Vizi occulti immobile: da quando decorre la garanzia?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la garanzia per vizi occulti immobile, come l’inadeguato isolamento acustico, decorre dal momento della scoperta effettiva del difetto e non dalla consegna dell’immobile. Annullata la decisione d’appello che aveva dichiarato prescritta l’azione degli acquirenti contro la società costruttrice, rinviando il caso per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vizi Occulti Immobile: la Garanzia Decorre dalla Scoperta, non dalla Consegna

Quando si acquista un immobile, la speranza è quella di non incorrere in spiacevoli sorprese. Tuttavia, possono emergere difetti non visibili al momento della compravendita. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico di vizi occulti immobile, chiarendo un principio fondamentale: i termini per la denuncia e l’azione legale decorrono dal momento della scoperta del difetto, non dalla semplice consegna delle chiavi. Questa decisione rafforza la tutela degli acquirenti di fronte a problematiche costruttive non immediatamente evidenti.

I Fatti del Caso: L’Acquisto di Immobili con Difetti Acustici

La vicenda ha origine nel 2006, quando alcuni acquirenti citavano in giudizio una società costruttrice lamentando gravi difetti di isolamento acustico nelle unità immobiliari appena acquistate. Tali difetti, non riscontrabili al momento della consegna, diminuivano significativamente il valore degli immobili e causavano un notevole disagio abitativo. Gli acquirenti chiedevano quindi la riduzione del prezzo di acquisto e il risarcimento dei danni subiti.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

In primo grado, il tribunale accoglieva le domande degli acquirenti, disponendo una riduzione del prezzo e il risarcimento del danno. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava completamente la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, le azioni legali erano state intraprese tardivamente e quindi erano prescritte. La Corte d’Appello aveva erroneamente fatto decorrere i termini di decadenza (per la denuncia) e di prescrizione (per l’azione legale) dalla data di consegna degli appartamenti, anziché dal momento in cui gli acquirenti avevano avuto piena e consapevole conoscenza del vizio tramite una perizia tecnica.

Garanzia per Vizi Occulti Immobile: La Decisione della Cassazione

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha accolto i ricorsi degli acquirenti, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame. La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato nella sua giurisprudenza, fondamentale in materia di vizi occulti immobile.

Il Principio del “Dies a Quo” dalla Scoperta

Il punto cruciale della decisione riguarda l’individuazione del momento da cui iniziano a decorrere i termini per far valere la garanzia (il cosiddetto dies a quo). La Corte di Cassazione ha affermato che, in presenza di vizi occulti, ovvero difetti non percepibili con una verifica esteriore del bene, i termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1667 c.c. decorrono non dalla consegna, ma dalla “scoperta” del vizio. Per “scoperta” si intende il momento in cui l’acquirente acquisisce un grado di conoscenza affidabile non solo dell’esistenza del difetto, ma anche della sua riconducibilità a un problema costruttivo. Nel caso di specie, tale momento coincideva con la data della relazione tecnica specializzata, non con la consegna dell’immobile.

L’Inammissibilità del Ricorso della Società Costruttrice

La Suprema Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il ricorso incidentale presentato dalla società costruttrice. Essendo risultata completamente vittoriosa nel giudizio di appello, la società non aveva un interesse giuridicamente tutelato (la cosiddetta “soccombenza”) a impugnare la sentenza per motivi che erano stati assorbiti dalla decisione a lei favorevole. L’eventuale accoglimento del ricorso principale degli acquirenti, infatti, avrebbe automaticamente comportato un nuovo esame di tali questioni in sede di rinvio.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda sull’interpretazione logica e sistematica delle norme sulla garanzia, in particolare dell’art. 1667 c.c. in combinato disposto con il principio generale dell’art. 2935 c.c., secondo cui la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. Per i vizi occulti, il diritto alla garanzia non può essere esercitato fino a quando il titolare non ha una conoscenza certa e completa del difetto e delle sue cause. Far decorrere i termini dalla consegna dell’immobile svuoterebbe di significato la tutela prevista per difetti che, per loro natura, si manifestano solo con il tempo e l’utilizzo del bene. La Corte d’Appello ha commesso un errore di diritto nel non applicare questo principio consolidato, errore che si è rivelato decisivo per l’esito della controversia.

Le Conclusioni

La sentenza in esame rappresenta un’importante conferma della tutela offerta agli acquirenti di immobili. Stabilendo con fermezza che per i vizi occulti il tempo per agire parte dalla loro effettiva scoperta, la Corte di Cassazione garantisce che il diritto alla garanzia non sia reso vano da termini che decorrono prima ancora che il problema sia conosciuto. La causa tornerà ora davanti alla Corte d’Appello, che dovrà attenersi a questo principio per decidere nuovamente nel merito della questione.

Da quando iniziano a decorrere i termini per denunciare i vizi occulti di un immobile?
Secondo la Corte di Cassazione, i termini di decadenza e prescrizione per la garanzia sui vizi occulti (come quelli previsti dall’art. 1667 c.c.) decorrono dal momento della loro effettiva “scoperta” da parte dell’acquirente, e non dalla data di consegna del bene.

Cosa si intende per “scoperta” di un vizio ai fini della garanzia?
La “scoperta” non coincide con il primo sospetto, ma con il momento in cui l’acquirente acquisisce un grado di conoscenza affidabile e completo sia dell’esistenza del difetto, sia della sua riconducibilità a cause costruttive. Spesso, questo momento coincide con l’esito di una perizia tecnica.

Una parte completamente vittoriosa in appello può proporre ricorso incidentale in Cassazione?
No. La Corte ha ribadito che una parte risultata totalmente vittoriosa in appello non ha interesse a proporre ricorso per cassazione (neppure in via condizionata) su questioni o eccezioni che il giudice d’appello ha ritenuto assorbite. L’interesse a far riesaminare tali questioni sorge solo in sede di rinvio, qualora il ricorso principale della controparte venga accolto.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24002 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 24002 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/08/2025

S E N T E N Z A

sul ricorso iscritto al R.G. 29781/2020 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME rappresentate e difese dall’Avvocat o NOME COGNOME.

Ricorrenti

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dall’Avvocato NOME COGNOME.

Ricorrenti incidentali

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede in San Lazzaro di Savena, in persona del legale rappresentante geom. NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Controricorrente-Ricorrente incidentale

avverso la sentenza n. 2719/2020 della Corte di appello di Bologna, depositata il 16.10.2020

sul ricorso iscritto al R.G. 3056/2021 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME rappresentate e difese dall’Avvocato NOME COGNOME.

Ricorrenti

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dall’Avvocato NOME COGNOME.

Ricorrenti incidentali

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede in San Lazzaro di Savena, in persona del legale rappresentante geom. NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Controricorrente-Ricorrente incidentale

avverso la sentenza n.2719/2020 della Corte di appello di Bologna come corretta a seguito di ordinanza dell’8.1.2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27.6.2025 dal consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. ssa NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME e l’accoglimento del primo motivo del ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME e del ricorso incidentale proposto dalla società RAGIONE_SOCIALE

Udite le difese svolte dall’Avvocato NOME COGNOME per delega dell’Avvocato NOME COGNOME per le ricorrenti COGNOME e COGNOME, dall’Avvocato NOME COGNOME per le ricorrenti COGNOME e COGNOME e dall’Avvocato NOME COGNOME per delega dell’Avvocato COGNOME per la controricorrente Selenenedue.

Fatti di causa

Nel 2006 COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME ed altri, esponendo che la società RAGIONE_SOCIALE aveva costruito due fabbricati in

San Lazzaro di Savena e quindi venduto alle esponenti distinte unità immobiliari e che le stesse presentavano gravi difetti per l’inadeguatezza del loro isolamento acustico, convennero dinanzi al tribunale di Bologna la società venditrice chiedendo la riduzione del prezzo di acquisto o la condanna della convenuta al risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1669 c.c. per la diminuzione di valore dei loro immobili, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale.

NOME si oppose alla domanda, eccependo la decadenza e la prescrizione dell’azione proposta e contestando l’esistenza dei difetti lamentati.

Con sentenza non definitiva n.999/2014 il tribunale respinse l’eccezione di decadenza sollevata dalla parte convenuta con riferimento ad entrambe le azioni, ritenendo tempestiva la denuncia dei difetti; quanto all’eccezione di prescrizione la respinse con riguardo alla domanda di risarcimento del danno ex art. 1669 c.c., mentre la accolse, tranne che per COGNOME NOME e COGNOME NOME, con riferimento al l’azione di garanzia della vendita promossa ex art.1495 c.c..

Proseguito il giudizio, con sentenza n.2457/2016 il tribunale, ritenuta la sussistenza dei difetti lamentati e l’applicabilità nel caso di spe cie della garanzia prevista dall’art. 1667 c.c., dispose la riduzione del prezzo delle compravendite nella misura del 10% e condannò la società convenuta alla restituzione delle somme corrispondenti ed al risarcimento del danno per il disagio abitativo sofferto dagli acquirenti.

Proposto appello dalle parti, con sentenza n.2719 del 16.10.2020 la Corte di appello di Bologna riformò integralmente la decisione di primo grado, dichiarando prescritte entrambe le azioni proposte, quella contrattuale avanzata ai sensi dell’art. 1495 c.c. e quella avanzata ai sensi dell’art. 1667 o 1669 c.c., rilevando che le attrici avevano ricevuto la disponibilità delle loro unità immobiliari il 3.9.2004 ed avevano acquisito conoscenza del vizio a seguito della relazione tecnica redatta dall’Eurosilen t Acustica Ambientale Applicata del 14.12.2004, mentre avevano fatto denunzia alla controparte solo il 3.1.2005 e quindi agito in giudizio con atto di citazione notificato il 24.10.2006. Considerati i termini di decadenza e prescrizione previsti dalla
legge per le rispettive azioni di garanzia, affermò quindi che la denunzia dei vizi della cosa venduta era tardiva sia ai fini dell’applicabilità dell’azione edilizia, in quanto avvenuta oltre 8 giorni dalla scoperta, che con riguardo all’azione prevista dall’art. 1667 c.c., perché intervenuta oltre i 60 giorni dalla consegna del bene e, inoltre, per il decorso del termine biennale di prescrizione. Dichiarò altresì che anche l’azione ex art. 1669 c.c. era prescritta, dovendo essere proposta entro un anno dalla denuncia, termine rimasto inosservato. Rigettò per l’effetto le domande proposte dalle parti attrici.
Per la cassazione di questa sentenza hanno proposto ricorso COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME affidato a sette motivi.

COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno proposto distinto ricorso, affidato a quattro motivi.

Con riferimento ad entrambi i ricorsi RAGIONE_SOCIALE ha notificato controricorsi e proposto ricorsi incidentali, affidati a cinque motivi, cui le ricorrenti hanno replicato con distinti controricorsi.

Con nuovi ricorsi notificati, rispettivamente, il 18.1.2021 ed il 19.1.2021 COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOME, premesso che con ordinanza dell’8.1.2021 la Corte di appello di Bologna, accoglie ndo l’istanza ex art. 287 c.p.c. di RAGIONE_SOCIALE, ha corretto la sentenza n. 2179/2020, aggiungendo in dispositivo la condanna delle parti attrici alla restituzione degli importi a loro versati dalla convenuta in esecuzione della sentenza di condanna di primo grado, hanno chiesto la cassazione della sentenza come corretta.
In relazione ai nuovi ricorsi, RAGIONE_SOCIALE ha notificato controricorsi e ricorsi incidentali condizionati, cui hanno replicato con controricorso COGNOME NOME e

COGNOME NOME.

Il P.M. e le parti hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

1.Va disposta la riunione dei ricorsi originari proposti da COGNOME NOME e COGNOME NOME e da COGNOME NOME e COGNOME NOME con quelli successivi proposti dalle stesse parti avverso la sentenza della Corte di appello come modificata a seguito dell’ordinanza di correzione adotta ta l’8.1.2021. Pur trattandosi invero di ricorsi proposti avverso provvedimenti diversi, che come

tali sembrerebbero sottrarsi alla applicazione dell’art. 335 c.p.c. (Cass. n. 5077 del 1993), ritiene tuttavia il Collegio che la loro trattazione congiunta si renda opportuna alla luce del principio della ragionevole durata del processo, tenuto conto dell’esito de i ricorsi.

Con riferimento al procedimento R.G. 29781/2020, il ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME essendo stato per primo iscritto a ruolo, va qualificato principale, mentre il ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME ha conseguentemente natura di ricorso incidentale.

Il primo motivo del ricorso principale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c., per non avere la Corte di appello esaminato l’eccezione sollevata dalle odierne ricorrenti in sede di conclusioni di nullità, per difetto di mandato, dell’atto di riserva di appello formulato dal difensore della controparte avverso la sentenza non definitiva n. 999/2014 emessa dal tribunale.

3. Il motivo non merita accoglimento.

Come dedotto dal Procuratore Generale, la questione, avendo natura processuale, può essere esaminata direttamente da questa Corte, che nel caso in cui sia denunziato un error in procedendo ha accesso diretto agli atti ed è giudice del fatto processuale. Ciò precisato, la censura è infondata, in quanto dall’esame della dichiarazione di riserva di appello avverso la sentenza non definitiva di primo grado emerge chiaramente che essa è stata avanzata dal difensore della società convenuta in forza della procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, che espressamente viene in essa richiamata.
4. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione degli artt. 132, comma 2 n. 4, c.p.c. e 118 disp. att. stesso codice, assumendo che la sentenza è nulla per contraddittorietà tra motivazione e dispositivo, per avere la Corte di appello dichiarato nei confronti di tutti gli appellanti la prescrizione dell’azione di garanzia per gravi difetti ex art. 1669 c.c., in assenza di qualsiasi motivazione con riguardo alle posizioni delle odierne ricorrenti COGNOME e COGNOME.

5. Il motivo è infondato.

Dalla lettura della sentenza impugnata emerge chiaramente che il giudice di appello ha ritenuto fondata l’eccezione di prescrizione della domanda degli attori di risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1669 c.c. sulla base del rilievo che la denuncia dei difetti era avvenuta in data 3.1.2005 mentre l’azione in giudizio era stata avanzata con atto notificato il 24.10.2006, tenuto conto che la disposizione citata prescrive che il diritto di garanzia da essa previsto si prescrive in un anno dalla denunzia.
Il terzo motivo di ricorso denuncia nullità della sentenza per omessa trascrizione delle conclusioni delle parti ex art. 132, comma 2 n. 3, c.p.c..

Il mezzo è inammissibile.

La ragione risiede nel rilievo che il ricorso non illustra in che modo e misura tale mancanza, che ha natura di mera irregolarità formale, si sia tradotta in un vizio di nullità della sentenza. Trova pertanto nel caso di specie applicazione il principio che la mancata o incompleta trascrizione nella sentenza delle conclusioni delle parti è di norma irrilevante ai fini della sua validità, salvo che abbia in concreto inciso sull’attività del giudice, traducendosi in vizio di omessa pronuncia sulle domande o eccezioni delle parti, oppure in un difetto di motivazione in ordine ai punti decisivi prospettati dalle parti (Cass. n. 2033 del 2025; Cass. n. 2237 del 2016; Cass. n. 18609 del 2015).
Il quarto motivo del ricorso proposto da COGNOME e COGNOME denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1667, commi 2 e 3, e 2943 c.c., censurando la sentenza impugnata per avere dichiarato la decadenza e la prescrizione dell’azione di garanzia avanzata dalle parti attrici ai sensi dell’art. 1667 e dell’art. 1668 c.c., che era stata così qualificata e quindi accolta dal tribunale con la sentenza n.2457/2016.

La Corte di appello, si assume, ha adottato sul punto una decisione errata, in quanto ha fatto decorrere il termine di sessanta giorni per la denuncia dei vizi e quello di due anni di prescrizione dal momento della consegna delle unità immobiliari, che ha indicato nel 3.9.2004, in luogo che dal momento della scoperta dei vizi, come prescritto dalla norma. Poiché le parti acquirenti, come riconosciuto dalla stessa Corte di appello, avevano avuto conoscenza dei vizi solo in data 14.12.2004, a seguito della relazione della Eurosilent Acustica
Ambientale Applicata, la loro denunzia, avvenuta con lettera del 3.1.2005, avrebbe pertanto dovuto considerarsi tempestiva, al pari dell’azione proposta in giudizio, esercitata prima del maturarsi del termine biennale di prescrizione con atto notificato il 24.10.2006.

9. Il motivo è fondato.

Occorre premettere che in primo grado il tribunale, con la sentenza definitiva n. 2457/2016, aveva accolto la domanda delle parti attrici di riduzione del prezzo delle compravendite, riconducendo l ‘azione proposta all’ipotesi prevista dall’art. 1667 c.c., che contempla la garanzia dell’appaltatore per le difformità e vizi dell’opra , ‘ a ciò non ostandovi il tenore letterale delle conclusioni attoree ‘ (pag. 4 della sentenza).

La società RAGIONE_SOCIALE aveva proposto appello avverso tale decisione, assumendo che: la qualificazione della domanda di controparte nell’alveo della garanzia prevista, in materia di appalto, dall’art. 1667 c.c. violava il vincolo derivante dalla sentenza non definitiva n. 999/2014 emessa dallo stesso tribunale, che aveva qualificato la domanda proposta come azione di garanzia per vizi della cosa venduta (art.1495 c.c.); la domanda ex art. 1667 c.c. non era stata avanzata dalle controparti; la norma applicata era dettata per il contratto di appalto e non era pertanto estensibile a quello di compravendita, che era il contratto pacificamente intervenuto tra le parti.
Con la sentenza qui impugnata la Corte di appello di Bologna, decidendo sull’appello proposta da NOMECOGNOME ha così motivato:

<>.

Questa conclusione è giustificata, in fatto, dal rilievo che la consegna degli appartamenti era intervenuta il 3.9.2004, la denuncia dei difetti il 3.1.2005 e l’azione in giudizio era stata promossa il 24.10.2006.

Tanto precisato, il motivo è fondato in quanto, per giurisprudenza costante di questa Corte, nel caso in cui i vizi della cosa siano occulti, cioè non percepibili sulla base di una mera verifica esteriore del bene, i termini di decadenza e di prescrizione dell’azione di garanzia disciplinata dall’art. 1667 c.c. decorrono dalla scoperta del vizio e non dalla consegna del bene (con riferimento alla decadenza: Cass. n. 1748 del 2018; Cass. n. 7449 del 1997; con riguardo alla prescrizione: Cass. n. 26233 del 2013; Cass. n. 18402 del 2009). Con riferimento alla decadenza, è del resto la stessa norma a prevedere che il termine di decadenza per la denunzia decorra dalla scoperta del vizio. Con riguardo al dies a quo della prescrizione biennale, la soluzione accolta dalla giurisprudenza di questa Corte, per quanto contrastata da autorevole dottrina, merita di essere qui confermata , alla luce del principio posto dall’art. 2935 c.c., secondo cui la prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, atteso che il diritto di garanzia riconosciuto dall’art. 1667 c.c. non può che essere esercitato dal momento il cui la parte ha conoscenza delle difformità e vizi dell’opera.
Nel caso di specie, il carattere occulto e non palese del vizio lamentato, consistente in una eccessiva rumorosità degli appartamenti acquistati, appare discendere dal rilievo che, normalmente, esso è percepibile a seguito della loro effettiva destinazione ad abitazione e riconducibile, nel suo nesso causale, a

difetti costruttivi, per mancanza o inadeguatezza delle strutture destinate al l’ isolamento sonoro, che come tali richiedono di norma accertamenti tecnici. Questa Corte ha al riguardo precisato che la scoperta del vizio deve ricollegarsi al momento in cui il soggetto acquisisce un affidabile grado di conoscenza in ordine non solo alla sua esistenza, ma anche alla sua riconducibilità a difetti dell’opera. Che si tratti di vizio occulto, risulta del resto espressamente riconosciuto dalla stessa sentenza impugnata, che ha fatto risalire la sua conoscenza in capo alle parti attrici alla relazione tecnica redatta, in data 14.12.2004, da parte di un istituto specializzato in acustica ambientale (pag.5). La decisione della Corte di appello, che ha fatto decorrere il termine di decadenza e quello di prescrizione dell’azione di garanzia dalla consegna degli appartamenti è pertanto giuridicamente errata e l’errore è decisivo, tenuto conto dei dati pacifici che la denunzia del vizio è stata fatta in data 3.1.2005 e l’azione in giudizio è stata promossa il 24.10.20 06.
Per contiguità logico-giuridica va esaminato a questo punto il ricorso incidentale proposto dalla società RAGIONE_SOCIALE

Con il primo motivo si denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c., lamentando il vizio di omessa pronuncia della sentenza impugnata, per non essersi pronunciata sulla censura, sollevata con il primo motivo di appello, che investiva la ratio della sentenza n. 2457/2016, che aveva affermato la responsabilità della società venditrice per i difetti del bene ai sensi della disciplina dell’art. 1667 c.c., dettata in materia di appalto, deducendo che tale garanzia non era mai stata evocata dalle controparti a sostegno delle pretese fatte valere in giudizio. La parte assumeva altresì che tale epilogo si poneva in insanabile contrasto, per intervenuta preclusione processuale, con la qualificazione della domanda accolta dalla sentenza non definitiva, che le aveva ricondotte nell’ambito dell’azione di garanzia prevista dall’art. 1492 c.c. per la vendita ovvero della responsabilità del costruttore per gli immobili di lunga durata di cui all’art. 1669 c.c..
Il secondo motivo del ricorso incidentale proposto dalla società RAGIONE_SOCIALE denuncia ancora violazione dell’art. 112 c.p.c., per non avere la Corte di appello esaminato il motivo che, sempre in relazione alla affermazione di responsabilità

della venditrice ai sensi dell’art. 1667 c.c. della sentenza del tribunale del 2016, denunciava vizio di ultrapetizione, per avere le parti attrici evocato l’applicabilità della suddetta disciplina, dettata per il contratto di appalto, solo nella comparsa conclusionale.

Il terzo motivo reitera la denuncia del vizio di omessa pronuncia, lamentando che Corte di appello non abbia esaminata l ‘ulteriore censura, dedotta nel terzo motivo di appello, che denunciava l’errore di diritto in cui era palesemente incorso il tribunale, per avere applicato la disciplina dettata in tema di responsabilità dell’appaltatore per le difformità ed i vizi dell’opera al rapporto dedotto in giudizio, che pacificamente era una vendita e non un appalto.

Il quarto e quinto motivo del ricorso incidentale, che investono la questione della condanna delle parti attrici alla restituzione delle somme ricevute in esecuzione della sentenza di primo grado, risultano invece abbandonati, o meglio riformulati in forma di ricorso incidentale condizionato nel successivo procedimento di cassazione R.G. 3056/2021, avendo la società fatto presente che la Corte di appello, in sede di procedimento di correzione di errore materiale, dopo un primo provvedimento di accoglimento, la sua successiva revoca e una nuova ordinanza, ha alla fine adottato la statuizione richiesta.
10. Il Procuratore Generale si è espresso per l’accoglimento del ricorso incidentale avanzato dalla società RAGIONE_SOCIALE

Questa conclusione non può essere accolta, dovendo l’impugnazione dichiararsi inammissibile per difetto del requisito di soccombenza.

La lettura della sentenza dimostra, infatti, che società RAGIONE_SOCIALE è risultata completamente vittoriosa nel giudizio di appello, avendo visto respingere tutte le domande proposte nei suoi confronti, senza che fossero in qualche modo disattese, in modo esplicito o in forma implicita, le sue contestazioni ed eccezioni preliminari.

In particolare, il passo della sentenza impugnata sopra riportato al punto 9, con cui la Corte di appello ha motivato il rigetto delle domande delle parti attrici, dimostra che nessuna statuizione contraria è stata adottata nei confronti della odierna società ricorrente e, soprattutto, per quanto qui rileva, che il giudice, seguendo il criterio della ragione più liquida, ha motivato la sua decisione

ritenendo fondate le eccezioni di decadenza e di prescrizione dell’azione di garanzia ai sensi dell’art. 1667 c.c. accolta dal tribunale, disinteressandosi e quindi reputando assorbite, nella conclusione adottata, le censure di valenza processuale e sostanziale sollevate contro la sentenza definitiva di primo grado dalla società appellante. Né il ricorso investe le ragioni dell’assorbimento, contestandone i presupposti applicativi e la ricaduta sulla effettiva decisione della causa.

Ne discende che la denunzia sollevata nei motivi di ricorso incidentale di omessa pronuncia non è fondata, non potendosi tale vizio configurarsi quando il giudice non abbia esaminato la relativa domanda o eccezione ritenendola assorbita per effetto della decisione adottata.

Ma, prima ancora, che il ricorso incidentale, anche a ritenerlo condizionato, è inammissibile per difetto di interesse, risultando la società ricorrente in via incidentale, come detto, totalmente vittoriosa e non potendo essa di conseguenza vantare un interesse tutelabile in sede di giudizio di impugnazione volto a far rilevare il vizio di omessa pronuncia su questioni ritenute assorbite. Questa Corte, infatti, ha più volte avuto modo di precisare che il ricorso incidentale per cassazione, anche se qualificato come condizionato, presuppone la soccombenza e non può, quindi, essere proposto dalla parte che sia risultata completamente vittoriosa nel giudizio di appello e che l’interesse all’impugnazione, con conseguente onere di proporre ricorso incidentale, non è configurabile in relazione alle domande ed eccezioni non esaminate dal giudice d’appello, non formandosi riguardo ad esse alcun giudicato implicito, atteso che l’eventuale accoglimento del ricorso principale comporta la possibilità che dette domande o eccezioni vengano riesaminate in sede di giudizio di rinvio, non operando per il giudizio di cassazione la regola posta dall’art. 346 c.p.c. per l’appello (Cass. n. 29662 del 2023; Cass. n. 14813 del 2023; Cass. n. 37270 del 2022; Cass. n. 28400 del 2021; Cass. n. 134 del 2017; Cass. n. 1566 del 2011; Cass. n. 12728 del 2010).
Il difetto di interesse della parte vittoriosa ad impugnare con il ricorso per cassazione il vizio di omessa pronuncia sulle questioni non decise dal giudice di merito, in quanto ritenute assorbite, discende dalla considerazione che il

risultato vantaggioso che egli si propone, attraverso il rinvio della causa al giudice affinché si pronunci, è lo stesso che egli può direttamente conseguire investendo delle medesime questioni il giudice di rinvio, a seguito del riemergere del suo interesse a causa dell’accoglimento del ricorso della controparte.

Rimangono conseguentemente assorbite le eccezioni di inammissibilità dei ricorsi incidentali proposti dalla società RAGIONE_SOCIALE sollevate, sotto altri e diversi profili, dalle controparti in sede di controricorso.

Proseguendo l’esame del ricorso principale proposto da COGNOME e COGNOME, il quinto, sesto e settimo motivo, che denunciano, rispettivamente, violazione e falsa applicazione dell’art. 97 c.p.c., degli artt. 91 e 92 c.p.c. e dell’art. 112 c.p.c., investono la regolamentazione delle spese di giudizio.

I motivi sono dichiarati assorbiti in conseguenza dell’accoglim ento del quarto motivo di ricorso, che comporta un nuovo esame di merito della lite.

12. Passando ora all’esame del ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME, il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., degli artt. 115 e 116 e dell ‘ art. 132, comma 2 n. 4, c.p.c., censurando la sentenza impugnata per avere affermato la decadenza delle odierne ricorrenti dall’azione di garanzia della vendita, di cui all’art. 1495 c.c., per tardiva denuncia dei vizi dell’immobile.

La Corte di appello ha ritenuto tardiva la denuncia dei vizi sul presupposto che le parti avevano ricevuto il possesso dell’immobile precedentemente alla data dell’atto di acquisto, stipulato il 20.12. 2004, già nel settembre precedente ed avevano avuto conoscenza dei difetti in data 14.12.2004, a seguito della relazione tecnica dell’Eurosilent ; la denuncia degli stessi, effettuata solo il 3.1.2005, era avvenuta pertanto oltre il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta previsto dall’art. 1495, comma 1, c.c..
Assumono le ricorrenti che il ragionamento svolto dalla sentenza è errato, in quanto, da un lato, non ha considerato che, come risulta dalla relativa nota, il 3.9.2004 le part i avevano ricevuto le chiavi dell’appartamento al solo scopo di eseguire alcuni lavori di completamento, dall’altro , che esse avevano acquisito il possesso giuridico del bene solo con l’atto di compravendita, intervenuto il

20.12.2004, e che l’esercizio del diritto di garanzia presuppone l’intervenuto acquisto del bene.

13. Il motivo è infondato.

Le ricorrenti espressamente riconoscono di avere acquisito comunque il possesso del bene alla data del rogito di acquisto del 20.12.2005 ed altresì di avere avuto conoscenza dei difetti dell’immobile per cui è causa, così come ritenuto dalla Corte distrettuale, in data 14.12. 2004, a seguito della relazione tecnica redatta dal menzionato istituto di analisi. Ne consegue che la circostanza contestata in ordine all’acquisizione del possesso del bene nel settembre precedente non appare decisiva ai fini della risoluzione della questione proposta, in quanto il termine di otto giorni per la denuncia, previsto a pena di decadenza dall’art. 1495, comma 1, c.c., risulta comunque superato anche rispetto alla data di acquisto del 20.12.2004, essendo la denuncia dei difetti avvenuta il 3.1.2005. E ciò a tacere del rilievo che andrebbe riconosciuta, ai fini della sussistenza del diritto di garanzia, la circostanza, risultante dai dati di fatto acquisiti, che le parti avevano avuto conoscenza dei difetti del bene in un momento antecedente la data del suo acquisto.
13. Il secondo motivo del ricorso proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME, che denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1667 c.c. e vizio di omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, censura il capo della decisione impugnata che ha ritenuto il diritto di garanzia riconosciuto alle parti dalla sentenza definitiva di primo grado ai sensi dell’art. 1667 c.c. estinto per intervenuta decadenza, facendo decorrere il termine per la denuncia dal momento della consegna del bene, che ha individuato per tutte le parti attrici alla data del 3.9.2004, e non dal momento della scoperta dei vizi.
Il terzo motivo del ricorso incidentale denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1667, comma 3, e 2943, comma 4, c.c., per avere la Corte di appello applicato erroneamente la stessa regola in tema di prescrizione.

14. I motivi, che sviluppano le medesime censure sollevate dal quarto motivo del ricorso principale proposto da COGNOME e COGNOME sono fondati, alla luce delle ragioni di accoglimento già esposte nell’esaminare il suddetto motivo.

15. Il quarto motivo di ricorso, che denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 97 c.p.c. e degli artt. 4 e 5 d.m. n. 55 del 2014, si dichiara assorbito, investendo il capo dipendente della regolamentazione delle spese di giudizio.

16. I nuovi ricorsi proposti da COGNOME NOME e COGNOME NOME e da COGNOME NOME e COGNOME NOME, che investono la sentenza della Corte di appello come corretta a seguito di ordinanza dell’8.1.2021, si dichiarano anch’essi assorbiti in ragione della pronuncia di accoglimento dei motivi dei ricorsi delle parti acquirenti e della conseguente cassazione con rinvio della sentenza impugnata, statuizione che non può non travolgere , ai sensi dell’art. 336 c.p.c., anche la parte della sentenza corretta con l’ordinanza dell’8.1. 2021.
17. In conclusione, vanno accolti il quarto motivo del ricorso principale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME ed il secondo e terzo motivo del ricorso incidentale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME, sono dichiarati assorbiti il quinto, sesto e settimo motivo del ricorso principale ed il quarto motivo di quello incidentale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME e rigettati gli altri; vanno dichiarati inammissibili i ricorsi incidentali proposti da RAGIONE_SOCIALE ed assorbiti i ricorsi proposti da COGNOME NOME e COGNOME NOME e da COGNOME NOME e COGNOME NOME avverso la sentenza della Corte di appello di Bologna come corretta a seguito di ordinanza dell’8.1.2021. La sentenza è pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla Corte di appello di Bologna, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il quarto motivo del ricorso principale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME ed il secondo e terzo motivo del ricorso incidentale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME, dichiara assorbiti il quinto, il sesto e il settimo motivo del ricorso principale ed il quarto motivo di quello incidentale proposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME, rigetta gli altri; dichiara inammissibili i ricorsi incidentali proposti da RAGIONE_SOCIALE ed assorbiti i ricorsi proposti da COGNOME NOME e COGNOME NOME e da COGNOME NOME e COGNOME NOME avverso la sentenza della Corte di appello di Bologna come corretta a
seguito di ordinanza dell’8.1.2021 ; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Bologna, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.