Usucapione: validità dell'accordo di mediazione

La Corte di Cassazione ha esaminato la validità di un accordo di mediazione volto ad accertare l’usucapione di un immobile. Il ricorrente sosteneva di aver posseduto il bene per oltre vent’anni, nonostante la stipula di un contratto preliminare. Durante una procedura di mediazione, le parti originarie avevano riconosciuto l’avvenuta usucapione. Tuttavia, il bene era stato nel frattempo acquistato da un terzo tramite una procedura espropriativa. La Suprema Corte ha stabilito che, sebbene l’usucapione possa essere oggetto di mediazione, tale accordo non ha efficacia verso i terzi acquirenti estranei alla pattuizione, specialmente se l’acquisto del terzo deriva da un titolo giudiziale prioritario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione e mediazione: il valore degli accordi stragiudiziali

L’usucapione rappresenta uno dei temi più complessi del diritto civile, specialmente quando si incrocia con gli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla possibilità di accertare l’acquisto della proprietà tramite mediazione e sull’opponibilità di tali accordi ai terzi acquirenti.

Il caso: tra possesso e contratti preliminari

La vicenda nasce dalla richiesta di un soggetto di veder dichiarato l’acquisto per usucapione di un immobile posseduto sin dal 1991. La controparte, originaria proprietaria, si era opposta inizialmente citando l’esistenza di un contratto preliminare di vendita del 1992, sostenendo che la consegna del bene configurasse una mera detenzione e non un possesso utile a usucapire. Tuttavia, durante un tentativo di mediazione, le parti avevano sottoscritto un verbale di conciliazione riconoscendo l’avvenuta usucapione. Il problema sorgeva poiché, nel frattempo, una terza parte aveva acquistato l’immobile all’asta a seguito di una procedura espropriativa.

La decisione della Cassazione sull’usucapione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, pur correggendo la motivazione dei giudici di merito. Il punto centrale riguarda la natura del diritto: l’usucapione non deve necessariamente essere accertata da un giudice per essere valida tra le parti. L’ordinamento riconosce infatti la meritevolezza di tutela degli accordi conciliativi che accertano i presupposti del possesso ad usucapionem. Tuttavia, questo riconoscimento incontra un limite invalicabile: la tutela dei terzi.

Opponibilità dell’accordo e tutela dei terzi

Il nodo giuridico risiede nell’efficacia dell’accordo di mediazione. Sebbene il legislatore abbia introdotto la possibilità di trascrivere tali accordi (Art. 2643 n. 12-bis c.c.), tale formalità non può sanare situazioni in cui un terzo ha già acquisito un diritto sul bene in modo legittimo e prioritario. Nel caso di specie, l’acquisto avvenuto tramite espropriazione forzata prevale sull’accertamento negoziale privato intervenuto tra l’occupante e l’ex proprietario.

Le motivazioni

La Corte chiarisce che l’affermazione secondo cui l’usucapione debba essere accertata esclusivamente in sede giudiziale è errata. Chi ritiene di essere proprietario per usucapione può disporre del bene, assumendosene la responsabilità. Tuttavia, l’accordo conciliativo che accerta l’usucapione ha una natura dichiarativa che non può frustrare il diritto del terzo acquirente estraneo al negozio. Consentire il contrario aprirebbe la strada a manovre fraudolente: un debitore potrebbe accordarsi con un terzo per riconoscere un’usucapione inesistente al solo fine di sottrarre il bene ai propri creditori o a chi ha acquistato il bene all’asta.

Le conclusioni

In conclusione, l’accordo di mediazione che riconosce l’usucapione è uno strumento valido per definire le liti tra le parti, ma la sua efficacia è limitata. Non può essere utilizzato come scudo contro chi ha acquistato il bene tramite procedure esecutive o altri titoli legittimi già consolidati. La stabilità dei trasferimenti immobiliari e la tutela dell’affidamento dei terzi acquirenti restano principi cardine che prevalgono sulle pattuizioni private di accertamento della proprietà.

Si può accertare l’usucapione tramite un accordo di mediazione?
Sì, la Cassazione ha chiarito che l’usucapione può essere oggetto di conciliazione in quanto riguarda diritti disponibili, superando l’obbligo di un accertamento esclusivamente giudiziale.

L’accordo di mediazione sull’usucapione è opponibile a chi acquista il bene all’asta?
No, l’accordo tra le parti originarie non può pregiudicare il diritto di un terzo che ha acquistato l’immobile tramite una procedura espropriativa prima della trascrizione dell’accordo stesso.

Il contratto preliminare impedisce sempre l’usucapione?
Generalmente sì, perché la consegna anticipata del bene in virtù di un preliminare configura detenzione e non possesso, a meno che non avvenga un atto di interversione del possesso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32620 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 32620 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/11/2023

SENTENZA

sul ricorso 258/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO presso lo RAGIONE_SOCIALE;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO presso lo RAGIONE_SOCIALE dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrente –

contro

NOME (C.F. CODICE_FISCALE)

-intimata – avverso la sentenza n. 5958/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata in data 04/10/2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale COGNOME‘COGNOME NOME ha concluso per il rigetto del ricorso; per la parte ricorrente l’AVV_NOTAIO COGNOME NOME, con delega scritta, riportandosi agli scritti difensivi già depositati, ha insistito per l’accoglimento del ricorso; per la parte resistente, l’AVV_NOTAIO COGNOME NOME, con delega scritta, riportandosi agli scritti difensivi già depositati, ha insistito per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, nel 2011, convenne in giudizio NOME COGNOME perché fosse accertato il proprio diritto di proprietà per usucapione d’un immobile che l’attore assumeva di avere posseduto ‘uti dominus’ sin dall’1/3/1991, per avergli la proprietaria trasferito il possesso, avendo deciso di venderglielo.

La convenuta aveva resistito alla domanda eccependo che la controparte, dopo avere stipulato con la medesima un contratto preliminare di compravendita il 22/10/1992, era venuta meno all’obbligo di corrispondere il corrispettivo pattuito di € 340.000,00.

All’esito dell’esperito tentativo di mediazione e conciliazione (sollecitato dal Tribunale), le parti rilasciarono precisazione delle conclusioni congiunta, con la quale dichiararono essere rimasto accertato l’usucapione dell’attore, salvo l’obbligo per costui di rimborsare le somme corrisposte per ICI dalla convenuta.

1.1. L’adito Tribunale rigettò la domanda spiegando che in sede conciliativa le parti avrebbero potuto accertare la sussistenza del possesso ‘ad usucapionem’, ma non dichiarare l’effetto giuridico consistito nell’usucapione, nella specie non verificatosi, versandosi in ipotesi di detenzione, derivante dalla consegna anticipata del bene in virtù del contratto preliminare.

La Corte d’appello di Roma, nel contraddittorio con l’interveniente NOME COGNOME acquirente dell’immobile, in base al decreto giudiziale n. 1752/2014, all’esito di procedimento espropriativo promosso a carico della COGNOME nel 1996 -e nella contumacia della COGNOME, rigettò l’impugnazione del COGNOME.

2.1. Questo, in sintesi, il ragionamento del Giudice di secondo grado.

-L’usucapione deve necessariamente essere accertata dal giudice, non trattandosi di diritto disponibile, costituendo acquisto a titolo originario, estraneo, pertanto, alle finalità del procedimento di mediazione e conciliazione, circoscritta solo ai ‘diritti disponibili’, ai sensi dell’art. 2, d. lgs. n. 28/2010;

-non risultava risolutivo l’asserto a mente del quale si sarebbe trattato di possesso, in quanto la consegna era stata effettuata in epoca (marzo 1991) antecedente alla stipula del contratto preliminare (ottobre 1992), e quindi, quanto meno da quest’ultima data, si era trattato di una mera detenzione qualificata.

NOME COGNOME propone ricorso avverso la sentenza d’appello sulla base di tre motivi. NOME COGNOME resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie e il P.G., conclusioni scritte.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE .

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1142, 1158, 1165, 2697, 2943 e 2944 cod. civ.

Secondo l’assunto impugnatorio la Corte locale aveva errato a non apprezzare il decorso del possesso utile all’usucapione sin dal marzo 1991, nonostante lo stesso fosse avvenuto inequivocamente, con modalità pacifiche e pubbliche e si fosse

protratto per il ventennio di legge, non quale effetto anticipato derivante dal preliminare, ma prima della stipula di esso contratto, il quale, per contro, prevedeva la consegna solo con la trascrizione ipotecaria, in relazione agli effetti cambiari che il promissario acquirente si era obbligato a rilasciare e, anzi, in altra parte dello strumento, solo con il rogito notarile. Le cambiali, per il residuo prezzo di € 216.00,00, erano state emesse in favore della RAGIONE_SOCIALE e non della venditrice o del suo procuratore (la vicenda era poi sfociata in una condanna penale a carico di NOME COGNOME, il quale si era appropriato della somma di denaro ricavata dallo sconto bancario dei titoli).
Inoltre, viene soggiunto, che non poteva ipotizzarsi rinuncia all’usucapione, poiché l’ ‘animus possidendi’ non impone l’intimo convincimento di essere proprietario, bensì consiste nell’intenzione di comportarsi come tale; quindi la stipula del preliminare <>.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione ed errata applicazione dell’art. 184 cod. proc. civ., stante che la COGNOME aveva <> e, quindi, il Giudice non avrebbe potuto fondare la propria decisione su una tale eccezione.
Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione ed errata applicazione degli artt. 2, d. lgs. n. 28/2010 e 115 cod. proc. civ.

Il verbale di conciliazione aveva il valore di contratto di accertamento diretto a rimuovere l’incertezza in ordine ai fatti posti

a fondamento dell’acquisto a titolo originario e, quindi, non poteva che avere ad oggetto il possesso ad ‘usucapionem’.

Le parti <> al solo fine di ricezione delle già raggiunte risultanze con pronuncia valevole ‘erga omnes’.

Si era in presenza di un diritto certamente disponibile, in ordine al quale era intervenuta la confessione della convenuta e a conferma del quale era stata depositata documentazione.

Esaminati congiuntamente i proposti motivi, tra loro osmotici e correlati, il ricorso, nel suo insieme deve essere rigettato, sia pure con diversa motivazione, nel senso di cui appresso correggendosi la motivazione della Corte d’appello.

4.1. Sono note le dispute dottrinarie e i contrasti giurisprudenziali a riguardo dell’ammissibilità del negozio d’accertamento, tuttavia non occorre prendere specifica posizione sul punto.

L’art. 5, co. 1, d. lgs. n. 28/010, ora art. 5, co. 1bis (dopo che la Corte cost., con la sentenza n. 272/2012, dichiarò incostituzionale, per eccesso di delega, l’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 Attuazione dell’articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali -, l’istituto venne reintrodotto dal legislatore con l’art. 84, co. 1, d. l. n. 69/2013, conv. nella l. n. 98/2013) dispone l’obbligo del tentativo di conciliazione, fra le altre, in materia di diritti reali.
Il terzo comma dell’art. 11 della l. n. 28/2010 prevede che <>.

Con il d.l. n. 69/2013 venne introdotto il n. 12bis all’art. 2643 cod. civ., il quale prescrive la pubblicità mediante trascrizione degli <>.

La domanda del COGNOME venne proposta nel 2011, quindi prima dell’entrata in vigore del n. 12bis dell’art. 2643 cod. civ. e proprio al fine, come evidenziato dallo stesso ricorrente, di ovviare al prevalente indirizzo giurisprudenziale che negava la trascrivibilità dell’accordo conciliativo mediante il quale vengono riconosciuti sussistere i presupposti per l’usucapione.

Riesce difficile negare, in un quadro controverso, sia in dottrina che in giurisprudenza, l’effetto di trascinamento interpretativo procurato dall’introduzione dell’ipotesi specifica di trascrizione sopra evidenziata, in uno al rinvio alle ipotesi di trascrizione di cui all’art. 2643 cod. civ., operato dal terzo comma dell’art. 11 della l. n. 28/2010. Se è pur vero che al tempo della domanda prevaleva l’indirizzo che negava la trascrivibilità di un tale accordo, l’introduzione del n. 12bis pone la questione sotto una luce diversa della quale non può non tenersi conto.
A proposito della valenza della nuova ipotesi di negozio soggetto a trascrizione già dai primi commenti è dato cogliere lo smarrimento nel dovere equiparare l’effetto della trascrizione di un acquisto a titolo originario a quelli a titolo derivativo e cioè che la collocazione topografica della fattispecie di nuova introduzione

imponga di assegnare a una tale trascrizione l’effetto di pubblicità dichiarativa, con efficacia ‘erga omnes’ (art. 2644 cod. civ.), invece che nei solo confronti del soggetto contro il quale una tale trascrizione venga operata, mettendo così a serio rischio la stabilità dei traffici immobiliari.

Si è anche giunti a ipotizzare l’incostituzionalità della norma per manifesta irragionevolezza e violazione del principio d’uguaglianza in relazione all’art. 2651 cod. civ. Quest’ultima disposizione, infatti, assegna alla trascrizione della sentenza dichiarativa dell’usucapione, natura di mera pubblicità notizia.

Tutto ciò premesso al fine di opportuno inquadramento deve osservarsi nello specifico quanto appresso.

4.2. Poiché al tempo della domanda non era stato ancora introdotto il n. 12bis all’art. 2643 cod. civ. l’accordo non fu trascritto e, di conseguenza, non occorre qui ragionare a riguardo dell’effetto di una tale trascrizione; effetto, come si è accennato, alquanto controvertibile.

Si è sopra ricordato che la Corte di Roma ha rigettato l’impugnazione in quanto <>.

L’affermazione non può essere condivisa per due ordini di ragioni. Secondo principio di diritto da tempo consolidato nella giurisprudenza di questa Corte (si veda, ex multis, Cass. nn. 7853/2018, 2485/2007) colui che reputi di essere divenuto proprietario per usucapione può, spendendo una tale qualità, disporre del bene, anche mediante atto notarile, non affetto, pertanto, da nullità per tale ragione, fermo restando, ovviamente, la responsabilità nei confronti dell’acquirente, ove l’affermazione dell’acquisto a titolo originario venga a risultare insussistente e quella (anche disciplinare) del AVV_NOTAIO rogante ove sia venuto meno
all’obbligo di informare adeguatamente l’acquirente del rischio di un siffatto acquisto (cfr. Cass. nn. 32147/2018, 7485/2007 cit.).

Deve, di poi, soggiungersi, ribadendo quanto sopra anticipato, che l’ordinamento si è indirizzato nel senso di riconoscere l’interesse, sottostante al negozio conciliativo dichiarativo dei presupposti dell’usucapione, meritevole di tutela. Né, avversativamente vale opinare che la norma, che in tal senso ha assunto significato rilevante, risulta essere stata introdotta in epoca successiva all’accordo raggiunto dal COGNOME con la COGNOME.

Invero, l’interprete non può sfuggire al dovere di tener conto del complessivo assetto ordinamentale vigente. Né, sempre avversativamente, può investirsi di significato dirimente la regola della non retroattività della legge (art. 11 delle preleggi): qui non è in gioco l’applicazione di un istituto generato da una legge posteriore, bensì si tratta di ricostruire il complessivo sistema ordinamentale apprezzando, nel loro insieme, i ‘mattoni’ significanti.

Per le esposte ragioni non può condividersi la motivazione resa dalla Corte di Roma, che deve essere corretta ai sensi dell’art. 384, u.c., cod. proc. civ., con il principio di diritto sopra enunciato.

4.3. La domanda e, di conseguenza il ricorso, non meritano di essere accolti per altre ragioni.

Così come l’alienazione, il cui titolo sia costituito dall’affermazione del venditore di essere divenuto proprietario a titolo originario per usucapione, sia pure trascritta, non resiste alla legittima pretesa del titolare che risulti di non avere perduto la proprietà per usucapione, allo stesso modo l’accordo conciliativo non può frustrare il diritto del terzo acquirente estraneo a un tale negozio. Ipotesi, quest’ultima, nella quale qui ci si imbatte, avendo,

come già detto, la COGNOME acquistato in sede di procedura espropriativa ai danni della COGNOME.

A parte le considerazioni svolte è di tutta evidenza che la soluzione opposta presterebbe il fianco ad agevoli manovre fraudolente ai danni del terzo acquirente, ancor più probabili ove l’usucapito, gravato di debiti, abbia in corso procedura espropriativa, come nel caso.

È appena il caso di ribadire che l’argomento risolutivo di cui sopra prescinde del tutto dalla trascrizione della conciliazione, che al tempo, era assai dubbio potesse effettuarsi in assenza di specifica norma, introdotta solo successivamente. Perciò ci si asterrà dall’indugiare oltre nell’esaminare la portata e gli effetti della nuova previsione di trascrizione, i quali, come si è anticipato, appaiono controvertibili.

4.4. Val la pena, infine, soggiungere che, la diversità di motivazione adottata da questa Corte non impone stimolare il contraddittorio, versandosi in apprezzamenti squisitamente ed esclusivamente giuridici. Per contro, l’obbligo del giudice di indurre il contraddittorio sulle questioni rilevate d’ufficio, non riguarda quelle di diritto, bensì quelle di fatto (ex plurimis Sez. 2, n. 1617 del 2022).

La complessità e, in parte novità, delle questioni affrontate consiglia l’integrale compensazione delle spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo

di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e compensa per intero fra le parti le spese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 9

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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