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Vizi costruzione immobile: notifica e responsabilità

La Corte di Cassazione conferma la condanna di due società per gravi vizi di costruzione in un immobile. La sentenza chiarisce che un errore nel nome della società in una notifica non la invalida se il destinatario è comunque identificabile. Inoltre, la società che acquista un edificio al rustico e lo completa per poi venderlo, assume la responsabilità per tutti i difetti, anche quelli preesistenti. Rigettati quindi i ricorsi delle società costruttrici basati su presunti vizi procedurali e sull’errata attribuzione di responsabilità.

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi Costruzione Immobile: La Cassazione sulla Validità della Notifica e la Responsabilità del Venditore

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un caso complesso relativo ai vizi costruzione immobile, offrendo chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali: la validità di un atto di citazione notificato con un’imprecisione nel nome del destinatario e l’estensione della responsabilità del costruttore-venditore. La Corte ha stabilito che la sostanza prevale sulla forma e che chi completa un edificio si assume la responsabilità dell’intera opera.

I Fatti di Causa

Un condominio citava in giudizio due società, una immobiliare e una di costruzioni, per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da gravi difetti costruttivi presenti nell’edificio. Inizialmente, il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda. Successivamente, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, condannando le due società in solido a risarcire il condominio per oltre 224.000 euro.
Le due società hanno quindi presentato ricorso in Cassazione. La società immobiliare sosteneva di non essere stata correttamente citata in giudizio, poiché la notifica iniziale era stata indirizzata a una società con un nome simile, rendendo a suo dire nullo l’intero procedimento. La società di costruzioni, invece, sollevava numerose eccezioni, tra cui la prescrizione del diritto, l’inutilizzabilità della perizia tecnica e un’errata interpretazione del suo ruolo e della sua responsabilità.

L’Analisi della Corte di Cassazione e i vizi costruzione immobile

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i ricorsi, confermando la decisione della Corte d’Appello. L’analisi si è concentrata su due principi cardine.

La questione della notifica e della partecipazione al processo

In primo luogo, la Corte ha affrontato il tema dei presunti vizi di notifica sollevati dalla società immobiliare. I giudici hanno chiarito che, ai sensi dell’art. 164 c.p.c., la nullità della citazione si verifica solo se l’identificazione del convenuto risulta “assolutamente incerta o equivoca”. Nel caso specifico, sebbene il nome indicato nell’atto fosse impreciso (“Impresa Edile” invece di “Immobiliare Edile”), la notifica era stata effettuata presso la sede legale corretta, dove si trovava unicamente la società effettivamente convenuta. Questo elemento è stato ritenuto sufficiente a superare l’incertezza e a garantire la validità della vocatio in ius. Inoltre, la Cassazione ha ribadito che la perizia svolta in un accertamento tecnico preventivo (ATP) è utilizzabile nel successivo giudizio di merito anche nei confronti della parte che non vi aveva partecipato, poiché diventa parte del materiale probatorio a disposizione del giudice.

La responsabilità per i vizi costruzione immobile: chi risponde?

Il secondo punto cruciale riguarda la responsabilità della società di costruzioni. Quest’ultima sosteneva di non poter essere ritenuta responsabile per difetti preesistenti, avendo acquistato l’edificio quando era ancora “al rustico” e avendolo semplicemente completato. La Corte ha respinto questa tesi, valorizzando l’interpretazione del contratto di compravendita fatta dalla Corte d’Appello. Secondo i giudici, assumendo l’onere di completare l’opera e di venderla ai singoli acquirenti, la società aveva di fatto assunto il ruolo di costruttore-venditore. Di conseguenza, si era impegnata non solo a terminare i lavori, ma anche a consegnare un’opera esente da vizi, rispondendo quindi anche dei difetti originari della struttura ai sensi dell’art. 1669 c.c., che disciplina la responsabilità per rovina e difetti di cose immobili.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base di principi consolidati. Per quanto riguarda la notifica, ha prevalso il principio di raggiungimento dello scopo: se l’atto perviene al destinatario corretto, un mero errore materiale nel nome non ne causa la nullità. Sulla responsabilità, i giudici hanno applicato un’interpretazione sostanziale del ruolo della società costruttrice. Acquistando un immobile incompleto e assumendosi l’obbligo di finirlo per la vendita, la società si è posta come garante finale della qualità dell’opera nei confronti degli acquirenti. La responsabilità ex art. 1669 c.c. ha natura extracontrattuale ed è volta a tutelare l’interesse pubblico alla stabilità e sicurezza degli edifici; pertanto, essa ricade su chiunque, agendo come costruttore o venditore, abbia contribuito alla realizzazione dell’immobile difettoso.

Conclusioni

La sentenza consolida due importanti principi in materia di edilizia e contenzioso civile. Anzitutto, conferma che i cavilli formali, come un’imprecisione nel nome del convenuto, non possono bloccare un’azione legale se l’identità del soggetto è chiara. In secondo luogo, stabilisce un criterio di responsabilità ampio per i vizi costruzione immobile: chiunque completi e venda un edificio, anche se non lo ha costruito da zero, ne risponde integralmente nei confronti degli acquirenti finali, garantendo un’opera a regola d’arte in tutte le sue parti.

Un errore nel nome della società convenuta rende nulla la citazione in giudizio?
No, secondo la Corte la citazione non è nulla se l’errore non genera un’assoluta incertezza sull’identificazione del destinatario. Se la notifica avviene presso la sede legale corretta e non vi è possibilità di equivoco con altre entità, l’atto è valido.

La perizia di un accertamento tecnico preventivo (ATP) può essere usata contro una parte che non ha partecipato a quel procedimento?
Sì. La relazione conclusiva di un ATP, una volta acquisita ritualmente nel giudizio di merito, entra a far parte del materiale probatorio e può essere liberamente apprezzata e utilizzata dal giudice nei confronti di tutte le parti del processo, anche quelle che non avevano preso parte alla fase di istruzione preventiva.

Chi compra un immobile non finito e lo completa è responsabile anche per i vizi di costruzione già esistenti?
Sì. La Corte ha stabilito che la società che acquista un edificio “al rustico” e si impegna a completarlo per poi venderlo, assume la responsabilità di costruttore-venditore. Di conseguenza, è tenuta a rimediare anche ai vizi preesistenti e risponde per l’intera opera ai sensi dell’art. 1669 c.c.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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