Vendita verbale immobile: possesso o detenzione?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21304/2024, chiarisce un punto fondamentale in materia di usucapione. Nel caso di una vendita verbale immobile, sebbene il contratto sia nullo per vizio di forma, la consegna del bene all’acquirente genera una situazione di possesso e non di mera detenzione. Di conseguenza, l’acquirente non è tenuto a dimostrare un’interversione del possesso per poter usucapire il bene. La Corte ha cassato la decisione d’appello che aveva erroneamente richiesto tale prova, rinviando il caso per un nuovo esame basato su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita Verbale Immobile: È Possesso Utile per l’Usucapione? La Cassazione Chiarisce

Una stretta di mano, un accordo verbale e la consegna delle chiavi. Situazioni come questa, pur essendo rischiose, non sono infrequenti nelle transazioni immobiliari. Ma cosa succede quando una vendita verbale immobile non viene mai formalizzata per iscritto? Chi riceve il bene è un semplice detentore o un possessore che può, col tempo, diventarne proprietario per usucapione? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 21304 del 30 luglio 2024, ha fornito una risposta chiara e di grande importanza pratica.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Immobiliare Senza Contratto Scritto

La vicenda trae origine dalla richiesta degli eredi di un uomo che, decenni prima, aveva ricevuto un immobile da una società costruttrice. L’accordo era stato puramente verbale: a fronte di un prezzo pattuito, l’amministratore della società aveva consegnato le chiavi, ma il contratto di compravendita non era mai stato redatto in forma scritta, come richiesto dalla legge.

Per oltre trent’anni, l’acquirente e la sua famiglia avevano utilizzato l’immobile come se ne fossero i legittimi proprietari. Alla sua morte, gli eredi avevano agito in giudizio per far dichiarare l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione, ovvero per effetto del possesso prolungato nel tempo.

Le Decisioni di Merito: La Necessità dell’Interversione del Possesso

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda degli eredi. Secondo i giudici di merito, la mancanza di un contratto scritto valido rendeva l’acquirente un semplice “detentore” del bene e non un “possessore”. Per poter usucapire, egli avrebbe dovuto compiere un atto di “interversione del possesso”, ossia un’azione inequivocabile con cui manifestare apertamente al proprietario formale l’intenzione di non riconoscerne più il diritto e di iniziare a possedere l’immobile per sé. Poiché tale atto non era stato provato, la domanda di usucapione era stata rigettata.

La Decisione della Cassazione sulla Vendita Verbale Immobile

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la prospettiva dei giudici di merito, accogliendo il ricorso degli eredi. Il punto centrale della decisione riguarda la qualificazione del rapporto di fatto che si instaura con la consegna di un bene a seguito di una vendita verbale.

La Differenza Cruciale tra Contratto Nullo e Contratto Preliminare

La Suprema Corte ha sottolineato che un conto è la consegna di un immobile in esecuzione di un contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”), un altro è la consegna basata su un contratto di vendita nullo per vizio di forma.

Nel caso del contratto preliminare, la consegna anticipata genera, di norma, una semplice detenzione, poiché le parti sono consapevoli che il trasferimento effettivo della proprietà avverrà solo in futuro con la stipula del contratto definitivo.

Nel caso di una vendita verbale immobile, invece, l’accordo, seppur nullo, è finalizzato a trasferire immediatamente la proprietà. Pertanto, la consegna delle chiavi non è un atto provvisorio, ma l’esecuzione di un patto traslativo. Questo, secondo la Corte, è un elemento idoneo a far ritenere che il rapporto instaurato sia sorretto dall'”animus rem sibi habendi”, ovvero dall’intenzione di possedere la cosa come propria. In sintesi, chi riceve il bene in base a un accordo verbale di vendita acquista fin da subito il possesso, non la mera detenzione.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su un consolidato orientamento giurisprudenziale (citando, tra le altre, Cass. n. 14115/2013 e n. 14395/2004). I giudici hanno spiegato che, ai fini dell’usucapione, il possesso può essere acquisito anche a seguito di un atto traslativo nullo. Anzi, proprio la circostanza che la consegna (traditio) sia avvenuta in virtù di un contratto che, pur invalido, era volto a trasferire la proprietà, costituisce l’elemento chiave per qualificare la situazione come possesso. L’acquirente non deve dimostrare alcuna interversione, perché il suo non è mai stato un rapporto di detenzione. L’errore della Corte d’Appello è stato quello di applicare principi relativi a situazioni diverse, come quella del contratto preliminare, a una fattispecie che presentava le caratteristiche di un trasferimento di possesso sin dall’origine.

Le conclusioni

Questa ordinanza ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che chi acquista un immobile con un accordo verbale e ne riceve la consegna non è un ospite o un inquilino, ma un possessore a tutti gli effetti. Di conseguenza, il decorso del tempo previsto dalla legge può portarlo ad acquisire la proprietà per usucapione senza la necessità di compiere ulteriori atti di opposizione contro il proprietario formale. La decisione sposta l’onere della prova: non sarà più l’acquirente a dover dimostrare di aver “invertito” il titolo del suo godimento, ma spetterà eventualmente al venditore provare che la consegna era avvenuta a un titolo diverso (ad esempio, un comodato d’uso gratuito), che giustificherebbe la detenzione. Si tratta di un principio che offre maggiore tutela a chi si trova in situazioni di fatto consolidate nel tempo a causa di accordi informali.

Se ricevo un immobile in base a una vendita verbale, sono un possessore o un detentore?
Secondo la Corte di Cassazione, chi riceve un immobile in esecuzione di un contratto di vendita verbale, sebbene nullo, ne acquista il possesso e non la semplice detenzione. L’intenzione di trasferire la proprietà, insita nell’accordo, qualifica la situazione come possesso utile ai fini dell’usucapione.

In caso di vendita verbale di un immobile, è necessario dimostrare un’interversione del possesso per poter usucapire?
No. Poiché la consegna del bene in base a una vendita verbale instaura fin dall’inizio un rapporto di possesso, non è necessario dimostrare alcun successivo atto di interversione per poter maturare il diritto all’usucapione.

Qual è la differenza tra la consegna di un immobile in base a un contratto di vendita nullo e a un contratto preliminare?
La consegna basata su un contratto di vendita nullo per vizio di forma trasferisce il possesso, perché l’intento delle parti è quello di trasferire immediatamente la proprietà. Invece, la consegna anticipata in esecuzione di un contratto preliminare genera, di regola, una mera detenzione, in quanto le parti rinviano il trasferimento effettivo della proprietà a un momento successivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21304 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21304 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24199/2023 R.G. proposto da: INDIRIZZO, INDIRIZZO, INDIRIZZO, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè

contro

NOME

NOME,

MODICA

PATRIZIA

NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CAGLIARI n. 294/2023 depositata il 04/10/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME, NOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, ricorrono, con tre motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Cagliari ha, per quanto ancora interessa, rigettato l’appello di essi ricorrenti contro la sentenza del Tribunale di Cagliari reiettiva della originaria domanda di accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione, in favore di NOME COGNOME, della proprietà di un immobile in Villasimius (CA).
La Corte di Appello ha, in primo luogo, ricordato che NOME, NOME e NOME COGNOME avevano sempre sostenuto che il loro genitore NOME aveva ottenuto dall’amministratore unico della società RAGIONE_SOCIALE l’attribuzione in proprietà del bene in questione, che il contratto di vendita non era mai stato formalizzato per scritto, che, tuttavia, l’amministratore aveva consegnato a NOME COGNOME le chiavi dell’immobile e che, per oltre trent’anni, l’acquisto mai era stato messo in discussione. La Corte di Appello ha, in secondo luogo, ricordato che il Tribunale di Cagliari aveva rilevato che non era stata allegata una interversione della detenzione in possesso ed aveva rigettato ‘con puntuale motivazione su ogni singolo capo dedotto’, le istanze istruttorie avanzate dagli originari attori. La Corte di Appello ha poi precisato che, con la comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata
davanti a sé il 25 novembre 2021, gli appellanti avevano ‘sviluppato nuove argomentazioni a confutazione della pronunzia del Tribunale di inammissibilità delle istanze istruttorie’ lamentando ‘segnatamente che i capitoli n.2, n.3 e n.4 sarebbero fondamentali perché in essi le circostanze in fatto concernono i rapporti tra COGNOME e l’immobile definiti col il temine ‘occupazione’ che esclude la possibilità di concessione degli immobili a titolo di comodato’. Tali argomentazioni, ha evidenziato la Corte di Appello, erano inammissibili perché tardive e, in ogni caso, per il loro stesso tenore letterale, non esprimevano l’allegazione della interversione del possesso e ciò in particolare perché, al contrario di quanto preteso dagli appellanti, detta allegazione non poteva desumersi dall’impiego del termine ‘occupazione’ in luogo della espressione ‘mera detenzione’;
La Corte di Appello ha dato conto del fatto che inizialmente erano stati ‘individuati i contraddittori nelle persone di NOME COGNOME e NOME COGNOME‘ e che il giudice di primo grado aveva poi dichiarato cessata la materia del contendere quanto a questi ultimi per accordo tra gli stessi e gli attori essendo essi risultati estranei alla causa.

la RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

3.i ricorrenti hanno depositato memoria;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso, sotto la rubrica di ‘violazione degli artt. 1142, 1146, 1147, 1158 c.c. e falsa applicazione degli artt. 1341, 1350, 1803 e ss. c.c. (art.360, primo comma, n.3 c.p.c.) nonché erronea applicazione degli artt. 342 e 345 c.p.c. (art. 360, primo comma, n.4 c.p.c.)’, viene dedotto che la Corte di merito, nel ritenere ‘sostanzialmente inammissibile’ l’appello degli attuali ricorrenti, avrebbe erroneamente applicato gli artt. 342 e 345

c.p.c. Viene altresì dedotto che la Corte, nel ritenere necessaria la allegazione e la prova della interversione del possesso, avrebbe violato o falsamente applicato le evocate disposizioni del codice civile in quanto, al contrario, ‘l’aver ricevuto la consegna del bene in forza di contratto di vendita nullo per vizio di forma consentiva di configurare ab origine un possesso ad usucapionem per cui non vi era necessità di dimostrare alcuna interversio possessionis’;

2. con il secondo motivo di ricorso sotto la rubrica di ‘nullità della sentenza per omessa decisione con violazione dell’art. 112 c.p.c. (art. 360, primo comma, n.4 c.p.c.)’, viene dedotto che la Corte di merito avrebbe omesso di decidere sul motivo di appello con cui era stato censurato ‘il travisamento’, da parte del Tribunale, delle dichiarazioni rese in sede di interrogatorio libero da NOME COGNOME. In base a tali dichiarazioni la stessa aveva ritenuto (‘ritengo’) che suo padre, NOME, avesse ‘ottenuto la disponibilità dell’immobile con il consenso dell’amministratore’ della società RAGIONE_SOCIALE il quale ‘per accedere all’immobile aveva dato le chiavi’. Sostengono i ricorrenti che la Corte di Appello, con l’affermare che quanto dichiarato da NOME COGNOME era coerente con la ‘prospettazione attrice’ e che, come dedotto dalla società appellata, non valeva a confutare ‘taluni passaggi motivazionali’ della sentenza del Tribunale ‘riguardanti appunto la mancata allegazione e prova di una interversione della detenzione’ in possesso, avrebbe finito per ‘non escludere né il carattere confessorio né il contenuto’ delle dichiarazioni ‘riportato dal primo giudice’;
3. con il terzo motivo di ricorso sotto la rubrica di ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 115, primo comma, 116, secondo comma, 188, 244 c.p.c., in relazione alla mancata ammissione delle prove (art. 360, primo comma, n.5 c.p.c.)’, viene dedotto che dovendosi affermare, al contrario di quanto affermato dalla Corte di Appello, che ‘pur in seguito a vendita nulla per vizio di forma si è

venuto a instaurare un vero e proprio rapporto possessorio con la res’, la Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere che incombesse ai ricorrenti provare l’interversione del possesso laddove invece avrebbe dovuto ritenere onere della società RAGIONE_SOCIALE provare che ‘l’occupazione era avvenuta a titolo di detenzione’. Viene poi contestata la decisione della Corte di Appello di non ammettere i capitoli di prova per interrogatorio e per testi formulati dai ricorrenti ‘nella memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. reiterata nella comparsa conclusionale ex art. 190 c.p.c. e nell’atto di appello’;
il primo motivo di ricorso è per la prima parte inammissibile, per la seconda è invece fondato.

È inammissibile per difetto di interesse per la parte in cui viene dedotto che la Corte di Appello avrebbe ‘sostanzialmente dichiarato inammissibile’ l’appello degli attuali ricorrenti ed avrebbe con ciò violato gli artt. 342 e 345 c.p.c.

L’inammissibilità deriva dal fatto che la Corte di Appello non ha dichiarato l’appello inammissibile. Ha ritenuto invece l’appello infondato e lo ha espressamente respinto (la formula del dispositivo è: ‘ rigetta l’appello ‘) dopo un esame nel merito: in termini tra le varie, Sez. 6 -2, Ordinanza n. 30354 del 18/12/2017; Sez. 2, Ordinanza n. 2608 del 2024).

Il motivo è invece fondato per la parte in cui viene dedotto che la Corte di Appello ha errato nel ritenere che la disponibilità dell’immobile acquisita da parte di NOME COGNOME per effetto della consegna delle chiavi da parte dell’amministratore della società RAGIONE_SOCIALE, in esecuzione di un contratto di vendita nullo perché non formalizzato per scritto (art.1350 c.c.), è riconducibile ad una situazione di detenzione e non è qualificabile come possesso.

I giudici di appello si sono posti in contrasto con la consolidata giurisprudenza di questa Corte di legittimità secondo cui, nell’ipotesi di compravendita di un bene immobile, nulla perché realizzata in forma verbale, alla quale le parti abbiano dato esecuzione mediante la consegna della “res”, l’accipiens viene a trovarsi in una situazione di possesso e non di detenzione (Cass. 4 giugno 2013, n. 14115: Ai fini dell’usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l’invalido trasferimento della proprietà, l'”accipiens” può possedere il bene “animo domini”, ed anzi proprio la circostanza che la “traditio” sia stata eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido (perché non concluso nella necessaria forma scritta), era comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'”accipiens” e la “res tradita” sia sorretto dall'”animus rem sibi habendi; Cass. n.14395 del 29/07/2004: Ai fini dell’usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l’invalido trasferimento della proprietà, l'”accipiens” può possedere il bene “animo domini”, ed anzi, proprio la circostanza che la “traditio” venga eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido, è comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'”accipiens” e la “res tradita” sia sorretto dall'”animus rem sibi habendi; Cass. 27 maggio 2010, n.13003, in motivazione: “l’animus possidendi che, ai sensi dell’art. 1141 c.c. si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale, non è escluso dalla consapevolezza nel possessore di non avere alcun valido titolo che legittimi il potere, posto che l’animus possidendi consiste unicamente nell’intento di tenere la cosa come propria
mediante l’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o altro diritto reale, indipendentemente dall’effettiva esistenza del relativo diritto o della conoscenza del diritto altrui; v. altresì Cass. n.1132 del 2022, relativa ad un caso in cui il titolo traslativo nullo -un atto di donazione -proveniva non da un possessore ma da un detentore e in cui è stato affermato che in tal caso mancava ‘il necessario presupposto a monte dell’atto di trasferimento invalido, ovvero il possesso in capo al donante’ ed è stato precisato: Deve affermarsi pertanto che la situazione di possesso e non di detenzione in capo al tradens è il presupposto necessario affinché operi il principio secondo il quale, ai fini dell’usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo; v. nello stesso senso anche Cass. n. 9566/2024; e ancora Cass. n. 32105/2021).
Merita aggiungere, in relazione ad un richiamo contenuto nella sentenza impugnata alla sentenza delle Sezioni Unite 27 marzo 2008, n.7939 che tale sentenza era relativa ad una situazione diversa da quella su cui la Corte di Appello era chiamata a decidere. Si trattava, precisamente, dell’ipotesi di contratto preliminare seguito da anticipazione degli effetti del definitivo -consegna del bene; pagamento del prezzo -, in cui è stata ravvisata la conclusione di un contratto di comodato e di un contratto di mutuo, collegati al preliminare stesso. Il contratto di comodato dava titolo alla detenzione. Questa avrebbe potuto mutare in possesso utile all’acquisto per usucapione solo per effetto di un atto di interversione ex art. 1141 c.c. Nella fattispecie che occupa, la Corte di Appello non ha individuato un contratto di comodato (valido) ma solo un contratto di vendita nullo;
per effetto della riconosciuta fondatezza, nei limiti sopra precisati, del primo motivo di ricorso, gli altri motivi restano logicamente assorbiti e la sentenza deve essere cassata per nuovo esame sulla scorta dei citati principi. La causa deve essere rinviata

alla Corte di Appello di Cagliari in diversa composizione anche per le spese;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Cagliari in diversa composizione.

Roma 20 giugno 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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