Valore suolo espropriato: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d’Appello sul risarcimento per l’esproprio di un terreno, stabilendo che il giudice può discostarsi dalla perizia del consulente tecnico (CTU) se fornisce una motivazione adeguata. Il caso riguarda il calcolo del valore suolo espropriato, dove la Corte ha ritenuto più equa una riduzione del 25% sui guadagni potenziali, anziché il 50% suggerito dal perito, riconoscendo il potenziale uso sportivo del terreno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Valore Suolo Espropriato: La Cassazione sul Ruolo del Giudice e del CTU

Determinare il corretto valore di un suolo espropriato è una delle questioni più complesse nel diritto immobiliare, specialmente quando il terreno non è né puramente agricolo né edificabile, ma possiede potenzialità intermedie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sul potere del giudice di discostarsi dalla valutazione del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), fornendo una motivazione logica e coerente. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’esproprio di due lotti di terreno da parte di una società ferroviaria. I proprietari originali avevano subito la perdita definitiva della proprietà a seguito di un’azione di ablazione illegittima. In sede di rinvio, la Corte d’Appello era stata chiamata a determinare l’ammontare del risarcimento del danno.

Per stabilire il valore dei terreni, era stata disposta una consulenza tecnica (CTU). L’esperto aveva concluso che i suoli, pur non essendo edificabili a causa della vicinanza alla ferrovia, avrebbero potuto essere utilizzati per realizzare impianti sportivi (campi da tennis, calcetto e bocce). Il CTU aveva calcolato una perdita di guadagno potenziale, ma aveva applicato una decurtazione del 50% per tenere conto di vari fattori, come i tempi morti tra le partite, il mancato utilizzo contemporaneo di tutti i campi e per evitare che il valore si avvicinasse troppo a quello di un terreno edificabile. Il risultato finale della perizia era di circa 81.000 euro.

La Decisione della Corte d’Appello e il diverso calcolo del valore suolo espropriato

Contrariamente alle conclusioni del CTU, la Corte d’Appello ha deciso di applicare una riduzione inferiore, pari al 25%, liquidando un risarcimento finale di circa 123.000 euro. Secondo i giudici di secondo grado, la decurtazione del 50% era eccessiva. La Corte ha osservato che il CTU aveva già considerato una redditività limitata (120 giorni all’anno per 6 ore al giorno). Pertanto, pur riconoscendo la necessità di una riduzione, ha ritenuto più equo un abbattimento del 25%, motivando che l’argomento principale del CTU (evitare l’equiparazione a un’area edificabile) non era sufficiente da solo a giustificare un taglio così drastico.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La società ferroviaria ha impugnato la decisione della Corte d’Appello davanti alla Cassazione, basando il proprio ricorso su tre motivi principali:

1. Omesso esame di un fatto decisivo: La società sosteneva che la Corte d’Appello non avesse considerato tutte le ragioni addotte dal CTU per la riduzione del 50%, come l’inclemenza del tempo e il ridotto utilizzo delle strutture da parte dei giovani in certi periodi dell’anno.
2. Violazione di norme procedurali: Secondo la ricorrente, la Corte avrebbe preso in considerazione delle osservazioni presentate tardivamente dalla controparte, violando le norme sul contraddittorio.
3. Contraddizione sulla possibilità di autorizzazione: La società lamentava una contraddizione nel ragionamento della Corte. Da un lato, si riconosceva un maggior valore basato sulla possibilità di costruire impianti sportivi; dall’altro, non si teneva conto che l’autorizzazione per tali impianti sarebbe dovuta provenire proprio dall’ente espropriante, che godeva di ampia discrezionalità nel concederla.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, confermando la sentenza d’appello. Le motivazioni della Suprema Corte sono state chiare e puntuali su ogni motivo di doglianza.

In primo luogo, la Corte ha ribadito un principio fondamentale: le valutazioni del CTU non sono vincolanti per il giudice. Il magistrato può legittimamente discostarsene, a patto di fornire una valutazione critica e motivata, ancorata alle risultanze processuali. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva adempiuto a questo onere, spiegando in modo congruo e sufficiente perché riteneva più giusta una riduzione del 25% anziché del 50%. Non si trattava di un “omesso esame”, ma di un dissenso motivato.

In secondo luogo, riguardo alla presunta violazione procedurale, la Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile per mancanza di specificità, in quanto la società non aveva indicato dove e quando avesse sollevato tale eccezione nel giudizio di merito.

Infine, sul terzo motivo, la Corte ha smontato l’argomentazione della società ferroviaria. Ha chiarito che la possibilità di ottenere un’autorizzazione per ridurre le distanze di rispetto dalla ferrovia non dipende dall’ente espropriante, ma da altri uffici competenti (FS o M.C.T.C.). Pertanto, non vi era alcuna contraddizione. Ciò che rileva, ai fini della determinazione del valore del suolo, è la sua “astratta capacità” di essere destinato a utilizzazioni intermedie, a meno che non esista un impedimento oggettivo al rilascio delle autorizzazioni.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione rafforza due importanti principi. Il primo è l’autonomia del giudice nel valutare gli elementi probatori, inclusa la perizia tecnica, che non è un dogma ma uno strumento di supporto. Il secondo è che, nella stima del valore di un suolo espropriato, è fondamentale considerare tutte le sue potenzialità economiche, anche quelle intermedie tra l’uso agricolo e quello edificatorio, purché siano giuridicamente ammissibili. La decisione finale deve sempre fondarsi su un percorso logico-giuridico trasparente e ben motivato.

Un giudice è obbligato a seguire le conclusioni del consulente tecnico d’ufficio (CTU)?
No, le valutazioni del CTU non sono vincolanti. Il giudice può discostarsene a condizione che fornisca una valutazione critica e motivata, ancorata alle risultanze processuali, spiegando gli elementi che lo portano a una decisione diversa.

Come si determina il valore di un terreno espropriato con potenzialità di uso intermedio (es. sportivo) ma non edificabile?
Il valore deve tenere conto di queste possibilità di utilizzazione. Il calcolo può basarsi sulla potenziale redditività (ad esempio, i guadagni derivanti dagli impianti sportivi), applicando però delle riduzioni eque per considerare fattori come la limitatezza dell’uso durante l’anno, i tempi morti e il fatto che il terreno non ha un pieno valore edificatorio.

Perché la Cassazione ha respinto il ricorso della società ferroviaria in questo caso?
La Corte ha respinto il ricorso perché i motivi erano infondati o inammissibili. In particolare, ha stabilito che la Corte d’Appello aveva adeguatamente motivato la sua decisione di ridurre la stima del CTU in modo diverso, che le presunte violazioni procedurali non erano state specificate correttamente e che l’argomento sulla discrezionalità nel rilascio delle autorizzazioni era basato su un presupposto giuridico errato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30756 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30756 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n° 25380 del ruolo generale dell’anno 2020 , proposto da

RAGIONE_SOCIALE (P. IVA P_IVA), in persona dell’A.D./legale rappresentante pro tempore , dott. NOME COGNOME, con sede in Catanzaro, alla INDIRIZZO nel presente giudizio rappresentata e difesa, come da mandato speciale allegato al presente atto, dall’avv. NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE -FAX NUMERO_DOCUMENTO);

Ricorrente

contro

COGNOME NOME , in proprio ed in qualità di erede di NOME COGNOME nato a Cosenza il 18.11.1948 (cod. fisc. CODICE_FISCALE) e residente in Cosenza, INDIRIZZO, rappresentato e difeso, giusta procura a margine del controricorso, dagli avv. prof. NOME COGNOME (cod. lise. CODICE_FISCALE) e prof. NOME COGNOME (cod. fisc. CODICE_FISCALE);

Controricorrente

avverso la sentenza della Corte d’appello di Catanzaro n° 974 depositata il 2 luglio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27 novembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 .- Giudicando in sede di rinvio da Cass. 7 marzo -30 maggio 2018 n° 13690, la Corte d’appello di Catanzaro sulla scorta della c.t.u. -liquidava a NOME COGNOME in proprio e quale erede di NOME COGNOME ed a carico dell’Ente espropriante, Ferrovie della Calabria s.r.l., euro 123.428,00, oltre rivalutazione ed interessi (accessori già irrevocabilmente attribuiti da precedenti sentenze), a titolo di risarcimento del danno per la definitiva perdita della proprietà, a seguito di illegittima ablazione databile al 10 agosto 1982, di mq 5115 di un terreno (partita n° 3206, foglio 9, particella 133) e di mq 250 di altro suolo (partita n° 3206, foglio 9, particella n° 130), che erano stati irreversibilmente trasformati e destinati ad opera pubblica.
2 .- Osservava la Corte catanzarese -seguendo il principio di diritto enunciato da questa Corte di cassazione con l’ordinanza sopra menzionata (per la quale i suoli erano privi di edificabilità, ricadendo in zona di rispetto ferroviario, ma l’indennizzo andava comunque liquidato tenendo conto della possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria) che il c.t.u. aveva concluso nel senso che i terreni ablati avrebbero potuto essere utilizzati per la realizzazione di impianti sportivi simili a quelli esistenti nelle vicinanze e, dunque, per la costruzione di un campo da tennis, due campi da calcetto e cinque campi da bocce.
Ipotizzando un uso limitato a centoventi giorni all’anno (coincidenti con le stagioni più miti) ed a sei ore giornaliere, il consulente aveva calcolato una perdita di guadagno che, ridotta del 50% (per tenere in opportuna considerazione i tempi morti tra una partita e l’altra e il fatto che non necessariamente tutti i campi sarebbero stati utilizzati contemporaneamente) ed attualizzata al 10 agosto 1982 (data in cui le Ferrovia della Calabria erano divenute proprietarie

dei fondi) al tasso del 3,5%, dava un risultato finale di euro 81.717,32.

Tuttavia, contrariamente a quanto ritenuto dal consulente ed accogliendo in parte le osservazioni di parte proprietaria, la Corte osservava che il c.t.u. aveva considerato una redditività già ridotta a centoventi giorni all’anno, per sei ore giornaliere, cosicché, pur essendo giustificata la riduzione degli incassi, essa andava ragguagliata (non al 50%, ma) al 25%, con un indennizzo finale di euro 123.428,00.

3 .- Per la cassazione di questa ordinanza ricorre Ferrovie della RAGIONE_SOCIALE affidando il gravame a tre motivi.

Resiste NOME COGNOME in proprio e quale erede di NOME COGNOME concludendo per l’inammissibilità dell’impugnazione o per la sua reiezione nel merito.

Il ricorso è stato assegnato per la trattazione in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

Solo il resistente ha depositato una memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4 .- Col primo motivo RAGIONE_SOCIALE deduce omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, priamo comma, n° 5, cod. proc. civ.

Il c.t.u. aveva ridotto del 50% i presumibili guadagni derivanti dall’adibizione dei fondi ad impianti sportivi sul rilievo che la minor riduzione invocata dall’ablato (25%) avrebbe comportato il riconoscimento di un valore del suolo prossimo a quello dei terreni a vocazione edificatoria.

Per contro, la Corte, pur premettendo che era ‘ assolutamente condivisibile il modo di procedere del consulente ‘, aveva poi accolto le osservazioni dell’ ex proprietario, sul rilievo che la pressoché totale equiparazione del suolo a quelli edificabili non valesse da sola a giustificare la decurtazione del 50%, giacché la

stima aveva, comunque, già tenuto conto di una redditività degli impianti per soli centoventi giorni all’anno e per sei ore giornaliere.

Sulla scorta di tale osservazione, la Corte aveva giudicato congrua la riduzione del solo 25%.

Nondimeno, il c.t.u. aveva giustificato la riduzione del 50% non solo per evitare la parificazione del valore dei suoli ablati a quelli edificabili, ma anche in base alla constatazione che, attribuendo al suolo un valore così elevato, si sarebbe ‘ determinato un fiorire di campi per attività sportive private ‘.

Inoltre, il c.t.u. aveva anche applicato la riduzione del 50% in ragione sia delle ‘ perdite di tempo tra una partita e l’altra ‘, sia dell’inclemenza del tempo, sia, infine, del ridotto utilizzo delle strutture da parte dei ragazzi in età scolare nel periodo da maggio a settembre.

Considerazioni, tutte, che non erano state prese in esame dalla Corte, nel momento in cui ha giudicato congrua la riduzione del 25%.

5 .- Il mezzo è inammissibile.

Le valutazioni espresse dal consulente tecnico d’ufficio, com’è noto, non hanno efficacia vincolante per il giudice e, tuttavia, egli può legittimamente disattenderle attraverso una valutazione critica e motivata, ancorata alle risultanze processuali, dovendo il giudice indicare gli elementi di cui si è avvalso per ritenere erronei gli argomenti sui quali il consulente si è basato, ovvero gli elementi probatori, i criteri di valutazione e gli argomenti logico-giuridici per addivenire alla decisione contrastante con il parere del c.t.u. ( ex multis : Cass., sez. 1, 18 luglio 2019, n° 19468).
Ebbene, la Corte di merito non ha apoditticamente dissentito dal consulente, ma è giunta ad una diversa quantificazione dell’indennizzo osservando che l’argomento logico addotto dall’ausiliare (la riduzione del solo 25% avrebbe condotto al riconoscimento di un valore prossimo a quello dei suoli edificatori)

non valeva da sola a giustificare la decurtazione nella misura del 50%, poiché il c.t.u. aveva già tenuto conto di una redditività ridotta degli impianti, concentrandola su soli centoventi giorni e su sei ore giornaliere.

Tale motivazione non solo è sicuramente superiore al ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 132, primo comma, n° 4, cod. proc. civ., ma non appare sussumibile nemmeno del disposto dell’art. 360, primo comma, n° 5, dello stesso codice (sul che si veda anche Cass., sez. 3, 12 ottobre 2015, n° 20398, citata dalla stessa ricorrente), come invece pretende RAGIONE_SOCIALE sol che si consideri che essa non integra un ‘ omesso esame circa un fatto decisivo ‘, dato che il consulente non ha, qui, trascurato alcun ‘ fatto ‘ nel corso delle indagini, inutilmente segnalato dalla parte interessata, tramite il proprio difensore o il proprio c.t.p. (Cass., sez. 3, 29 gennaio 2018, n° 2061).
Tale evenienza non ricorre assolutamente, poiché il consulente d’ufficio si è limitato ad esporre le ragioni o le argomentazioni a sostegno dei criteri da lui adottati, necessariamente equitativi, per la liquidazione dell’indennizzo: criteri che sono stati ragionatamente condivisi solo in parte dalla Corte d’Appello, che, nondimeno, come si è visto, ha giustificato il proprio parziale dissenso mediante una congrua e sufficiente motivazione.

6 .-Il secondo mezzo è così rubricato: ‘ Violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nullità del procedimento – Violazione degli artt. 24 e 111 Cost. Violazione degli artt. 101, 154 e 195 c.p.c. ‘.

Il c.t.u. e la Corte avrebbero preso in considerazione le osservazioni del c.t.p. del proprietario nonostante la loro tardività, in quanto esse vennero trasmesse il 29 ottobre 2019, oltre il termine di trenta giorni assegnato dal giudice a far tempo dalla trasmissione della bozza di relazione, avvenuta il 25 settembre 2019.

Da qui la violazione delle norme indicate in rubrica.

7 .- Il mezzo è inammissibile, in quanto privo di specificità, non indicando il luogo ed il tempo processuali nei quali il rilievo è stato svolto davanti al giudice del merito.

Esso, inoltre, è infondato poiché le eventuali irritualità dell’espletamento della c.t.u. ne determinano la nullità solo ove procurino una violazione in concreto del diritto di difesa, con la conseguenza che è onere del ricorrente specificare quali lesioni di tale diritto siano conseguite alla denunciata irregolarità (Cass., sez. 3, 6 luglio 2010, n° 15874).

8 .- Col terzo motivo RAGIONE_SOCIALE deduce, ancora, l’omesso esame di un fatto decisivo, consistente nella argomentazione formulata in sede di comparsa conclusionale dal precedente difensore della ricorrente.

Il c.t.u. -dopo aver accertato che i suoli espropriati ricadevano in parte in zona F1 per edilizia scolastica, in parte in area di rispetto ferroviario e in altra parte in zona destinata alla viabilità e che, dunque, erano inedificabili, stando agli artt. 49 e 50 del d.P.R. n° 753/1980 -riteneva tuttavia possibile richiedere alla Ferrovie della Calabria RAGIONE_SOCIALE l’autorizzazione a realizzare impianti sportivi a distanza inferiore di quella indicata nei menzionati articoli (artt. 4956 e 60 del d.P.R. cit.).
Sebbene Ferrovie avesse puntualmente rilevato come fosse una contraddizione in termini affermare che il maggior valore, non riconosciuto dall’Ente Espropriante, era comunque dovuto sul presupposto che lo stesso Ente avrebbe poi rilasciato lasciato il nulla osta, la Corte avrebbe totalmente omesso di prendere in considerazione detta deduzione che, viceversa, ove positivamente valutata, avrebbe sicuramente potuto incidere sulla percentuale di abbattimento dei ricavi retraibili in quanto era comunque impossibile ritenere il nulla osta un atto dovuto (visto l’ampio margine di discrezionalità dell’Ente espropriante).
9 .- Il mezzo è inammissibile, per più ragioni, ed è comunque infondato.

Anzitutto, le argomentazioni difensive formulate sulla relazione redatta dal c.t.u. non consistono in un ‘ fatto storico ‘ sussumibile nel disposto dell’art. 360, primo comma, n° 5, cod. proc. civ.

In secondo luogo, il mezzo è privo di specificità.

È stato infatti deciso che per infirmare, sotto il profilo della insufficienza argomentativa, la motivazione della sentenza che recepisca le conclusioni di una relazione di consulenza tecnica d’ufficio di cui il giudice dichiari di condividere il merito, è necessario che la parte alleghi di avere rivolto critiche alla consulenza stessa già dinanzi al giudice a quo , e ne trascriva, poi, per autosufficienza, almeno i punti salienti onde consentirne la valutazione in termini di decisività e di rilevanza, atteso che, diversamente, una mera disamina dei vari passaggi dell’elaborato peritale, corredata da notazioni critiche, si risolverebbe nella prospettazione di un sindacato di merito inammissibile in sede di legittimità ( ex multis : Cass., sez. 1, 12 maggio 2017, n° 11913).
Ebbene, nel motivo non solo non è riportato per intero il passaggio della consulenza nella quale il c.t.u. formula le sue osservazioni sulle fasce di rispetto ferroviarie e sulla possibilità di ottenere una riduzione delle stesse, ma non è nemmeno trascritta la deduzione difensiva formulata dal precedente difensore della ricorrente nella comparsa conclusionale.

Occorre poi rilevare che la riduzione delle distanze di rispetto non è concessa, ai sensi dell’art. 60 cit., ‘ dall’Ente espropriante ‘, come afferma la ricorrente, ma, a seconda dei casi, ‘ dagli uffici lavori compartimentali delle F.S., per le ferrovie dello Stato, e dai competenti uffici della M.C.T.C., per le ferrovie in concessione ‘: sicché, anche la contraddizione segnalata in motivo non appare fondata, giacché la possibilità di ottenere la citata deroga non appare a priori sconfessata dalla predicata discrezionalità del nulla
osta, che, stando alla disposizione citata, pare debba essere emesso da un Ente o un Organo amministrativo diverso dalla odierna ricorrente.

Il motivo è, in ogni modo, anche infondato, poiché è la stessa ordinanza di questa Corte, con la quale è stato deciso il primo ricorso, ad aver precisato -conformemente al consolidato indirizzo di legittimità -che nella determinazione del valore del suolo va tenuto conto a fini indennitari delle possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria ‘ sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative ‘ (Cass., sez. 1, 30 maggio 2018, n° 13690): sicché, a meno che non risulti un impedimento oggettivo al rilascio di tali autorizzazioni, quello che rileva -come correttamente segnala il resistente (pagina 9 del controricorso) -è la astratta capacità del suolo ad essere destinato a tali utilizzazioni intermedie.
10 .- In conclusione, il ricorso va respinto.

Alla soccombenza di RAGIONE_SOCIALE segue la sua condanna alla rifusione delle spese del presente giudizio, per la cui liquidazione -fatta in base al d.m. n° 55 del 2014, come modificato dal d.m. n° 147 del 2022, ed al valore della lite (identificabile in euro 41 mila circa, ossia nella differenza tra l’importo indicato dal c.t.u., euro 81.717,32, e quello maggiore liquidato dalla Corte, euro 123.428,00) -si rimanda al dispositivo che segue.

Va, inoltre, dato atto della sussistenza dei presupposti di cui all’articolo 13, comma 1 -quater, del decreto del presidente della repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, ove dovuto.

p.q.m.

la Corte respinge il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere al resistente le spese del presente giudizio, che liquida in euro

4.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese in ragione del 15%, oltre al cp ed all’iva, se dovuta. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’articolo 13, comma 1 -quater, del decreto del presidente della repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente, ove dovuto.

Così deciso in Roma il 27 novembre 2024, nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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