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Vizi di costruzione: come ottenere il risarcimento?

Un tribunale ha dato ragione a un committente che si era rifiutato di saldare una ditta edile a causa di gravi vizi di costruzione e ritardi nella consegna di un immobile. La sentenza ha ridotto il compenso dovuto all’impresa e ha condannato quest’ultima a risarcire i danni subiti dal cliente, basandosi su una perizia tecnica che ha confermato le inadempienze contrattuali dell’appaltatore.

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vizi di costruzione: la tutela del committente secondo la Giustizia

Quando si affida la costruzione o la ristrutturazione di un immobile a un’impresa, la speranza è che tutto proceda senza intoppi. Purtroppo, non è raro imbattersi in problemi come ritardi e, soprattutto, vizi di costruzione. Una recente sentenza ha ribadito con forza i diritti del committente in queste situazioni, chiarendo quando è legittimo sospendere i pagamenti e come ottenere il giusto risarcimento. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto d’appalto per la realizzazione di un edificio residenziale. A lavori quasi ultimati, il committente contestava all’impresa appaltatrice una serie di gravi difetti e un notevole ritardo rispetto ai termini pattuiti. Di conseguenza, il cliente si rifiutava di versare l’ultima rata del compenso.

L’impresa edile, ritenendo ingiustificato il mancato pagamento, citava in giudizio il committente per ottenere il saldo. Quest’ultimo, a sua volta, non solo si opponeva alla richiesta, ma presentava una domanda riconvenzionale, chiedendo al giudice di accertare i vizi dell’opera e di condannare l’impresa al risarcimento di tutti i danni subiti, sia per i costi di ripristino sia per il ritardo nella disponibilità dell’immobile.

La Decisione del Tribunale sui vizi di costruzione

Il Tribunale, per dirimere la controversia tecnica, ha nominato un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) con il compito di verificare lo stato dei luoghi, la presenza dei difetti lamentati e la loro entità. La perizia ha dato pienamente ragione al committente, confermando l’esistenza di molteplici e significativi vizi di costruzione che riducevano notevolmente il valore e l’utilizzabilità dell’immobile.

Sulla base di queste risultanze, il giudice ha emesso una sentenza esemplare:

1. Ha respinto la richiesta di pagamento dell’impresa edile.
2. Ha accolto la domanda riconvenzionale del committente.
3. Ha condannato l’impresa a risarcire il danno, detraendo dal credito residuo dell’appaltatore sia i costi necessari per l’eliminazione dei difetti, sia una somma per il danno da ritardata consegna.

Di fatto, il debito del committente è stato quasi interamente azzerato a causa delle inadempienze dell’appaltatore.

Le Motivazioni della Sentenza

Il giudice ha fondato la sua decisione su alcuni principi cardine del diritto civile in materia di appalti. In primo luogo, ha richiamato la garanzia per difformità e vizi di costruzione prevista dal Codice Civile (artt. 1667-1668 c.c.), che obbliga l’appaltatore a consegnare un’opera eseguita a regola d’arte. La relazione del CTU è stata considerata prova schiacciante della violazione di tale obbligo.

In secondo luogo, il Tribunale ha ritenuto legittima la sospensione del pagamento da parte del committente, applicando il principio di autotutela previsto dall’art. 1460 c.c. (eccezione di inadempimento). Poiché l’inadempimento dell’impresa era grave, il rifiuto del cliente di saldare il corrispettivo è stato giudicato proporzionato e giustificato. L’impresa non può pretendere il pagamento se ha consegnato un’opera difettosa.

Infine, la quantificazione del danno è stata effettuata con precisione, tenendo conto non solo dei costi diretti per le riparazioni, ma anche del pregiudizio economico derivante dal non aver potuto disporre dell’immobile nei tempi previsti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Committenti

Questa sentenza offre importanti spunti pratici per chiunque si trovi ad affrontare problematiche simili. Dimostra che il committente non è una parte debole e ha a disposizione strumenti legali efficaci per tutelarsi di fronte ai vizi di costruzione. L’insegnamento principale è la necessità di agire tempestivamente, contestando formalmente i difetti non appena vengono scoperti. È fondamentale documentare tutto con fotografie, perizie di parte e comunicazioni scritte. Inoltre, il caso evidenzia come, in presenza di inadempienze gravi, la sospensione del pagamento sia una via percorribile e legittima. Infine, il ruolo della Consulenza Tecnica d’Ufficio si conferma decisivo: una perizia accurata è spesso la chiave per vincere una causa di questo tipo.

Cosa può fare un cliente se riscontra vizi di costruzione nell’opera?
Il cliente deve denunciare i vizi all’appaltatore. Se l’impresa non interviene, può agire legalmente per chiedere l’eliminazione dei difetti a spese dell’impresa, una riduzione del prezzo pattuito o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.

È legittimo rifiutarsi di pagare il saldo se l’immobile presenta dei difetti?
Sì, la sentenza conferma che è legittimo sospendere il pagamento se i vizi di costruzione sono gravi e l’importo trattenuto è proporzionato al danno subito e ai costi di riparazione. Si tratta di un’eccezione di inadempimento che tutela il committente.

Qual è l’importanza di una perizia tecnica in una causa per vizi di costruzione?
La perizia tecnica (CTU) è fondamentale. Come dimostra questo caso, il giudice si basa in modo determinante sulle conclusioni dell’esperto per accertare la reale esistenza, la natura e la gravità dei difetti, nonché per quantificare i costi di ripristino e il danno complessivo.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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