Vizi costruttivi: quando l'intervento risolve il danno

La Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di risarcimento per vizi costruttivi. Se le perizie accertano che gli interventi riparatori del costruttore hanno risolto le infiltrazioni, l’acquirente non può più pretendere ulteriori risarcimenti. La Corte ha ritenuto inammissibile contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti svolto nei gradi di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vizi Costruttivi: Quando l’Intervento Riparatore del Costruttore Esclude il Risarcimento?

L’acquisto di un immobile nuovo dovrebbe essere un momento di gioia, ma talvolta si trasforma in un incubo a causa di gravi vizi costruttivi. È il caso di un’acquirente che, dopo aver scoperto serie infiltrazioni d’acqua nel suo villino, ha intrapreso una lunga battaglia legale contro l’impresa edile. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: se il costruttore interviene e risolve completamente il problema, come accertato da una perizia tecnica, il diritto a un ulteriore risarcimento può venire meno.

I Fatti: Dalle Infiltrazioni d’Acqua al Ricorso in Cassazione

La vicenda ha origine dall’acquisto di un villino che presentava gravi fenomeni di infiltrazione nei locali al piano seminterrato. La proprietaria avviava un procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), durante il quale un consulente tecnico nominato dal tribunale (CTU) individuava la causa nella mancata realizzazione di un efficace sistema di drenaggio.

A seguito di tale accertamento, la società costruttrice eseguiva alcuni lavori di riparazione. Ritenendo però che tali interventi non fossero stati risolutivi, l’acquirente citava in giudizio l’impresa, chiedendo il risarcimento del danno in forma specifica (l’esecuzione delle opere necessarie) o per equivalente (il pagamento della somma corrispondente), oltre al danno da mancato godimento dell’immobile.

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello rigettavano le domande della proprietaria. Entrambi i giudici, basandosi sulle conclusioni di una nuova consulenza tecnica, ritenevano che gli interventi posti in essere dal costruttore fossero stati ‘integralmente risolutivi’, rendendo l’immobile perfettamente salubre e abitabile. La questione giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte di Cassazione sui vizi costruttivi

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando le decisioni dei precedenti gradi di giudizio. L’analisi dei giudici si è concentrata sui limiti del sindacato di legittimità, ribadendo che la Cassazione non può riesaminare nel merito i fatti già accertati dai giudici di primo e secondo grado.

La Prova della Risoluzione del Vizio

Il punto centrale della decisione riguarda l’accertamento fattuale compiuto dalla Corte d’Appello. I giudici di merito avevano stabilito, sulla base della perizia, che l’immobile era ‘perfettamente asciutto e privo di qualsiasi macchia o segno di infiltrazioni’ e che gli interventi del costruttore erano stati ‘integralmente risolutivi’. Di fronte a tale accertamento, la domanda di ulteriore risarcimento per la riparazione dei danni diventava, di conseguenza, infondata. La Cassazione ha specificato che contestare questa conclusione significa, in realtà, contestare una valutazione di fatto, operazione non consentita in sede di legittimità.

I Limiti del Ricorso in Cassazione e la Regola del ‘Doppio Conforme’

La ricorrente ha anche lamentato l’omesso esame di un fatto decisivo. La Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile per due ragioni. Primo, l’omesso esame di una ‘domanda’ non equivale all’omesso esame di un ‘fatto storico’ richiesto dalla legge per poter ricorrere in Cassazione. Secondo, nel caso di specie si applicava l’art. 348-ter c.p.c., la cosiddetta regola del ‘doppio conforme’: quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle stesse valutazioni di fatto, il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo è precluso.

Il Principio della Soccombenza e le Spese Legali

Infine, la Corte ha respinto la doglianza relativa alla condanna al pagamento delle spese legali. La ricorrente sosteneva di non doverle pagare, essendo stata lei la parte danneggiata in origine. Tuttavia, il principio della soccombenza è chiaro: chi perde la causa paga le spese. Poiché le domande dell’acquirente sono state rigettate in tutti i gradi di giudizio, è stata correttamente identificata come la parte soccombente e, di conseguenza, condannata al pagamento delle spese processuali.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un principio cardine del nostro sistema processuale: la distinzione tra giudizio di merito e giudizio di legittimità. I tribunali di primo e secondo grado hanno il compito di accertare i fatti, anche avvalendosi di consulenti tecnici. La Corte di Cassazione, invece, ha il compito di verificare la corretta applicazione della legge, senza poter entrare nuovamente nel merito dei fatti. In questo caso, l’accertamento decisivo – ovvero che i lavori del costruttore avevano eliminato ogni vizio e danno – era stato compiuto e confermato nei gradi di merito. Questo accertamento di fatto, essendo logicamente motivato, non poteva essere messo in discussione davanti alla Cassazione. Pertanto, una volta stabilito che il danno non esisteva più, ogni domanda risarcitoria collegata perdeva il suo fondamento.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre un’importante lezione pratica. Se si agisce in giudizio per vizi costruttivi e, nel corso della causa, il costruttore provvede a eliminare i difetti, l’esito del giudizio dipenderà in modo cruciale dall’accertamento tecnico. Se una perizia imparziale, disposta dal giudice, conferma la completa e definitiva risoluzione dei problemi, la pretesa di risarcimento del danno per le riparazioni verrà molto probabilmente respinta. Diventa quindi fondamentale, per l’acquirente, dimostrare che gli interventi non sono stati sufficienti o che persistono danni residui. In assenza di tale prova, non solo non si otterrà il risarcimento, ma si rischierà anche di essere condannati al pagamento di tutte le spese legali del processo.

Se il costruttore esegue delle riparazioni per vizi costruttivi, ho ancora diritto al risarcimento?
Secondo questa sentenza, se una perizia tecnica accertata in giudizio dimostra che gli interventi del costruttore sono stati ‘integralmente risolutivi’ e hanno eliminato i difetti e i danni, la domanda di risarcimento viene rigettata.

Posso contestare in Cassazione la valutazione di un perito fatta in primo e secondo grado?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che contestare l’accertamento dei fatti (come la valutazione di una perizia tecnica) non è un motivo valido per il ricorso, a meno che non si configuri un ‘omesso esame di un fatto storico decisivo’, che è un’ipotesi molto specifica e in questo caso non applicabile.

Chi paga le spese legali se la mia richiesta di risarcimento per vizi viene rigettata perché il problema è stato risolto?
In base al principio di soccombenza, la parte le cui domande vengono rigettate è considerata la parte perdente e viene condannata a pagare le spese legali all’altra parte, anche se inizialmente aveva ragione a lamentare i vizi.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1242 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 1242 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/01/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 15077/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 891/2020, depositata il 6/02/2020.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Sentito il Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME , che ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso.

Sentito il difensore della controricorrente, che ha chiesto alla Corte di dichiarare inammissibile e comunque di rigettare il ricorso.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha citato in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE davanti al Tribunale di Velletri. L’attrice ha dedotto di avere acquistato dalla società costruttrice convenuta un villino e di avere, a seguito del manifestarsi di fenomeni di infiltrazione di acqua nei locali posti al piano seminterrato, introdotto un procedimento di accertamento tecnico preventivo; che il consulente tecnico d’ufficio in esso nominato aveva evidenziato quale causa dei vizi la mancata realizzazione in fase di costruzione di un efficace drenaggio in grado di impedire il passaggio di acque piovane sotto il vespaio del fabbricato; che a seguito dell’accertamento tecnico preventivo controparte aveva posto in essere interventi che non avevano però risolto i vizi esistenti nell’immobile. L’attrice ha quindi chiesto al Tribunale di Velletri di condannare la convenuta ai sensi dell’art. 1669 c.c. al risarcimento del danno in forma specifica ovvero al risarcimento per equivalente mediante condanna della stessa al pagamento della somma necessaria per l’esecuzione integrale delle opere, nonché al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno causato dal mancato godimento dell’immobile. Il Tribunale ha disposto un supplemento di consulenza tecnica d’ufficio.
Con la sentenza n. 834/2017 il Tribunale di Velletri ha rigettato le domande dell’attrice, ritenendo che ‘gli interventi posti in essere da RAGIONE_SOCIALE sono stati risolutivi delle infiltrazioni anche alla luce degli esiti della consulenza tecnica d’ufficio’.

La sentenza è stata appellata da COGNOME, che -secondo il riassunto di cui alle pagg. 7 e 8 del ricorso -ha denunciato con il primo motivo la mancata pronuncia o comunque il rigetto implicito della domanda di condanna della convenuta al risarcimento dei danni arrecati dalle infiltrazioni all’immobile e al ripristino dello stato dei luoghi, con il secondo motivo l’avere ritenuto che l’intervento posto in essere dalla convenuta avesse eliminato le cause dei vizi, con il terzo motivo l’avere addebitato all’appellante il rimborso integrale delle spese di lite, comprese quelle relative all’accertamento tecnico preventivo. Con la sentenza n. 891/2020 la Corte d’appello di Roma ha respinto il gravame.
Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

La controricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

Il ricorso è articolato in quattro motivi.

Il primo motivo denuncia, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1669 e 2043 c.c., 112, 113 e 115 c.p.c., per avere la Corte d’appello ritenuto assorbita e per l’effetto avere implicitamente rigettato la domanda finalizzata a ottenere gli interventi di riparazione e ripristino dell’immobile; entrambi i consulenti nominati dal Tribunale hanno accertato la sussistenza dei danni presenti nell’immobile derivanti dalla risalita dell’acqua.
Il motivo è infondato. La ricorrente sostiene che la Corte avrebbe erroneamente ritenuto assorbita la domanda finalizzata a ottenere gli interventi di riparazione e ripristino dell’immobile, in quanto la stessa Corte d’appello avrebbe richiamato le conclusioni del secondo tecnico che, escludendo la presenza di danni ulteriori rispetto a quelli descritti nella consulenza tecnica d’ufficio svolta nel procedimento di accertamento preventivo, confermava e quantificava quelli già indicati dal primo tecnico.
Il ragionamento della ricorrente non può essere seguito. La Corte

d’appello ha infatti accertato che l’immobile in oggetto, alla data dei sopralluoghi eseguiti dal consulente tecnico nominato in primo grado, era abitabile (considerata ‘l’assoluta salubrità dei luoghi, nonché pareti perfettamente asciutte e prive di qualsiasi macchia o segno di infiltrazioni d’acqua in atto o recente’) e che ‘gli interventi eseguiti a seguito dell’accertamento tecnico preventivo erano da considerarsi integralmente risolutivi e che non era stato riscontrato alcun danno ulteriore successivo ai medesimi’. Sulla base di tale accertamento, accertamento che la ricorrente contesta con il secondo motivo (v. infra ), correttamente il giudice d’appello ha ritenuto assorbita la censura relativa alla mancata pronuncia, o comunque al rigetto implicito, della domanda di risarcimento del danno relativo agli interventi di riparazione e ripristino dell’immobile.
Il secondo motivo contesta, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli artt. 1669 e 2043 c.c., per avere la Corte d’appello ritenuto sufficienti gli interventi eseguiti dal costruttore, dopo la fase di accertamento tecnico preventivo, per la realizzazione della tutela accordata dall’art. 1669 c.c. e in ogni caso per non avere riconosciuto rilevanza ai vizi riscontrati ai fini dell’applicazione dell’art. 1669 c.c.

Il motivo non può essere accolto. Pur richiamando il parametro di cui al n. 3 dell’art. 360 c.p.c. e lamentando la violazione o falsa applicazione degli artt. 1669 e 2043 c.c., la ricorrente in realtà contesta l’accertamento in fatto posto in essere dai giudici di merito, in base al quale -come si è appena visto -è stata esclusa la sussistenza dei vizi denunciati dalla ricorrente (gravi fenomeni di infiltrazioni di acqua), vizi sì in astratto riconducibili ai gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c., ma la cui sussistenza in concreto è stata appunto esclusa e in relazione ai quali la ricorrente fa richiamo a quanto descritto dal consulente tecnico nominato nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, descrizione precedente gli interventi posti in essere dalla convenuta.
3) Il terzo motivo lamenta, ai sensi del n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., ‘nella parte in cui la Corte di merito ha disposto la condanna della ricorrente all’integrale pagamento delle spese processuali, sia con riferimento alla fase di accertamento tecnico preventivo, sia con riferimento a entrambi i gradi del giudizio di merito’, avendo la ricorrente ‘legittimamente e fondatamente agito in tutte le fasi processuali’, così che si ‘impone una valutazione di soccombenza’ di controparte.
Il motivo è infondato. Anzitutto, si ascrive alla Corte d’appello la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo e del giudizio di primo grado, ma tale condanna è stata posta in essere dal Tribunale e la Corte d’appello si è limitata a rigettare la relativa censura ad essa proposta; ha poi condannato l’appellante (oggi ricorrente) al pagamento delle spese del giudizio di secondo grado a seguito del rigetto del gravame. Tali condanne alle spese la ricorrente poi contesta in quanto sarebbe controparte ad essere stata soccombente nel processo, così trascurando il fatto che le domande da lei proposte sono state rigettate in primo grado e stessa sorte ha avuto l’appello da lei fatto valere avverso tale rigetto.
4) Il quarto motivo denuncia, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il ‘mancato esame degli specifici capi di domanda relativi alla rimozione dei danni presenti nell’immobile’.

Il motivo -che ripropone la censura di cui al primo motivo richiamando il diverso parametro di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile per più ragioni: l’omesso esame denunciabile ai sensi del n. 5 è infatti unicamente l’omesso esame di un fatto storico al quale non è certo assimilabile l’omesso esame di una domanda; inoltre, ai sensi dell’art. 348ter c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie in esame, avverso la sentenza d’appello che conferma la decisione di primo grado,
non può essere proposto ricorso per cassazione ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore della controricorrente, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, in data 18 settembre 2025.

Il Giudice Estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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