Vincolo di destinazione a parcheggio: la Cassazione

Una società costruttrice rivendicava la proprietà esclusiva di un’area esterna ad un condominio, chiedendone il rilascio. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni precedenti, ha rigettato il ricorso. Pur riconoscendo la proprietà in capo alla società, ha affermato l’esistenza di un vincolo di destinazione a parcheggio sull’area, derivante da una norma imperativa. Tale vincolo limita la proprietà del costruttore, garantendo un diritto reale di uso ai condomini, la cui estensione dovrà essere determinata in un separato giudizio. La Corte ha chiarito che l’azione della società era un’actio negatoria servitutis, respinta proprio per la sussistenza di tale vincolo legale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vincolo di Destinazione a Parcheggio: La Cassazione Chiarisce i Diritti dei Condomini

La questione delle aree di parcheggio nei nuovi edifici è una fonte costante di contenzioso. Spesso, il costruttore si riserva la proprietà di cortili o aree esterne, ma i condomini ne rivendicano l’uso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo complesso equilibrio, analizzando il vincolo di destinazione a parcheggio imposto dalla legge e i suoi effetti sul diritto di proprietà.

I Fatti del Contenzioso

Una società immobiliare, costruttrice di un fabbricato, aveva citato in giudizio sia il Condominio che alcuni singoli proprietari, sostenendo di essere l’unica proprietaria di un’area esterna all’edificio. La società chiedeva il rilascio immediato di tale area, affermando che non rientrava tra le parti comuni condominiali e che la presunzione di condominialità non fosse applicabile.

I condomini si erano opposti, sostenendo di aver sempre utilizzato l’area come parcheggio fin dall’acquisto dei loro appartamenti, in conformità con la normativa urbanistica che impone la creazione di spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni (la cosiddetta legge ‘Ponte’).

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, aveva già tracciato una linea importante. Pur riconoscendo che i titoli di acquisto e il regolamento condominiale escludevano l’area dalle parti comuni (riconoscendo quindi la proprietà formale alla società costruttrice), aveva stabilito che su tale porzione di terreno gravava un diritto di uso a favore dei condomini. Questo diritto derivava direttamente dall’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, una norma imperativa che impone la riserva di appositi spazi per parcheggi. La Corte territoriale aveva però specificato che la determinazione concreta dei confini di tale diritto d’uso avrebbe dovuto avvenire in un giudizio separato.

L’Analisi sul vincolo di destinazione a parcheggio in Cassazione

La società costruttrice ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando molteplici violazioni di legge e vizi di motivazione. Sostanzialmente, la ricorrente contestava l’affermazione di un diritto reale di uso a favore dei condomini, non richiesto tramite una domanda riconvenzionale e in assenza degli stessi condomini nel giudizio d’appello.

La Suprema Corte ha dovuto interpretare la decisione della Corte d’Appello e definire la natura dell’azione intentata dalla società. L’analisi si è concentrata sulla corretta qualificazione dell’azione della società: non una semplice rivendicazione della proprietà, ma una actio negatoria servitutis, ovvero un’azione volta a far dichiarare l’inesistenza di diritti altrui (in questo caso, il diritto d’uso per parcheggio) sulla propria area.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo le doglianze infondate. Secondo la Corte, la sentenza di secondo grado non aveva costituito un nuovo diritto reale di uso, ma aveva semplicemente respinto la pretesa della società di vedere la propria area libera da qualsiasi peso o vincolo.

Il punto centrale della motivazione è che il vincolo di destinazione a parcheggio sorge per legge. Esso è compatibile con la proprietà dell’area in capo a un soggetto terzo (il costruttore), ma ne limita le facoltà. La Corte ha chiarito che il giudice di merito ha correttamente rilevato l’esistenza di questo generico vincolo, derivante dalla normativa pubblicistica, che impediva l’accoglimento della domanda della società di dichiarare l’area totalmente libera.

In altre parole, la proprietà della società è ‘nuda’ rispetto a questo diritto di uso imposto dalla legge a favore dei condomini. La Corte ha specificato che la precisa individuazione delle porzioni di area soggette al vincolo e le modalità di esercizio del diritto di uso dovranno essere stabilite in un altro giudizio, con la partecipazione di tutti i condomini interessati. La Corte ha anche dichiarato inammissibili i motivi di ricorso perché formulati in modo confuso, mescolando censure diverse (violazione di legge, vizio di motivazione) che non consentivano di individuare critiche chiare e autonome alla sentenza impugnata.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale del diritto immobiliare: le norme urbanistiche che impongono la creazione di aree di parcheggio a servizio delle nuove costruzioni generano un diritto reale di uso in favore dei proprietari delle singole unità immobiliari. Tale diritto prevale su eventuali riserve di proprietà del costruttore, che non può negare l’utilizzo di tali aree per lo scopo a cui sono legalmente destinate. La decisione chiarisce che, anche se il costruttore rimane formalmente proprietario, il suo diritto è limitato da questo vincolo legale, la cui esistenza può essere opposta per paralizzare l’azione del proprietario volta a ottenere il rilascio dell’area.

Il costruttore di un edificio può riservarsi la proprietà esclusiva delle aree esterne destinate a parcheggio?
Sì, può mantenere la proprietà formale, ma questa è limitata da un vincolo di destinazione a parcheggio imposto dalla legge (art. 41 sexies della L. n. 1150/1942). Tale vincolo crea un diritto reale di uso a favore dei condomini, che il costruttore non può negare.

Chi può agire in giudizio per far valere il vincolo di destinazione a parcheggio?
La legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio spetta ai singoli proprietari delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio, e non all’amministratore di condominio senza uno specifico mandato.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione mescola in modo confuso diversi motivi di impugnazione?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione ha specificato che non è consentito presentare una ‘mescolanza e sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei’ (ad esempio, violazione di legge e vizio di motivazione sulla stessa questione), poiché ciò impedisce di individuare censure chiare e autonome e attribuirebbe al giudice di legittimità il compito, non suo, di dare forma e contenuto alle lamentele del ricorrente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12650 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12650 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12707/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE in persona dell’amministratore COGNOME, rappresentata e difesa anche disgiuntamente da ll’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME e COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME

-controricorrenti- nonchè contro

NOME quale custode dei beni della RAGIONE_SOCIALE CONDOMINIO di CATANZARO VICO II NOME COGNOME INDIRIZZO, NOMECOGNOME NOME e NOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANZARO n.1414/2021 depositata il 3.11.2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24.4.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con un primo atto di citazione la RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Catanzaro, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME Maurizio, COGNOME NOME e COGNOME NOME (proc. n. 5/2008 RG). L’attrice esponeva di aver edificato un fabbricato per civili abitazioni in Catanzaro, INDIRIZZO da cui avevano avuto origine diversi appartamenti, e di essere rimasta proprietaria esclusiva dell’area esterna all’immobile (indicata come particella 132 del foglio 34 del NCT del Comune di Catanzaro), individuata in giallo nella pianta planimetrica allegata alla perizia giudiziaria del geometra COGNOME della procedura esecutiva immobiliare n. 256/1994 posta a base degli atti di assegnazione degli appartamenti, che era stata locata con contratto del 16.12.1987 al Tribunale Amministrativo Regionale della Calabria fino al 30.1.2006 -non ricompresa negli atti di compravendita dei singoli acquirenti degli appartamenti convenuti -della quale chiedeva l’immediato rilascio, libera da persone e cose, per inapplicabilità della presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ., oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi.
I convenuti del procedimento n. 5/2008 RG si costituivano in giudizio, contestando il fondamento delle pretese attoree in relazione alla pendenza per la stessa area di un giudizio

possessorio promosso contro COGNOME e COGNOME NOME quali mandatari della stessa RAGIONE_SOCIALE ed in quanto, a parte il difetto di legittimazione passiva della COGNOME, che non era proprietaria di alcuna unità immobiliare nel Condominio, gli altri condomini avevano sempre usato, fin dall’acquisto delle rispettive unità immobiliari, l’area in questione, come parcheggio, in conformità all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, e chiedevano l’integrazione del contraddittorio nei confronti del Condominio.
Con ulteriore atto di citazione, la RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio davanti allo stesso Tribunale di Catanzaro il Condominio del fabbricato per cui è causa (proc. n. 37/2008 RG), articolando plurime domande volte all’accertamento della proprietà esclusiva, e non condominiale, della predetta area, dell’illegittimità dei lavori di potatura di alberi ad alto fusto e di intervento sulle aiuole ivi effettuati previa delibera assembleare condominiale con divieto di adottare ulteriori deliberazioni assembleari pertinenti all’area in questione, ed al risarcimento dei danni patiti e patiendi.
Costituendosi in giudizio, il Condominio di Catanzaro, INDIRIZZO, domandava il rigetto di tali domande, eccependo la decadenza della S.RAGIONE_SOCIALE dalla facoltà di impugnare la deliberazione assembleare, che peraltro era stata approvata col voto favorevole anche del custode giudiziario dei beni immobili di proprietà della RAGIONE_SOCIALE sottoposti a procedura esecutiva su richiesta della BNL, e l’improponibilità delle domande dell’attrice per la pendenza del giudizio possessorio già menzionato. Il Condominio sosteneva, inoltre, che la particella 132 del foglio 34 del NCT del Comune di Catanzaro doveva considerarsi condominiale, in applicazione della presunzione dell’art. 1117 cod. civ., ed eccepiva che comunque doveva ritenersi destinata al parcheggio dei condomini ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942. Con ordinanza del 7.4.2009, veniva disposta la riunione dei due procedimenti, per parziale identità soggettiva e per connessione
oggettiva; con successiva ordinanza del 30.11.2009, il Tribunale disponeva l’integrazione del contraddittorio, nei confronti del Condominio, all’interno del primo procedimento.

Interveniva volontariamente in giudizio, ex art. 105 c.p.c., COGNOME COGNOME quale custode giudiziario nella procedura esecutiva immobiliare n. 256/1994 promossa nei confronti della RAGIONE_SOCIALE aderendo alle domande di quest’ultima.

Con sentenza n. 917/2017, il Tribunale di Catanzaro dichiarava il difetto di legittimazione passiva di COGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME dichiarava inammissibile l’intervento del custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva e respingeva le domande attoree, compensando le spese processuali.

Avverso la predetta pronuncia proponeva appello la RAGIONE_SOCIALE

Si costituiva in secondo grado il Condominio di Catanzaro INDIRIZZO, che resisteva al gravame, eccependone l’inammissibilità e comunque l’infondatezza, in quanto la RAGIONE_SOCIALE non aveva fornito la prova richiesta dall’art. 948 cod. civ. e non aveva superato la presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ., e comunque eccepiva che in base all’art. 41 sexies della L.n.1150/1942 ‘ nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione’, per cui eventuali riserve di proprietà a favore del costruttore contrastanti con la normativa imperativa citata dovevano ritenersi viziate da nullità ed automaticamente sostituite da quella normativa, che nella specie implicava una riserva a parcheggio di un’area esterna al fabbricato (particelle 133 e 201 e non 132 come indicato dalla RAGIONE_SOCIALE) di 540 mq, in relazione ai 5400 mc di cubatura dello stesso.
COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME Fernando e COGNOME NOME rimanevano contumaci.

Nelle more del giudizio, la RAGIONE_SOCIALE rinunciava alle domande proposte nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, mantenendo quindi le proprie domande solo nei confronti di Diano Maurizio e del Condominio.

La Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 1414/2021 del 24.9/3.11.2021, previa rinnovazione della CTU espletata in primo grado, riformando parzialmente la pronuncia gravata, confermava il rigetto dell’azione di rivendica esercitata dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti di Diano Maurizio per la parte in cui con essa era stato chiesto il rilascio dell’area esterna in questione, in mancanza di altre aree esterne destinate a parcheggio delle autovetture dei condomini ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 anche se ancora non esattamente individuate, dichiarava comunque la proprietà della società appellante sulla porzione di terreno in contestazione (meglio individuata catastalmente al secondo capoverso di pagina 16), salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della L.n. 1150/1942 sulla base dell’atto di permuta a rogito del notaio NOME COGNOME del 18.6.1981, rep. n.5360, col quale la RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato anche la porzione suindicata, che era stata espressamente esclusa dai beni comuni ex art. 1117 cod. civ. negli atti di acquisto dei singoli condomini, come confermato anche dal regolamento condominiale, depositato con atto dello stesso notaio del 26.2.1986, rep. n. 22871.
La sentenza di secondo grado riteneva poi tardiva ed inammissibile la domanda di rilascio avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti del Condominio, qualificando quindi l’azione nei confronti dello stesso come di mero accertamento, da un lato riconoscendo la proprietà della RAGIONE_SOCIALE sulla porzione di terreno oggetto di causa, e dall’altro affermando in motivazione (primo periodo di pagina 16) che le concrete determinazioni di estensione e di confini del diritto reale di uso a parcheggio su quella porzione dovevano avvenire in separato giudizio nel contraddittorio con tutti i condomini aventi
diritto, risultando peraltro nuova ed inammissibile la domanda, proposta dal Condominio, nelle note di precisazione delle conclusioni, intesa ad ottenere la costituzione del diritto reale di uso a parcheggio ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 su tutta l’area di terreno esterna al fabbricato oggetto di causa.

La Corte d’Appello, inoltre, disattendeva la domanda della RAGIONE_SOCIALE volta alla declaratoria di illegittimità dei lavori effettuati sulla predetta area, atteso che il Condominio, come accertato dalla sentenza di primo grado, aveva operato sulla scorta di una delibera assembleare approvata anche dal custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva a carico della RAGIONE_SOCIALE, e tale accertamento, che aveva conseguentemente escluso la lesione del diritto dominicale della società, non era stato fatto oggetto di uno specifico motivo di appello, costituendo un’autonoma ratio decidendi del rigetto della domanda risarcitoria, distinta dalla negazione della proprietà dell’area della RAGIONE_SOCIALE impugnata con successo.
Avverso tale sentenza la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso a questa Corte, affidato a due motivi, e COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno resistito con controricorso. COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME Maurizio, COGNOME NOME quale custode dei beni della RAGIONE_SOCIALE e il Condominio di Catanzaro, INDIRIZZO, sono rimasti intimati.

Nell’imminenza dell’adunanza camerale entrambe le parti costituite hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre rilevare che il ricorso della RAGIONE_SOCIALE è stato notificato a COGNOME NOME e COGNOME NOME, solo quale litis denuntiatio, come reso palese dal fatto che mentre nella prima pagina é indicato che il ricorso é contro il Condominio di Catanzaro INDIRIZZO quanto a COGNOME NOME e COGNOME NOME, già contumaci nel giudizio di appello, si indica solo che il

ricorso é nel contraddittorio con i predetti, che del resto anche stando alle conclusioni rassegnate dalla ricorrente in questo grado, non risultano destinatari di alcuna domanda, posto che, come ammesso dalla stessa ricorrente, già nel giudizio di primo grado la RAGIONE_SOCIALE ebbe a rinunciare a tutte le domande che aveva originariamente proposto nel procedimento n. 5/2008 RG del Tribunale di Catanzaro nei confronti di COGNOME Grazia e COGNOME NOME (oltre che degli attuali intimati COGNOME NOME e COGNOME NOME), rimasti poi contumaci nel giudizio di secondo grado.
1) Con la prima censura, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 132 c.p.c., dell’art. 1131 cod. civ., delle norme in materia di condominio, dell’art. 346 c.p.c., dell’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 e degli artt. 948-949 c.p.c. ( rectius cod. civ.); denuncia, inoltre, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c., il mancato esame di punto decisivo e, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 111 Cost., dell’art. 112 c.p.c., il difetto assoluto di motivazione e la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. La Corte territoriale avrebbe erroneamente disatteso l’eccezione di nullità della sentenza del primo Giudice, che aveva omesso di esaminare le conclusioni di entrambi i giudizi riuniti, menzionando il procedimento incardinato con il secondo atto di citazione soltanto incidentalmente, senza trascrivere né esaminare le conclusioni delle parti. In specie, la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare che il Tribunale aveva mancato di considerare la seconda azione di cui al giudizio incardinato nei confronti del Condominio, indicandone soltanto gli estremi, senza analizzarne il contenuto, il petitum e la causa petendi .
2) Col secondo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la RAGIONE_SOCIALE si duole della violazione delle norme in materia di condominio ed in tema di danni, dell’art. 346 c.p.c., dell’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 e degli artt. 948-949 c.p.c.

( rectius cod. civ.); lamenta, inoltre, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c. il mancato esame di punto decisivo e, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 4) c.p.c., il difetto assoluto di motivazione e la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. La Corte territoriale avrebbe erroneamente statuito la sussistenza del diritto reale di uso da parte dei condomini sull’area esterna al fabbricato, malgrado tale accertamento non fosse stato oggetto di domanda riconvenzionale in prime cure, né di riproposizione in sede di gravame. Inoltre, il Giudice di secondo grado, pur riconoscendo la proprietà della RAGIONE_SOCIALE sull’area per cui è causa, avrebbe mancato di rilevare la nullità, poiché avente ad oggetto beni non condominiali, della delibera autorizzativa dei lavori ivi effettuati.
I due motivi, invero piuttosto confusi nella loro articolazione, possono essere esaminati congiuntamente per le parti in cui risultano sufficientemente specifici.

E’ anzitutto inammissibile la doglianza di violazione dell’art. 132 c.p.c. nella parte in cui si rivolge contro la sentenza di primo grado per non avere riportato le conclusioni rassegnate dalle parti nei due giudizi riuniti, limitandosi a sintetizzarle in modo impreciso ed omettendo quindi di pronunciarsi su alcune delle domande avanzate, riconoscendo la stessa ricorrente, che al contrario, la sentenza di secondo grado ha riportato compiutamente lo svolgimento dei fatti dei due giudizi di primo grado riuniti, pronunciandosi su tutte le domande riproposte. Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, infatti, é inammissibile il motivo di ricorso per cassazione con cui si rivolgono censure contro la sentenza di primo grado, anziché contro quella di appello (vedi Cass. 9.5.2007 n. 10626; Cass. 15.3.2006 n. 5637).
Quanto alla doglianza relativa al difetto assoluto di motivazione, alla contestuale violazione dei principi in materia di rappresentanza dell’amministratore condominiale ex art. 1131 cod. civ., che non

può agire a tutela dei diritti individuali dei singoli condomini su beni che non siano di proprietà comune senza uno specifico mandato, ed alla violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte d’Appello accertato la proprietà della RAGIONE_SOCIALE sulle porzioni di terreno individuate al secondo capoverso di pagina 16 della sentenza di secondo grado ‘ salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della legge n. 1150/1942’, asseritamente riconoscendo in tal modo un vero e proprio diritto reale di uso a favore di tutti quei condomini, senza che dopo il rigetto delle domande di parte attrice in primo grado, una domanda in tal senso fosse stata riproposta nel giudizio di secondo grado tramite la proposizione di appello incidentale dei singoli condomini, rimasti contumaci, ed avendo il Condominio sollevato sul punto una mera eccezione e non una domanda riconvenzionale, peraltro non rientrante tra i poteri dell’amministratore condominiale senza uno specifico mandato dei singoli condomini, ritiene la Corte che tali doglianze impongano un’interpretazione corretta del dispositivo della sentenza impugnata in stretta correlazione con la motivazione addotta, come peraltro desumibile dal fatto che nello stesso dispositivo in questione si specifica ‘ per come precisato in motivazione’.
Ed invero, va premesso che la legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di apposito spazio, in un edificio di nuova costruzione, spetta ai proprietari delle unità immobiliari facenti parte di detto edificio (vedi in tal senso Cass. 17.12.1993 n. 12495), e neppure può ritenersi che fosse legittimato l’amministratore condominiale a sollevare l’eccezione di costituzione di un diritto reale di uso a parcheggio a favore dei condomini quale compimento di un atto meramente conservativo, dato che si tratta di diritti di parcheggio su aree non condominiali, che possono fare capo esclusivamente ai singoli
condomini sulla base dei rispettivi atti di acquisto delle proprietà immobiliari, eventualmente integrati dalla disciplina pubblicistica, e che se non contemplati in tali atti, richiedono anche il pagamento di un corrispettivo a favore del proprietario della porzione di terreno gravata dal parcheggio.

La sentenza impugnata, a pagina 20, ha dichiarato inammissibile la domanda proposta dal Condominio, nelle note di precisazione delle conclusioni, di accertamento dell’asservimento delle porzioni in questione a parcheggio condominiale, ed ha riconosciuto che il diritto di uso a parcheggio di tali porzioni nelle sue concrete dimensioni e confini poteva essere determinato solo stragiudizialmente, o giudizialmente in una separata causa, che coinvolgesse tutti i condomini fruitori delle porzioni in questione per parcheggio, oltre che tutti i comproprietari delle porzioni potenzialmente asservite.
Ulteriormente l’impugnata sentenza, a pagina 19, ha respinto l’eccezione di nullità delle disposizioni contrattuali con le quali la RAGIONE_SOCIALE si è riservata la proprietà della porzione di terreno in questione per contrarietà all’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942, evidenziando da un lato che quella disposizione è compatibile con la nuda proprietà di soggetti diversi dai condomini (Cass. n.4691/1994), e dall’altro che non si disponeva di dati sicuri circa l’estensione dell’area riservata a parcheggio rispetto alla complessiva estensione dell’area oggetto di causa di proprietà della RAGIONE_SOCIALE
Va infine sottolineato che la sentenza impugnata, nel dispositivo, non ha accertato la proprietà esclusiva della RAGIONE_SOCIALE sull’area oggetto di causa, come assume parte ricorrente, ma solo la proprietà della stessa, e che all’ultimo capoverso di pagina 19 ha sottolineato che l’accertamento chiesto dalla RAGIONE_SOCIALE non riguardava solo la proprietà, ma anche il contenuto del diritto dominicale, essendo stata in sostanza esercitata dalla società,

contestualmente ad un’azione di accertamento della proprietà, un’ actio negatoria servitutis volta ad escludere l’esistenza sull’area di diritti reali di uso a parcheggio a favore dei condomini.

Considerato, quindi, che i condomini sono rimasti contumaci nel giudizio di appello, che il Condominio si è limitato a proporre un’eccezione volta a far valere la normativa pubblicistica sui parcheggi, non essendo l’amministratore neppure legittimato a chiedere la costituzione dei diritti reali di uso a parcheggio, riservata ai singoli condomini, e da compiere in contraddittorio con tutti i condomini interessati in separato giudizio, e tenuto conto della motivazione resa alle pagine 19 e 20, si deve ritenere che l’impugnata sentenza, nell’indicare nel dispositivo, dopo l’accertamento della proprietà dell’area oggetto di causa in capo alla RAGIONE_SOCIALE, ‘ salvo il diritto di uso dei condomini del fabbricato ex art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, per come precisato in motivazione’ , non abbia inteso già accertare, in difetto di contraddittorio e di domanda, il diritto di uso a parcheggio ex art. 41 sexies della L. n. 1150/1942 a favore di tutti i condomini del fabbricato, ma solo respingere l’actio negatoria servitutis della RAGIONE_SOCIALE che era volta a fare affermare la totale libertà da pesi e vincoli delle porzioni in questione, sussistendo su parte di dette porzioni, non ancora esattamente individuate, il generico vincolo di destinazione a parcheggio a favore dei condomini derivante dall’art. 41 sexies della L. n. 1150/1942.
Interpretando quindi in questi termini il dispositivo, cripticamente articolato, della sentenza impugnata, le doglianze in esame devono ritenersi infondate.

Quanto alla riproposta domanda di condanna del Condominio al risarcimento danni in forma generica, la motivazione addotta dal giudice di primo grado per respingerla, basata sulla mancata impugnazione della delibera assembleare, che col voto favorevole anche del custode giudiziario dei beni immobili della RAGIONE_SOCIALE

nominato nella procedura esecutiva a carico di quest’ultima, aveva deciso l’effettuazione di lavori nelle aiuole e la potatura di alberi di alto fusto sulle porzioni oggetto di causa, non è stata impugnata con l’atto di appello, e non può quindi essere rimessa in discussione attraverso il ricorso in cassazione per intervenuta formazione di un giudicato negativo.

Per il resto i motivi articolati devono invece ritenersi inammissibili, perché contengono un’inestricabile mescolanza di doglianze rapportata a violazioni dell’art. 360 comma primo n. 3), n. 4) e n. 5) c.p.c., che non consente di individuare in modo chiaro autonome censure all’impugnata sentenza.

È inammissibile il ricorso per cassazione, ove la censura si risolva in una mescolanza e sovrapposizione di mezzi d’impugnazione eterogenei, facenti riferimento alle diverse ipotesi contemplate dall’art. 360 c.p.c..

Non è consentita, infatti, la prospettazione di una medesima questione sotto profili incompatibili miranti a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (Cass. sez. lav. ord. 9.7.2020 n. 14634; Cass. ord. 9.11.2020 n. 25014; Cass. ord. 23.10.2018 n. 26874).
In particolare non si possono simultaneamente lamentare la violazione di norme di diritto, sostanziali e processuali, che suppone accertati gli elementi del fatto in relazione al quale si deve decidere della violazione o falsa applicazione della norma, e del vizio di motivazione, che quegli elementi di fatto intende precisamente rimettere in discussione (Cass. ord. 23.10.2018

n.26874; Cass. 23.6.2017 n. 15651; Cass. 28.9.2016 n. 19133; Cass. 23.9.2011 n. 19443).

La totale inutilità della costituzione in questo grado di COGNOME Grazia e COGNOME Fernando, e l’obiettiva oscurità del dispositivo della sentenza impugnata, che ha richiesto a questa Corte un intervento interpretativo, giustificano la compensazione tra essi e la ricorrente delle spese processuali del giudizio di legittimità.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico di parte ricorrente, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, rigetta il ricorso e dichiara compensate le spese del giudizio di legittimità. Visto l’art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002 dà atto che sussistono i presupposti per imporre un ulteriore contributo unificato a carico di parte ricorrente, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 24.4.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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