Vendita immobile abusivo: risarcimento per sanatoria

La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile abusivo, accompagnata da una dichiarazione falsa del venditore sulla regolarità della domanda di sanatoria, costituisce un inadempimento contrattuale. Tale condotta dà diritto all’acquirente di ottenere il risarcimento del danno, anche se nel contratto di compravendita aveva rinunciato a compiere ulteriori indagini sullo stato dell’immobile. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva negato il risarcimento, rinviando la causa per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vendita Immobile Abusivo: Risarcimento Garantito se la Sanatoria è Falsa

La compravendita immobiliare è un passo importante che richiede trasparenza e correttezza. Ma cosa succede se il venditore dichiara l’esistenza di una sanatoria che poi si rivela infondata? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32307/2024, ha fornito chiarimenti cruciali sulla vendita di immobile abusivo, stabilendo che una dichiarazione non veritiera sulla regolarità urbanistica integra un inadempimento contrattuale che dà diritto al risarcimento del danno, anche in presenza di una clausola di rinuncia a ulteriori indagini da parte dell’acquirente.

I Fatti di Causa: La Vendita di un Immobile con Sanatoria Apparente

Il caso riguarda l’acquisto di un immobile per il quale i venditori avevano dichiarato, nell’atto di compravendita, di aver presentato una domanda di sanatoria ai sensi della L. 47/1985. Essi avevano inoltre asserito che, sussistendo i presupposti, la domanda doveva considerarsi accolta per silenzio-assenso.

Successivamente, il Comune competente comunicava all’acquirente che la domanda non poteva essere accolta. Il motivo era dirimente: l’opera non era stata ultimata entro il termine di legge (1° ottobre 1983), requisito fondamentale per poter accedere al condono. L’immobile, quindi, rimaneva abusivo e non regolarizzabile.

L’acquirente citava in giudizio i venditori chiedendo, tra le varie cose, l’annullamento del contratto, la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello rigettavano le domande dell’acquirente. In particolare, la Corte territoriale riteneva che il contratto non fosse nullo, in quanto la legge richiede solo la menzione degli estremi della domanda di sanatoria e del versamento delle prime rate dell’oblazione, adempimenti che erano stati rispettati. Inoltre, i giudici d’appello escludevano l’inadempimento contrattuale e il conseguente diritto al risarcimento, valorizzando una clausola presente nell’atto notarile con cui le parti dichiaravano di rinunciare a ogni indagine sullo stato di fatto e di diritto dell’immobile.

L’Analisi della Cassazione sulla Vendita di Immobile Abusivo

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione d’appello, accogliendo il ricorso dell’acquirente. Il fulcro del ragionamento della Suprema Corte si concentra non tanto sulla validità formale dell’atto, quanto sulla sostanza delle obbligazioni contrattuali e sulla responsabilità del venditore.

La Dichiarazione Falsa del Venditore e l’Inadempimento Contrattuale

La Corte ha evidenziato come la dichiarazione dei venditori sulla regolarità della procedura di sanatoria fosse oggettivamente falsa. Affermare nel contratto che i lavori erano stati effettuati in data utile per il condono, quando in realtà non era così, costituisce una violazione dell’obbligo di buona fede e un grave inadempimento contrattuale. La vendita di un bene non commerciabile perché insanabilmente abusivo è una classica ipotesi di consegna di “aliud pro alio”, ovvero di una cosa per un’altra.

L’Irrilevanza della Rinuncia alle Indagini da Parte dell’Acquirente

Il punto più significativo della pronuncia riguarda l’interpretazione della clausola di rinuncia a ulteriori accertamenti. Secondo la Cassazione, tale clausola non può sanare una dichiarazione palesemente non veritiera resa dal venditore all’interno dello stesso contratto. La rinuncia dell’acquirente a compiere proprie indagini non esonera il venditore dalla responsabilità per aver fornito informazioni false su un elemento essenziale del contratto, quale la regolarità urbanistica del bene.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione cassando la sentenza impugnata perché la Corte d’Appello aveva erroneamente escluso l’inadempimento dei venditori. Secondo i giudici di legittimità, la condotta del venditore che promette o vende un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione costituisce un inadempimento di non scarsa importanza. La Corte d’Appello non ha speso alcuna motivazione sul coordinamento tra la dichiarazione falsa sulla sanatoria e la clausola di rinuncia alle indagini, ignorando che la prima vizia alla base l’affidamento della parte acquirente. La Corte ha quindi rinviato il caso ad un’altra sezione della Corte d’Appello per un nuovo giudizio, specificamente per determinare il risarcimento del danno derivante dall’inadempimento contrattuale dei venditori.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza la tutela dell’acquirente nella vendita di immobile abusivo. Stabilisce un principio chiaro: il venditore è sempre responsabile della veridicità delle dichiarazioni rese nel contratto di compravendita relative alla conformità urbanistica. Una clausola generica di rinuncia a indagini non può essere usata come scudo per nascondere dichiarazioni false o reticenti. Per chi acquista, ciò significa poter fare affidamento sulle attestazioni del venditore, sapendo di essere tutelato con il diritto al risarcimento del danno qualora queste si rivelino mendaci. Per chi vende, è un monito a esercitare la massima diligenza e trasparenza, poiché una dichiarazione imprecisa o falsa può avere conseguenze economiche significative.

Una dichiarazione falsa del venditore sulla regolarità della sanatoria in un contratto di compravendita costituisce inadempimento?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che affermare nel contratto che i presupposti per la sanatoria sono presenti, quando in realtà l’immobile non era stato ultimato entro la data prevista dalla legge, costituisce un inadempimento contrattuale che dà diritto al risarcimento del danno.

Se l’acquirente rinuncia a compiere indagini sullo stato dell’immobile, il venditore è esonerato da responsabilità per dichiarazioni false?
No. La Suprema Corte ha chiarito che una clausola con cui l’acquirente rinuncia a compiere indagini non esonera il venditore dalla responsabilità derivante da una sua specifica e falsa dichiarazione sulla regolarità della sanatoria, resa all’interno dello stesso atto di compravendita.

Qual è la conseguenza principale della vendita di un immobile con una domanda di sanatoria infondata?
Secondo questa ordinanza, la conseguenza principale è l’inadempimento contrattuale del venditore. Ciò comporta il diritto dell’acquirente a ottenere il risarcimento del danno, che sarà oggetto di una nuova valutazione da parte del giudice del rinvio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32307 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32307 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23114/2023 R.G. proposto da: COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato NOME COGNOME

– controricorrenti –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di CATANZARO n. 983/2023 depositata il 04/08/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. NOME COGNOME assumeva di aver acquistato dai convenuti un immobile, il quale, come dichiarato dai venditori in sede di stipula del contratto di compravendita, aveva costituito oggetto di richiesta di sanatoria, ai sensi della legge n. 47/1985, con versamento della somma stabilita a titolo di oblazione. Sussistendone i presupposti, gli stessi venditori avevano dichiarato che la domanda di sanatoria doveva intendersi accolta per effetto del perfezionamento del silenzio-assenso.

Successivamente alla vendita, il comune di Lamezia Terme aveva rilevato che la mancata realizzazione dell’opera entro i limiti temporali cui la legge subordinava la proponibilità dell’istanza di condono, precludeva la concessione di quest’ultimo, da ciò discendendo il carattere abusivo dell’immobile oggetto di causa .

L’attrice chiedeva, pertanto, previo riconoscimento dell’obbligo in capo ai convenuti di pagamento delle somme necessarie per la regolarizzazione dell’abuso, la surrogazione dell’acquirente nei diritti della p.a.; in subordine, chiedeva dichiararsi la nullità del contratto di compravendita o l’annullamento del medesimo per errore e/o dolo, accertarsi l’inadempimento dei convenuti per vendita aliud pro alio e, per l’effetto, la pronuncia di risoluzione dell’atto negoziale ed, infine, la condanna al risarcimento dei danni .
Si costituivano i coniugi COGNOME NOME e COGNOME, eccependo che l’acquirente fosse a conoscenza dell’originario carattere abusivo della costruzione, per la quale era stata, infatti, avviata la procedura volta ad ottenere la concessione in sanatoria, conclusasi con la formazione del silenzio assenso, come rilevato nel l’ atto notarile.

Il Tribunale di Lamezia Terme rigettava la domanda attorea.

NOME COGNOME proponeva appello.

Ric. 2023 n. 23114 sez. S2 – ud. 13/11/2024

NOME COGNOME e NOME COGNOME resistevano al gravame.

La Corte d’Appello di Catanzaro rigettava il gravame. In particolare, la Corte territoriale riteneva non integrata la nullità del contratto ai sensi dell’art. 40 , primo comma, della l. n. 47 del 1985 in quanto dalla documentazione del Comune di Lamezia Terme si evinceva che la sanatoria era stata richiesta da NOME COGNOME nonostante l’opera non fosse stata ultimata entro il 10.10.1983, come prescritto dall’art. 31, primo comma, della legge n. 47 del 1985.

Pertanto, pur trattandosi di una violazione rilevante ai fini dell’applicazione delle sanzioni amministrative ed eventualmente penali non incideva sulla validità del contratto di compravendita essendo sufficiente allegare al contratto la copia della domanda e degli estremi di presentazione e il versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35.

L ‘atto di compravendita rogato in data 25.07.1991 non poteva essere dichiarato nullo.

Neanche , il lamentato ‘doloso comportamento concretatosi nel raggiro operato tramite la presentazione della domanda di concessione pur con la insussistenza dei presupposti temporali di legge’ rileva va nell’ambito dei rapporti tra NOME COGNOME il quale aveva domandato la sanatoria del bene immobile, e la Pubblica Amministrazione. Talché, non essendo un comportamento perpetrato ai danni di NOME COGNOME quindi dovendosi escludere che avesse viziato il consenso da lei prestato, non era suscettibile di determinare l’annullabilità del contratto oggetto del contendere. Rispetto al censurato -peraltro, in maniera generica -inadempimento de ll’obbligo degli alienanti di vendere un bene non
abusivo, era sufficiente segnalare che dinanzi al notaio rogante le parti avevano dichiarato espressamente di rinunciare a ogni indagine sullo stato di fatto, di diritto, ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di un motivo di ricorso.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione artt. 31, 35 e 40 legge n.47/85; violazione e falsa applicazione dell’ art. 1418 c.c.; violazione e falsa applicazione dell’ art. 1453 c.c.

L’immobile non era condonabile in quanto risultava provato che i lavori non erano stati ultimati alla data prescritta dalla legge n. 47/85. L a consulenza tecnica d’ufficio opportunamente disposta dalla Corte di Appello di Catanzaro ha definitivamente chiarito la fondatezza di quanto lamentato dalla parte oggi ricorrente, evidenziando la superficialità della sentenza del Tribunale di Lamezia Terme secondo la quale non vi era stata nullità del contratto di compravendita in quanto si era formato il silenzio assenso sulla domanda di sanatoria, né invalidità dello stesso in quanto il notaio aveva accertato la relativa conclusione della procedura di sanatoria né inadempimento da parte dei coniugi COGNOME avendo gli stessi adempiuto all’onere economico di cui alla detta sanatoria.
La domanda di sanatoria era stata in realtà rigettata per la d olosa e grave infedeltà nell’indicazione dell’epoca di ultimazione delle opere.

Accertato, quindi, che il comportamento di colui che prometta di vendere o comunque venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione costituisce inadempimento di non scarsa importanza, sarebbe da ricercare solo quale sia la conseguenza di tale inadempimento in quanto per alcune pronunce sarebbe solo risarcitoria (Cass. n. 5898 del 24/03/04) mentre per altre (Cass. n. 28194 del 17/12/13) comporterebbe, oltre all’onere risarcitorio, anche la nullità dell’atto.
Da quanto esposto dovrebbe comunque chiaramente discendere l’accoglimento della domanda di risarcimento danni che è agevolmente quantificabile in quello che era e sarebbe il valore attuale dell’immobile se, per come obbligo del venditore di bene abusivo, la concessione in sanatoria fosse stata in ipotesi rilasciabile.

1.1 Il ricorso è fondato.

Deve premettersi che la domanda di risarcimento del danno derivante dalla condotta della parte venditrice per aver affermato nel contratto di aver effettuato i lavori oggetto di sanatoria antecedentemente alla data ultima cui la legge subordinava la proponibilità dell’istanza di condono (1° ottobre 1983) è stata rigettata dalla Corte d ‘ Appello che ha escluso l’inadempimento contrattuale dei venditori di vendere un bene non abusivo, perché dinanzi al notaio rogante le parti avevano dichiarato espressamente di rinunciare a ogni indagine sullo stato di fatto, di diritto, ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile.
Risulta evidente l’erroneità di tale motivazione allorché nel medesimo contratto la parte venditrice ha dichiarato di aver

Ric. 2023 n. 23114 sez. S2 – ud. 13/11/2024

presentato regolare domanda di condono mentre dal verbale della Polizia Municipale del 07/06/1984, richiamato dal Comune di Lamezia Terme nel provvedimento di rigetto della domanda di sanatoria, è risultato che l’opera edilizia a quella data era ancora in corso di realizzazione e non tamponata, con impossibilità quindi di accoglimento della domanda di concessione in sanatoria.

Secondo la Corte d’Appello il lamentato ‘doloso comportamento concretatosi nel raggiro operato tramite la presentazione della domanda di concessione pur con la insussistenza dei presupposti temporali di legge’ rileva va solo nell’ambito dei rapporti tra NOME COGNOME il quale aveva domandato la sanatoria del bene immobile, e la Pubblica Amministrazione.

Nessuna motivazione, invece, è stata spesa dalla Corte sulla corrispondente dichiarazione formulata nel contratto che deve coordinarsi con quella relativa alla rinuncia a ogni indagine sullo stato di fatto, di diritto, ipotecario, catastale e urbanistico dell’immobile e sulla eventuale conoscenza della parte acquirente della impossibilità di ottenere la sanatoria per la diversa data di ultimazione delle opere rispetto a quella dichiarata nella citata domanda di sanatoria cui si riferisce il contratto.
In conclusione la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro in diversa composizione che provvederà ad un nuovo giudizio in ordine alla domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale e provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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