Vendita non domino: inefficace la vendita di beni altrui

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro una sentenza che aveva sancito la nullità di alcuni contratti di vendita. Il caso riguardava la vendita di beni (un lastrico solare e dei box-auto) che, secondo i giudici di merito, erano di proprietà condominiale e non esclusiva del venditore. La Suprema Corte ribadisce che la vendita non domino è un atto inefficace nei confronti del vero proprietario e che il ricorso non può limitarsi a contestare la ricostruzione dei fatti operata nei gradi precedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita non domino: perché la vendita di un bene altrui è inefficace

La vendita non domino, ovvero la vendita di un bene da parte di chi non ne è il legittimo proprietario, rappresenta una fattispecie complessa con importanti conseguenze giuridiche. Con l’ordinanza n. 11194/2024, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su questo tema, chiarendo i limiti del ricorso per violazione di legge e ribadendo un principio fondamentale: l’atto di disposizione del bene altrui è radicalmente inefficace nei confronti del vero titolare del diritto. Analizziamo insieme la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I fatti del caso: la controversia sulla proprietà dei beni

La questione nasce dalla vendita e donazione di diverse porzioni di un edificio, tra cui un lastrico solare e alcuni box-auto, effettuate da un soggetto che si riteneva proprietario esclusivo. Gli acquirenti originari di altre unità immobiliari nello stesso stabile, tuttavia, hanno contestato tali atti, sostenendo che i beni in questione fossero di natura condominiale.

La Corte d’Appello aveva dato loro ragione, accertando che la costituzione del condominio era avvenuta anni prima, con la prima donazione di un appartamento. Di conseguenza, i beni oggetto di controversia, come il lastrico solare e la corte annessa, rientravano tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e non potevano essere venduti dal singolo condomino come proprietà esclusiva.

La decisione della Cassazione sulla vendita non domino

I venditori e i successivi acquirenti hanno proposto ricorso in Cassazione, lamentando principalmente tre vizi:

1. Errata applicazione dell’art. 1117 c.c., sostenendo che la Corte d’Appello avesse sbagliato nel qualificare i beni come condominiali.
2. Errata applicazione degli artt. 817 e 818 c.c., affermando che i box-auto non potessero essere considerati pertinenze delle unità abitative.
3. Errata applicazione dell’art. 1479 c.c., deducendo che la buona fede degli acquirenti e la trascrizione dell’atto avrebbero dovuto tutelarli.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile in ogni sua parte. I giudici hanno chiarito che i primi due motivi non denunciavano una vera violazione di legge, ma miravano a una nuova e diversa valutazione dei fatti, attività preclusa nel giudizio di legittimità. I ricorrenti, in sostanza, cercavano di contrapporre la propria ricostruzione fattuale a quella, insindacabile in quella sede, del giudice di merito.

Le motivazioni: l’inefficacia della vendita di cosa altrui

Il punto cruciale della decisione risiede nell’analisi del terzo motivo. La Cassazione ha sottolineato che la ratio decidendi della sentenza d’appello era chiara: il venditore aveva disposto di beni di cui non era proprietario, trattandosi di parti condominiali.

Una vendita non domino è un contratto del tutto inidoneo a produrre l’effetto traslativo della proprietà. Non è un atto nullo o annullabile, ma semplicemente inefficace nei confronti del vero proprietario. Le argomentazioni dei ricorrenti sulla trascrizione e sulla buona fede sono state giudicate inconferenti. La trascrizione, infatti, serve a risolvere conflitti tra più acquirenti dallo stesso dante causa, ma non può sanare il difetto originario di titolarità del venditore. La vendita di un bene altrui non trasferisce il diritto, a prescindere dalla sua registrazione nei pubblici registri.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza riafferma con forza la netta distinzione tra il giudizio di fatto, riservato ai tribunali di merito, e il giudizio di legittimità della Cassazione. Non è possibile utilizzare il ricorso in Cassazione per tentare di ottenere una terza valutazione delle prove e dei fatti di causa.

Sul piano sostanziale, viene consolidato il principio secondo cui la vendita di un bene da parte di chi non ne è proprietario non produce alcun effetto nei confronti del titolare del diritto. La tutela dell’affidamento dei terzi acquirenti cede di fronte al diritto di proprietà. Questa decisione serve da monito sull’importanza di verificare scrupolosamente la titolarità dei beni immobili prima di procedere a qualsiasi atto di compravendita, sottolineando che nemmeno la trascrizione può porre rimedio a un acquisto effettuato da un venditore non legittimato.

Cosa succede se una persona vende un bene immobile che in realtà è condominiale?
La vendita è considerata una “vendita non domino” (da chi non è proprietario) ed è totalmente inefficace nei confronti degli altri condomini, che sono i veri titolari del bene. L’atto di vendita non trasferisce la proprietà.

La trascrizione di un atto di vendita può sanare il fatto che il venditore non fosse il vero proprietario?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che la trascrizione non ha un effetto sanante del difetto di legittimazione a vendere. Serve a rendere l’atto opponibile a terzi, ma non può creare un diritto di proprietà che non esisteva in capo al venditore.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché i ricorrenti, sotto la veste di una violazione di legge, hanno in realtà cercato di ottenere una nuova valutazione dei fatti già accertati dalla Corte d’Appello. Il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non un terzo grado di merito, e non può riesaminare la ricostruzione fattuale della vicenda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11194 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11194 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1806/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME

(CODICE_FISCALE), BAFFA NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

nonchè contro

NOME COGNOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANZARO n. 697/2020 depositata il 08/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di AVV_NOTAIOiglio del 14/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.i ricorrenti indicati in epigrafe chiedono la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Catanzaro numero 829 dell’8 giugno 2014 con cui è stato rigettato il loro appello contro la decisione di accoglimento dell’originaria domanda degli odierni controricorrenti di nullità e non opponibilità di una pluralità di contratti di vendita e di donazione tra NOME COGNOME e gli altri ricorrenti, di cui all’atto AVV_NOTAIO 28 maggio 2008, relativi a parti di un edificio e di una ‘annessa corte’, in Comune di Montalto Uffugo, su un terreno censito in catasto al foglio 19, particella 25.
la causa perviene al RAGIONE_SOCIALE a seguito di richiesta di decisione formulata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. a seguito di proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del ricorso;

AVV_NOTAIOiderato che:

1. 1 Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il AVV_NOTAIOigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di AVV_NOTAIOiglio AVV_NOTAIOeguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).
Sulla scorta di tale recentissima pronuncia (che ha giustificato la successiva riconvocazione del RAGIONE_SOCIALE in camera di AVV_NOTAIOiglio), il AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.

Passando all’esame dei motivi, col primo di essi viene lamentata ‘violazione o falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 1117 c.c.’. Sostengono i ricorrenti che la Corte di Appello avrebbe errato nel ritenere che NOME COGNOME aveva dato vita ad un condomino nel momento in cui aveva donato alla figlia NOME, con atto del 28 dicembre 1985, la nuda proprietà di un appartamento e un garage, e nel ritenere che il ‘reliquato terreno’, il lastrico solare oggetto dei contratti in contestazione fossero beni condominiali in applicazione della regola di attribuzione della proprietà prevista dall’art. 1117 c.c.
I ricorrenti svolgono un’ampia dissertazione in fatto sul frazionamento della ‘particella 25’ in più particelle e sulla presenza di errori, poi rettificati, nell’accatastamento di una di queste

particelle, sulla costruzione dell’edificio da parte di COGNOME NOME, sulla costruzione dei box -auto, sulla pratica di sanatoria di irregolarità edilizie presenti nell’edificio e affermano che ‘quando COGNOME NOME ha venduto con atto del 28 maggio 2007 a cura del AVV_NOTAIO i beni per cui è causa, lo stesso era proprietario esclusivo’.

2. il motivo è inammissibile.

2.1. I ricorrenti, al di là della rubrica, non deducono che la Corte di Appello ha violato la legge ossia ha operato una erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dall’art. 1117 c.c. né deducono che la Corte di Appello ha falsamente sussunto la fattispecie concreta nell’art. 1117 c.c. che non è idoneo a regolarla né che la Corte di Appello ha tratto dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, AVV_NOTAIOeguenze giuridiche che ne contraddicono la pur corretta interpretazione (v. Cass. n. 23851 del 25/09/2019). Sotto il riferimento al vizio di violazione o falsa applicazione di legge svolgono solo dissertazioni in fatto mirando a contrappore una loro realtà a quella ricostruita dal giudice di merito;
3. con il secondo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 817 e 818 del c.c.’. I ricorrenti sostengono che la Corte di Appello ha errato laddove ha statuito che alcuni box -garage sono pertinenze delle unità abitative trasferite da NOME COGNOME ai controricorrenti con l’atto oggetto del 28 maggio 2007 e che hanno seguito la sorte dei beni principali non essendo state oggetto di riserva a sé da parte del COGNOME.

Si tratterebbe invece secondo i ricorrenti di beni che ‘non possono, per posizione, per estensione, autonomia, identificazione e posizione, essere AVV_NOTAIOiderati quali pertinenze’ e che NOME COGNOME non avrebbe mai trasferito.

il motivo è inammissibile.

4.1. Vale quanto già scritto a proposito del primo motivo. Dietro l’evocazione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge sta solo una prospettazione di fatti che viene contrapposta alla insindacabile ricostruzione dei fatti del giudice del merito. A fronte del carattere apodittico della prospettazione può anche richiamarsi il principio per cui ‘In tema di ricorso per cassazione, la deduzione del vizio di violazione di legge non determina, per ciò stesso, lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, occorrendo che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente’ (Cass. Sez. U, sentenza n. 25573 del 12/11/2020);
con il terzo motivo di ricorso viene lamentata ‘violazione o falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 1479 c.c.’. Sotto questa rubrica viene dedotto che la Corte di Appello ‘non ha in alcun modo AVV_NOTAIOiderato che l’atto di vendita’ tra NOME COGNOME e gli altri odierni ricorrenti, ‘è un atto pubblico a titolo oneroso regolarmente trascritto. Al contrario la sentenza ha dichiarato che l’atto pubblico è avvenuto a non domino senza AVV_NOTAIOiderare e tutelare la buona fede dei terzi acquirenti a titolo oneroso’. Vengono poi svolte disquisizioni sul ruolo della trascrizione, sulla tutela che la legge assicura prevalentemente all’acquirente dal proprietario apparente, sull’azione di annullamento e sull’art. 1445, sui doveri professionali del AVV_NOTAIO di controllo sulla legittimazione a disporre del venditore;
6. il motivo è inammissibile perché non si confronta con la ratio della decisione. La ratio è che NOME ha disposto di beni di cui non era proprietario trattandosi di beni condominiali o dei controricorrenti e di cui quindi NOME non poteva disporre. L’atto di vendita, ha concluso la Corte di Appello, non è

opponibile agli odierni controricorrenti. La conclusione è ineccepibile: la vendita conclusa da un soggetto privo della legittimazione a vendere è del tutto inidonea a produrre il suo effetto traslativo, è, cioè, inefficace e priva di qualsiasi rilevanza nei confronti dell’effettivo titolare del diritto; non è nulla e neppure annullabile. Le AVV_NOTAIOiderazioni sulla trascrizione -che non ha effetto sanante del difetto di legittimazione -, sull’annullamento del contratto e sugli obblighi del AVV_NOTAIO, sono del tutto inconferenti. Queste ultime, per di più, introducono inammissibilmente in questa sede, un tema che non risulta trattato nel merito;
a ll’inammissibilità del ricorso segue la condanna della ricorrente alle spese.

Poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. a seguito di proposta di inammissibilità o comunque infondatezza del ricorso, e poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta, va fatta applicazione del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma.

7.1. Quanto alla disciplina intertemporale, per effetto del rinvio operato dall’ultimo comma dell’art. 380 -bis cit. nel testo riformato, va richiamato l’indirizzo adottato dalle Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza n. 27433/2023, secondo la quale detta normativa -in deroga alla previsione generale contenuta nell’art. 35 comma 1 d.lgs. n. 149 del 2022 -è immediatamente applicabile a seguito dell’adozione di una decisione conforme alla proposta, sebbene per giudizi già pendenti alla data del 28 febbraio 2023; ciò in quanto l’art. 380 -bis cit. (che nella parte finale richiama l’art. 96, terzo e quarto comma, cit.) è destinato a trovare applicazione, come espressamente previsto dall’art. 35, comma 6, del d.lgs. n. 149 del 2022, anche nei giudizi introdotti con ricorso già notificato alla data del 1° gennaio 2023 e per i quali non è stata ancora fissata udienza o adunanza in camera di AVV_NOTAIOiglio, come quello in esame.
7.2. Sulla scorta di quanto esposto, la parte ricorrente va condannata al pagamento di una somma, equitativamente determinata in € 4 .000,00, in favore della controparte e di una ulteriore somma, pari ad € 3 .000,00, in favore della cassa delle ammende.

sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in €4.000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti;

condanna la parte ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 4.000,00 in favore della parte controricorrente nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 14 febbraio 2024 e, a seguito di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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