Vizi occulti immobile: quando scatta la garanzia?

La Corte di Cassazione conferma la condanna dei venditori per vizi occulti in un immobile. L’ordinanza chiarisce che il termine di otto giorni per la denuncia dei difetti non decorre dalla semplice manifestazione del problema, ma dal momento in cui l’acquirente ha una conoscenza piena e oggettiva della causa, spesso a seguito di una perizia tecnica. In questo caso, l’acquirente aveva scoperto infiltrazioni d’acqua e aveva ottenuto una riduzione del prezzo, decisione ora definitiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi Occulti Immobile: La Cassazione e il Termine per la Denuncia dei Difetti

L’acquisto di una casa è un passo fondamentale, ma cosa succede se, dopo aver firmato il rogito, si scoprono difetti gravi e non visibili? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale della tutela dell’acquirente: la gestione dei vizi occulti immobile e, in particolare, da quando inizia a decorrere il breve termine per la denuncia. La pronuncia sottolinea come la piena consapevolezza del difetto e della sua causa sia il vero punto di partenza per far valere i propri diritti.

I Fatti di Causa: L’Acquisto dell’Appartamento con Infiltrazioni

La vicenda ha inizio quando una signora acquista un appartamento in un edificio di due piani. Successivamente alla compravendita, la nuova proprietaria scopre la presenza di vizi significativi, in particolare infiltrazioni d’acqua. Decide quindi di citare in giudizio i venditori per ottenere una riduzione del prezzo di acquisto e il risarcimento per le spese di riparazione.

I venditori si difendono eccependo la decadenza dall’azione di garanzia. A loro dire, la compratrice non avrebbe denunciato i vizi entro il termine di otto giorni dalla scoperta, come previsto dall’articolo 1495 del Codice Civile.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte di Appello

Il Tribunale di primo grado, pur rigettando l’eccezione di decadenza sollevata dai venditori, respinge nel merito la domanda dell’acquirente. La situazione si ribalta in secondo grado. La Corte di Appello, riformando la prima sentenza, accoglie la domanda della compratrice. I giudici d’appello confermano che non vi era stata alcuna decadenza, specificando un principio fondamentale: il termine per la denuncia non decorre dalla semplice percezione di un’anomalia, ma dal momento in cui si acquisisce una conoscenza oggettiva e completa sia del vizio che della sua causa. Nel caso specifico, tale conoscenza è stata possibile solo a seguito di un accertamento tecnico preventivo (a.t.p.).

Inoltre, la Corte ha ritenuto che le clausole contrattuali in cui l’acquirente dichiarava di accettare l’immobile “nello stato di fatto” fossero mere clausole di stile, inidonee a escludere la garanzia per difetti nascosti.

L’Analisi della Cassazione sui Vizi Occulti Immobile

I venditori, insoddisfatti, ricorrono in Cassazione con cinque motivi, contestando sia aspetti procedurali che di merito. La Suprema Corte, tuttavia, rigetta il ricorso principale, confermando la decisione della Corte d’Appello.

La Decorrenza del Termine per la Denuncia

Il punto centrale della decisione riguarda la decorrenza del termine di decadenza. La Cassazione ribadisce l’orientamento secondo cui, in presenza di vizi occulti immobile, il dies a quo per la denuncia coincide con il momento in cui l’acquirente raggiunge un livello di conoscenza che gli permette di comprendere la gravità del difetto e la sua origine. Spesso, questo livello di consapevolezza non si raggiunge con la semplice vista di una macchia di umidità, ma richiede indagini tecniche più approfondite, come una perizia, che possano collegare in modo certo l’effetto (l’infiltrazione) alla causa (un difetto strutturale del tetto).

L’Insindacabilità dell’Accertamento di Fatto del Giudice di Merito

La Corte rigetta i motivi con cui i venditori cercavano di rimettere in discussione l’apprezzamento delle prove fatto dalla Corte d’Appello. Gli Ermellini chiariscono che il giudizio di legittimità non rappresenta un terzo grado di merito. La valutazione delle prove, come le conclusioni del consulente tecnico d’ufficio (c.t.u.) che aveva individuato le carenze del tetto come causa delle infiltrazioni, è di competenza esclusiva dei giudici di merito. La Cassazione può intervenire solo se la motivazione è assente, illogica o contraddittoria, cosa che non è avvenuta in questo caso, dove la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione “effettiva, resoluta e coerente”.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Cassazione si fonda sulla netta distinzione tra il giudizio di fatto e il giudizio di diritto. I ricorrenti, pur lamentando violazioni di legge, tentavano in realtà di ottenere un nuovo esame del merito della controversia, chiedendo alla Suprema Corte di sostituire la propria valutazione delle prove a quella, logicamente argomentata, della Corte d’Appello. La Cassazione ha respinto questa impostazione, riaffermando che il suo compito è garantire l’uniforme interpretazione della legge e il rispetto delle norme processuali, non riesaminare i fatti. La decisione della Corte territoriale, basata su una consulenza tecnica che smentiva una precedente valutazione più superficiale, era ben argomentata e quindi non censurabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti implicazioni pratiche. Per chi acquista un immobile, conferma che il diritto alla garanzia per vizi occulti è tutelato efficacemente: il termine per agire non si esaurisce per il semplice sospetto, ma decorre da una piena comprensione tecnica del problema. Per chi vende, sottolinea che le clausole generiche di accettazione dell’immobile “visto e piaciuto” o “nello stato di fatto” offrono una protezione limitata contro i difetti non apparenti. La decisione rafforza la necessità di trasparenza e correttezza nelle compravendite immobiliari, tutelando l’affidamento della parte acquirente.

Da quando decorre il termine di 8 giorni per denunciare i vizi occulti di un immobile?
Il termine decorre non dalla semplice manifestazione del difetto, ma dal momento della sua “conoscenza oggettiva e completa”, che include anche la consapevolezza delle sue cause. Questo momento spesso coincide con l’esito di un accertamento tecnico o di una perizia.

Una clausola nel contratto che afferma di accettare l’immobile “nello stato di fatto” esclude la garanzia per vizi occulti?
No. Secondo la Corte, tali formule possono essere considerate “clausole di stile”, ovvero espressioni generiche che non esonerano il venditore dalla responsabilità per i vizi non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove, come una consulenza tecnica?
No, la Corte di Cassazione non è un giudice di terzo grado del merito. La valutazione delle prove e degli accertamenti tecnici è di competenza esclusiva dei giudici di primo e secondo grado (Tribunale e Corte d’Appello). La Cassazione interviene solo se la motivazione della loro decisione è mancante, palesemente illogica o contraddittoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16076 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16076 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/06/2024

ha pronunciato la seguente ordinanza

sul ricorso n. 2640/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, difesi da ll’AVV_NOTAIO COGNOME;

-ricorrente-

contro

NOME NOME, difesa dall’AVV_NOTAIO;

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la sentenza della Corte di appello di Catania n. 1389/2018 del 14/6/2018.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

La compratrice NOME COGNOME conviene dinanzi al Tribunale di Catania i venditori NOME e NOME COGNOME per la riduzione del prezzo del contratto di compravendita immobiliare per vizi della cosa (appartamento in un edificio a due piani) e la condanna alle spese di riparazione. I venditori eccepiscono il ritardo nella denuncia dei vizi e rilevano la decadenza dall’azione di garanzia. Il Tribunale premette il rigetto dell’ eccezione di decadenza ex art. 1495 c.c. e rigetta la domanda. In riforma della pronuncia di primo grado, la Corte di appello accoglie la domanda. Ricorrono in cassazione i venditori
con cinque motivi. Resiste la compratrice con controricorso e ricorso incidentale con un unico motivo.

Ragioni della decisione

– Il primo motivo (p. 7) denuncia la violazione degli artt. 342 e 112 c.p.c. per avere la Corte di appello omesso di rilevare il difetto di specificità dei motivi di appello con conseguente violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.

Il primo motivo è rigettato, poiché l’accesso al fascicolo di causa , consentito dal vizio processuale censurato, consente a questa Corte di accertare che l’atto di appello enuclea in modo rispettoso dell’art. 342 c.p.c. e della giurisprudenza formatasi su di esso le questioni e i punti contestati, di cui l’attrice appellante sollecita il riesame ad opera della Corte di appello.

Il secondo motivo (p. 10) denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per avere la Corte di appello omesso di esaminare l’a.t.p. svoltosi tra il proprietario dell’appartamento sottostante e gli odierni ricorrenti nella parte in cui constata infiltrazioni di umidità, nonché l’atto di vendita intercorso tra le parti in causa, a p. 2, ove si dà atto che si svolge un a.t.p., richiesto dal proprietario dell’appartamento sottostante, che lamenta danni da infiltrazioni di umidità.

Il terzo motivo (p. 12) denuncia la violazione degli artt. 1490, 1491 e 1495 c.c., nonché carenza di motivazione e vizio di ultra-petizione, poiché l’acquirente era a conoscenza dei vizi al momento dell’acquisto, come si desume dall’atto di vendita del 3/10/2007, sia perché l’acquirente non ha denunciato i vizi entro 8 giorni dalla scoperta.

Il quarto motivo (p. 14) denuncia la violazione degli artt. 1362, 1363 e 1371 c.c. per avere la Corte di appello ritenuto mera clausola di stile quella contenuta nel contratto di compravendita, ove si prende atto dello stato di fatto dell’immobile, omettendo altresì di considerare il tenore complessivo delle clausole dell’atto di vendita, in particolare quella in cui le parti danno atto della pendenza d ell’ a.t.p.

Il quinto motivo (p. 15) denuncia la violazione degli artt. 2720, 2729 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere la Corte di appello attribuito efficacia probatoria esaustiva ad elementi di prova meramente indiziari, anziché alla prova idraulica eseguita dal primo consulente, che ha escluso l’esistenza di infiltrazioni.

L’unico motivo (p. 14) del ricorso incidentale denuncia la violazione dell’art. 2909 c.c. e degli artt. 112 e 342 c.p.c. per avere la Corte di appello conosciuto nel merito l’eccezione di decadenza dal termine di denuncia dei vizi, rigettata dal Tribunale, nonostante che l’eccezione non fosse stata tratta ad oggetto di appello incidentale da parte dei convenuti, bensì fosse stata meramente riproposta in appello (si invoca Cass. SU 11799/2017).

– I cinque motivi del ricorso possono esaminarsi contestualmente.

Il primo motivo è rigettato , perché l’accesso ai fascicoli di causa attesta l’inesistenza del vizio lamentato.

I motivi dal secondo al quinto sono infondati.

La Corte di appello argomenta nei termini seguenti. Accoglie la domanda dopo aver confermato il rigetto dell’eccezione di decadenza dalla denuncia dei vizi, poiché il dies a quo del termine decorre dalla conoscenza oggettiva e completa dei vizi nonché delle loro cause, nel caso di specie possibile solo a seguito dell’accertamento tecnico preventivo, mentre costituiscono mere clausole di stile quelle contenute nel preliminare prima e nel definitivo poi in cui si prende atto dello stato di fatto, trattandosi di vizi occulti. Nel merito la Corte territoriale rileva in primo luogo che il Tribunale non ha tenuto conto in modo adeguato delle osservazioni del c.t.u., secondo cui il degrado interno dell’appartamento non può essere ascritto ad un mero fenomeno di condensa, come argomentato in sede di a.t.p., bensì a carenze del tetto di copertura a falde su orditura in legno, sovrastata da tegole ondulate, oggetto di interventi di straordinaria manutenzione prima della vendita. Tali carenze provocano -prosegue la Corte territoriale sulla scorta della c.t.u. infiltrazioni manifestate dagli avvallamenti riscontrati sotto le tegole,
cosicché, in presenza di piogge abbondanti accompagnate da raffiche di vento, l’acqua piovana è sospinta verso l’interno. Tale fenomeno è così evidente, a parere del c.t.u., che non occorre neanche eseguire alcuna prova idraulica, mentre il precedente consulente si è basato esclusivamente su tale prova, senza tener conto del fatto che essa non può simulare condizioni atmosferiche particolarmente avverse. A conforto -aggiunge la Corte territoriale – emerge quanto raffigurato nelle fotografie allegate alla consulenza di parte, ove si notano i solchi e le rigature nelle travi, provocati dal passaggio dell’acqua dall’esterno all’interno. Pertanto, è accolta l’azione di riduzione del prezzo. Ciò nella misura pari ai costi di rifacimento della copertura del tetto , indicati dal c.t.u. in € 6.000.
Dopo la lettura di una motivazione così articolata, i motivi dal secondo al quinto sono da esaminare congiuntamente e da rigettare. Infatti, pur nella varietà dei profili che essi attaccano e nella diversità di tipo di censure in cui si articolano, sono ispirati dalla medesima idea che: (a) si possa ottenere un accoglimento del ricorso se si prospettano come errori di diritto (o omissione di esame di fatti decisivi) quelli che in realtà sono (pretesi) errori commessi nella ricostruzione e apprezzamento della situazione di fatto rilevante in causa; (b) si possa aprire la prospettiva di un terzo accertamento in fatto relativo alla stessa controversia dinanzi al giudice di rinvio, nonostante che l’apprezzamento dei fatti rilevanti compiuto in grado di appello abbia trovato la propria espressione in una motivazione effettiva, resoluta e coerente, o comunque riducibile a coerenza attraverso l’interpretazione, senza che la corte di legittimità debba impegnarsi a fare proprio l’apprezzamento, che rimane del giudice di merito anche dopo aver superato il vaglio del giudizio di legittimità (cfr. l’aggettivo possessivo «suo», impiegato in modo pregnante dall’art. 116 co. 1 c.p.c.).
Il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo sono rigettati.

-Il ricorso incidentale è inammissibile per difetto di interesse ad impugnare , in considerazione dell’esito del ricorso principale.

– Il ricorso principale è rigettato, il ricorso incidentale è dichiarato inammissibile, le spese del giudizio sono compensate per metà, la parte ricorrente principale è condannata al rimborso della metà residua in favore della parte controricorrente, metà che è liquidata in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente principale e della parte ricorrente incidentale, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale, compensa le spese per metà e condanna la parte ricorrente principale al rimborso della metà residua in favore della parte controricorrente, metà che liquida in € 1.100 , oltre a € 100 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente principale e della parte ricorrente incidentale, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 10/4/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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