben determinati dell’immobile e la loro riconducibilità, con riferimento allo stato della pavimentazione, alla normale usura legata alla vetustà dell’immobile, ove non sono state effettuate opere di manutenzione, circostanza questa che emerge anche dal rogito di compravendita ‘;
-lo stesso CTU aveva indicato che ‘ …non risultano presenti all’interno dell’appartamento infiltrazioni o distacchi di intonaci, bensì circoscritti episodi di proliferazione di muffe come sopra descritti. Tali fenomeni sono riconducibili a fatti naturali in quanto sono dovuti al vapore acqueo presente negli ambienti che va a condensarsi nelle parti più fredde e meno ventilate dell’edificio quali sono, come in questo caso, gli spigoli delle pareti esterne orientate a nord-est ed in corrispondenza dei pilastri in cemento armato, che notoriamente costituiscono una criticità nell’eliminazione dei cosiddetti ‘ponti termici’. ‘;
-il consulente tecnico aveva concluso che ‘ Tutte le cause o concause sopra indicate sono comunque a mio parere imputabili ad errori commessi nel corso della realizzazione del fabbricato e non a fattori intervenuti in un secondo tempo, anche se tali difetti potrebbero essersi manifestati anche a distanza di qualche anno dall’ultimazione dell’edifici ‘, rilevando nel contempo che ‘ L’esigua incidenza dei vizi, come sopra calcolata in circa l’8%, non consente inoltre di stabilire in modo attendibile e fondato se il prezzo pattuito al momento dell’acquisto possa aver tenuto conto o meno dei vizi che sono stati rilevati. La variazione di prezzo sia in termini assoluti che percentuali non è a mio parere abbastanza elevata da non
poter essere ricompresa all’interno delle normali fluttuazioni di prezzo che caratterizzano il mercato immobiliare per questo genere di immobili… ‘;
-le valutazioni del CTU erano pienamente condivisibili e suffragate dal materiale fotografico in atti, dovendosi quindi concludere che le problematiche in questione erano del tutto limitate e circoscritte, oltre che ‘ …direttamente e facilmente rilevabili, ma soprattutto da ritenersi collegate alla normale usura legata la tempo, in assenza di manutenzione straordinaria o di interventi importanti di ristrutturazione, oltretutto in presenza della relativa certificazione di conformità energetica e degli impianti in base alle norme vigenti al momento dell’edificazione di detto immobile (circostanza questa che emerge dallo stesso rogito notarile ‘;
-era del tutto plausibile che il prezzo di vendita fosse stato determinato in considerazione delle condizioni dell’immobile;
-si era dunque in presenza ‘ …di una compravendita fra privati intervenuta nel 2018, ad oltre 10 anni dall’edificazione dell’immobile de quo e come lo stato della pavimentazione e la limitatissima problematica di umidità (peraltro addebitabile secondo il CTU da un lato ad un difetto di isolamento termico (riferibile alle opere di costruzione ed edificazione), dall’altro ad una non corretta areazione e manutenzione ordinaria dell’immobile de quo, circostanze queste che inducono il giudice a non ritenere sussistenti i presupposti per dichiarare la presenza di vizi occulti, allo stato non esistenti, e giustificare conseguentemente la riduzione di prezzo richiesta ‘;
-‘ I vizi de quibus, infatti, erano facilmente riscontrabili, denunciati oltre gli otto giorni dall’immissione nel possesso, non può escludersi che fossero presenti al momento dei sopralluoghi effettuati nella fase delle trattative contrattuali e come tali presi in considerazione per definire il prezzo di acquisto, comunque, congruo secondo i valori di mercato in considerazione della vetustà dell’immobile e dello stato del medesimo, a ciò si aggiunga che l’appartamento de quo, sulla base delle foto in atti, allegate sia alla CTU che alla CTP di parte attrice depositata unitamente all’atto di citazione, nonché quelle prodotte da parte convenuta, è del tutto idoneo e consono all’uso, ma soprattutto i vizi de quibus non ne hanno diminuito in maniera apprezzabile ed elevata il valore …’, come espressamente indicato dal CTU.
1.3.1) Il tribunale predetto aveva dunque infine reso la seguente statuizione: ‘ Rigetta la domanda dell’attore in quanto infondata in fatto ed in diritto per quanto motivato nel corpo della presente sentenza; – visto l’art. 91 c.p.c. condanna l’attore al pagamento in favore della convenuta delle spese del presente procedimento liquidate in
complessivi €. 4.835,00 per onorari ex D.M. 37/18, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CAP come per legge se dovuti; – pone definitivamente a carico dell’attore le spese di CTU come liquidate in corso di causa, con obbligo di rifondere alla parte convenuta quanto dalla stessa anticipato a tale titolo durante il giudizio ‘.
Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello la sig.ra
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
1°. ‘ Relativamente ai vizi della pavimentazione si impugna la sentenza predetta per contraddittorietà rispetto al dato istruttorio – errata applicazione di legge illegittimità delle motivazioni poste a fondamento della decisione assunta omessa considerazione di fatti rilevanti ai fini decisori – omessa precisazione delle motivazioni che giustificassero la posizione antitetica rispetto agli esiti istruttori errata valutazione degli elementi probatori ‘, contestando il percorso argomentativo seguito dal giudice di prime cure, in quanto fondato solamente su alcuni dei rilievi della consulenza tecnica d’ufficio, trascurandone invece altri da cui emergeva la fondatezza delle domande del
2°. ‘ Relativamente ai vizi delle pareti ed alla presenza di muffe si impugna la sentenza predetta per contraddittorietà rispetto al dato istruttorio – errata applicazione di legge – illegittimità delle motivazioni poste a fondamento della decisione assunta omessa considerazione di fatti rilevanti ai fini decisori – omessa precisazione delle motivazioni che giustificassero la posizione antitetica rispetto agli esiti istruttori errata valutazione degli elementi probatori ‘, parimenti rilevando come, anche con riferimento alla problematica delle muffe, il giudice di prime cure avesse travisato il contenuto della consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale emergevano indicazioni contrarie a quanto ritenuto dal Tribunale di Siena;
3°. ‘ Relativamente alla congruità del prezzo si impugna la sentenza predetta per contraddittorietà rispetto al dato istruttorio – errata applicazione di legge illegittimità delle motivazioni poste a fondamento della decisione assunta omessa considerazione di fatti rilevanti ai fini decisori – omessa precisazione delle motivazioni che giustificassero la posizione antitetica rispetto agli esiti istruttori errata valutazione degli elementi probatori ‘, anche in questo caso emergendo la discrasia tra quanto effettivamente indicato dal CTU e quanto invece ritenuto dal giudice di prime cure;
4°. ‘ Relativamente alla liquidazione delle spese di lite si impugna la sentenza predetta per errata applicazione di legge -illegittimità delle motivazioni poste a fondamento della decisione assunta ‘, rilevando l’erroneità della condanna imposta a carico del sig. stante la fondatezza delle domande di quest’ultimo.
L’appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, la sig.ra ha contestato le censure mosse dalla parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, rilevando come le doglianze dell’appellante consistessero, in realtà, in censure mosse alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio che, invece, era stata correttamente intesa dal Tribunale di Siena.
Ribadite le difese già svolte in prime cure, la predetta appellata ha quindi concluso per la reiezione del gravame e la conferma della sentenza impugnata, nei termini ricordati in epigrafe.
Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l’appello si presenti solo parzialmente fondato e debba essere, conseguentemente, accolto alla stregua e nei termini delle considerazioni che seguono.
3.1) I primi tre motivi di gravame risultano contenere la medesima tipologia di censure mosse nei confronti della sentenza impugnata, basate sostanzialmente sull’allegata divergenza tra il contenuto della relazione di consulenza tecnica d’ufficio espletata in prime cure (dal geom. e la lettura fornitane invece dal Tribunale di Siena: ciò, in particolare, con riferimenti ai tre principali aspetti del contenzioso in esame e rappresentati da a) i vizi della pavimentazione, b) la presenza di muffe e c) l’entità di tali fenomeni e la loro rilevanza economica anche con riferimento al prezzo di vendita dell’immobile oggetto di causa.
3.1.1) Per quanto concerne il primo dei profili sopra menzionati, deve rilevarsi come dalla consulenza tecnica d’ufficio risulti espressamente che:
‘ …in una zona molto circoscritta del vano di ingresso all’appartamento, composta da circa quattro piastrelle, alcune fughe risultano completamente prive di stuccatura e che almeno due piastrelle si trovano in uno stato di tensione estremamente compressa tale da indurle al sollevamento ‘;
‘ Nell’appartamento sono state poi individuate due piastrelle incrinate ed anche una specifica connettitura tra due delle piastrelle dell’ingresso, comunemente detta ‘fuga’, dove sembra molto probabile che sia stata effettuata una sovra stuccatura. Appare infatti un piccolo scalino tra l’originaria stuccatura e la probabile nuova stuccatura, che inoltre è di colore nettamente più scuro ‘;
‘ Oltre all’osservazione visiva è stata eseguita anche una semplice indagine dalla quale è emerso che la quasi totalità delle piastrelle, con esclusione di quelle presenti nel bagno ed in piccolissime altre parti, risultano non perfettamente aderenti e solidali con il sottofondo. Anche se a vista non è possibile determinare questo vizio, è stato sufficiente eseguire una banale ‘battitura’ delle singole
piastrelle, effettuata con un manico di scopa in legno reperito in loco, per poter rilevare un suono molto particolare proveniente dalle piastrelle prive di adesione, comunemente denominato ‘suono a vuoto’ che è palese sintomo di mancanza di aderenza della piastrella con il sottofondo ed è oltretutto molto differente dal suono proveniente dalle poche piastrelle perfettamente solidali con il supporto ‘;
‘ …il difetto è stato effettivamente rilevato ed è presente su quasi tutta la superficie dell’appartamento, per una superficie di circa 70 metri quadrati, con le caratteristiche che sono state dettagliatamente descritte nel paragrafo precedente, credo tuttavia sia utile aggiungere che la generale mancanza di aderenza della pavimentazione al sottofondo non è percepibile visivamente e non risulta evidente neanche al calpestio se non si è abbastanza esperti ‘.
3.1.1.1) Con riferimento a tali rilevazioni, il consulente tecnico ha quindi esposto le proprie valutazioni, evidenziando che ‘ Le cause o concause della mancanza di aderenza delle piastrelle al sottofondo non sono facilmente individuabili, mentre gli altri piccoli difetti riscontrati nella pavimentazione possono essere riconducibili a questo problema principale. La determinazione delle cause è ancora più difficoltosa in assenza di saggi ed indagini invasive che consentirebbero di osservare le caratteristiche del sottofondo, del collante impiegato e della faccia posteriore delle piastrelle, nonché di poter effettuare prove di laboratorio di natura fisica/chimica per stabilirne le specifiche caratteristiche e qualità. Tuttavia anche facendo queste indagini potrebbe non essere sufficiente poiché sul mancato raggiungimento di un’ottimale aderenza possono intervenire anche ulteriori fattori quali: una preparazione inadeguata del supporto dovuta ad esempio ad una elevata presenza di polveri o residui di gesso; una modalità di posa che abbia impiegato una scarsa bocciardatura delle piastrelle; una modalità di utilizzo degli adesivi che non abbia tenuto conto dei tempi corretti di apertura del prodotto o di attesa tra applicazione e incollaggio ed altro ancora. Tutte le cause o concause sopra indicate sono comunque a mio parere imputabili ad errori commessi nel corso della realizzazione del fabbricato e non a fattori intervenuti in un secondo tempo, anche se tali difetti potrebbero essersi manifestati anche a distanza di qualche anno dall’ultimazione dell’edificio ‘.
3.1.2) In relazione poi alla problematiche delle muffe, risulta dalla consulenza tecnica d’ufficio anzitutto che’ …è stata accertata la presenza di muffe in tre specifiche zone: lungo lo spigolo esterno della camera singola adiacente alla loggia della cucina (prese fotografiche n. 5-6), lungo lo spigolo esterno della camera doppia adiacente alla loggia dell’appartamento limitrofo ed infine in una piccola zona posta sempre nella parete esterna della camera doppia, davanti alla quale è abitualmente collocato un
mobile (prese fotografiche n. 7-8). Non sono stati tuttavia rilevati distaccamenti di intonaco in atto, né presenza di tracce riconducibili ad infiltrazioni d’acqua provenienti dall’esterno ‘.
3.1.2.1) In proposito, il CTU ha quindi indicato che ‘ Tali fenomeni sono riconducibili a fatti naturali in quanto sono dovuti al vapore acqueo presente negli ambienti che va a condensarsi nelle parti più fredde e meno ventilate dell’edificio quali sono, come in questo caso, gli spigoli delle pareti esterne orientate a nord-est ed in corrispondenza dei pilastri in cemento armato, che notoriamente costituiscono una criticità nell’eliminazione dei cosiddetti ‘ponti termici’. Il verificarsi di questi fenomeni ed anche la loro intensità è inoltre condizionata dalle modalità di conduzione dei locali in quanto dipende essenzialmente dalla temperatura e quantità di vapore acqueo presente negli ambienti e dalla temperatura superficiale dei muri perimetrali esterni. Nel caso in cui emergesse una carenza della capacità di isolamento termico delle pareti e/o della risoluzione dei ponti termici, da determinare a seguito di un confronto tra la specifica documentazione tecnica di progetto (che dovrebbe essere allegata al permesso di costruire) e le effettive caratteristiche delle pareti realizzate (da rilevare mediante saggi), la responsabilità sarebbe a mio parere da attribuire al poiché le pareti esterne dell’edificio condominiale rientrano certamente tra i beni comuni (art. 1117 c.c.) ‘.
3.1.3) In relazione infine alla rilevanza economica delle problematiche sopra descritte, il consulente tecnico ha indicato che:
‘ Per quanto riguarda i lavori necessari per la rimessa in pristino della pavimentazione, si possono ritenere corretti e congrui gli interventi già indicati dal CTU di parte attrice nella perizia tecnica presente in atti. Tali interventi consistono nelle seguenti opere: – Spostamento mobilio per liberare le stanze Demolizione dell’attuale pavimentazione con rimozione battiscopa in legno – Calo a terra e trasporto a discarica del materiale di resulta – Raschiatura e levigatura del massetto sottostante con pulizia della colla rimanente – Fornitura e posa in opera di nuova pavimentazione, riapposizione di battiscopa -Stuccatura pavimentazione e pulitura L’importo complessivo attribuito alle opere sopra descritte, calcolato per la superficie di circa 70 metri quadrati che costituisce la parte di pavimentazione danneggiata, è stimato in € 9.950,00 iva esclusa (euro novemilanovecentocinquanta/00). Sono compresi nel prezzo gli oneri per lo smaltimento del materiale di resulta, l’eventuale noleggio di mezzi ed attrezzature, i trasporti ed ogni altro onere per dare l’opera finita ed eseguita a perfetta regola d’arte ‘;
‘ Per quanto riguarda la valutazione dell’incidenza dei vizi rilevati sul valore dell’immobile per cui è giudizio, questa si può determinare rapportando al prezzo indicato nell’atto di acquisto pari ad € 126.000,00 (prezzo che comprende l’appartamento di circa 75 mq, un garage di circa 15 mq e una soffitta di circa 14 mq), il costo attribuito ai lavori necessari al ripristino di detti vizi, precedentemente determinato in € 9.950,00. L’incidenza dei vizi sul valore dell’immobile corrisponde pertanto ad una percentuale di poco inferiore all’otto (8%) ‘;
‘ Il prezzo unitario pare congruo per le caratteristiche dell’immobile quali la recente costruzione, il taglio di media dimensione, le caratteristiche costruttive, il piano, l’esposizione ecc.. ‘, rilevando poi che ‘ L’esigua incidenza dei vizi, come sopra calcolata in circa l’8%, non consente inoltre di stabilire in modo attendibile e fondato se il prezzo pattuito al momento dell’acquisto possa aver tenuto conto o meno dei vizi che sono stati rilevati. La variazione di prezzo sia in termini assoluti che percentuali non è a mio parere abbastanza elevata da non poter essere ricompresa all’interno delle normali fluttuazioni di prezzo che caratterizzano il mercato immobiliare per questo genere di immobili ‘.
3.1.4) Avendo a riferimento le predette valutazioni del consulente tecnico d’ufficio, deve osservarsi come le censure mosse dall’appellante con i tre motivi gravame in esame siano in parte fondate.
3.1.4.1) In primo luogo va rilevato come non possano condividersi le valutazioni del giudice di prime cure secondo cui i vizi correlati alla pavimentazione sarebbero stati ‘assolutamente’ esigui, essendo circoscritti ‘ a punti ben determinati dell’immobile ‘.
Tale conclusione, in effetti, urta in modo inesorabile con l’indicazione del CTU secondo cui i difetti della pavimentazione sono invece ravvisabili, oltre che in alcune zone determinate (in modo maggiormente visibile), anche ‘ su quasi tutta la superficie dell’appartamento, per una superficie di circa 70 metri quadrati ‘ (come ricordato al pregresso paragrafo 3.1.1), con valutazione non presa in considerazione dal giudice di prime cure che, invece, risulta aver focalizzato la propria decisione unicamente con riferimento alle quattro piastrelle del vano d’ingresso ed alle altre due piastrelle incrinate dell’appartamento in questione.
Il fatto che il CTU abbia evidenziato la maggiore percepibilità delle problematiche connesse alle sei piastrelle predette non esclude, ovviamente, la constatazione della sussistenza di un problema alla pavimentazione concernente tutto l’appartamento.
Anzi, proprio le caratteristiche di non percepibilità della problematica in questione (come evidenziato dal CTU: ‘ la generale mancanza di aderenza della pavimentazione al
sottofondo non è percepibile visivamente e non risulta evidente neanche al calpestio se non si è abbastanza esperti ‘) vieppiù conforta, da un lato, la conclusione nel senso dell’applicabilità dell’art. 1491 c.c. e, dall’altro, la non ravvisabilità della decadenza dalla garanzia, non essendo ravvisabile una compiuta consapevolezza dei vizi in questione in capo all’odierno appellante prima della consultazione con il perito incaricato di procedere agli accertamenti del caso (con relazione depositata, peraltro, dopo che già erano stata fatta la denuncia dei vizi in questione).
Anche in questo caso, dunque, non sono condivisibili le valutazioni del Tribunale di Siena secondo cui ‘ I vizi de quibus, infatti, erano facilmente riscontrabili, denunciati oltre gli otto giorni dall’immissione nel possesso ‘, essendo invece esclusa la loro facile riconoscibilità e la tardività della loro denuncia.
Sotto questo profilo, dunque, il gravame deve trovare accoglimento.
3.1.4.2) In relazione poi alle problematiche correlate alla presenza di muffa , va rilevato come le sopra menzionate considerazioni del consulente attestino che, effettivamente, si sia in questo caso in presenza di un fenomeno:
limitato, in quanto allocato in tre aree circoscritte (‘ lungo lo spigolo esterno della camera singola adiacente alla loggia della cucina (prese fotografiche n. 5-6), lungo lo spigolo esterno della camera doppia adiacente alla loggia dell’appartamento limitrofo ed infine in una piccola zona posta sempre nella parete esterna della camera doppia ‘);
riconducibile a cause non imputabili al venditore, in quanto determinato da fattori naturali (‘ Tali fenomeni sono riconducibili a fatti naturali in quanto sono dovuti al vapore acqueo presente negli ambienti che va a condensarsi nelle parti più fredde e meno ventilate dell’edificio quali sono, come in questo caso, gli spigoli delle pareti esterne orientate a nord-est ed in corrispondenza dei pilastri in cemento armato ‘).
Va rilevato, in proposito, come l’inciso del CTU correlato all’ipotesi che tale difetto sia riconducibile a carenze strutturali delle pareti perimetrali (‘ Nel caso in cui emergesse una carenza della capacità di isolamento termico delle pareti e/o della risoluzione dei ponti termici ‘) rappresenta, appunto, una mera ipotesi, eminentemente astratta, che, sganciata da riscontri concreti, non costituisce alcuna utile base di giudizio ai fini della definizione del contenzioso in oggetto.
Sotto questo aspetto, pertanto, il gravame deve ritenersi infondato.
3.1.4.3) Infine, in relazione alla rilevanza economica della problematica delle piastrelle (non venendo invece in rilievo, come detto, quella correlata alla muffa) deve rilevarsi come non possa ritenersi condivisibile la valutazione del Tribunale di Siena
secondo cui ‘ i vizi de quibus non ne hanno diminuito in maniera apprezzabile ed elevata il valore ‘ dell’immobile in oggetto.
In proposito va infatti rilevato come tale conclusione risulti fondata (come argomentato dall’appellante) su una non compiuta valutazione delle complessive indicazioni del CTU.
Il fatto che il CTU, dopo aver dato atto della congruità del prezzo, abbia indicato che ‘ La variazione di prezzo sia in termini assoluti che percentuali non è a mio parere abbastanza elevata da non poter essere ricompresa all’interno delle normali fluttuazioni di prezzo ‘, non può in alcun modo incidere sul fatto che, in ogni caso, il prezzo stabilito in contratto era di € 126.000,00 e che i vizi riscontrati risultano incidere nella misura pari a circa l’8% del prezzo in questione (entità, di per sé, sicuramente non trascurabile).
Occorre in effetti rilevare come, una volta preso atto che i difetti alla pavimentazione, complessivamente considerata, non erano agevolmente percepibili (se non ad un’analisi approfondita), incombesse sulla sig.ra l’onere istruttorio di fornire specifica dimostrazione che, nel prezzo stabilito per la vendita, fosse stata espressamente presa in considerazione la precaria condizione della pavimentazione.
A tal fine, del resto, non comporta conseguenze di sorta il fatto che il bene era stato venduto ‘visto e piaciuto’ dato che la problematica in questione non era, appunto, visibile.
3.2) In base alle considerazioni sin qui esposte, il gravame deve pertanto trovare accoglimento e, in riforma della sentenza impugnata, la domanda avanzata dal sig. deve essere accolta con riferimento alla condanna della sig.ra al pagamento dell’importo di € 9.950,00 (oltre IVA ove dovuta), oltre interessi computati dalla domanda al saldo.
3.2.1) In proposito si osserva anzitutto come la condanna debba essere contenuta nell’importo in questione in quanto corrispondente a quello indicato dal CTU, avendo peraltro a riferimento i lavori per il ripristino della pavimentazione (con esclusione dunque di qualsivoglia importo correlato ad interventi concernenti le muffe).
3.2.2) Anche all’esito dell’accoglimento del gravame, non può invece trovare accoglimento la domanda di risarcimento danni avanzata dal con riferimento ai danni contrattuali ed extracontrattuali asseritamente derivanti dalla condotta tenuta dalla in occasione della vendita dell’immobile in questione.
Di tali danni, infatti, risulta unicamente l’allegazione senza tuttavia che vi siano riscontri di sorta, sì che, trattandosi di danni che non possono ritenersi in re ipsa , la relativa domanda risarcitoria non può trovare accoglimento.
3.3) Infine, il quarto motivo di gravame risulta integrare, piuttosto che una censura alla specifica decisione assunta dal Tribunale di Siena in punto di spese, una
richiesta di procedere a nuova determinazione delle stesse per effetto della ritenuta fondatezza delle domande del sig. che, come tali, avrebbero dovuto trovare accoglimento già in prime cure.
Il motivo, in ogni caso, risulta assorbito in quanto, per effetto dell’accoglimento del gravame, anche parziale, deve procedersi a nuova regolamentazione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
In applicazione del principio della soccombenza, avuto riguardo all’esito complessivo della controversia (Cass. civ. n. 14916/2020; Cass. civ. n. 3083/2017; Cass. 2274/2017; 11423/2016), ritiene il collegio che l’accoglimento solo parziale delle domande del sig. all’esito dell’accoglimento solo parziale gravame, comporti l’insorgenza di profili di soccombenza reciproca atti a consentire una parziale compensazione delle spese di lite tra le parti, nella misura del 20%, ponendo il residuo 80% a carico della sig.ra
La liquidazione avviene come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,01 (in considerazione del valore della causa) di cui alle tabelle 2 e 12 allegate al predetto D.M., ma senza liquidazione per la fase istruttoria, per quanto concerne il presente grado di giudizio, non essendosi dato corso alla stessa.
Le spese di CTU, infine, vanno poste a carico di entrambe le parti, in misura pari al 20% a carico del sig. e dell’80% a carico della sig.ra con obbligo di procedere ai relativi conguagli in esito alle modalità con cui tali spese sono state concretamente pagate.
P.Q.M.
la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da avverso la sentenza n. 760/2021 del Tribunale di Siena, in parziale accoglimento dell’appello ed in riforma della sentenza impugnata, così provvede:
in parziale accoglimento delle domande di condanna a versare al predetto l’importo di € 9.950,00 (oltre IVA ove dovuta), oltre interessi computati dalla domanda al saldo;
2) condanna parte appellata a rimborsare a parte appellante l’80% delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, liquidate:
per il primo grado, in complessivi € 4.061,60 (pari all’80% di € 5.077,00 per compenso, di cui € 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, € 1.680,00 per la fase di trattazione, € 1.701,00 per la fase decisoria), da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;
per il secondo grado, per il primo grado, in complessivi € 4.647,20 (pari all’80% di € 5.809,00 per compenso, di cui € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 1.843,00 per la fase di trattazione ed € 1.911,00 per la fase decisoria), da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;
3) pone le spese di consulenza tecnica d’ufficio a carico delle parti, in misura pari al 20% a carico di e dell’80% a carico di , con obbligo delle parti stesse di procedere ai relativi conguagli in esito alle modalità con cui tali spese sono state concretamente pagate.
Così deciso nella camera di consiglio del 23.9.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. NOME COGNOME
Il Consigliere relatore Dott. NOME COGNOME
Il Presidente Dott. NOME COGNOME
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell’ambito strettamente processuale, è condizionata all’eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni