Vincolo di destinazione: alloggio del portiere in condominio

Un proprietario acquista all’asta un immobile destinato ad alloggio del portiere e agisce per finita locazione contro il condominio. I giudici di merito rigettano la domanda, riconoscendo un vincolo di destinazione sull’immobile qualificabile come obbligazione proter rem, che si trasferisce con la proprietà. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione e la presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti sulla natura e opponibilità di tale vincolo di destinazione, ha emesso un’ordinanza interlocutoria rinviando la causa a pubblica udienza per una decisione di particolare rilevanza nomofilattica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vincolo di Destinazione: L’Alloggio del Portiere è Intoccabile?

Il vincolo di destinazione su un immobile, specialmente quando si tratta dell’alloggio del portiere in un condominio, rappresenta una questione giuridica complessa e di grande attualità. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’Ordinanza Interlocutoria n. 12766/2024, ha riacceso il dibattito, evidenziando la necessità di un chiarimento definitivo sulla natura di tali vincoli e sulla loro opponibilità ai successivi acquirenti. La Corte ha ritenuto la questione così rilevante da meritarne una discussione in pubblica udienza.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine quando un privato acquista all’asta un immobile situato in un edificio condominiale. Tale immobile, fin dal 1968, era stato concesso in locazione al condominio per essere adibito ad alloggio del portiere, come menzionato nel regolamento condominiale. Il nuovo proprietario, ritenendo di poter disporre liberamente del suo bene, avvia un’azione di sfratto per finita locazione nei confronti del condominio.

Il condominio si oppone fermamente, sostenendo che l’immobile non fosse soggetto a un semplice contratto di locazione, ma gravato da un vincolo di destinazione perpetuo, configurante una cosiddetta obbligazione proter rem. In altre parole, un obbligo legato indissolubilmente alla proprietà stessa, destinato a trasferirsi a tutti i futuri proprietari e a persistere finché il servizio di portierato fosse attivo.

La Decisione dei Giudici di Merito e il Vincolo di Destinazione

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al condominio. Secondo i giudici, il regolamento di condominio, di natura contrattuale e trascritto, aveva impresso sull’immobile un vincolo di destinazione reale. Questo vincolo, connesso alla funzione di servizio per l’intero condominio, si configurava come un’obbligazione propter rem, trasmissibile automaticamente agli acquirenti successivi. La cessazione del vincolo sarebbe potuta avvenire solo con la soppressione formale del servizio di portierato, evento che nel caso di specie non era stato dimostrato.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il proprietario ha impugnato la decisione della Corte d’Appello davanti alla Cassazione, basando il suo ricorso su tre argomenti principali:

1. Superamento della giurisprudenza: Il ricorrente ha sostenuto che l’orientamento giurisprudenziale citato dai giudici di merito fosse superato. Recenti sentenze della stessa Cassazione (n. 26987/2018 e n. 11802/2020) tendono a escludere la configurabilità di un’obbligazione propter rem in casi simili. Inoltre, ha eccepito che per rendere un vincolo del genere opponibile ai terzi acquirenti, sarebbe stata necessaria una trascrizione specifica delle clausole limitative, non essendo sufficiente un generico richiamo al regolamento condominiale nell’atto di acquisto.

2. Contraddittorietà della motivazione: È stata evidenziata una contraddizione nella sentenza d’appello. Da un lato, si affermava l’esistenza di un vincolo perpetuo; dall’altro, si escludeva che il contratto di locazione rientrasse nelle categorie della legge sull’equo canone (L. 392/1978), riconducendolo alla disciplina ordinaria del codice civile, che per sua natura non prevede vincoli perpetui.

3. Oggetto del vincolo: In subordine, il ricorrente ha contestato che il vincolo riguardasse l’immobile in sé e non il servizio di portierato. Il servizio, ha argomentato, può essere svolto anche senza concedere in uso proprio quell’alloggio. Pertanto, la cessazione del vincolo non dovrebbe dipendere solo dalla soppressione del servizio, ma anche dalla scelta del condominio di organizzarlo in modo diverso.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, non ha emesso una decisione definitiva, ma ha preso atto della straordinaria complessità e della “particolare rilevanza nomofilattica” delle questioni sollevate. I giudici hanno riconosciuto che il primo motivo di ricorso tocca un punto cruciale del diritto immobiliare e condominiale, su cui esistono orientamenti giurisprudenziali non uniformi.

La configurabilità di un vincolo di destinazione come obbligazione propter rem e le condizioni per la sua opponibilità a terzi acquirenti (in particolare la necessità di una trascrizione specifica) sono temi che richiedono una riflessione approfondita. Per questo motivo, il Collegio ha ritenuto opportuno disporre la trattazione della causa in pubblica udienza, un contesto più solenne e adatto a dirimere contrasti giurisprudenziali e a fissare un principio di diritto chiaro e vincolante per il futuro.

Le Conclusioni

L’Ordinanza Interlocutoria n. 12766/2024 lascia la questione in sospeso, ma invia un segnale forte: il tema del vincolo di destinazione degli alloggi per il portiere è tutt’altro che risolto. La decisione finale, che verrà presa dopo la pubblica udienza, avrà implicazioni significative per i proprietari di tali immobili e per le amministrazioni condominiali. Stabilirà con maggiore certezza i limiti del diritto di proprietà di fronte alle esigenze collettive del condominio e chiarirà una volta per tutte quali formalità sono necessarie per rendere tali limiti efficaci nei confronti di chi acquista un immobile senza essere a conoscenza di vincoli non chiaramente esplicitati.

Un vincolo di destinazione sull’alloggio del portiere è sempre un’obbligazione propter rem?
La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, non fornisce una risposta definitiva ma evidenzia l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sul punto. Un orientamento più recente tende a escludere questa configurazione. La questione è stata ritenuta così complessa da necessitare una trattazione in pubblica udienza.

Per essere opponibile a un nuovo acquirente, un vincolo di destinazione deve essere trascritto in modo specifico?
Secondo la tesi del ricorrente, un generico rinvio al regolamento condominiale non è sufficiente; sarebbe necessaria la trascrizione di una nota specifica che indichi le clausole limitative. La Corte ha identificato questo come uno dei punti cruciali e complessi da decidere nel merito.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione con questa ordinanza?
La Corte non ha deciso la causa nel merito. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui, riconoscendo l’elevata importanza giuridica e la peculiarità della fattispecie, ha disposto il rinvio della causa a una pubblica udienza per una discussione più approfondita, anziché deciderla nella più snella camera di consiglio.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 12766 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 12766 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

Oggetto

Locazione – Locali in edificio condominiale adibiti ad alloggio del portiere – Vincolo di destinazione – Obbligazione proter rem -Configurabilità – Fattispecie

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 23878/2021 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL), con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio del l’AVV_NOTAIO (p.e.c.: EMAIL);

-ricorrente –

contro

INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL);

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli, n. 830/2021, pubblicata l’8 marzo 2021 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24 aprile 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

con atto del 19 novembre 2008 NOME COGNOME intimò al condominio di INDIRIZZO in Napoli sfratto per finita locazione in relazione ad immobile, da lui acquisito a seguito di aggiudicazione all’incanto, sito nell’edificio condominiale e adibito a casa del portiere in virtù di locazione concessa dall’originario proprietario costruttore con contratto del 17 dicembre 1968, di cui si faceva menzione nel regolamento di condominio;

il condominio vi si oppose eccependo che: si trattava di abitazione del portiere ex art. 26 del regolamento; detta destinazione non era mai stata modificata dal condominio; la fattispecie non poteva essere regolata con gli istituti della locazione per l’esistenza di un vincolo reale, come dimostrato sia dall’aggancio al dollaro del canone sia dalla previsione di una revisione biennale del suo ammontare; non poteva comunque considerarsi quella in esame come una locazione ad uso abitativo, essendo conduttore il condominio, ma semmai una locazione ad uso diverso dall’abitazione ;
transitato il giudizio alla fase a cognizione piena, il Tribunale, con sentenza n. 13713 del 2012, rigettò la domanda avendo ritenuto che:

─ in virtù del regolamento di condominio trascritto, l’immobile era gravato da un vincolo di destinazione, configurante una obbligazione propter rem ;

-tale vincolo era connesso alla destinazione dell’immobile a casa del portiere, per cui esso si trasmetteva automaticamente anche agli aventi causa del proprietario e cessava solo con l’eventuale

cessazione della destinazione e, quindi, nel caso di soppressione del servizio di portierato, nella specie non dimostrata;

con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello ha confermato tale decisione condividendone la motivazione in iure ;

ha in tal senso richiamato orientamento risalente di questa Corte secondo cui « le parti dell’edificio condominiale (locali per la portineria e per l’alloggio del portiere ecc.) indicate al n. 2 dell’art. 1117 cod. civ. – che al pari di quelle indicate ai nn. 1 e 3 dello stesso articolo sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo – sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell’edificio di cui ai citati nn. 1 e 3 di utilizzazione individuale in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità; pertanto, in relazione ad esse occorre accertare nei singoli casi se l’atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi nel secondo caso l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile ai sensi dell’art. 2646 cod. civ.) » (Cass. n. 11068 del 24/10/1995; n. 5167 del 25/08/1986; v. anche Cass. n. 4435 del 27/03/2001; n. n. 6474 del 25/03/2005);
avverso tale sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resiste il Condominio depositando controricorso;

è stata fissata per la trattazione l’odierna adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ., con decreto del quale è stata da rituale comunicazione alle parti;

non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

entrambe le parti hanno depositato memorie;

considerato che:

con il primo motivo il ricorrente denuncia « violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e ss. cod. civ. in ordine alla interpretazione del regolamento di condominio; dell’art. 1117 cod. civ. nonché dell’art. 112 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 cod. proc. civ.; omessa insufficiente e contraddittoria motivazione ex art. 360 comma 1 n. 3 e 5 cod. proc. civ. »;

deduce in sintesi che:

-l’orientamento richiamato in sentenza risulta superato da più recente indirizzo che esclude , nell’ipotesi considerata, la configurabilità di una obbligazione propter rem (Cass. n. 26987 del 24/10/2018; principio ripreso e confermato, in motivazione, da Cass. 18/06/2020, n. 11802);

il principio applicato dalla Corte di merito richiede comunque l’accertamento, nella specie mancato, che le parti abbiano voluto creare un vincolo non limitato alla durata del contratto di locazione, bensì legato alla durata della destinazione di servizio dell’appartamento ossia del servizio di portierato, verificando se effettivamente la volontà fosse stata quella di costituire e mantenere in perpetuo tale funzione di strumentalità;

-ai fini dell’opponibilità di un vincolo quale quello affermato in sentenza, ne sarebbe stata necessaria la trascrizione mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in forza dell’art 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985, n. 52) , delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente, il generico rinvio al regolamento condominiale;

con il secondo motivo il ricorrente denuncia « violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1574 e ss. cod. civ. dell’art. 1602 cod. civ .;

dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. »;

rileva che, contraddicendo la prima parte della motivazione, la Corte d’appello ha affermato peraltro conformemente a quanto da esso stesso dedotto con l’atto d’appello che « il contratto locativo stipulato tra il proprietario esclusivo dell’alloggio originariamente destinato al portiere ed il condominio ad uso di abitazione del portiere non può essere inquadrato in nessuna delle categorie di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, per uso abitativo o per uno degli usi di cui all’art. 27 restando quindi regolato dalla disciplina ordinaria e residuale del codice civile »; osserva, infatti, che detto principio postula non l’ affermazione ma la negazione del vincolo perpetuo di destinazione;
con il terzo motivo il ricorrente denuncia, in subordine, « violazione e/o falsa applicazione degli art. 1362, 1363 e ss. c.c. in ordine alla interpretazione del regolamento di condominio; dell’art. 112 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360 n. 3 cod. proc. civ. »;

contesta l’affermazione secondo cui il vincolo di destinazione persiste fino alla soppressione del servizio di portierato, osservando che oggetto del presunto vincolo non è tale servizio, il quale può realizzarsi sia con la concessione in godimento dell’alloggio sia senza tale concessione, bensì l’alloggio abitativo del portiere , discendendone che non la sola sospensione del servizio di portierato ma anche la sua adozione senza previsione del diritto all’ alloggio determinano la cessazione del vincolo di destinazione;
reputa il Collegio che, avuto riguardo alla peculiarità della fattispecie ed alla particolare rilevanza nomofilattica delle questioni di diritto poste con il primo motivo di ricorso, si rende opportuna la trattazione della causa in pubblica udienza (art. 375, comma secondo, cod. proc. civ.);

P.Q.M.

dispone trattarsi la presente causa in pubblica udienza e la rinvia a tal fine a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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