Verbale assemblea condominiale: i requisiti di validità

La Corte di Cassazione ha confermato l’annullamento di una delibera a causa di un verbale di assemblea condominiale privo dell’elenco nominativo dei partecipanti e delle rispettive quote. La Corte ha stabilito che un foglio presenze separato, non firmato e non esplicitamente menzionato come allegato al verbale, non è sufficiente a sanare tale vizio, poiché impedisce la verifica della regolare costituzione dell’assemblea e della validità delle votazioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Verbale Assemblea Condominiale: La Cassazione sulla Nullità per Mancata Indicazione dei Presenti

Il verbale assemblea condominiale è il pilastro su cui si fonda la validità delle decisioni prese dai condòmini. La sua corretta redazione non è un mero adempimento burocratico, ma una garanzia di trasparenza e legalità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza questo principio, confermando l’annullamento di una delibera assembleare proprio a causa di gravi omissioni nel verbale. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni tratte dai giudici.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera da parte di alcuni condòmini. Il motivo? Il verbale della riunione non conteneva l’indicazione nominativa dei condòmini presenti, né di persona né per delega, e neppure le rispettive quote di partecipazione al condominio (i cosiddetti millesimi).

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, annullando tutte le delibere assunte in quella sede. La corte riteneva che tale omissione costituisse un vizio relativo alla regolare costituzione dell’assemblea, invalidando di conseguenza ogni decisione presa.

Il Condominio proponeva appello, sostenendo di aver prodotto un elenco presenze su un foglio separato. Tuttavia, la Corte d’Appello rigettava il gravame. I giudici osservavano che non vi era alcuna prova che tale elenco fosse stato menzionato o allegato al verbale ufficiale. Inoltre, l’elenco stesso presentava numerose carenze: non era firmato, non specificava i delegati e si basava su una ripartizione in metri quadrati anziché su tabelle millesimali. Di fronte a questa seconda sconfitta, il Condominio ricorreva in Cassazione.

L’Analisi della Corte e la Validità del verbale assemblea condominiale

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e infondato, mettendo un punto fermo sulla questione. I giudici hanno esaminato i due motivi di ricorso presentati dal Condominio, smontandoli punto per punto.

Il Primo Motivo: la Specificità del Ricorso

Il Condominio lamentava la violazione delle norme sulla redazione del verbale, ma la Corte ha ritenuto il motivo inammissibile per difetto di specificità. Il ricorrente, infatti, si era limitato a richiamare il verbale e il foglio presenze senza riprodurli nel ricorso né indicare la loro esatta collocazione negli atti processuali. Questo ha impedito alla Corte di Cassazione di effettuare la necessaria verifica.

Al di là dell’aspetto puramente processuale, la Corte ha ribadito un concetto fondamentale: l’indicazione dei partecipanti e dei relativi millesimi non è un vizio “formale”. Al contrario, è un requisito sostanziale che incide direttamente sulla validità della delibera, poiché solo attraverso questi dati è possibile verificare il raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo richiesto dalla legge.

Il Secondo Motivo: il Principio di Non Contestazione

Il Condominio sosteneva che, non avendo i condòmini contestato specificamente che l’elenco fosse allegato al verbale, tale circostanza avrebbe dovuto considerarsi provata. La Cassazione ha respinto anche questa tesi, definendola infondata. L’intero giudizio era nato proprio dalla contestazione della mancanza, nel verbale, dei dati essenziali alla sua validità. Pertanto, era illogico parlare di “non contestazione” su un fatto che costituiva il cuore stesso della causa.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione centrale della Corte Suprema risiede nell’importanza del verbale assemblea condominiale come documento autosufficiente. Il verbale deve contenere tutti gli elementi che consentano di verificare la legittimità delle decisioni assunte. Questo include, in modo imprescindibile, l’elenco nominativo dei condòmini presenti (personalmente o per delega) e il valore delle loro quote millesimali.

Se questi dati sono riportati in un documento separato, è assolutamente necessario che il verbale lo menzioni espressamente come allegato, in modo da renderlo parte integrante e inscindibile del processo verbale stesso. Un foglio volante, non firmato, non menzionato e prodotto solo in sede di giudizio, non ha alcun valore probatorio per sanare le omissioni del verbale. L’omissione di questi dati non è una mera irregolarità, ma un vizio che porta all’annullabilità della delibera, poiché lede il diritto di ogni condomino (anche assente o dissenziente) di poter controllare la corretta formazione della volontà assembleare.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione serve da monito per tutti gli amministratori di condominio e i presidenti di assemblea. La redazione del verbale è un’operazione che richiede massima diligenza e precisione. Per garantire la validità delle delibere ed evitare costose impugnazioni, è essenziale che il verbale indichi chiaramente:
1. L’elenco nominativo di tutti i partecipanti, specificando chi è presente di persona e chi per delega.
2. Il valore millesimale di ciascun partecipante.
3. Il totale dei presenti e dei millesimi rappresentati per la verifica del quorum costitutivo.
4. Per ogni votazione, il numero di votanti, i millesimi rappresentati e l’esito (favorevoli, contrari, astenuti).

Qualsiasi documento esterno, come un foglio presenze, deve essere esplicitamente richiamato nel verbale e allegato ad esso, costituendone parte integrante. Trascurare questi aspetti significa esporre il condominio al rischio concreto di vedere annullate le proprie decisioni, con tutte le conseguenze legali ed economiche del caso.

Un verbale di assemblea condominiale è valido se l’elenco dei presenti è su un foglio separato non menzionato?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che, affinché un documento separato come un foglio presenze sia valido, deve essere espressamente menzionato nel verbale come allegato, in modo da formare un corpo unico con esso. Un foglio non menzionato e non firmato non può sanare l’omissione.

La mancanza dell’elenco dei condòmini presenti nel verbale è un vizio solo formale?
No, si tratta di un vizio sostanziale. Questa omissione impedisce a chiunque, inclusi i condòmini assenti o dissenzienti, di verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validità delle maggioranze di voto, incidendo quindi direttamente sulla validità della delibera stessa.

Chi ha l’onere di provare la regolarità del verbale in un giudizio di impugnazione?
Nel giudizio di impugnazione, è il Condominio (convenuto) a dover dimostrare la validità della delibera e, quindi, la regolarità del processo di formazione della volontà assembleare. Ciò include la prova della corretta redazione del verbale con tutti gli elementi essenziali richiesti dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 558 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 558 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6836/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dell’AVV_NOTAIO COGNOME NOME , unitamente all’AVV_NOTAIO COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, BOLOGNESE NOME, tutti rappresentati e difesi da ll’AVV_NOTAIO;

– controricorrenti – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BRESCIA n. 20/2023, depositata il 03/01/2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Bergamo, adìto dai condòmini NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, con sentenza n. 2077/2021, ha annullato le deliberazioni assunte dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE (il ‘RAGIONE_SOCIALE‘) nella riunione del 30.0 4.2016, per la mancanza, nel relativo verbale, dell’indicazione nominativa dei condòmini presenti (personalmente o per delega) e RAGIONE_SOCIALE loro quote di partecipazione al RAGIONE_SOCIALE; omissione che, determinando un vizio relativo alla regolare costituzione dell’assemblea, comportava l’invalidità di tutte le deliberazioni assunte in quella sede.
Il RAGIONE_SOCIALE impugnava la suddetta pronuncia innanzi alla Corte d’Appello di Brescia, che con sentenza n. 20/2023 – rigettava il gravame, sostenendo che si dovesse ritenere non provato l’inoltro dell’elenco RAGIONE_SOCIALE presenze dei condòmini, non essendo neppure detto elenco espressamente menzionato come allegato nel verbale, e mancando prova dell’invio.

Osservava la Corte territoriale che sarebbe stato comunque difficile valutare la regolarità di detto elenco, anche qualora esso fosse stato inviato, viste le carenze che lo affliggevano: il RAGIONE_SOCIALE, infatti, con la costituzione, aveva prodotto un elenco, su foglio separato dal verbale in questione e non firmato, con l’indicazione RAGIONE_SOCIALE presenze personali, RAGIONE_SOCIALE presenze per delega (senza peraltro l’indicazione del delegato, rilevante per stabilire il rispetto RAGIONE_SOCIALE condizioni di cui al l’art. 67 disp. att. cod. civ. ) e RAGIONE_SOCIALE assenze e con l’indicazione, alla voce «sup.», solo per i condòmini presenti, di numeri non forniti da tabelle millesimali, pacificamente al tempo mancanti, ma da una divisione basata solo sui mq. degli appartamenti (che non costituiscono l’unico
parametro per determinare il valore della proprietà ex art. 1123 cod. civ.).

Avverso la suddetta pronuncia propone ricorso per cassazione il RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a due motivi.

Resistono NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME con controricorso.

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memorie.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis , comma 2, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va disatteso il rilievo contenuto nel controricorso (pp. 5-7) e reiterato in memoria (pp. 3-5) circa la mancata autorizzazione assembleare dell’amministratore alla proposizione del ricorso. Essendo l’amministratore l’unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 cod. civ., in forza dell’attribuzione conferitagli dall’art. 1130, n. 1, cod. civ., e della corrispondente rappresentanza in giudizio ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., allo stesso spetta altresì la facoltà di gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23254 del 20/08/2021; Cass. Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451; Cass. Sez. 2, 20/03/2017, n. 7095; Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735).
Tanto chiarito, è ora possibile scrutinare i due motivi del ricorso.

Con il primo motivo si deduce violazione o falsa applicazione dell’art. 1136 cod. civ. Sostiene il ricorrente che il RAGIONE_SOCIALE ha prodotto il processo verbale di assemblea già in comparsa di risposta, e successivamente con nota di deposito del 30.06.2017 su richiesta del

GI, e che esso è coerente con quanto riportato nel libro dei verbali (nel rispetto dell’art. 1136 cod. civ.) , sì da permettere di comprendere quanto deliberato, poiché nel foglio presenze sono riportati i nominativi dei condòmini, le quote millesimali (peraltro non necessarie per la gestione e funzionamento del condominio) e l’indicazione di presenza, assenza e deleghe (fatto comunque non contestato dai condòmini che hanno impugnato la delibera). in ogni caso, osserva il ricorrente che i presenti hanno votato all’unanimità l’approvazione della delibera.
2.1. Il primo motivo è inammissibile per difetto di specificità, ex art. 366, comma 1, n. 6) cod. proc. civ.

La Corte d’Appello ha fondato la sua decisione sul fatto che i condòmini non avevano elementi per valutare la regolare costituzione dell’assemblea, atteso che (diversamente da quanto sostenuto in ricorso) manca la prova dell’invio gravante sul RAGIONE_SOCIALE dell’elenco dei condòmini votanti quale allegato al ve rbale, non essendo neppure detto elenco espressamente menzionato come allegato ed essendo stato prodotto in giudizio su foglio separato e non firmato. Né detto elenco conteneva l’indicazione di tutti i condòmini presenti, con i corrispondenti millesimi, ovvero recava l’indicazione nominativa degli astenuti e di quelli che avevano votato contro, nonché del valore complessivo RAGIONE_SOCIALE rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condòmini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ. Aspetti del verbale, questi, non «formali» (così in ricorso p. 13, rigo 7), bensì incidenti sulla validità della delibera (per tutte: Cass. n. 40827 del 2021), e per questo a suo tempo censurati dagli odierni controricorrenti.
Il fatto, quindi, che i presenti avessero approvato la delibera impugnata «all’unanimità» non coglie la ratio decidendi della pronuncia, così rivelandosi inammissibile anche sotto questo profilo.

2.2. Il ricorrente contesta le sopra riportate affermazioni della Corte territoriale -senza neanche dedurre error in procedendo , ma limitandosi a lamentare violazione di legge – facendo riferimento al verbale e al foglio di presenze prodotto in giudizio unitamente alla comparsa di costituzione limitandosi a meramente richiamarli, senza invero debitamente – per la parte strettamente d’interesse in questa sede – riprodurli nel ricorso, con precisazione dell’esatta collocazione nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, e se essi siano stati rispettivamente acquisiti o prodotti in sede di giudizio di legittimità, la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento ( ex multis : Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 30723 del 2019; Cass. Sez. Un., 19/4/2016, n. 7701).
Non sono, infatti, sufficienti affermazioni apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione, con le quali il ricorrente afferma che nel foglio RAGIONE_SOCIALE presenze, disponibile in atti, sono riportati i nominativi dei condòmini, le quote millesimali, e l’indicazione di presenze, assenze e deleghe (v. ricorso p. 10, 6° capoverso; p. 11, 5° capoverso).

3. Con il secondo motivo si deduce violazione o falsa applicazione dell’art. 115 cod. proc. civ. Sostiene il ricorrente che i condòmini COGNOME e COGNOME non hanno contestato la circostanza che al verbale da essi impugnato fosse allegato l’elenco dei con dòmini presenti personalmente, per delega o assenti con le relative quote di proprietà. Poiché la non contestazione ha effetti vincolanti per il giudice, la Corte territoriale avrebbe dovuto astenersi da qualsivoglia controllo

probatorio sul fatto non contestato, ritenendolo sussistente: del tutto erroneamente, dunque, la sentenza ha sostenuto il difetto di prova dell’invio del verbale e dell’elenco allegato.

3.1. Il motivo è infondato.

Non vi è dubbio che l’impugnazione della delibera assunta dal RAGIONE_SOCIALE in data 30.04.2016 sia stata voluta dai condòmini COGNOME e COGNOME per la mancanza, nel relativo verbale, dell’indicazione nominativa dei condòmini presenti (personalmente o per delega) e RAGIONE_SOCIALE loro quote di partecipazione al RAGIONE_SOCIALE (v. sentenza p. 3, ultimo capoverso; p. 4, 7° capoverso), contenuti necessari per verificare che la deliberazione fosse stata assunta nel rispetto del quorum richiesto dall’art. 1136 cod. civ.
Del resto, è tale motivo di impugnazione che spiega la decisione sia del primo giudice sia della pronuncia impugnata, in ossequio al principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 cod. proc. civ.).

Pertanto, come evidenziato in PDA, la contestazione – da parte del RAGIONE_SOCIALE convenuto – dei fatti già affermati o già negati nell’atto introduttivo del giudizio non ribalta sugli attori l’onere di «contestare l’altrui contestazione», dal momento che essi avevano già esposto la propria posizione al riguardo (cfr. Cass. n. 6183 del 2018).

4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Liquida le spese secondo la regola della soccombenza, come da dispositivo, da distrarsi in favore del difensore dei controricorrenti, dichiaratosi antistatario nella memoria ex art. 378 cod. proc. civ.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi

dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, v. Cass., Sez. Un., n. 27195/2023).

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 5.800,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese forfettarie nella misura del 15% e agli accessori di legge, con distrazione in favore del difensore degli stessi controricorrenti, l’ AVV_NOTAIO, dichiaratasi antistataria;

condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di euro 5.800,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. – al pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a

quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, l’ 8 luglio 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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