Valore venale del bene: come si calcola il danno

La Corte di Cassazione cassa una sentenza d’appello per errata determinazione del risarcimento dovuto da un Comune per l’occupazione illegittima di un’area privata. Il caso verte sulla corretta valutazione del valore venale del bene. La Corte ha stabilito che la valutazione non può basarsi su una generica ‘reale potenzialità edificatoria’, ma deve fondarsi sulla classificazione urbanistica effettiva del terreno al momento dell’evento dannoso. La destinazione a parcheggio pubblico, imposta da una variante al piano regolatore, esclude la qualifica di area edificabile ai fini del risarcimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Valore Venale del Bene: Come si Determina il Risarcimento per Occupazione Illegittima

La determinazione del risarcimento del danno in caso di occupazione illegittima di un terreno da parte della Pubblica Amministrazione è una questione complessa, che spesso richiede l’intervento della Corte di Cassazione per chiarire i criteri di valutazione. Una recente ordinanza ha ribadito un principio fondamentale: il calcolo del valore venale del bene deve basarsi sulla sua qualifica urbanistica legale al momento dell’illecito, e non su astratte potenzialità edificatorie. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un’Occupazione Senza Esproprio

La vicenda ha origine nel lontano 1982, quando un Comune occupa d’urgenza un’area privata di 294 mq per realizzare opere pubbliche, occupandone di fatto anche un’ulteriore porzione di 351 mq. Tuttavia, all’occupazione non segue mai un decreto di esproprio, configurando così un’ipotesi di ‘occupazione appropriativa’.

Il proprietario originale e, successivamente, i suoi aventi causa, hanno avviato un lungo contenzioso per ottenere il risarcimento del danno. Dopo una prima condanna del Comune in Tribunale e una parziale riforma in appello, la questione è giunta una prima volta in Cassazione, che ha rinviato il caso alla Corte d’Appello per una nuova valutazione del danno basata sul criterio del valore venale del bene.

Il Percorso Giudiziario e l’Errata Valutazione della Corte d’Appello

Nel giudizio di rinvio, la Corte d’Appello ha nominato un consulente tecnico che ha basato la sua perizia su una precedente valutazione, fondata sulla ‘reale potenzialità edificatoria’ del terreno al momento dell’occupazione. La Corte ha recepito tali conclusioni, liquidando un importo significativo a titolo di risarcimento e indennità.

Il Comune ha nuovamente impugnato la sentenza, sostenendo che la Corte non avesse esaminato il fatto decisivo: l’effettiva edificabilità del suolo. L’ente locale ha sempre contestato che l’area fosse edificabile, evidenziando come una variante al piano regolatore, approvata nel settembre 1983 (prima del consolidamento della vicenda ablativa), avesse destinato l’intera area a parcheggio pubblico, modificandone la classificazione urbanistica.

Il Valore Venale del Bene secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo fondato il motivo di doglianza. La motivazione della sentenza d’appello è stata giudicata insufficiente, in quanto si limitava a un richiamo acritico alla perizia del consulente, senza indagare sulla base giuridica del valore attribuito.

La Corte di Cassazione ha chiarito che il concetto di ‘reale potenzialità edificatoria’ è troppo vago se non ancorato alla disciplina urbanistica vigente. Il giudice di merito avrebbe dovuto verificare quale fosse lo strumento urbanistico in vigore al momento della vicenda espropriativa e determinare il valore di mercato sulla base della classificazione legale dell’area. La sentenza impugnata non ha chiarito se l’edificabilità fosse legale o solo di fatto, omettendo un passaggio logico-giuridico fondamentale.

Le Motivazioni della Decisione

Il cuore della decisione risiede nel principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui un’area è da considerarsi ‘edificabile’ solo se è classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti. Quando un terreno è vincolato a un utilizzo meramente pubblicistico (come verde pubblico, attrezzature pubbliche o, come in questo caso, parcheggio), tale destinazione impone un vincolo che preclude ai privati ogni forma di trasformazione del suolo riconducibile allo ius aedificandi (il diritto di costruire).

Di conseguenza, la Corte d’Appello ha errato nel non considerare la variante al piano regolatore che destinava l’area a parcheggio. Tale elemento era decisivo per stabilire il corretto valore venale del bene, che non poteva essere quello di un’area edificabile. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello, in diversa composizione, per un nuovo esame che tenga conto della classificazione urbanistica effettiva dell’area.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio cruciale nella valutazione dei danni da occupazione illegittima: la legalità urbanistica prevale sulle mere potenzialità di fatto. Il risarcimento deve essere commisurato al valore di mercato del bene, determinato sulla base della sua destinazione legale e non su aspettative di edificabilità non supportate dalla normativa vigente al momento del fatto. Per proprietari e Pubbliche Amministrazioni, ciò significa che la documentazione urbanistica rappresenta l’elemento chiave e imprescindibile per una corretta quantificazione di indennizzi e risarcimenti.

Come si calcola il risarcimento per un terreno occupato illegittimamente dalla Pubblica Amministrazione?
Il risarcimento si calcola sulla base del ‘valore venale del bene’, ossia il suo valore di mercato al momento in cui si è verificata la vicenda espropriativa, tenendo conto della sua classificazione urbanistica legale.

La ‘reale potenzialità edificatoria’ è un criterio valido per determinare il valore di un terreno?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che questo concetto è troppo vago. La valutazione deve fondarsi sull’edificabilità legale, così come risulta dagli strumenti urbanistici vigenti, e non su astratte potenzialità di fatto.

Un terreno destinato a parcheggio pubblico può essere considerato edificabile ai fini del risarcimento?
No. Secondo la sentenza, una destinazione a uso meramente pubblicistico, come un parcheggio, comporta un vincolo che esclude il diritto di costruzione per i privati (ius aedificandi). Pertanto, ai fini del calcolo del risarcimento, tale area non può essere considerata edificabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 18262 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 18262 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 843/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

Contro

COGNOME NOME, quale cessionaria di NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, tutti quali cessionari del credito vantato da NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO FIRENZE n. 779/2020 depositata il 09/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/05/2024 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Livorno il Comune di Marciana Marina esponendo di essere proprietario di un’area sita nel territorio comunale che, il 17 aprile 1982, era stata oggetto di occupazione di urgenza per 294 metri quadri, senza che intervenisse nei termini alcun decreto di esproprio, e che era stata in effetti occupata per un ulteriore contigua porzione di 351 metri quadri. Ha chiesto la condanna del Comune al risarcimento del danno, derivante dall’occupazione appropriativa dell’area di 294 metri quadri, oltre al pagamento dell’indennità di occupazione, nonché al risarcimento del danno conseguente all’occupazione usurpativa dell’area di 351 metri quadri.
Il Tribunale di Livorno ha accolto la domanda, condannando il Comune al pagamento della somma di lire 279.888.742, oltre interessi, rivalutazione e spese, in favore di COGNOME NOME, avente causa di COGNOME. Il Comune ha interposto gravame, che la Corte d’appello di Firenze ha parzialmente accolto rideterminando il quantum in euro 26.824,41, disponendone il deposito. Contro la sentenza hanno proposto ricorso per cassazione i cessionari del credito di COGNOME. La Corte di cassazione ha accolto in parte il ricorso ritenendo, per quanto qui di interesse, che avesse errato la Corte d’appello, nella liquidazione del risarcimento del danno con riguardo all’area di 294 metri quadri, a non applicare il criterio del valore venale del bene, pur nei limiti dell’importo già liquidato dal Tribunale, stante il divieto di reformatio in peius per mancanza di appello incidentale da parte della proprietaria sul punto; ha ritenuto
inammissibili per mancanza di interesse i motivi relativi alla liquidazione del danno per l’area di 351 mq; infine ha ritenuto che erroneamente la Corte d’appello di Firenze avesse ordinato il deposito delle somme dovute presso la competente Cassa depositi e prestiti. Con sentenza n. 18695/2016 questa Corte ha quindi cassato sul punto la sentenza e rinviato al giudice d’appello.

La Corte d’appello di Firenze, adita in riassunzione, ha espletato una consulenza tecnica d’ufficio nella quale il perito nominato si è richiamato alla consulenza già espletata in primo grado, basata sulla potenzialità edificatoria al momento dell’esproprio; la Corte di merito ha quindi recepito detti valori e calcolato il valore dell’area in euro 110.171,066 e l’indennità di occupazione in euro 21.626,00 riconoscendola nei limiti di euro 13.136,00 (valore già riconosciuto nella sentenza del Tribunale di Livorno).
Avverso la predetta sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Comune affidandosi ad un unico motivo. I cessionari del credito hanno svolto difese con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RITENUTO CHE

1. -Con l’unico motivo di ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n.4,5, c.p.c., l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio. Parte ricorrente deduce che la sentenza non ha esaminato la questione centrale e cioè il fatto essenziale sul quale si fonda il valore del bene, vale a dire l’edificabilità o meno dei suoli sui quali è stato realizzato il parcheggio. Osserva che la Corte di Cassazione ha demandato il giudice di merito di fare applicazione del criterio del valore venale del bene, ma la Corte d’appello ha recepito acriticamente le affermazioni espresse dal consulente in sede di perizia avvenuta senza la partecipazione del Comune (non costituito in sede di rinvio). Deduce inoltre, che la perizia è errata perché in data 6 settembre 1983 era stata approvata una variante
al piano regolatore generale che aveva modificato la destinazione d’uso a parcheggio dell’intera area e di conseguenza il consulente e anche il giudice avrebbero dovuto quantificare il valore venale con riferimento alla possibile utilizzazione dell’area solo come parcheggio pubblico; l’ente infatti aveva sempre contestato fin dal primo grado di giudizio che il suolo fosse edificabile. Di contro il consulente non ha compiuto alcun accertamento sull’esistenza o meno di un piano regolatore generale che invece era vigente. Controparte eccepisce che non essendosi costituito nel giudizio di rinvio il Comune non può proporre in questa sede eccezioni non proposte nel suddetto giudizio.
2. Il motivo è fondato.

La motivazione della sentenza impugnata non raggiunge lo standard del minimo costituzionale (cfr. Cass. n. 7090 del 03/03/2022) posto che nel valutare il valore venale dell’area la Corte si limita ad un richiamo alla relazione del consulente tecnico di ufficio, il quale a sua volta si era richiamato alla relazione resa dal consulente tecnico di ufficio nel giudizio di primo grado (introdotto con citazione del 23 settembre 1985) senza specificare se in detta consulenza è stata accertata la edificabilità legale dell’area. La motivazione della sentenza si limita infatti a dare atto che la perizia si era basata ‘ sulla reale potenzialità edificatoria al momento dell’esproprio e non sull’attuale destinazione urbanistica ‘ senza chiarire che cosa intenda per reale potenzialità edificatoria; si afferma inoltre che il consulente ha richiamato la valutazione del precedente perito il quale ‘ aveva identificato un valore di superficie derivante dalla sua esperienza successivamente verificato attraverso l’utilizzo di concetti stimati che essa va reputa ancora oggi utilizzati ‘, senza nulla dire sullo strumento urbanistico vigente al momento in cui si è verificata la vicenda espropriativa e
cosa fossero questi ‘concetti stimati’ utilizzati a riscontro di una non meglio definita ‘esperienza’ del consulente .

Di contro, il Comune osserva che dalla stessa relazione di consulenza emergeva che era stata approvata, il 6 settembre 1983 prima del perfezionamento della vicenda ablativa, la variante al PRG che modificava la destinazione d’uso dell’area a parcheggio, così imprimendo all’area una destinazione intermedia tra edificabile e l’agricola (cfr. Cass n. 3168 del 01/02/2019; Cass. n. 6527 del 06/03/2019).

Non si tratta di questione preclusa dalla contumacia in sede di giudizio di rinvio del Comune, poiché l’oggetto del giudizio di rinvio era determinare il valore venale dell’area, non già in base al criterio utilizzato dal Tribunale (art. 5 bis, comma 7 bis, del d.l. 11 luglio 1992, numero 333, travolto da pronuncia di incostituzionalità) ma facendo applicazione del criterio del ‘ valore venale del bene previsto dall’articolo 39 della legge 25 giugno 1865, n. 2359 ‘. La Corte di merito, in sede di rinvio, ha attribuito al bene un determinato valore sul presupposto che si tratti di terreno avente ‘ reale potenzialità edificatoria’ affermazione che il Comune contesta. Il Comune non introduce quindi con l’odierno ricorso una eccezione o domanda nuova, ma mantenendosi nell’ambito del thema decidendum come delineato dalla precedente pronuncia di questa Corte, ha lamentato che la Corte di merito non abbia esplicitato il criterio sulla base del quale ha attribuito il valore e non abbia tenuto conto della classificazione urbanistica dell’area.
Il rilievo, oltre che ammissibile, è corretto poiché la Corte d’appello non si sofferma sul punto centrale della controversia e cioè in base a quali criteri debba stabilirsi il valore venale del bene, limitandosi ad un vago accenno alla ‘ reale potenzialità edificatoria del bene’ senza chiarare per quale ragione l’area

avrebbe detta potenzialità edificatoria e cosa prevedeva lo strumento urbanistico al momento dell’esproprio. La giurisprudenza di questa Corte è invero ferma nel ritenere che un’area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario dell’area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (Cass. n.36309 del 13/12/2022; Cass. n. 18584 del 07.09.2020; Cass. , n. 25314 del 25.10.2017; Cass. n. 23639 del 21.11.2016; Cass. n. 13172 del 24.06.2016).
Ne consegue, in accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità Così deciso in Roma, il 30/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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