Vincolo ferroviario: quando il ricorso è inammissibile

In un caso di divisione giudiziale, la Cassazione ha esaminato un ricorso basato sulla presunta errata valutazione di un immobile a causa di un vincolo ferroviario. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché l’appellante non ha specificato in modo dettagliato come tale vincolo incidesse concretamente sull’edificabilità e sul valore del bene, violando il principio di specificità del ricorso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vincolo Ferroviario e Divisione Immobiliare: Il Principio di Specificità del Ricorso in Cassazione

L’analisi di una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre spunti fondamentali sul tema della divisione immobiliare e, in particolare, sull’importanza dei requisiti formali del ricorso. Al centro della controversia vi è la valutazione di un immobile gravato da un presunto vincolo ferroviario, un elemento che, se provato correttamente, avrebbe potuto incidere in modo significativo sul valore del bene e sull’entità del conguaglio dovuto in sede di divisione. La Suprema Corte, tuttavia, ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo una lezione cruciale sul principio di specificità.

I Fatti di Causa: Dalla Divisione alla Cassazione

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di scioglimento di una comunione su un fabbricato a uso produttivo, di proprietà di una società di costruzioni e di una persona fisica. Il Tribunale, accertata l’impossibilità di una comoda divisione in natura, assegnava l’intero bene alla società, condannandola al pagamento di un conguaglio a favore della controparte.

La Corte d’Appello, successivamente adita, riformava parzialmente la decisione di primo grado. Pur confermando l’impianto generale, rideterminava l’importo del conguaglio, tenendo conto della crisi del mercato immobiliare e riconoscendo alla società il diritto al rimborso del 50% delle spese sostenute per la demolizione di alcuni manufatti abusivi presenti sulla proprietà, ritenute necessarie per la divisione.

Insoddisfatta della decisione, la società proponeva ricorso per Cassazione, lamentando un errore nella stima del valore dell’immobile.

Il Ricorso in Cassazione e l’impatto del vincolo ferroviario

I motivi del ricorso si concentravano su un punto specifico: la presunta omessa considerazione, da parte dei giudici di merito, della presenza di un vincolo ferroviario sull’immobile. Secondo la tesi della ricorrente, la vicinanza della proprietà a una linea ferroviaria imponeva una fascia di rispetto con conseguente limitazione dell’edificabilità, un fattore che avrebbe dovuto ridurre drasticamente il valore del terreno e, di riflesso, l’importo del conguaglio.

La società denunciava quindi sia la violazione di legge (con riferimento all’art. 49 del DPR n. 753/1980), sia l’omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che sia il terreno sia l’edificio ricadevano in tale fascia di rispetto, con un impatto determinante sulla stima dei beni.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché il Ricorso è Inammissibile

La Corte di Cassazione ha rigettato le censure dichiarando il ricorso inammissibile. La decisione si fonda principalmente sulla violazione dell’articolo 366, comma 1, n. 6 del codice di procedura civile, che impone il principio di specificità dei motivi di ricorso.

La Suprema Corte ha osservato che la ricorrente si era limitata a un generico riferimento alla prossimità dell’immobile alla ‘strada ferrata’, senza tuttavia:
1. Indicare con precisione quali parti del fondo (quelle già edificate o quelle divenute inedificate a seguito delle demolizioni) fossero effettivamente incise dal vincolo.
2. Chiarire in che modo tale vicinanza avrebbe influenzato l’indice di edificabilità applicabile.
3. Riportare puntualmente i passaggi della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) o di altri atti processuali da cui sarebbe emersa tale circostanza e la sua rilevanza ai fini della stima.

In sostanza, il ricorso era formulato in maniera generica, senza fornire alla Corte gli elementi necessari per valutare la fondatezza della critica. Il giudice di legittimità non ha il compito di ‘ricercare’ gli atti per trovare le prove a sostegno delle tesi del ricorrente; è onere di quest’ultimo esporre in modo autosufficiente e specifico le proprie ragioni. La Corte ha inoltre sottolineato che la questione relativa alla presunta nullità della concessione edilizia in sanatoria era stata sollevata per la prima volta in sede di legittimità, configurandosi quindi come una domanda nuova e, come tale, inammissibile.

Le Conclusioni: Lezioni Pratiche dalla Sentenza

L’ordinanza in esame ribadisce un principio cardine del processo civile di legittimità: la precisione e la specificità non sono meri formalismi, ma requisiti sostanziali per consentire alla Corte di Cassazione di svolgere la propria funzione. Un ricorso che si basa su affermazioni generiche e non supportate da riferimenti puntuali agli atti di causa è destinato all’inammissibilità.

Per gli operatori del diritto, la lezione è chiara: quando si contesta una valutazione tecnica, come la stima di un immobile, è indispensabile non solo enunciare il principio di diritto che si assume violato (in questo caso, l’errata applicazione delle norme sul vincolo ferroviario), ma anche dimostrare, attraverso il richiamo specifico e dettagliato degli atti processuali, come e perché tale errore si sia concretizzato nel caso specifico, incidendo sulla decisione finale.

Perché il ricorso della società è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per violazione del principio di specificità. La società ricorrente ha lamentato la mancata considerazione di un vincolo ferroviario in modo generico, senza indicare precisamente quali aree del fondo fossero interessate, come questo incidesse sull’edificabilità e senza riportare i passaggi degli atti processuali (come la CTU) a sostegno della propria tesi.

È possibile sollevare per la prima volta in Cassazione la questione della nullità di una concessione edilizia?
No, la Corte ha chiarito che la questione dell’invalidità della concessione in sanatoria non era stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio. Pertanto, si trattava di una domanda nuova, inammissibile in sede di legittimità, dove possono essere esaminate solo le questioni già dibattute in appello.

Cosa si intende per ‘fascia di rispetto ferroviaria’ in questo contesto?
Si intende una zona di terreno adiacente a una linea ferroviaria dove la legge (in questo caso il DPR n. 753/1980) impone limitazioni o divieti di costruzione. La sua esistenza può ridurre significativamente il valore di un terreno, limitandone o azzerandone l’indice di edificabilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1914 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1914 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso 6633-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1204/2019 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 10/07/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

Il Tribunale di Pescara con la sentenza n. 1758 del 3 dicembre 2014 dichiarava lo scioglimento della comunione esistente tra la RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE sul fabbricato ad uso produttivo, sito in Pescara alla INDIRIZZO, assegnando i beni alla società, previo versamento dell’eccedenza a compensazione della quota del 50% vantata dalla convenuta, attesa la non comoda divisibilità in natura del bene.

A tal fine non poteva tenersi conto della richiesta della società di conseguire l’intero solo se il conguaglio non avesse superato un determinato importo.

Inoltre, emergeva che la società aveva demolito alcuni piccoli fabbricati abusivamente realizzati, sicché al valore degli edifici esistenti andava aggiunto il valore della superficie residuata all’esito della demolizione, secondo la stima dell’ausiliario d’ufficio. Né poteva essere riconosciuta alla società la somma spesa per le operazioni di demolizione, trattandosi di intervento posto in essere a suo esclusivo vantaggio.

Avverso tale sentenza proponeva appello la RAGIONE_SOCIALE cui resisteva la condividente COGNOME.

La Corte d’Appello di L’Aquila, con la sentenza n. 1204 del 10/7/2019, rideterminava in un importo inferiore la somma dovuta a titolo di conguaglio dall’appellante, rigettando l’appello incidentale della controparte.

Quanto al motivo di appello principale, che investiva la correttezza della stima dei beni comuni, ed a quello incidentale, che invece lamentava una sottovalutazione del valore dei beni

stessi, la sentenza d’appello rilevava che fosse condivisibile la stima effettuata dal secondo consulente nominato in primo grado, posto che il rinnovo della CTU era stato disposto in considerazione delle accese critiche mosse da entrambe le parti all’operato del primo consulente.

Erano infondate le contestazioni mosse dalle parti alla stima effettuata in merito al valore dei beni in epoca anteriore alla demolizione dei fabbricati abusivi, in quanto la stessa aveva tenuto conto della destinazione urbanistica dei cespiti, con plurimi riferimenti alle quotazioni dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’RAGIONE_SOCIALE delle Entrate ed alle quotazioni del mercato immobiliare locale.

Nessun errore si rilevava nell’individuazione della superficie residua edificabile, tenuto conto di un indice di edificabilità pari ad 1/1, mentre parzialmente fondata era la critica al calcolo della superficie risultante dall’abbattimento dei manufatti abusivi, posto che il valore della superficie emersa a seguito dell’abbattimento andava calcolato in base al coefficiente 0,35 utilizzato per le aree edificabili, invece di quello di 0,55 utilizzato per i fabbricati.

Inoltre, la tesi dell’appellante quanto all’inedificabilità di tutte le aree scoperte era rimasta priva di supporti probatori.

Occorreva, poi, attualizzare il valore dei beni alla data dell’attribuzione, e ciò in ragione della crisi che aveva colpito il mercato immobiliare, provvedendosi quindi ad una riduzione del valore nella percentuale del 15,5 %.

Ciò implicava l’assorbimento dell’altro motivo con il quale si rilevava che la richiesta di attribuzione era contenuta in un determinato valore dei beni, posto che, a seguito dell’adeguamento del valore all’andamento del mercato

immobiliare, la somma dovuta dalla società rientrava nel limite a suo tempo posto.

Alla società andava poi riconosciuto il 50% dei costi sostenuti per la demolizione dei fabbricati abusivi, trattandosi di spese necessarie per assicurare la divisione dei beni.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso la RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi.

RAGIONE_SOCIALE NOME resiste con controricorso.

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione del disposto degli artt. 112, 113 e 115 c.p.c. con riferimento all’art. 49 del DPR n. 753/1980, in quanto la sentenza d’appello ha recepito la stima dell’ausiliario d’ufficio, che aveva omesso di rilevare la contestazione della ricorrente circa il fatto che l’area inedificata è posta a confine con il tracciato della ferrovia, ed è quindi soggetta al vincolo della fascia di rispetto ferroviaria, che incide quindi sull’indice di edificabilità.
Inoltre, poiché anche l’opificio ricade nella fascia di rispetto, deve ritenersi che la concessione edilizia sia radicalmente nulla.

Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio quanto al vincolo di cui all’art. 49 del DPR n. 753/1980 sugli immobili oggetto di divisione, non avendo la sentenza rilevato che il terreno e l’edificio sono entrambi aderenti al tracciato della ferrovia, il che incide chiaramente sulla stima dei beni stessi.

I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la loro connessione, sono inammissibili.

In primo luogo rileva il Collegio che la sentenza impugnata si è discostata dalle conclusioni del primo giudice solo in relazione alla determinazione della superficie residua edificabile, alla necessità

di dover aggiornare il valore di stima alla data della divisione ed al diritto al rimborso delle spese di demolizione delle opere abusive, avendo invece deciso in conformità del Tribunale quanto alla determinazione del valore del fabbricato e delle aree edificabili alla data del 2008, ed in merito all’indice di edificabilità dell’area, sicché in parte qua risulta inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c. la deduzione del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 co. 1 c.p.c.

Ancora, sebbene la questione relativa all’incidenza della zona di rispetto ferroviaria non possa reputarsi questione nuova, emergendo che era stata sollevata con i motivi di appello, invece non risulta essere stata dedotta la diversa questione della invalidità della concessione in sanatoria, non emergendo la sua proposizione dalla lettura della sentenza né avendo la ricorrente specificamente dedotto in quale precedente scritto difensivo fosse stata avanzata. Il tutto anche a voler tacere del fatto che ai fini della commerciabilità del bene, e quindi anche della sua divisibilità conta il solo dato formale dell’esistenza della concessione, non potendosi pretendere che il giudice accerti incidentalmente anche la validità della concessione stessa (cfr. Cass. S.U. n. 8230/2019).
Quanto, invece, al profilo relativo all’incidenza del vincolo ferroviario sulla edificabilità delle aree inedificate, il motivo di ricorso si palesa evidentemente privo di specificità e redatto in violazione dell’art. 366 co. 1 n. 6 c.p.c.

Il mezzo di impugnazione, facendo un generico richiamo alla CTU, ma senza peritarsi di puntualmente riportare i passaggi della stessa rilevanti ai fini della decisione, assume che in prossimità degli immobili vi sarebbe la strada ferrata, ma non indica

specificamente se la zona di rispetto imposta dalla norma indicata in rubrica incida proprio sulle aree inedificate, anche divenute tali a seguito della demolizione dei manufatti abusivi, riferendo in maniera generica di immobili posti a ridosso della linea ferroviaria, ma senza permettere di comprendere se tale vicinanza riguardi le parti del fondo già edificate, ovvero le aree scoperte per le quali sole rileva il profilo relativo all’indice di edificabilità.

Il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiché il ricorso è dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

La Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della controricorrente che liquida in complessivi € 4.500,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge;

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater , del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente

dell’ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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