Violazione distanze legali: sentenza annullata

Una società immobiliare ha proposto ricorso in Cassazione contro una condanna per violazione distanze legali relativa a una scala esterna. La Corte d’Appello aveva confermato la violazione e liquidato un danno. La Cassazione ha annullato la decisione per un grave difetto di motivazione: la sentenza d’appello non specificava quale norma fosse stata applicata per determinare l’irregolarità, accogliendo così il ricorso della società e rinviando il caso per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Violazione Distanze Legali: La Cassazione Annulla per Motivazione Carente

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale del nostro sistema giuridico: una decisione, per essere valida, deve essere adeguatamente motivata. Il caso in esame riguarda una controversia sulla violazione distanze legali per la costruzione di una scala, ma la lezione è universale: senza una chiara spiegazione delle norme applicate, anche una sentenza apparentemente corretta può essere annullata.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla domanda di una proprietaria che lamentava la costruzione di una scala da parte di una società confinante, in presunta violazione delle normative sulle distanze tra edifici. Il Tribunale di primo grado le dava ragione, ordinando l’arretramento della struttura.

La società costruttrice proponeva appello, ma la Corte d’Appello non solo respingeva il gravame principale, ma accoglieva anche l’appello incidentale della vicina. Quest’ultima, infatti, aveva contestato il mancato riconoscimento del risarcimento del danno. La Corte d’Appello, ritenendo il danno ‘in re ipsa’ (cioè implicito nella violazione stessa), condannava la società a un risarcimento di 2.000 euro.

Insoddisfatta, la società si rivolgeva alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: la mancanza di motivazione della sentenza d’appello e la violazione del principio del giudicato in merito alla domanda di risarcimento.

La Decisione della Cassazione sulla violazione distanze legali

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato e assorbente rispetto al secondo. Il punto cruciale della critica mossa dalla società ricorrente era che la Corte d’Appello aveva confermato la violazione delle distanze senza specificare quale norma, tra quelle statali o quelle del piano regolatore locale, avesse ritenuto applicabile.

Inoltre, la sentenza impugnata non aveva fornito alcuna risposta alle specifiche doglianze dell’appellante riguardo alla normativa applicabile ratione temporis, ovvero in base al periodo di costruzione.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha chiarito che una sentenza non può limitarsi a fare generici riferimenti a conclusioni di consulenti tecnici o a precedenti sentenze tra le parti. Il giudice ha l’obbligo di esplicitare il percorso logico-giuridico che lo ha portato a una determinata conclusione. Nel caso specifico, era indispensabile indicare con precisione la fonte normativa (legge nazionale, regolamento edilizio comunale, etc.) che stabiliva la distanza minima e che si assumeva violata.

L’assenza di questa indicazione rende la sentenza viziata per difetto di motivazione. Non è possibile, infatti, per la parte soccombente comprendere appieno le ragioni della condanna, né per la Corte di Cassazione esercitare il proprio controllo di legittimità. La decisione d’appello, essendo priva di questo elemento essenziale, è stata quindi ritenuta illegittima.

Le Conclusioni

In accoglimento del primo motivo, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello, in diversa composizione, per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà non solo decidere nuovamente nel merito, ma dovrà farlo esplicitando in modo chiaro e inequivocabile la norma applicata per giudicare la presunta violazione distanze legali. Questa ordinanza ribadisce che la motivazione non è un mero formalismo, ma una garanzia fondamentale del giusto processo, essenziale per tutelare il diritto di difesa e assicurare la trasparenza e la controllabilità delle decisioni giudiziarie.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La sentenza è stata annullata per un grave difetto di motivazione. La Corte d’Appello ha confermato la violazione delle distanze legali senza specificare quale norma giuridica (nazionale o locale) avesse applicato per giungere a tale conclusione, rendendo la sua decisione non verificabile.

Cosa significa che il secondo motivo di ricorso è stato ‘assorbito’?
Significa che, una volta accolto il primo motivo, che era sufficiente a determinare l’annullamento della sentenza, la Corte non ha ritenuto necessario esaminare il secondo motivo (relativo al risarcimento del danno), poiché la decisione su di esso dipendeva dalla validità della parte di sentenza già annullata.

Cosa accadrà adesso nel processo?
Il processo torna davanti alla Corte d’Appello di Napoli, che dovrà essere composta da giudici diversi da quelli che hanno emesso la sentenza annullata. Questo nuovo collegio dovrà riesaminare il caso e pronunciare una nuova sentenza, questa volta motivando adeguatamente quale norma ritiene applicabile alla controversia sulle distanze.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9039 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9039 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27433/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO NOME INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa da ll’avv.to NOME COGNOME

– controricorrente –

nonché contro

SCOPPETTUOLO NOME

intimato

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 3383/2020 depositata il 05/10/2020; Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2025

dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Benevento accoglieva la domanda di NOME COGNOME proposta nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE per la violazione delle distanze tra fabbricati con condanna all’arretramento di un corpo scala risultato irregolare.

La società RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la suddetta sentenza, sostenendo che il Tribunale aveva errato nel ritenere applicabile la norma regolamentare contenuta nel piano regolatore generale del comune di Mirabella Eclano in luogo dell’articolo 17 della legge ponte n. 765 del 1967 come da giudicato formatosi tra le parti.

NOME COGNOME si costituiva in giudizio, chiedeva il rigetto dell’appello e proponeva appello incidente avverso il capo della sentenza che aveva ritenuto insussistente il pregiudizio derivante dalla violazione delle distanze ai fini del ristoro del danno.

La Corte d’Appello di Napoli rigettava l’appello principale e accoglieva l’appello incidentale e condannava la First Step al risarcimento del danno in favore di NOME d’Italia liquidato in euro 2000.

La Corte d’Appello richiamava una sentenza del Tribunale di Ariano Irpino intervenuta tra la medesima società e altro confinante e richiamava altresì la giurisprudenza di legittimità e la consulenza tecnica che aveva accertato che il fabbricato rispettava le distanze

legali, ma aveva la predisposizione per la creazione di scale antincendio e che mentre la scala di maggiore altezza non presentava problemi, quella che dal progetto risultava avere dimensioni ridotte, avrebbe comportato una violazione delle prescrizioni in materia di distanza legali.

Nel supplemento di perizia, infatti, il tecnico aveva precisato che la scala di maggior altezza non fronteggiava alcuna parete del fabbricato frontistante, mentre quella di dimensioni ridotte assimilabile a una costruzione infissa al suolo violava le distanze.

La Corte d ‘ appello condivideva le conclusioni del consulente tecnico e, dunque, il gravame doveva essere rigettato.

Quanto all ‘ appello incidentale lo stesso era fondato perché il danno doveva ritenersi in re ipsa e si poteva liquidare in via equitativa nella somma di euro 2000 tenuto conto del periodo intercorso tra il completamento del manufatto e il momento della sua rimozione.

La società RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli articoli 873 e 2909 c.c.; articolo 17 l.n. 765 del 1967; art. 4, comma 1, l. n. 291 del 1971, art.4, ultimo comma, legge numero 10 del 1977.

In sostanza parte ricorrente lamenta la mancanza di motivazione del provvedimento impugnato che non spiega le

ragioni della decisione e la violazione delle norme indicate in rubrica oltre che del giudicato interno in relazione all’accertamento del consulente tecnico.

1.1 Il primo motivo di ricorso è fondato.

La sentenza impugnata si limita fare un incerto riferimento ad un’altra sentenza intercorsa tra la ricorrente e altro vicino sempre in relazione ad un contenzioso relativo alle distanze legali e alle conclusioni del consulente tecnico ma non specifica in nessuna parte della motivazione quale sia la norma in base alla quale ha ritenuto di determinare la violazione della distanza legale della scala. Peraltro, il motivo di appello del ricorrente lamentava la violazione della normativa applicabile ratione temporis in quanto il giudice di primo grado nulla aveva detto in proposito e la Corte d’Appello non ha fornito alcuna risposta alle ragioni di doglianza dell’allora appellante. La decisione pertanto deve essere cassata non potendosi determinare quale sia la distanza della scala dal fabbricato dell’attrice e quale sia la normativa applicata per ritenere che la stessa sia posta a distanza illegale.
Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell’articolo 324 c.p.c. e dell’articolo 2909 c.c., artt. 112, 113, 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c.

Secondo il ricorrente rispetto al capo di sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda di risarcimento del danno sulla scorta delle conclusioni del CTU si sarebbe formato il giudicato non essendo stato proposto uno specifico motivo di appello incidentale rispetto a tali conclusioni.

In ogni caso la sentenza mancherebbe di motivazione circa i criteri seguiti per determinare l’entità del danno, tenuto conto anche della diversa conclusione dell’ausiliario.

2.1 Il secondo motivo di ricorso è assorbito dall’accoglimento del primo.

In accoglimento del primo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo, si impone la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione anche in relazione alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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