Manufatti preesistenti e responsabilità contrattuale, vizi occulti

Una proprietaria cita in giudizio il condominio per la presenza di due manufatti che ostacolano il suo posto auto, sostenendo che siano stati installati dopo l’acquisto. Il Tribunale rigetta la domanda basandosi su una CTU che, tramite immagini satellitari, dimostra che i manufatti erano preesistenti alla compravendita. La sentenza chiarisce che l’azione corretta per vizi del posto auto andava intentata contro la società venditrice e non contro il condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 ottobre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi del posto auto: quando il responsabile è il venditore e non il condominio

L’acquisto di un immobile, che sia un’abitazione o una pertinenza come un posto auto, rappresenta un passo importante. Cosa accade, però, se dopo la compravendita ci si accorge della presenza di difetti che ne limitano l’utilizzo? La recente sentenza del Tribunale di Roma analizza un caso emblematico di vizi del posto auto, chiarendo contro chi deve essere indirizzata l’azione legale: il condominio o il venditore? La risposta dipende da un fattore cruciale: il momento in cui il vizio è sorto.

I fatti del caso: il posto auto inutilizzabile

Una proprietaria acquistava un posto auto scoperto all’interno di un edificio condominiale. Nel contratto di compravendita, la società costruttrice venditrice dichiarava che l’immobile era libero da “vincoli e pesi reali”. Tuttavia, la proprietaria lamentava che, subito dopo l’acquisto, sul suo posto auto erano stati abusivamente installati due manufatti condominiali contenenti i contatori di acqua e gas, impedendo di fatto il parcheggio di un’automobile di normali dimensioni.

Di conseguenza, citava in giudizio il condominio chiedendo, in via principale, la rimozione dei manufatti e il risarcimento del danno per il ridotto godimento del bene, quantificato in una percentuale del valore locativo. In subordine, qualora la rimozione fosse risultata impossibile, chiedeva un risarcimento per la diminuzione del valore commerciale dell’immobile.

La difesa del condominio e la chiamata in causa del venditore

Il condominio si costituiva in giudizio negando ogni responsabilità. La sua difesa si basava su un punto fondamentale: i manufatti erano già presenti al momento della vendita del posto auto all’attrice. Non essendo il condominio responsabile della loro installazione, non poteva essere chiamato a risponderne. Per tutelarsi da ogni eventuale conseguenza negativa, il condominio chiedeva e otteneva l’autorizzazione a chiamare in causa la società venditrice, affinché questa potesse manlevarlo da eventuali condanne.

La prova decisiva sui vizi del posto auto: quando sono stati installati i manufatti?

Il punto centrale della controversia era stabilire con certezza il momento dell’installazione dei manufatti. Per fare ciò, il Tribunale disponeva una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). L’esperto, utilizzando il programma “Google Earth”, acquisiva un’immagine satellitare risalente a una data antecedente a quella dell’atto di compravendita. Da tale immagine emergeva in modo inequivocabile che i due manufatti erano già presenti e ben visibili sul posto auto prima che l’attrice ne diventasse proprietaria.

Questa prova documentale, rafforzata dalle testimonianze di un altro condomino e dell’amministratore, veniva ritenuta dal giudice molto più attendibile rispetto alla deposizione del figlio dell’attrice. L’accertamento del CTU si rivelava quindi decisivo per l’esito della causa.

Le motivazioni della decisione

Sulla base delle prove raccolte, il Tribunale ha rigettato integralmente le domande dell’attrice nei confronti del condominio. Il giudice ha spiegato che, essendo stato provato che i manufatti esistevano prima dell’acquisto, nessuna responsabilità poteva essere addebitata al condominio per la loro installazione.

L’azione legale corretta, secondo il Tribunale, avrebbe dovuto essere di natura contrattuale e rivolta contro la società venditrice. L’attrice avrebbe dovuto invocare l’articolo 1489 del Codice Civile, che tutela l’acquirente quando la cosa acquistata è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento. La venditrice, infatti, aveva espressamente dichiarato nel contratto che l’immobile era libero da “vincoli e pesi reali”. Di fronte a una simile scoperta, l’acquirente avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.

Il Tribunale ha sottolineato che l’attrice non ha formulato correttamente tali domande nei confronti della società venditrice (rimasta peraltro contumace), limitandosi a un’estensione generica delle proprie richieste senza notificarle specificamente.

Le conclusioni: a chi rivolgersi in caso di vizi del posto auto

La sentenza offre un’importante lezione pratica. Quando si scoprono vizi del posto auto o di qualsiasi altro immobile, è fondamentale individuare il corretto responsabile. Se il difetto è preesistente alla vendita e non era facilmente riconoscibile, la responsabilità ricade sul venditore, specialmente se quest’ultimo ha garantito l’assenza di pesi e vincoli. L’azione da intraprendere è di natura contrattuale e mira a ripristinare l’equilibrio economico alterato dal vizio. Il condominio, invece, può essere chiamato in causa solo per azioni o installazioni avvenute successivamente alla compravendita e a lui direttamente imputabili. In questo caso, l’errata individuazione del soggetto responsabile ha comportato non solo il rigetto della domanda, ma anche la condanna dell’attrice al pagamento di tutte le spese processuali, incluse quelle della CTU.

Se scopro un difetto su un posto auto appena comprato, posso sempre fare causa al condominio?
No. Secondo questa sentenza, se il difetto o l’ingombro era già presente al momento dell’acquisto, il condominio non è responsabile. La responsabilità è del venditore, contro il quale si può agire per violazione degli obblighi contrattuali.

Cosa succede se il venditore dichiara nel contratto che l’immobile è libero da pesi e vincoli, ma non è vero?
L’acquirente è tutelato dall’articolo 1489 del Codice Civile. Può chiedere la risoluzione del contratto (se non avrebbe acquistato conoscendo il vizio) o una riduzione del prezzo di acquisto, oltre all’eventuale risarcimento del danno.

Come si può provare quando è sorto un difetto su un immobile?
La prova può essere fornita con vari mezzi. In questo caso, è stata decisiva una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) che ha utilizzato immagini satellitari storiche (Google Earth) per datare la presenza dei manufatti, dimostrando che erano anteriori alla vendita.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 14797 2024 – N. R.G. 00052504 2020 DEL 02 10 2024 PUBBLICATA IL 02 10 2024

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE

in persona del dott. NOME COGNOME in funzione di giudice unico,

ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile in primo grado iscritta al n. 52504 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2020, trattenuta in decisione all’udienza dell’11.6.2024 e vertente tra

ATTRICE

rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME

CONVENUTO

rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

CHIAMATA IN CAUSA – CONTUMACE

MOTIVI DELLA DECISIONE

ha convenuto in giudizio il condominio di INDIRIZZO in riferendo in sintesi quanto segue:

l’attrice è proprietaria – per averlo acquistato dalla società costruttrice con atto di compravendita del 2.7.2013 – di un posto auto scoperto distinto con il numero 4 al piano terra dell’edificio condominiale;

risulta dall’atto di compravendita che il posto auto è sorto senza ‘vincoli e pesi reali’ (art. 5);

nell’agosto 2013 – solo dopo il suo accatastamento e la conseguente compravendita – sono stati tuttavia abusivamente installati sullo stesso due manufatti di proprietà condominiale in cui sono rispettivamente allocati i contatori dell’acqua e del gas a servizio dell’edificio;

tali manufatti – date le loro dimensioni – impediscono l’utile parcheggio di una vettura di normali dimensioni pregiudicando il pieno godimento di quel bene ed imponendo un’illegittima servitù a suo carico;

la ridotta utilizzabilità del posto auto ha comportato per l’attrice – a decorrere dall’agosto 2013 – un danno patrimoniale quantificabile in misura almeno pari al 30% del suo valore locativo (stimabile in euro 100,00 mensili).

L’attrice ha chiesto pertanto:

in via principale, la condanna del convenuto alla rimozione dei due manufatti ed al risarcimento dei danni per il ridotto godimento del posto auto provocato dalla loro installazione;

in via subordinata – nel caso di impossibile rimozione – la condanna comunque del medesimo al risarcimento dei danni per il minor valore commerciale e per il ridotto godimento del bene.

Il convenuto – negando la proprietà condominiale dei manufatti ed eccependo la loro preesistenza rispetto all’acquisto della – ha chiesto in via preliminare la chiamata in causa della venditrice per essere eventualmente manlevata dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dalle domande dell’attrice e nel merito – in via principale – ha chiesto comunque l’integrale rigetto delle stesse.

La – di cui è stata concessa la chiamata in causa – è rimasta invece contumace.

Sono state quindi depositate dalle parti costituite le memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e – all’esito – è stata disposta una consulenza tecnica d’ufficio.

All’udienza dell’11.6.2024 – espletata anche una prova testimoniale richiesta dalle parti e raccolto l’interrogatorio libero dell’amministratore condominiale – la causa è stata infine trattenuta in decisione.

Il Tribunale – sulla base di tali premesse – rileva quanto segue.

Le domande nei confronti del devono essere rigettate.

Il c.t.u. ha accertato – attraverso una congrua indagine svolta con il programma ‘Google Earth’ – che i due manufatti sono stati effettivamente installati in epoca precedente rispetto all’acquisto del posto auto da parte della ( ‘è stata acquisita un’immagine risalente al 17 giugno 2013, quindi antecedente all’atto di compravendita che è del 2 luglio 2013, nella quale si distinguono i quattro posti auto e sono ben visibili i due manufatti oggetto di causa’ : pag. 8 della relazione con relativa documentazione fotografica).
Tale accertamento -seppur smentito dalla ben poco attendibile deposizione testimoniale del figlio di parte attrice (che neppure ha specificamente riferito di un suo personale sopralluogo in epoca precedente o contemporanea rispetto all’atto di compravendita) – trova anche conforto nella più attendibile deposizione dell’altro teste escusso (che abita invece nel condominio sin dal giugno 2012) e nelle circostanziate dichiarazioni rese dall’amministratore condominiale in sede di interrogatorio libero (cfr. verbale del 5.4.2023).
Nessuna responsabilità può essere conseguentemente addebitata al -riguardo a tale installazione – in quanto l’attrice avrebbe dovuto semmai agire a titolo di responsabilità contrattuale ex art. 1489 cod. civ. nei confronti della società alienante (che – nell’atto di compravendita – dichiarava espressamente la libertà di quanto alienato da ‘vincoli’ e ‘pesi reali’ ) e dunque chiedere – diversamente l’eventuale risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo secondo le disposizioni dell’art. 1480 cod. civ..
Tali domande contrattuali – in questa sede – non sono state formulate dall’attrice nei confronti della chiamata in causa (essendosi la limitata genericamente nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. – ad ‘estendere le proprie domande e le proprie conclusioni anche nei confronti del terzo chiamato in causa , senza aver oltretutto chiesto di notificare nel rispetto del contraddittorio ex art. 292 c.p.c. tali domande alla società rimasta contumace ).

Le spese processuali – ivi comprese quelle afferenti alla c.t.u. – seguono la soccombenza dell’attrice nei confronti del condominio (con relativa distrazione in favore del difensore che si è dichiarato antistatario ex art. 93 c.p.c.).

P.Q.M.

rigetta le domande;

condanna l’attrice al rimborso delle spese processuali sostenute dal , liquidate d’ufficio in euro 4.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15% , Iva e Cassa come per legge, disponendone la distrazione in favore dell’avv. NOME COGNOME

pone le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico definitivo dell’attrice.

2.10.2024. IL GIUDICE

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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