Vendita di cosa altrui: risoluzione e tutele

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della risoluzione di un contratto preliminare riguardante una vendita di cosa altrui. Il promittente venditore, nonostante l’obbligo di acquisire la proprietà per trasferirla ai promissari acquirenti, aveva alienato l’immobile a terzi. La Suprema Corte ha ribadito che il diritto alla risoluzione e al risarcimento spetta anche al compratore consapevole dell’altruità del bene, qualora scada il termine per l’acquisto della titolarità o il venditore renda impossibile l’adempimento vendendo il bene a soggetti estranei.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vendita di cosa altrui: risoluzione e tutele legali

La vendita di cosa altrui è una fattispecie contrattuale in cui il venditore si impegna a trasferire la proprietà di un bene che, al momento della firma, non gli appartiene ancora. Questa pratica, comune nel settore immobiliare, comporta obblighi precisi e rischi significativi, specialmente se il venditore non riesce a ottenere la titolarità del bene o decide di alienarlo a terzi.

Il caso dell’inadempimento nel contratto preliminare

La vicenda analizzata riguarda un promittente venditore che, dopo aver sottoscritto un contratto preliminare per un immobile non ancora di sua proprietà, ha omesso di perfezionare l’acquisto per poi rivendere il bene a soggetti terzi. Questo comportamento configura un inadempimento contrattuale grave, poiché rende impossibile l’esecuzione del contratto originale.

In ambito di vendita di cosa altrui, l’obbligo principale del venditore è quello di procurare l’acquisto della proprietà dal titolare effettivo. Se tale passaggio non avviene entro i termini stabiliti, il promissario acquirente ha il diritto di agire per lo scioglimento del rapporto.

Consapevolezza dell’altruità e diritto alla risoluzione

Un punto centrale della decisione riguarda la consapevolezza del compratore. Spesso si ritiene che, se l’acquirente sa che il bene appartiene a terzi, le sue tutele siano ridotte. La giurisprudenza chiarisce invece che la conoscenza dell’altruità non impedisce la richiesta di risoluzione del contratto.

Quando scatta la responsabilità del venditore

La responsabilità del venditore emerge chiaramente quando scade il termine fissato dal contratto o dal giudice senza che la proprietà sia stata acquisita. In particolare, l’alienazione del bene a terzi estranei alla pattuizione originaria rappresenta il momento definitivo dell’inadempimento, rendendo superflua ogni ulteriore attesa da parte del promissario acquirente.

Le motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione sul principio per cui la tutela del compratore non è limitata ai casi di ignoranza dell’altruità del bene (previsti dall’art. 1479 c.c.). Anche il compratore consapevole può invocare i principi generali sulla risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.) e il risarcimento del danno.

L’alienazione a terzi dell’immobile oggetto del preliminare è stata individuata come la ratio decidendi fondamentale. Tale atto ha manifestato l’impossibilità definitiva per il venditore di adempiere alla propria obbligazione, giustificando pienamente la risoluzione del contratto richiesta dalle controparti.

Le conclusioni

In conclusione, chi si impegna in una vendita di cosa altrui deve essere consapevole che l’obbligo di procurare l’acquisto è stringente. La legge protegge l’affidamento del promissario acquirente, indipendentemente dalla sua conoscenza iniziale dello stato di proprietà del bene. La vendita del cespite a terzi durante la pendenza del preliminare costituisce una violazione insanabile degli obblighi contrattuali, aprendo la strada a risoluzioni e condanne risarcitorie.

Si può risolvere un contratto se sapevo che il bene non era del venditore?
Sì, il diritto alla risoluzione spetta anche al compratore consapevole dell’altruità se il venditore non procura l’acquisto entro il termine stabilito.

Cosa succede se il venditore vende l’immobile a un terzo?
L’alienazione a terzi configura un inadempimento definitivo che legittima la richiesta di risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Qual è l’obbligo principale del venditore in questi casi?
Il venditore è obbligato a procurare l’acquisto della proprietà dal titolare effettivo per poi trasferirla al compratore finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 1483 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1483 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6415/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME CELIA, COGNOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MESSINA n. 334/2021 depositata il 02/08/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/12/2022 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Rilevato:

che NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione nei confronti della sentenza della Corte d’appello di Messina che aveva confermato la pronunzia del Tribunale di Messina. Quest’ultimo aveva accolto la domanda di NOME COGNOME e NOME COGNOME, tesa ad ottenere la risoluzione di un contratto preliminare stipulato inter partes ;

che la Corte d’appello aveva r ilevato come il COGNOME si fosse reso inadempiente all’obbligo di trasferire l’immobile ai promissari acquirenti, una volta divenuto proprietario;

Considerato:

che il ricorso è affidato ad un unico motivo;

che il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. in relazione agli artt. 1478 e 1479 c.c. e agli artt. 1362 e segg. c.c. -erronea ricognizione della fattispecie concreta -vizio di motivazione -art. 360. nn. 3 e 5, c.p.c.;

che, in particolare, la sentenza impugnata avrebbe, al di là ed oltre il testo letterale e il significato proprio delle parole utilizzate, da un lato, eccessivamente valorizzato, se non addirittura enfatizzato, alcune circostanze, e, dall’altro, trascurato la rilevanza del fatto che il COGNOME, nel mese di gennaio del 2009 aveva riferito ai resistenti che, essendo deceduta la sua dante causa, sarebbe stato possibile stipulare il definitivo;

che NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati; che il ricorso è inammissibile;

che l’impugnazione è volta esclusivamente ad assumere che i promissari acquirenti erano consapevoli dell’altruità della cosa; che tuttavia la Corte d’appello ha dato per pacifica la suddetta circostanza, considerando invece che l’obbligaz ione del COGNOME di procurare l’acquisto alle controparti ‘al momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa’ (art. 1478 comma 2°

c.p.c.) era rimasta definitivamente inadempiuta, attraverso l’alienazione dell’immobile a terzi;

che nella vendita o nella promessa di vendita di cosa altrui, il diritto alla risoluzione del contratto ed all’eventuale risarcimento del danno spetta non soltanto al compratore (o al promittente compratore) che ignori l’altruità del bene, secondo la previsione dell’art. 1479 cod.civ., ma anche al compratore (o al promittente compratore) che sia consapevole di tale altruità, in applicazione dei principi generali fissati dagli artt. 1218, 1223 e 1453 cod.civ., qualora sia scaduto il termine fissato dal contratto o dal giudice, entro il quale il venditore deve procurarsi la titolarità del bene venduto, salvo che il venditore (o il promittente venditore) non provi che il suo inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (Sez. 2, n. 12410 dell’11 ottobre 2001) ;
che il ricorrente non ha dunque colto la ratio decidendi della Corte d’appello, la quale ha chiaramente individuato nell’alienazione a terzi il motivo ed il momento dell’inadempimento del ricorrente ; che alla declaratoria di inammissibilità del ricorso non segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore della controricorrente, in mancanza di attività difensiva; che ricorrono i presupp osti processuali di cui all’art. 13 comma 1quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta-2

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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