Vendita aliud pro alio: casa senza abitabilità

Un acquirente si opponeva al pagamento del saldo del prezzo di un immobile che, contrariamente agli accordi, veniva consegnato privo di certificato di abitabilità, ancora suddiviso in due unità commerciali e occupato da un inquilino. La Corte di Cassazione ha accolto le sue ragioni, stabilendo che la consegna di un bene con caratteristiche diverse da quelle pattuite configura un grave inadempimento, potenzialmente qualificabile come vendita aliud pro alio, che giustifica il rifiuto dell’acquirente di adempiere alla propria prestazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Vendita aliud pro alio: Casa senza Abitabilità e Occupata, il Venditore è Inadempiente

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se il bene consegnato non corrisponde a quanto promesso nel contratto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico di vendita aliud pro alio, chiarendo gli obblighi del venditore e i diritti dell’acquirente quando l’immobile manca del certificato di abitabilità ed è difforme da quanto pattuito. Questa decisione sottolinea l’importanza della conformità del bene consegnato alle caratteristiche essenziali descritte nel contratto di vendita.

I Fatti di Causa: Un Immobile Lontano dalle Aspettative

La vicenda ha origine dall’opposizione di un acquirente a un decreto ingiuntivo per il pagamento del saldo prezzo di un immobile, pari a 30.000,00 euro. L’acquirente sosteneva che il venditore fosse gravemente inadempiente ai suoi obblighi. In particolare, l’immobile che avrebbe dovuto essere consegnato come un’unica unità abitativa si presentava, al momento della consegna, ancora suddiviso in due porzioni ad uso commerciale, privo della necessaria licenza di abitabilità e, per di più, occupato da un inquilino.

I giudici di primo e secondo grado avevano respinto le ragioni dell’acquirente. Secondo la Corte d’Appello, l’acquirente era a conoscenza dello stato urbanistico ed edilizio dell’immobile e della presenza del conduttore. Inoltre, riteneva che il mancato rilascio del certificato di abitabilità fosse imputabile all’acquirente stesso, per non aver presentato la documentazione necessaria.

La Questione della Vendita Aliud pro Alio di fronte alla Cassazione

L’acquirente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando diversi vizi della sentenza d’appello. Il punto centrale del ricorso era la violazione degli obblighi contrattuali da parte del venditore, che aveva trasferito un bene totalmente diverso da quello promesso, configurando un’ipotesi di vendita aliud pro alio.

I motivi principali di ricorso si basavano su tre pilastri:

1. Difformità del bene: Le parti avevano concordato il trasferimento di un’unica unità abitativa (categoria A2), ma al momento della consegna l’immobile era ancora diviso in due unità commerciali.
2. Mancanza del certificato di abitabilità: Il venditore non aveva consegnato il certificato, documento essenziale per garantire il legittimo godimento di un immobile ad uso abitativo.
3. Occupazione dell’immobile: Il bene non era stato consegnato libero da persone e cose, come invece era obbligo del venditore.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, accogliendo le ragioni dell’acquirente. La Corte ha chiarito che non è controverso che l’immobile, alla consegna, fosse ancora diviso, ad uso commerciale e senza certificato di abitabilità. Il contratto di acquisto, tuttavia, descriveva il bene come un’unica unità abitativa, nella configurazione che avrebbe dovuto acquisire a seguito di lavori di fusione e cambio di destinazione d’uso.

La Corte ha stabilito i seguenti principi chiave:

* Irrilevanza della conoscenza dell’acquirente: La consapevolezza dell’acquirente riguardo allo stato di fatto iniziale dell’immobile non esonera il venditore dall’adempiere agli obblighi specifici assunti nel contratto, ovvero realizzare le modifiche necessarie per renderlo conforme a quanto pattuito.
Essenzialità del certificato di abitabilità: Nella vendita di immobili ad uso abitativo, l’abitabilità è un requisito indispensabile. Il relativo certificato rientra tra i documenti che il venditore è tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477 c.c. La sua mancanza costituisce un grave inadempimento che può giustificare il rifiuto dell’acquirente di pagare il prezzo, e può configurare un’ipotesi di vendita di aliud pro alio* se le difformità non sono sanabili.
* Obbligo di consegna del bene libero: Il contratto prevedeva esplicitamente che il pagamento del saldo fosse subordinato alla liberazione dell’immobile dal conduttore a cura e spese del venditore. Poiché l’immobile era ancora occupato, l’acquirente era legittimato a rifiutare il pagamento anche solo per questa ragione.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Roma. La decisione riafferma un principio fondamentale nella compravendita immobiliare: il venditore è tenuto a consegnare un bene che possieda tutte le caratteristiche promesse nel contratto, sia materiali che giuridiche. La mancanza del certificato di abitabilità e la difformità rispetto all’uso pattuito non sono vizi secondari, ma incidono sull’attitudine stessa del bene a realizzare la funzione economico-sociale desiderata dall’acquirente. Per chi compra, questa sentenza rappresenta una tutela importante, confermando il diritto a ricevere esattamente ciò per cui si è pagato e a sospendere il pagamento in caso di grave inadempimento della controparte.

La conoscenza da parte dell’acquirente dello stato iniziale dell’immobile esonera il venditore dall’obbligo di consegnare un bene conforme al contratto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la conoscenza dello stato di fatto del bene non solleva il venditore dagli obblighi specifici assunti nel contratto, come quello di unificare due unità o di cambiarne la destinazione d’uso per renderle conformi a quanto venduto.

La mancanza del certificato di abitabilità è considerata un grave inadempimento?
Sì. Il certificato di abitabilità è un requisito indispensabile per un immobile a uso abitativo, in quanto ne attesta la capacità di assolvere alla sua funzione. La sua mancanza è un inadempimento del venditore che può giustificare il rifiuto dell’acquirente di saldare il prezzo e può integrare un’ipotesi di vendita di ‘aliud pro alio’.

L’acquirente può rifiutare di pagare il saldo se l’immobile è ancora occupato da un inquilino, nonostante quanto previsto nel contratto?
Sì. Se il contratto prevedeva, come in questo caso, che il bene dovesse essere consegnato libero da persone e che il pagamento del saldo fosse subordinato a tale liberazione, la permanenza dell’inquilino costituisce un inadempimento che legittima l’acquirente a rifiutare il pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 22651 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 22651 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18388/2020 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME con domicilio digitale in atti.

-RICORRENTE-

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME con domicilio digitale in atti.

CONTRORICORRENTERICORRENTE INCIDENTALE nonché

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME con domicilio digitale in atti.

-CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6937/2019, depositata il 13/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da NOME COGNOME per il pagamento del saldo del prezzo della vendita di un immobile sito in Messina, pari ad € 30.000,00.

L’opponente aveva eccepito che il venditore avrebbe dovuto consegnare un unico immobile ad uso abitativo, ma che, all’atto dell’immissione in possesso, il bene era privo di licenza di abitabilità, risultava ancora diviso in due porzioni autonome ad uso commerciale ed era occupato dal conduttore.

Il tribunale ha respinto l’opposizione , con sentenza confermata in appello.

La Corte di Roma ha ritenuto esigibile il saldo del prezzo sul rilievo che l’acquirente era a conoscenza dello stato urbanistico ed edilizio dell’immobile, compiutamente descritto nel rogito di acquisto, oltre che della presenza del conduttore in una delle due unità, reputando che il mancato rilascio del certificato di abitabilità fosse imputabile all’acquirente , non avendo questi presentato la documentazione necessaria.

Avverso la sentenza hanno proposto autonomi ricorsi, NOME COGNOME erede di NOME COGNOME e NOME COGNOME

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno notificato controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, quest’ultima ha depositato una memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Deve disporsi la riunione dei ricorsi poiché proposti contro la medesima sentenza.

Il ricorso di NOME COGNOME notificato per primo, ha natura di impugnazione principale, il ricorso successivo ha natura incidentale.

Il ricorso principale indirizzato nei confronti di NOME COGNOME è infondato.

La resistente, sorella di NOME COGNOME, pur avendo accettato l’eredità , non poteva essere evocata in cassazione quale erede legittima dell’originario convenuto .

Tale qualifica competeva a NOME COGNOME figlio d ell’originario convenuto deceduto ab intestato; in mancanza di un testamento che avesse istituito erede NOME COGNOME quest’ultima, ai sensi dell’art.

570 c.c., non aveva titolo a partecipare alla successione e non era parte del rapporto controverso.

Il primo motivo del ricorso principale deduce l ‘omesso esame di un fatto decisivo e vizio di motivazione, per aver la Corte di merito non considerato che le parti avevano concordato il trasferimento di un unico immobile a destinazione abitativa con categoria catastale A2 e che, al momento della consegna, il bene risultava ancora suddiviso in due unità con destinazione commerciale ed era privo della licenza di abitabilità. Era irrilevante che l’acquirente fosse edotto che il bene era occupato dal conduttore, come invece sostenuto dal giudice di merito, poiché la controparte si era obbligata a consegnare il bene libero da cose e persone.
Il secondo motivo deduce la violazione dell’art. 29 comma 1 -bis L. 52/1985.

Si lamenta che, tramite le indicazioni contenute nell’art. 6 del r ogito di acquisto, l’acquirente non era in condizione di verificare la conformità catastale oggettiva del bene, dovendo il venditore dichiarare e garantire che la situazione di fatto fosse conforme a quella risultante dalle planimetrie depositate al catasto.

Il terzo motivo deduce la violazione degli artt. 1470 e 1477, comma 1, c.c., per aver la Corte d’Appello omesso di considerare che il venditore aveva trasferito un bene totalmente diverso da quello promesso, configurandosi un’ipotesi di vendita di aliud pro alio .

Il quarto motivo deduce la violazione dell’art. 1477 , comma 2, c.c., lamentando che la Corte d’Appello abbia escluso l’inadempimento del venditore pur avendo questi omesso di consegnare il certificato di abitabilità, non avendo completato i lavori finalizzati a realizzare un’unica unità abitativa.

Il quinto motivo denuncia l’omessa valutazione di un fatto storico decisivo.

Si contesta alla pronuncia di aver affermato che il venditore si era obbligato a presentare la dichiarazione di inizio attività ma non anche

a realizzare i lavori necessari per modificare la destinazione dell’immobile, sebbene tale obbligo fosse stato formalizzato sia nel preliminare, sia nel successivo contratto di vendita.

I motivi primo, terzo, quarto e quinto possono essere esaminati congiuntamente e vanno accolti per le ragioni che seguono. Le restanti censure sono assorbite.

Non è controverso tra le parti che l’immobile compravenduto si presentasse, alla consegna, ancora diviso in due porzioni con destinazione commerciale, fosse parzialmente occupato dal conduttore e che non fosse stato rilasciato il certificato di abitabilità. Nell’atto di acquisto del 13.5.2009, (art. 6) il bene era descritto non come composto da due porzioni autonome con destinazione commerciale, ma come unica unità abitativa censita al catasto fabbricati, categoria A2, classe 7, part. 118, sub 8, nella configurazione che doveva acquisire per effetto dell’accorpamento dei subalterni 51 e 52 giusta denuncia di variazione, ‘ nello stato di fatto (individuato nella planimetria allegata al rogito), successivo ai lavor i di cui alla DIA’ .
La descritta condizione oggettiva e giuridica del bene, ancora diviso al momento del rogito in due porzioni non abitabili, non esonerava il venditore dal porre in essere per tempo le necessarie modifiche strutturali per le quali aveva dato atto di aver presentato una Dia per cambio di destinazione d’uso ad abitativo e per fusione in data 13.3.2009, due mesi prima del contratto; anche nel preliminare del 23.3.2009 era specificato che l’unità immobiliare era ‘ in corso di destinazione per civile abitazione ‘.
La Corte di merito avrebbe, quindi, dovuto considerare che il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile, il che richiedeva la previa unificazione materiale delle due unità preesistenti, come da dichiarazione di inizio attività del marzo 2003 menzionata nel rogito, e a conseguire il mutamento di destinazione d’uso , essendone esonerato solo qualora il ricorrente avesse

rinunciato all’abitabilità o si fosse fatto personalmente fatto carico dei relativi adempimenti, restando irrilevante che questi fosse a conoscenza della mancanza della relativa certificazione (Cass. 442/1996; Cass. 10703/1994).

Nella vendita di immobili ad uso abitativo l ‘ abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Il certificato che ne attesti la sussistenza rientra tra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477, comma terzo, c.c. e non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell’immobile ad uso ufficio (Cass. 9253/2006). La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un’ipotesi di vendita di ” aliud pro alio ” qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se l’inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. 23604/2023).
Gravava sulla società resistente anche l’obbligo di immettere l’acquirente nel possesso del bene, essendo il pagamento del saldo subordinato allo sfratto del conduttore a cura e spese del venditore, come esplicitamente previsto dal contratto (art. 3, pag. 4 del rogito); permanendo l’occupazione del bene, l’acquirente era legittimato, anche solo per tale ragione, a rifiutare il pagamento (Cass. 24786/2006).

L’unico motivo del ricorso incidentale de nuncia la violazione degli artt. 132 comma 1 n. 2) e 156 comma 2 c.p.c., per aver la Corte di merito omesso di dar conto dell ‘intervento in causa di NOME COGNOME che, con comparsa di costituzione ai fini della prosecuzione

del giudizio ex artt. 300 e 302 c.p.c., aveva documentato la sua qualità di erede legittimo di NOME COGNOME

Il motivo è infondato.

Va data continuità al principio secondo cui l’omessa indicazione, nell’intestazione, motivazione o dispositivo della sentenza, della parte deceduta nel corso del processo in luogo degli eredi costituitisi successivamente in giudizio, non determina la nullità della pronunzia, ma si risolve in un errore materiale, suscettibile di correzione con la procedura prevista dagli artt. 287 e 288 c.p.c., poiché non incide sulla ratio e sul contenuto della decisione, né sulla identificazione dei soggetti del rapporto processuale (Cass. 3211/1979; Cass. 5662/1984; Cass. 364/1981; Cass. 28312/2002; Cass. 504/2006).
In conclusione sono accolti i motivi primo, terzo, quarto e quinto del ricorso principale nei confronti di NOME COGNOME, è assorbito il secondo, sono respinti il ricorso verso NOME COGNOME nonché l’unico motivo del ricorso incidentale. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà alla regolazione delle spese di lite nei rapporti tra il ricorrente principale e quello incidentale.

Le restanti spese sono compensate integralmente, poiché NOME COGNOME aveva accettato con b eneficio di inventario l’eredità d el fratello, risultando apparentemente legittimata a partecipare al processo, mentre non consta che il ricorrente principale fosse a conoscenza che il de cuius era deceduto ab intestato.

P.Q.M.

accoglie i motivi primo, terzo, quarto e quinto del ricorso principale verso NOME COGNOME dichiara assorbito il secondo, rigetta il ricorso proposto nei confronti di NOME COGNOME e l’unico motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla C orte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulla spese di legittimità, ad

eccezione di quelle tra il ricorrente principale ed NOME COGNOME che sono integralmente compensate.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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