Vincolo pertinenziale: i requisiti secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso di un’erede che rivendicava la proprietà esclusiva di uno stradello, sostenendo che costituisse pertinenza di un fabbricato ricevuto in eredità. La Corte ha stabilito che non può esistere un vincolo pertinenziale se il bene accessorio non è di proprietà esclusiva del titolare del bene principale. Nel caso specifico, lo stradello era in comproprietà con un terzo e serviva anche la proprietà di quest’ultimo, facendo venir meno i requisiti soggettivi e di esclusività della funzione necessari per configurare la pertinenza. Di conseguenza, lo stradello rientrava nell’asse ereditario da dividere in parti uguali tra gli eredi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vincolo Pertinenziale: Requisiti e Limiti secondo la Cassazione

Il concetto di vincolo pertinenziale è cruciale nel diritto immobiliare e successorio, poiché determina la sorte giuridica di beni collegati tra loro. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un importante chiarimento sui requisiti necessari per la sua costituzione, in particolare sulla necessità della piena disponibilità giuridica del bene accessorio. Il caso riguarda una disputa ereditaria tra due sorelle per la proprietà di uno stradello di accesso a un fabbricato.

I Fatti: La Successione Ereditaria e lo Stradello Conteso

La vicenda trae origine da un testamento olografo con cui un padre lasciava alla figlia A un fabbricato e alla figlia B altri beni, stabilendo che ‘il resto’ del patrimonio venisse diviso ‘in parti uguali’. La figlia A, erede del fabbricato, conveniva in giudizio la sorella B, sostenendo che anche lo stradello che dava accesso all’immobile dovesse considerarsi di sua esclusiva proprietà, in quanto pertinenza del fabbricato stesso.

Sia il Tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello rigettavano la domanda. I giudici di merito accertavano che lo stradello non era al servizio esclusivo del fabbricato della figlia A, ma serviva anche un fondo di proprietà di un terzo (il marito della figlia B). Inoltre, emergeva che lo stradello non era di proprietà esclusiva del defunto, ma in comproprietà tra quest’ultimo e il terzo. Di conseguenza, i giudici concludevano che lo stradello non poteva essere considerato una pertinenza e doveva rientrare nel ‘resto’ del patrimonio da dividere equamente.

Il Ricorso in Cassazione e l’analisi del vincolo pertinenziale

La figlia A ricorreva in Cassazione, lamentando principalmente la violazione delle norme sul vincolo pertinenziale (artt. 817, 818 e 819 c.c.) e sull’interpretazione del testamento (art. 1362 c.c.). A suo avviso, la Corte d’Appello aveva errato nel non riconoscere la natura pertinenziale dello stradello, nonostante fosse funzionalmente collegato al fabbricato.

La ricorrente sosteneva che l’indagine dei giudici avrebbe dovuto limitarsi all’interpretazione della volontà testamentaria e non estendersi alla natura del bene. Inoltre, contestava l’applicazione di un precedente giurisprudenziale, affermando che il riconoscimento della proprietà (seppur non esclusiva) dello stradello in capo al de cuius fosse sufficiente a stabilire il rapporto pertinenziale.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato i motivi di ricorso inammissibili, confermando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno ribadito i principi consolidati in materia di pertinenze. Per la costituzione di un vincolo pertinenziale, non è sufficiente l’elemento oggettivo (la destinazione materiale del bene accessorio al servizio di quello principale), ma è indispensabile anche l’elemento soggettivo. Quest’ultimo consiste nella volontà del proprietario del bene principale, il quale deve avere la piena disponibilità giuridica anche del bene accessorio.

La Corte ha sottolineato che, se il bene accessorio è in comproprietà con terzi o serve anche immobili di altri proprietari, manca il requisito della piena disponibilità e dell’esclusività della funzione. In tali casi, non si configura una pertinenza, ma piuttosto un caso di proprietà comune del bene accessorio o una servitù. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva correttamente accertato che lo stradello era in comproprietà e serviva un altro fondo, escludendo così la sussistenza del vincolo pertinenziale.

L’accertamento di questi elementi, ha concluso la Cassazione, costituisce un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, che non può essere riesaminato in sede di legittimità se la motivazione è adeguata e priva di vizi logici, come nel caso in esame.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale: non basta che un bene sia utile a un altro per essere considerato una pertinenza. È necessario che chi destina il bene a tale funzione abbia il pieno e completo potere giuridico su di esso. La comproprietà del bene accessorio o il suo utilizzo a favore di più fondi appartenenti a proprietari diversi sono ostacoli insormontabili alla creazione di un vincolo pertinenziale. Questa decisione offre un’importante guida pratica per la gestione delle successioni e delle compravendite immobiliari, evidenziando la necessità di un’attenta verifica dei titoli di proprietà di tutti i beni, principali e accessori, per evitare future controversie.

Quali sono i requisiti per la costituzione di un vincolo pertinenziale?
Per costituire un vincolo pertinenziale sono necessari due elementi: uno oggettivo, che consiste nella destinazione durevole di un bene (accessorio) al servizio o all’ornamento di un altro bene (principale), e uno soggettivo, che consiste nella volontà del proprietario del bene principale, il quale deve avere la piena disponibilità giuridica anche del bene accessorio.

Un bene in comproprietà può essere considerato una pertinenza?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se il bene accessorio è in comproprietà con un terzo, manca l’elemento soggettivo della piena disponibilità giuridica da parte del proprietario del bene principale. Pertanto, non si può configurare un vincolo pertinenziale.

Perché nel caso esaminato lo stradello non è stato considerato una pertinenza del fabbricato?
Lo stradello non è stato considerato una pertinenza perché mancavano i requisiti fondamentali. In primo luogo, non era di proprietà esclusiva del defunto, ma in comproprietà con un terzo. In secondo luogo, non era a servizio esclusivo del fabbricato ereditato, ma serviva anche il fondo di proprietà del terzo. Queste circostanze hanno escluso la sussistenza del vincolo pertinenziale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20186 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20186 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37607/2019 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentata e difeso dall’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME e dall’avvocato COGNOMEcontroricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 1506/2019 depositata il 08/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

NOME COGNOME con testamento olografo del 2 novembre 1999, aveva disposto del proprio patrimonio attribuendo alcuni beni alla

figlia NOME COGNOME e altri beni alla figlia NOME COGNOME. Aveva inserito nel testamento una clausola finale del seguente tenore: ‘ il resto in parti uguali ‘. Tra i beni lasciati a NOME COGNOME vi era un fabbricato posto in Parma, INDIRIZZO

NOME COGNOME convenne la sorella NOME davanti al Tribunale di Parma per sentire dichiarare che il padre, nel lasciarle il suddetto fabbricato, le aveva implicitamente lasciato anche lo stradello che vi dava accesso, essendo lo stradello una pertinenza del fabbricato.

Il Tribunale disattese la domanda.

La Corte di Appello di Bologna, con sentenza n.1506 del 2019, ha respinto l’appello dell’attrice NOME COGNOME condividendo la valutazione del primo giudice per cui il dedotto rapporto pertinenziale tra lo stradello e il fabbricato era inesistente posto che lo stradello, per un verso, era al servizio non solo del fabbricato ma anche del fondo di un terzo – il marito di NOME COGNOME – e, per altro verso, era non di proprietà esclusiva del de cuius ma anche, ‘per la parte terminale’, dello stesso terzo, come risultava dalla ‘planimetria in atti sub doc. 7 di parte appellante’, con la conseguenza che detto stradello ricadeva ‘nell’alveo della disposizione testamentaria’ finale -‘lascio il resto in parti uguali’ – ed era quindi da ritenersi di proprietà comune alle parti;
NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza della Corte di Appello sulla base di tre motivi;

NOME COGNOME resiste con controricorso;

le parti hanno depositato memoria;

CONSIDERATO

1.C on il primo motivo di ricorso si lamenta la ‘violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. Nullità della sentenza e del procedimento’.

Si deduce che la Corte di Appello avrebbe violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato laddove aveva ‘inammissibilmente esteso il thema decidendum, in violazione del principio del contraddittorio, alla natura di pertinenza del bene caduto in successione come pertinenziale’ mentre avrebbe dovuto limitarsi alla ‘interpretazione della scheda testamentaria’.

Il motivo è infondato e finanche in contrasto con il contenuto della stessa domanda originaria della ricorrente.

Come la ricorrente ricorda a pagina 4 del ricorso, infatti, essa aveva chiesto accertarsi ‘la sua proprietà esclusiva, sulla base delle disposizioni testamentarie che le attribuivano la villa di INDIRIZZO, anche dello stradello pertinenziale di accesso ad essa’: la questione della natura dello stradello come pertinenza o non del fabbricato e quindi come bene che doveva, ex art. 818 primo comma c.c., o non doveva ritenersi compreso nella disposizione testamentaria riguardante il fabbricato, era il thema decidendum e non una questione avulsa rispetto alla questione interpretativa.
Non sussiste, pertanto, la denunziata violazione dell’art. 112 c.c. 2.C on il secondo motivo di ricorso si lamenta la ‘violazione o falsa applicazione dell’art.1362 e ss. c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.’

Si rileva, per un verso, che dalla scheda testamentaria non emerge la volontà del testatore di considerare lo stradello di accesso alla villa come un bene distinto dalla villa stessa e, per altro verso, che era indiscussa in causa ‘la proprietà sia dello stradello che della villa, del defunto’ .

C on il terzo motivo di ricorso si lamenta la ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 817, 818 e 819 c.c., in relazione all’art.360, primo comma, n. 3 c.p.c.’.

Si deduce che la planimetria richiamata dalla Corte di Appello descriveva, al contrario di quanto affermato da quest’ultima, non la

parte finale dello stradello ma le proprietà del testatore e del terzo e che il richiamo fatto dalla Corte di Appello alla sentenza di legittimità n. 14559 del 30 luglio 2004 (‘Per potersi ravvisare il vincolo pertinenziale tra due beni, tra loro distinti ed autonomi, è necessario che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità anche della cosa accessoria e che la destinazione pertinenziale, specie quando essa derivi da un atto non negoziale, risulti nella sua attualità ed effettività e possa essere fatta risalire ad un comportamento oggettivamente valutabile che destini l’una cosa al servizio o all’ornamento dell’altra, postulando peraltro il vincolo anche la esclusività della funzione accessoria dell’un bene rispetto all’altro. Pertanto, ove tale requisito manchi ed il bene accessorio sia adibito contemporaneamente a servizio di diversi beni appartenenti a soggetti differenti non si configura una pertinenza, ma un caso di proprietà comune del bene accessorio, ovvero un caso di servitù imposta su di esso’) era errato posto che ‘il riconoscimento della proprietà esclusiva dello stradello in capo al de cuius, da parte della sentenza, esclude che, nella specie, benché il bene accessorio sia di utilità anche ad altro immobile, possa configurarsi una proprietà comune del bene accessorio ovvero un caso di servitù imposta su di esso’ (così pagina 28 del ricorso).
I due motivi, strettamente connessi (e come tal suscettibili di esame congiunto), sono inammissibili.

La Corte di Appello ha accertato in fatto che lo stradello era al servizio non solo del fabbricato di cui il testatore aveva disposto a favore della ricorrente ma anche del fondo di un terzo e che era non di proprietà esclusiva del testatore ma in comproprietà del testatore e dello stesso terzo.

Per consolidata giurisprudenza di legittimità, per la costituzione del vincolo pertinenziale è necessario non soltanto l’elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarietà con quello

principale, ma anche l’elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, sui beni collegati, giacché soltanto chi abbia la piena disponibilità giuridica di entrambi i beni può utilmente attuare la destinazione della “res” al servizio o all’ornamento del bene principale, occorrendo altrimenti un rapporto obbligatorio costituito tra i rispettivi proprietari (Cass. Sez. 2, 20/01/2015, n. 869; Cass. Sez. 2, 10/06/2011, n. 12855; Cass. Sez. 2, 28/04/2006, n. 9911; Cass. Sez. 2, 02/03/2006, n. 4599; Cass. Sez. 2, 29/04/2003, n. 6656; Cass. Sez. 2, 30/07/1990, n. 7655).
Grava sull’acquirente del bene principale, che rivendichi la proprietà del bene secondario, l’onere della prova della sussistenza di un rapporto pertinenziale (Cass. Sez. 3, 27/01/1997, n. 808) e quindi anche della attuazione della destinazione a pertinenza da parte dell’unico proprietario del bene principale e di quello accessorio.

La giurisprudenza di legittimità – correttamente richiamata dalla Corte di Appello- ha precisato che, per potersi ravvisare il vincolo pertinenziale tra due beni, tra loro distinti ed autonomi, è necessario che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità anche della cosa accessoria, ‘ postulando peraltro il vincolo anche la esclusività della funzione accessoria dell’un bene rispetto all’altro. Pertanto, ove tale requisito manchi ed il bene accessorio sia adibito contemporaneamente a servizio di diversi beni appartenenti a soggetti differenti non si configura una pertinenza, ma un caso di proprietà comune del bene accessorio, ovvero un caso di servitù imposta su di esso’ (Cass. Sez. 2, sentenza n.14599 del 30/07/2004, richiamata dalla Corte di Appello; conforme a Cass. 9221 del 1994 e a Cass. 5262 del 07/05/1993; più di recente, nello stesso senso, Cass. 20911 del 2021).
L’accertamento in ordine alla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi che caratterizzano il rapporto pertinenziale fra due immobili comporta un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, che, come tale, è incensurabile in sede di legittimità se espresso con motivazione adeguata ed immune da vizi logici (Cass. n.20911/ 2021, cit.; Cass. Sez. 2, 02/03/2006, n. 4599; Cass. Sez. 2, 10/05/2000, n. 6009): da qui l’inammissibilità dei motivi, volti, al di là della formale denuncia di violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. e degli artt. 817, 818 e 819 c.c., a rimettere in discussione il giudizio di fatto della Corte di Appello in una sorta di terzo grado di merito.
In conclusione il ricorso va rigettato con inevitabile aggravio di spese per la parte soccombente. Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento del doppio contributo, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € . 3.000,00, per compensi professionali, € . 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Roma 1° luglio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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