Vizi della perizia: quando l'opposizione non è tardiva

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26164/2024, ha stabilito che l’opposizione di un debitore basata su gravi vizi della perizia di stima, tali da alterare l’identificazione e le caratteristiche essenziali del bene (come l’omessa indicazione che fosse intercluso), non è tardiva anche se proposta dopo i termini iniziali. La Corte ha chiarito che tali difetti sostanziali creano una “situazione viziante” che si propaga a tutti gli atti successivi della procedura esecutiva, consentendo di impugnare anche l’aggiudicazione e il decreto di trasferimento. Di conseguenza, ha annullato la decisione di merito e ha rinviato il caso per un esame approfondito dei vizi denunciati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi della Perizia: L’Opposizione all’Asta non è Mai Tardi

Nelle procedure di esecuzione immobiliare, la relazione di stima del perito è un documento cardine che determina non solo il valore, ma anche le caratteristiche essenziali del bene messo all’asta. Ma cosa succede se questa relazione contiene errori gravi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che i vizi della perizia di natura sostanziale possono essere contestati anche oltre i termini ordinari, invalidando potenzialmente l’intera vendita. Questo principio tutela il debitore da espropriazioni basate su presupposti errati e richiama alla massima attenzione tutti gli operatori del settore.

Il Caso: Un Appartamento all’Asta con Sorpresa

La vicenda nasce dalla vendita all’asta di un appartamento disposta dal Tribunale. A seguito dell’aggiudicazione, la parte debitrice proponeva opposizione, lamentando gravi omissioni ed errori nella relazione di stima redatta dal consulente tecnico del tribunale.

In particolare, la perizia era lacunosa su aspetti cruciali:
1. Accesso all’immobile: Non specificava che l’appartamento era di fatto intercluso, ovvero privo di un accesso diretto alla pubblica via, in quanto circondato da terreni di proprietà di altri soggetti (in parte gli stessi eredi del debitore) non inclusi nel pignoramento.
2. Pertinenze inesistenti: Menzionava un posto auto e un manufatto rurale che, in realtà, non erano compresi nei beni pignorati.

Secondo il debitore, questi vizi della perizia avevano compromesso la trasparenza dell’asta, presentando agli offerenti un bene con caratteristiche diverse e migliori rispetto alla realtà, viziando così l’intero processo di vendita fino all’aggiudicazione e al successivo decreto di trasferimento.

La Decisione del Tribunale e il Ricorso in Cassazione

In prima istanza, il Tribunale dell’esecuzione aveva dichiarato le opposizioni inammissibili, ritenendole tardive. Secondo il giudice, le censure relative alla relazione di stima e all’ordinanza di vendita avrebbero dovuto essere sollevate entro il termine perentorio di 20 giorni previsto dall’art. 617 c.p.c., decorrente dall’emissione dell’ordinanza stessa.

L’erede del debitore, non condividendo tale interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che i difetti denunciati non erano mere irregolarità formali, ma vizi sostanziali che inficiavano l’identificazione stessa del bene pignorato. Tali vizi, secondo la tesi difensiva, non sarebbero sanati dal decorso del tempo e si propagherebbero a tutti gli atti successivi della procedura.

I Vizi della Perizia e la Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribaltando la decisione del Tribunale. Gli Ermellini hanno affermato un principio fondamentale, già sancito dalle Sezioni Unite nel 1995: sebbene il processo esecutivo sia strutturato in fasi autonome, ciascuna con i propri termini di impugnazione, esistono vizi talmente gravi da non poter essere sanati dalla mancata opposizione tempestiva.

Quando gli errori nella perizia sono tali da incidere sull’oggettiva individuazione del bene e su sue caratteristiche essenziali (come la presenza di un accesso o la sua natura di bene intercluso), si crea una “situazione viziante” che si riproduce identica in ogni fase successiva del processo. Questa situazione invalida non solo la perizia, ma anche l’ordinanza di vendita, il verbale di aggiudicazione e il decreto di trasferimento che su di essa si fondano.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Suprema Corte si fonda sulla distinzione tra nullità formali e nullità sostanziali. Le prime, se non contestate nei termini, si sanano. Le seconde, invece, impediscono al processo di raggiungere il suo scopo – la corretta espropriazione del bene – e possono quindi essere fatte valere in ogni momento, impugnando l’atto successivo che ne è affetto.

Nel caso di specie, i vizi della perizia erano di natura sostanziale perché descrivevano un bene diverso da quello reale. Un conto è vendere un appartamento con accesso e parcheggio, un altro è vendere un appartamento isolato e senza possibilità di accesso diretto. Questo errore non è una mera formalità, ma un difetto che tocca il cuore del diritto di proprietà e il legittimo affidamento degli offerenti.

Il Tribunale, dichiarando l’opposizione tardiva, ha erroneamente applicato la regola della preclusione a una situazione che, per la sua gravità, ne era esclusa. Pertanto, la Corte ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa al Tribunale per un nuovo esame che entri nel merito delle contestazioni.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione offre importanti implicazioni pratiche. Per i debitori, rappresenta un’essenziale garanzia che la vendita forzata dei loro beni avvenga sulla base di una rappresentazione corretta e trasparente, consentendo di contestare errori sostanziali anche dopo la scadenza dei primi termini. Per gli acquirenti all’asta, sottolinea l’importanza di analizzare con estrema attenzione la perizia e la documentazione, poiché la scoperta di gravi vizi potrebbe portare all’annullamento della vendita. In definitiva, viene riaffermato il principio che la celerità del processo esecutivo non può mai prevalere sulla necessità di garantire che l’oggetto della vendita sia esattamente quello pignorato e correttamente descritto.

È sempre necessario opporsi all’ordinanza di vendita entro 20 giorni se si riscontrano errori nella perizia?
No, secondo la Corte di Cassazione, se i vizi della perizia sono così gravi da incidere sull’identificazione stessa del bene e sulle sue caratteristiche essenziali (ad esempio, omettendo che è intercluso), si crea una “situazione viziante” che si propaga agli atti successivi. In questi casi, l’opposizione può essere proposta anche contro l’aggiudicazione o il decreto di trasferimento.

Quali tipi di errori nella perizia sono considerati così gravi da non essere sanati dal tempo?
Sono considerati gravi gli errori che impediscono al processo esecutivo di raggiungere il suo scopo, ovvero la corretta espropriazione del bene. Si tratta di vizi che riguardano l’individuazione oggettiva del bene, la sua natura (come un bene intercluso anziché con accesso) o altre caratteristiche essenziali che ne alterano la sostanza e il valore in modo significativo.

Cosa succede dopo che la Cassazione annulla la sentenza che dichiarava l’opposizione tardiva?
La Cassazione cassa la sentenza e rinvia la causa a un altro giudice dello stesso tribunale (il giudice del rinvio). Questo giudice dovrà riesaminare il caso nel merito, senza più considerare l’opposizione come tardiva, per valutare se i vizi della perizia denunciati sussistono effettivamente e, in caso affermativo, quali conseguenze abbiano sulla validità della vendita all’asta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 26164 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 26164 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 163/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME, presso l’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali è domiciliato per legge;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliato per legge;

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, BPER RAGIONE_SOCIALE

-intimati-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di SALERNO n. 2196/2022 depositata il 15/06/2022; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2024 dal Consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Salerno – a seguito di ordinanza con la quale aveva ordinato la vendita dell’appartamento per civile abitazione sito nel Comune di Vietri Sul Mare (INDIRIZZO) INDIRIZZO, piano primo, (riportato nel Catasto Fabbricati al foglio 9 particella n. 117 subalterno n. 5, cat. A/2, classe 2, vani 7,5, rendita catastale € 697,22), al prezzo base (pari a quello di stima ridotto per la terza volta di 1/4), di € 207.562,50 – in data 16 aprile 2014 aggiudicava il relativo lotto a NOME COGNOME e in data 18 giugno 2014 emetteva decreto di trasferimento in favore di quest’ultimo.
Successivamente la debitrice COGNOME presentava due ricorsi a detto Giudice dell’esecuzione.

2.1. Con un primo ricorso, depositato in data 6.5.2014, proponeva opposizione, con contestuale richiesta di sospensione della procedura esecutiva ex art. 624 c.p.c., o, in subordine, dell’efficacia del provvedimento di aggiudicazione definitiva o, in ulteriore subordine, la pronuncia dei provvedimenti ritenuti indilazionabili ai sensi dell’art. 618 c.p.c.; chiedeva altresì la declaratoria della nullità della relazione di stima redatta dall’ AVV_NOTAIO e degli atti successivi.

A fondamento dell’opposizione la COGNOME deduceva che, come evidenziato nella relazione di parte redatta dall’architetto NOME COGNOME (che allegava), nella descrizione del bene posto in vendita, identificato per l’appunto quale Lotto 1, sussistevano importanti omissioni ed errori descrittivi che avevano inficiato: sia la stima dell’esperto, che la pubblicazione del bando di vendita e, di conseguenza, l’aggiudicazione del Lotto in questione.

Secondo l’opponente, l’irregolarità della vendita dell’appartamento sarebbe derivata dall’aver paventato l’esistenza di un posto auto e di una pertinenza – costituita da un piccolo manufatto rurale – che, in realtà, non erano comprese nei beni pignorati ed, in particolare, dal non aver specificato che l’appartamento pignorato risultava intercluso con conseguente impossibilità dell’aggiudicatario di accedervi, se non previa proposizione di un giudizio di costituzione coattiva di servitù di passaggio. Al riguardo precisava l’opponente che il terreno agricolo circostante l’edificio ed insistente sulle particelle 116, 118 e 119 era un’unità negoziale autonoma, indipendente rispetto al fabbricato insistente sulla p.lla 117, di proprietà comune ed indivisa degli eredi COGNOME, che non era stato pignorato, con la conseguenza che non poteva essere incluso nel lotto di vendita né aggiudicato. Aggiungeva che tale area non poteva essere considerata quale pertinenza del fabbricato, mancando i presupposti per ravvisare il vincolo pertinenziale; e che l’aver omesso tali fondamentali informazioni descrittive, incidenti sulla valutazione e sulla ‘scelta’ del bene da parte dei soggetti interessati, aveva fatto venire meno la sussistenza dei necessari requisiti di pubblicità e trasparenza, posti dalla vigente normativa alla base delle aste immobiliari, e aveva compromesso gli esiti della procedura esecutiva in quanto, a suo dire, la corretta descrizione dell’immobile posto in vendita avrebbe generato un diverso evolversi della procedura esecutiva.
Il Giudice dell’esecuzione, con ordinanza del 10.06.2014, rigettava la richiesta sospensiva con condanna dell’opponente ex art. 96, co 3, fissando il termine per l’introduzione del giudizio di merito.

Promosso tempestivamente il giudizio di merito, si costituiva l’aggiudicatario COGNOME NOME, il quale deduceva: in via preliminare, la ‘preclusione delle eccezioni ‘ nei suoi confronti ai sensi dell’art. 2929 c.c., nonché l’inammissibilità dell’opposizione, perché tardiva; e, nel merito, la legittimità degli atti impugnati, richiamando, inoltre,

l’applicabilità dell’art. 2812 c.c. con riferimento agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata.

2.2. Con un secondo ricorso depositato l’8 luglio 2014, la RAGIONE_SOCIALE proponeva opposizione al decreto di trasferimento in favore del COGNOME, chiedendo dichiararsi la nullità del decreto di trasferimento e, in subordine, accertarsi la limitazione del trasferimento al solo appartamento con esclusione delle p.lle 116,118 e 119.

In sintesi la COGNOME, sulla base degli stessi motivi già proposti nell’ambito della precedente opposizione avverso il provvedimento di aggiudicazione, chiedeva al Giudice dell’esecuzione di sospendere l’efficacia esecutiva del decreto di trasferimento, almeno limitatamente alla riportata precisazione dell’esperto relativamente alla sussistenza di un posto auto e all’esistenza di un pertinenziale manufatto insistente sul bene pignorato e, comunque, con riferimento alle aree insistenti sulle p.lle 116, 118 e 119, estranee all’esecuzione.
Il Giudice dell’esecuzione, con ordinanza 10 luglio 2014, rilevato che il decreto di trasferimento, essendo già stato registrato e trascritto, aveva avuto esecuzione e non era più suscettibile di sospensione, fissava termine per l’introduzione del giudizio di merito.

Promosso il giudizio di merito, la Banca della Campania non si costituiva.

Il giudice dell’esecuzione: dapprima, riuniva le due procedure per motivi di connessione soggettiva e (parzialmente) oggettiva; poi, istruiva la procedura a mezzo di consulenza tecnica; quindi, sospendeva il giudizio a seguito del decesso di COGNOME; infine – a seguito di riassunzione del processo da parte di COGNOME NOME anche nei confronti di COGNOME NOME (che si costituiva al solo fine di negare la sua qualità di erede della COGNOME e di eccepire il proprio difetto di legittimazione) – con sentenza n. 2196/2022 – dichiarata la contumacia della Banca della Campania e di COGNOME NOME; e, dichiarato il difetto di legittimazione passiva di COGNOME NOME, dichiarava inammissibili le
opposizioni proposte da COGNOME nei giudizi riuniti (ritenendo tardiva: sia l’opposizione al provvedimento di aggiudicazione e le domande relative alla declaratoria di nullità della relazione di stima, dell’ordinanza di vendita e della aggiudicazione del lotto 1, proposte con il primo giudizio di merito, recante n.7009/2014 RG; sia la spiegata opposizione avverso al decreto di trasferimento del lotto 1 del compendio asseritamente pignorato, azionata nel giudizio riunito R.G. 7572/14), provvedendo sulle spese processuali ed escludendo la statuizione di condanna ex art. 96 comma 3 c.p.c.
Avverso la sentenza del giudice dell’esecuzione ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, nei confronti, oltre che di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, anche di NOME COGNOME, quale erede di NOME COGNOME, e della Banca Popolare dell’Emilia Romagna (che nelle more ha incorporato la Banca della Campania S.p.A.).

Ha resistito con controricorso soltanto il COGNOME, mentre le altre parti sono rimaste intimate.

Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni, ma il Difensore di parte ricorrente ha depositato memoria.

La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro il termine di sessanta giorni dalla decisione.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

NOME COGNOME articola in ricorso due motivi.

1.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia <> nella parte in cui il Tribunale ha dichiarato inammissibile l’opposizione al verbale di aggiudicazione, perché tardiva.

Sottolinea che le gravi omissioni ed inesattezze contenute nella relazione di stima dell’AVV_NOTAIO COGNOME (sia in ordine alle aree di accesso al fabbricato, sia in ordine all’esistenza di un manufatto estraneo all’esecuzione ed ancora su pretese aree di parcheggio e demaniali)

avevano determinato grave confusione nell’individuazione del bene oggetto di espropriazione, dando luogo ad una situazione viziante che si era riprodotta identica a se stessa nel corso del processo esecutivo fino al verbale di aggiudicazione impugnato e finanche al decreto di trasferimento, emesso in data 18 giugno 2014.

Osserva che – pur essendo indubbio che le ‘irregolarità formali’, che non comportino l’inesistenza giuridica dei singoli atti, verificatesi nell’ambito di una determinata fase del procedimento, possono riflettersi sulla validità degli atti della fase successiva che da essi dipendano solo se fatte valere entro la conclusione di quella singola fase – le Sezioni Unite hanno tuttavia da tempo precisato (SU n. 11178/1995) che tale conseguenza si determina solo se il vizio non sia tale da incidere direttamente sugli atti della fase successiva, in quanto la situazione viziante che si riproduca identica a sé stessa nel corso del processo esecutivo non è sanata dalla mancanza di una tempestiva opposizione dell’atto presupposto e resta rilevabile per tutto il corso del processo esecutivo in relazione agli atti via via compiuti.
Invocando i principi affermati da Cass. n. 193/2003, n. 3970/2004 e n. 3824/2010, rileva altresì che il disposto dell’art. 2929 c.c., che esclude che la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione possa avere effetto nei confronti dell’acquirente, non può applicarsi al caso di specie, in quanto i vizi denunciati concernono direttamente la vendita o comunque atti prodromici alla stessa, qual è appunto la relazione di stima, l’autorizzazione alla vendita e la pubblicazione dell’avviso di vendita.
Fa infine presente che, alla luce di quanto statuito da Cass. n. 5796/2014, non si pone alcun problema di inammissibilità con riferimento all’impugnazione del decreto di trasferimento, in quanto l’opposizione agli atti esecutivi è lo strumento tipico, quando, come nella specie, il decreto di trasferimento, di cui all’art. 586 c.p.c., che abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello

pignorato, è affetto da invalidità, da far valere, appunto, col rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 del codice di rito.

1.2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia <>

Premette che l’oggetto dell’espropriazione, come individuato dalla descrizione contenuta nell’ordinanza di vendita, è esclusivamente <>.
Osserva che nell’ordinanza di vendita, quindi, non sono incluse le aree insistenti sulle particelle 116, 118 e 119 del foglio 9 del catasto terreni del Comune di Vietri sul Mare, su cui attualmente insistono il cancello e il viale di accesso al fabbricato e il manufatto in blocchetti di cemento e copertura in lamiera.

In sintesi, secondo il ricorrente, che contesta le conclusioni a cui è pervenuto il nominato ctu (affermando la pertinenzialità del bene di causa), le p.lle 116, 118 e 119 (su cui insistono il cancello e il viale di accesso al fabbricato, l’area utilizzata per il parcheggio delle autovetture e il ‘manufatto in blocchetti di cemento e copertura in lamiera’), costituiscono un’unità negoziale autonoma rispetto al fabbricato e alle altre unità immobiliari oggetto del giudizio di divisione ereditaria, con la sola differenza, rispetto a queste ultime, che relativamente ad esse non è stata pronunciata la divisione, di talché esse sono rimaste in comunione indivisa a COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.
Quanto poi all’area interessata da un attraversamento in tunnel del torrente Fontana Limite (che divide la particella 117, su cui insiste il fabbricato, dalla particella 116, su cui insisterebbero l’area adibita a parcheggio e il manufatto) si tratterebbe financo di area di proprietà del demanio.

L’eccezione di giudicato, sollevata da parte resistente in sede di controricorso, con riferimento alla sentenza n. 2567/2022 del Tribunale di Salerno (nelle more divenuta definitiva), è infondata.

Al riguardo si rileva che oggetto del giudizio di merito, che ha preceduto il presente giudizio di legittimità, è stato l’accertamento dell’ambito del pignoramento e della natura delle aree che circondano il bene pignorato, mentre oggetto del giudizio definito con la citata sentenza n. 2567/2022 è stato l’accertamento della nullità e/o della inesistenza del provvedimento emesso inaudita altera parte in data 28 maggio 2015 nella procedura n. 457/2008 su istanza del COGNOME e del decreto di trasferimento così emendato.
Vero è che nella sentenza n. 2567/2022 del Tribunale di Salerno sono contenute affermazioni relative all’oggetto definito con la sentenza qui impugnata (recante numero 2196/2022) e che il contenuto decisorio di una sentenza è rappresentato, ai fini della estensione del relativo giudicato, non solo dal dispositivo, ma anche dalle affermazioni e dagli accertamenti contenuti nella motivazione.

Tuttavia, è altrettanto vero che quanto precede vale esclusivamente in quanto dette affermazioni e detti accertamenti costituiscono una necessaria premessa o un presupposto logico indefettibile della pronuncia o comunque risolvono questioni facenti parte del thema decidendum , che erano state specificamente dibattute tra le parti: presupposto che nella specie non ricorre, poiché le relative questioni sono, con ogni evidenza, restate estranee agli argomenti in base ai quali quel giudizio – incentrato su questioni formali e riguardo
alle quali quelle relative all’estensione del pignoramento costituivano un presupposto che non era necessario accertare – è stato definito.

Pertanto, la sentenza n. 2567/2022, con la quale il Tribunale si è pronunciato sull’opposizione al verbale di aggiudicazione ed al decreto di trasferimento, in mancanza di specifica relativa domanda di accertamento, non ha efficacia di giudicato rispetto all’oggetto di cui qui si discute.

Ciò posto, il primo motivo di ricorso è fondato.

3.1. Sono oramai passati quasi trent’anni da quando le Sezioni Unite di questa Corte – risolvendo il contrasto insorto tra le singole sezioni (in particolare, da un lato, Cass. nn. 1819/71, 432/74 e 1882/82, dall’altro, Cass. n. 2024/94) con riferimento al problema della impugnabilità o meno degli atti del processo esecutivo affetti da nullità insanabile anche oltre il termine di cinque giorni previsto dall’art. 617 c.p.c., – hanno affermato il seguente principio di diritto:

<>.

Nel quadro della cornice ermeneutica, disegnata dalla suddetta pronuncia, si colloca il problema, sotteso al motivo in esame, della portata della nullità del pignoramento immobiliare per mancata o incompleta o errata identificazione del bene staggito.

Al riguardo è stato sì affermato (Cass. n. 10945/2018 e n. 21379/2017) che la deduzione della suddetta nullità concerne (non il diritto del creditore di procedere ad esecuzione forzata, ma) la validità formale dell’atto e, pertanto, configurando motivo di opposizione (non all’esecuzione, ma) agli atti esecutivi, è soggetta alla relativa disciplina.

Tuttavia, nei citati arresti, è stata fatta altresì espressa eccezione per la preclusione derivante dalla decorrenza del termine di cui all’art. 617 c.p.c., trattandosi di una nullità che non ammette sanatoria, in quanto impedisce al processo esecutivo di pervenire al suo scopo con l’espropriazione del bene: e, in quanto tale, di vizio di gravità tale da doversi qualificare propagato agli atti successivi, utilmente deducibile quale ragione di opposizione formale avverso ciascuno di questi ultimi, purché entro il termine di cui all’art. 617 c.p.c. da ognuno di essi.
Di tale principio di diritto non ha tenuto conto il Tribunale di Salerno, che, nella impugnata sentenza, ha erroneamente ritenuto (p. 6) che <>.

Invero, nel caso di specie, era stato tempestivamente opposto che la stima eseguita dall’AVV_NOTAIO recava gravi difformità rispetto alla reale situazione dei luoghi (in punto di: aree di accesso al fabbricato, esistenza di un manufatto estraneo all’esecuzione; pretese aree di parcheggio e demaniali).

Tali motivi di opposizione, se fondati, sarebbero stati idonei ad escludere la validità degli atti successivi (e, in particolare, del verbale di aggiudicazione e del decreto di trasferimento), in quanto, incidendo sull’oggettiva individuazione del bene oggetto di espropriazione e su sue caratteristiche essenziali perfino idonee a mutarne in parte la natura (in quello di bene intercluso), avrebbero dato luogo ad una <> (per riprendere l’espressione utilizzata dalle Sezioni Unite nel citato arresto dell’ormai lontano 1995), che si sarebbe riprodotta identica a se stessa nel corso del successivo sviluppo processo esecutivo.
Occorre qui ribadire che ogni situazione viziante, che sia in grado di incidere sulla validità degli atti della fase successiva che da essa dipenda e che si riproduca identica a sé stessa nel corso del processo esecutivo, come quella dedotta nel caso di specie, non è sanata dalla mancanza di una tempestiva opposizione, ma, per la sua travolgente carica inficiante, resta rilevabile per tutto il corso del processo esecutivo in relazione agli atti via via compiuti (Cass. n. 14449/16, seguita, tra le altre, da Cass. 35878/2022).
La sentenza impugnata, dunque, va cassata.

In ragione dell’accoglimento del primo motivo, il secondo resta assorbito; d’altronde, non potendo (per consolidata giurisprudenza di legittimità) il giudice, una volta rilevata una ragione di inammissibilità della domanda, esaminarne il merito.

Il merito, quindi, resta impregiudicato, essendo qui cassata la statuizione di tardività resa dalla qui impugnata sentenza, fermo restando che deve intendersi inammissibile per carenza di interesse (e, quindi, preclusa e tale da rendere improponibile l’opposizione) ogni questione sulla non titolarità, anche solo parziale, del bene staggito: questione preliminare che, beninteso, non può essere esaminata in questa sede – per il carattere assorbente dell’infondatezza del rilievo
di tardività e la necessità di specifici accertamenti sugli atti di causa e che è rimessa alla valutazione del giudice del rinvio.

Questi, ritenuta tempestiva l’opposizione, dovrà esaminare ogni altra questione in rito ed il merito e valutare, impregiudicato l’esito della disamina e prima di regolare le spese pure del presente giudizio di legittimità, tra l’altro, se le particelle 116, 118 e 119 – su cui insistono il cancello ed il viale di accesso al fabbricato, l’area utilizzata per il parcheggio delle autovetture ed il ‘manufatto in blocchetti di cemento e copertura in lamiera – fossero, al momento del pignoramento, di titolarità esclusiva dell’esecutata opponente e se costituissero o meno una unità negoziale autonoma rispetto al fabbricato (ed alle altre unità immobiliari, già oggetto del giudizio di divisione ereditaria) e potessero, allora, reputarsi o meno oggetto del pignoramento, secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte, nonché, di conseguenza, del successivo decreto di trasferimento 18 giugno 2014, secondo la descrizione ivi contenuta.

P. Q. M.

La Corte:

accoglie il primo motivo di ricorso, e, per l’effetto, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata quanto alla censura accolta e

rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, al Giudice dell’esecuzione del Tribunale di Salerno in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, il 25 settembre 2024, nella camera di

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