Violazione distanze legali e risarcimento del danno

In una causa per violazione distanze legali, la Corte di Cassazione ha stabilito che i giudici di merito devono esaminare tutte le irregolarità edilizie denunciate, non solo quelle relative alle distanze. La Corte ha chiarito che, a seconda della norma violata, il vicino danneggiato può avere diritto non solo alla demolizione (riduzione in pristino) ma anche al risarcimento del danno per altri abusi, come un illecito cambio di destinazione d’uso. La sentenza è stata annullata e rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Violazione distanze legali: non solo demolizione. La Cassazione apre al risarcimento per altri abusi

La violazione distanze legali tra costruzioni è una delle fonti più comuni di liti tra vicini. Spesso si pensa che l’unica soluzione sia la demolizione dell’opera abusiva. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che il quadro è più complesso. Quando un vicino lamenta non solo la violazione delle distanze, ma anche altri tipi di abusi edilizi, come un cambio di destinazione d’uso illecito, ha diritto a una tutela più ampia che può includere anche il risarcimento del danno. Vediamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una proprietaria citava in giudizio la vicina lamentando la costruzione di una tettoia a distanza non regolamentare dal suo edificio. Il Tribunale ordinava l’arretramento della tettoia ma, accogliendo la domanda riconvenzionale della convenuta, condannava anche l’attrice ad arretrare un suo fabbricato, ritenuto troppo vicino al confine.

La decisione veniva confermata in secondo grado dalla Corte d’Appello. Quest’ultima riteneva che la domanda originaria dell’attrice fosse limitata esclusivamente alla violazione delle norme sulle distanze, ignorando le altre lamentele sollevate, come il cambio di destinazione d’uso di una parte dell’immobile della vicina (da magazzino ad abitazione) e altre irregolarità costruttive. L’attrice, insoddisfatta, ricorreva quindi in Cassazione.

L’Analisi della Cassazione sulla violazione distanze legali

La Suprema Corte ha accolto i motivi principali del ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. L’analisi dei giudici si è concentrata su due errori fondamentali commessi dalla Corte territoriale.

Oltre le distanze: il diritto al risarcimento del danno

Il primo errore è stato interpretare in modo restrittivo la domanda iniziale. L’attrice non si era limitata a denunciare la violazione distanze legali, ma aveva lamentato un danno più ampio, derivante dal deprezzamento del suo immobile e dalla perdita di amenità, salubrità e tranquillità, causati da una serie di abusi edilizi della vicina.

La Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: le norme edilizie si dividono in due categorie:
1. Norme integrative del Codice Civile: come quelle sulle distanze, la cui violazione dà al vicino il diritto di chiedere sia la rimozione dell’opera (riduzione in pristino) sia il risarcimento del danno.
2. Norme di interesse generale: come quelle igieniche o di estetica edilizia, la cui violazione dà diritto al vicino solo al risarcimento del danno, ferma restando la potestà sanzionatoria della Pubblica Amministrazione.

La Corte d’Appello avrebbe dovuto, quindi, esaminare tutte le violazioni denunciate, qualificarle e stabilire per ciascuna il tipo di tutela applicabile (demolizione, risarcimento o entrambe).

Errore sul calcolo delle distanze e sul muro di confine

Il secondo motivo accolto riguarda la condanna dell’attrice ad arretrare il proprio fabbricato. La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione sulla presenza di un muro sul confine, senza però verificare se tale muro avesse le caratteristiche di un “muro di cinta” ai sensi dell’art. 878 c.c. Un muro di cinta, infatti, non è computabile nel calcolo delle distanze tra edifici. Questa mancata verifica ha reso la decisione illegittima.

Inoltre, i giudici di secondo grado avevano erroneamente applicato una normativa comunale successiva alla costruzione degli immobili, violando il principio che regola la successione delle leggi nel tempo (ius superveniens).

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Cassazione è chiara: il giudice di merito ha il dovere di esaminare l’intera portata della domanda giudiziale, senza limitarla arbitrariamente a uno solo degli aspetti sollevati. Nel caso di specie, il petitum non era circoscritto all’abbattimento per violazione delle distanze, ma includeva una richiesta di risarcimento per tutti i danni derivanti dall’attività edificatoria illecita della vicina. Limitando l’analisi alla sola questione delle distanze, la Corte d’Appello ha violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, negando all’attrice la tutela che le spettava per le altre irregolarità.

Conclusioni

Questa ordinanza offre spunti pratici di grande importanza. Chi intende agire contro un vicino per abusi edilizi deve articolare chiaramente nella domanda giudiziale tutte le violazioni e i danni subiti. I giudici, a loro volta, sono tenuti a un’analisi completa, distinguendo tra le diverse tipologie di norme violate per applicare la sanzione corretta. La decisione rafforza la tutela del proprietario danneggiato, chiarendo che la violazione distanze legali è solo una delle possibili fonti di responsabilità, e che il risarcimento del danno può essere riconosciuto anche per violazioni di natura diversa che compromettono il godimento della proprietà.

Quando una violazione edilizia dà diritto alla demolizione e quando solo al risarcimento del danno?
Secondo la sentenza, la violazione di norme edilizie integrative del Codice Civile (come quelle sulle distanze) dà diritto sia alla demolizione (riduzione in pristino) sia al risarcimento. La violazione di norme che tutelano interessi generali (es. igieniche, estetiche), invece, dà diritto solo al risarcimento del danno.

Un muro di confine (muro di cinta) va sempre considerato nel calcolo delle distanze tra costruzioni?
No. La Corte ha specificato che un muro, per essere escluso dal calcolo delle distanze, deve possedere i requisiti del “muro di cinta” previsti dall’art. 878 del Codice Civile (es. essere isolato e di altezza non superiore a tre metri). Il giudice deve accertare la presenza di tali requisiti.

Se una nuova norma edilizia entra in vigore durante una causa, si applica alla costruzione già esistente?
La Corte ha ribadito che, in linea di principio, le nuove norme più restrittive non si applicano a costruzioni già sorte. L’applicazione di una normativa successiva alla costruzione, come avvenuto nel caso di specie, costituisce un errore di diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14079 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14079 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5231/2020 R.G. proposto da:

NOMECOGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 7284/2019 depositata il 26/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Tivoli, sez. distaccata dai Castelnuovo di Porto, nel definire il giudizio promosso da NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME, proprietaria di un terreno confinante con quello dell’attrice, ha accolto, fra le varie richieste dall’attrice, solo la domanda relativa a una tettoia realizzata sul fondo della

convenuta, ordinandone l’arretramento fino a portarla alla distanza di dieci metri dalla parete dell’edificio dell’attrice ; ha respinto le altre domande e ha accolto invece la domanda riconvenzionale della convenuta, condannando l’attrice di arretrare a sua volta il proprio fabbricato sino a portarlo alla distanza di tre metri dal confine.

Con la sentenza indicata n epigrafe, la Corte d’appello di Roma, adita dall’originaria attrice e nel contraddittorio con NOME, erede della convenuta, ha confermato la decisione.

La Corte capitolina ha ritenuto che il primo giudice avesse correttamente interpretato la domanda, diretta solo a fare valere la violazione delle distanze fra costruzioni ed entro tali limiti era stata conseguentemente accolta. In questi termini, la Corte di merito ha ritenuto infondata la tesi sostenuta in appello dalla Atanasi, secondo cui la domanda iniziale riguardava anche violazioni diverse da quelle sulle distanze, in particolare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile vicino e le anomalie incorse nella realizzazione di tre muri sul confine; essa ha evidenziato che il petitum era circoscritto all’abbattimento delle costruzioni ‘che violano le distanze minime previste dalla normativa e il risarcimento del danno subito dall’attrice’. La Corte di merito ha aggiunto che, in materia, la rilevanza dei provvedimenti amministrativi si esauriva nei rapporti fra il privato e la pubblica amministrazione, senza estendersi ai rapporti fra privati. In considerazione di ciò, le assunte irregolarità denunziate dall’attrice , incorse nella costruzione dei tre muri, non spiegavano alcuna rilevanza nella causa in corso, non dando luogo al diritto del vicino di chiederne l’abbattimento. La C orte d’appello ha rigettato anche il motivo di appello riferito all’accoglimento della domanda riconvenzionale. In
proposito, ha osservato che la convenuta aveva edificato per prima: da qui l’obbligo dell’attrice, la quale non aveva chiesto la comunione del muro di confine, di edificare con il rispetto della distanza di tre metri dal muro, essendo invece il fabbricato a ridosso di esso.

Per la cassazione della sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso, affidato a tre motivi, illustrati memoria.

NOME ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Il primo motivo denunzia violazione del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunziato, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. per avere la Corte d’Appello deciso in materia di distanze, mentre l’attrice aveva lamentato solo la lesione di un proprio diritto derivante dal cambio di destinazione d’uso e aveva chiesto solo il danno. Inoltre , l’attrice non aveva mai lamentato l’apertura di una nuova finestra, ma solo anomalie nell’erezione di muri di confine.

2 Il secondo motivo denunzia violazione degli artt. 873 e 878 c.c. e omesso esame di fatto decisivo (distanza superiore al minimo legale). Si rileva in particolare che il consulente aveva accertato una distanza del fabbricato dell’attrice ben superiore a tre metri rispetto a quello della vicina (da mt, 7,50 a mt. 8,25). La Corte d’appello ha invece considerato la distanza fra il fabbricato della convenuta e il muro di confine, che è invece irrilevante ai fini del calcolo delle distanze fra edifici, trattandosi di muro di cinta e quindi non computabile ai fini del calcolo delle distanze per espressa previsione normativa (art. 878 cc).
3 Il terzo motivo denunzia omesso esame di fatto decisivo, per avere la C orte d’appello omesso di considerare la possibilità di

colmare l’intercapedine, e per non avere considerato che, tenuto conto dell’epoca della costruzione, eventuali violazioni sarebbero giustificate dall’avvenuto acquisto per usucapione della corrispondente servitù, essendo inoltre prescritto ogni diritto al risarcimento del danno.

Il primo motivo è fondato.

Con la domanda introduttiva , l’attrice aveva denunziato non solo la violazione delle norme sulle distanze, ma anche violazioni di diverso tipo, in particolare il mutamento della destinazione d’uso di una parte della costruzione della vicina, da magazzino ad abitazione. Si denunziava che il permesso di costruire, il quale aveva consentito il cambio di destinazione, non avrebbe potuto essere rilasciato secondo la normativa vigente nella zona nella quale ricadevano i manufatti. Il mutamento aveva cagionato un danno all’attrice, in quanto permetteva alla vicina di ampliare la superficie abitativa e ledere la privacy della stessa attrice, il cui fondo si trova a livello più basso ( l’esistenza del magazzino non avrebbe comportato invece comportato l’ inspicio sul fondo di proprietà dell’attrice ). Furono inoltre denunziate anomalie nel rilascio del permesso a costruire i tre muri sul fondo della convenuta, essendo inoltre incorse difformità nella loro realizzazione rispetto al progetto autorizzato. Anche in questo casso furono lamentati pregiudizi in conseguenza dell’attività edificatoria della vicina, precisandosi nella parte in diritto che «il danno subito dall’attrice consiste nel deprezzamento del proprio bene, nella parziale perdita di godimento dello stesso, a causa della diminuzione dell’amenità, salubrità, comodità e tranquillità, dovuti all’azione della convenuta, la quale ha edificato in violazione delle normative vigenti».
Come è stato affermato in giurisprudenza, gli artt. 871 e 872 c.c. distinguono, nell’ambito delle leggi speciali e dei regolamenti edilizi, le norme integrative delle disposizioni del Codice civile sui rapporti di vicinato dalle norme che, prive di portata integrativa o modificativa e se pure dirette incidentalmente ad assicurare una migliore coesistenza ed una più razionale utilizzazione delle proprietà private, tendono principalmente a soddisfare interessi di ordine generale, come quelli inerenti alle esigenze igieniche, al godimento della proprietà ed alla tutela dell’estetica edilizia. A tale distinzione corrisponde, in caso di violazione delle norme, una diversa tutela del privato, assicurata, per le norme del secondo tipo, soltanto dall’azione di risarcimento del danno, a parte il potere della P.A. di imporne l’osservanza coattiva, e, per quelle del primo tipo, anche dall’azione reale per l’eliminazione dello stato di fatto creato dalla violazione edilizia (tra le varie, v. Cass. n. 16094/2005).
Ora, l’attrice, nel proporre la domanda, aveva denunziat o sia la violazione delle norme sulle distanze, integrative del Codice civile, sia la violazione delle norme di edilizia non integrative, assumendo di avere subito un danno. Il petitum della domanda, non colto dalla Corte d’appello nel su o reale significato, conteneva sia la richiesta di abbattimento delle costruzioni erette in violazione della normativa vigente, sia la richiesta di condanna dell’attrice al risarcimento del danno.

In presenza di una domanda così formulata il giudice adito avrebbe dovuto verificare la natura delle varie violazioni denunziate, stabilire il tipo di sanzione applicabile nei rapporti fra privati, nell’alternativa fra il risarcimento del danno o anche la riduzione in pristino, con la precisazione che anche la riduzione in pristino,

laddove prevista, concorre con la tutela risarcitoria (Cass. n. 25475; n. 21501/2018) : ciò che la Corte d’appello non ha invece fatto, ritenendo che l’attrice non avesse formulata altra richiesta se non quella di riduzione in pristino conseguente alla sola violazione delle norme sulle distanze.

Si rende pertanto necessario nuovo esame.

Anche il secondo motivo è fondato.

La Corte di merito ha riconosciuto che nella specie, in assenza di normativa specifica, occorreva fare riferimento alle norme sulla distanza fra costruzioni e non, come invece ritenuto dal primo giudice, alla distanza dal confine. Nondimeno ha confermato ugualmente la decisione, evidenziando la presenza di un muro sul confine. Ora, tenuto cont o di quanto dispone l’art. 878 c.c. , la C orte d’appello non avrebbe potuto decidere in questo senso senza preventivamente accertare se il muro avesse o non avesse i requisiti previsti dalla norma per essere qualificato come muro di cinta, sottratto al computo delle distanze.
Si deve aggiungere che la Corte d’appello ha richiamato la ‘normativa del Comune di Mazzano Romano, approvata in epoca successiva alla costruzione delle parti in causa’. In linea teorica tale richiamo, posto in questi termini, non è coerente con il principio secondo cui «nel caso di successione nel tempo di norme edilizie, se le norme successive siano più restrittive, la nuova disciplina non è applicabile alle costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possano considerarsi già sorte, mentre nell’ipotesi di nuove norme meno restrittive, il principio della immediata applicabilità dello ius superveniens trova l’unico limite nell’eventuale giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità o meno della costruzione, con la conseguenza che non
può disporsi la demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme e che siano consentiti dalla normativa sopravvenuta, nè, qualora la costruzione risulti illegittima anche alla stregua della disciplina sopravvenuta, ordinarsene l’arretramento in misura maggiore di quella necessaria ad assicurare il rispetto della nuova prescrizione, salvo, ove ne ricorrano le condizioni, il diritto al risarcimento dei danni prodottisi medio tempore , ossia di quelli conseguenti alla illegittimità della costruzione nel periodo compreso tra la sua esecuzione e l’avvento della nuova disciplina» (Cass, n, 9348/1991; n. 26713/2020; n. 28263/2022).
La sentenza va pertanto cassata anche sotto tale profilo, non avendo applicato i principi in tema di successione di legge e non avendo individuato la natura del muro.

Il terzo motivo è inammissibile nella parte in cui si censura la mancata considerazione dell’acquisto per usucapione della servitù di tenere la costruzione a distanza inferiore rispetto a quella legale. Infatti, la questione relativa all’usucapione non emerge dalla sentenza impugnata, per cui era onere della ricorrente di allegarne, con la dovuta specificità, l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito. Tali oneri non risultano assolti dalla ricorrente. Si ricorda che i motivi di ricorso per cassazione devono investire questioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili di ufficio (Cass. n. 20694/2018; n. 18018/2024).
Il motivo, per la parte relativa alla mancata considerazione della possibilità di colmare l’intercapedine e per la parte in cui si censura

la liquidazione delle spese, è logicamente assorbito dall’accoglimento del precedente .

In conclusione, la sentenza impugnata va cassata in relazione ai primi due motivi, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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