Usucapione uso civico: chi decide? La Cassazione

Un cittadino ha richiesto l’usucapione di terreni di proprietà dello Stato, ma gravati da uso civico di pascolo. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22893/2024, ha stabilito che la competenza a decidere spetta al giudice ordinario e non al Commissario per gli usi civici. La Corte ha chiarito che quando il terreno è di proprietà privata (anche se dello Stato) e semplicemente gravato da un uso civico, la controversia sull’acquisto della proprietà rientra nella giurisdizione ordinaria, poiché non si contesta la natura demaniale del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Uso Civico: la Cassazione Definisce la Giurisdizione

La questione dell’usucapione uso civico rappresenta un nodo giuridico complesso, dove si intrecciano il diritto di proprietà privata e gli antichi diritti collettivi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 22893/2024) ha fatto chiarezza su un punto fondamentale: a chi spetta decidere quando un privato cerca di usucapire un terreno gravato da uso civico? La risposta della Suprema Corte delinea un confine netto tra la giurisdizione del giudice ordinario e quella del Commissario per la liquidazione degli usi civici, basandosi sulla natura del bene conteso.

I Fatti di Causa: un Contenzioso tra Privato e Stato

La vicenda ha origine dalla domanda di un privato volta a ottenere il riconoscimento dell’avvenuta usucapione su alcuni terreni situati nel comune di Ardea. Tali terreni, pur essendo di proprietà dello Stato (che li aveva acquisiti come erede necessario), erano gravati da un diritto di uso civico di pascolo, come accertato da precedenti decisioni.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda del privato, dichiarandolo proprietario per usucapione. Tuttavia, la Corte d’Appello, su ricorso dell’Agenzia del Demanio, aveva ribaltato la decisione, dichiarando il proprio difetto di giurisdizione in favore del Commissario Regionale per gli usi civici. La Corte territoriale aveva ritenuto che, essendo stata contestata la natura del bene, la questione esulasse dalla competenza del giudice ordinario.

La Questione di Giurisdizione sull’Usucapione e Uso Civico

Il cuore del problema portato all’attenzione della Cassazione era proprio stabilire quale giudice avesse il potere di decidere. La difesa dello Stato sosteneva che la controversia sulla demanialità del suolo, in quanto gravato da uso civico, dovesse essere risolta in via principale dal Commissario, l’organo specializzato in materia.
Il ricorrente, invece, argomentava che i terreni non appartenevano al demanio civico, ma al patrimonio disponibile dello Stato. Pertanto, l’uso civico costituiva solo un peso, un diritto in re aliena (su cosa altrui), che non modificava la natura privata del bene. Di conseguenza, la domanda di usucapione, che attiene al trasferimento del diritto di proprietà, doveva essere decisa dal giudice ordinario.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Le Sezioni Unite hanno accolto il ricorso del cittadino, fornendo una motivazione chiara e dirimente. La Corte ha ribadito la distinzione fondamentale tra due scenari:

1. Beni del Demanio Civico: Si tratta di terre di proprietà collettiva della comunità, che sono inalienabili e non possono essere acquisite per usucapione. Qualsiasi controversia sulla loro esistenza, natura o estensione rientra nella giurisdizione esclusiva del Commissario per gli usi civici.
2. Beni Privati Gravati da Uso Civico: Si tratta di terreni di proprietà privata (in questo caso, dello Stato come patrimonio disponibile) su cui grava un diritto di uso a favore di una collettività. L’uso civico è un diritto limitato su un bene altrui (in re aliena).

Nel caso specifico, era pacifico e accertato che i terreni fossero stati acquisiti dallo Stato a titolo privato (ex art. 586 c.c.) e che l’uso civico fosse un diritto di pascolo. Non era in discussione l’esistenza dell’uso civico, né la sua estensione. La controversia verteva unicamente sulla possibilità per il privato di acquisire, tramite usucapione, la proprietà del fondo, che sarebbe rimasta comunque gravata dal preesistente uso civico.
Poiché la domanda non metteva in discussione la qualitas soli del bene come demaniale, ma riguardava unicamente il trasferimento di un diritto di proprietà su un bene privato, la Cassazione ha concluso che la giurisdizione appartiene al giudice ordinario.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione delle Sezioni Unite stabilisce un principio fondamentale: la semplice presenza di un uso civico su un terreno non è sufficiente a sottrarre la controversia sull’usucapione alla giurisdizione del giudice ordinario. L’elemento discriminante è la natura del bene sottostante. Se la proprietà del terreno è privata e l’uso civico è un mero peso, il giudice competente è quello ordinario. La giurisdizione speciale del Commissario interviene solo quando si contesta la natura demaniale e collettiva del bene stesso. Questa pronuncia offre quindi maggiore certezza giuridica a chi si trova ad avere a che fare con la complessa materia dei diritti immobiliari intrecciati con gli usi civici, chiarendo che le questioni puramente dominicali restano saldamente nell’alveo della giurisdizione civile ordinaria.

A quale giudice spetta decidere una causa di usucapione su un terreno con uso civico?
Spetta al giudice ordinario se il terreno è di proprietà privata (anche dello Stato) e l’uso civico costituisce solo un peso su di esso. Spetta invece al Commissario per gli usi civici se la controversia riguarda la natura demaniale del bene, cioè se il terreno stesso è di proprietà collettiva.

Qual è la differenza tra un terreno del demanio civico e un terreno privato con uso civico?
Un terreno del demanio civico è di proprietà collettiva di una comunità, è inalienabile e non usucapibile. Un terreno privato con uso civico è di proprietà di un soggetto (privato o ente pubblico), ma una collettività ha il diritto di utilizzarlo per determinati scopi (es. pascolo). L’uso civico, in questo caso, è un diritto limitato su una proprietà altrui.

L’esistenza di un uso civico impedisce sempre l’usucapione di un terreno?
No. Se il terreno appartiene al demanio civico, è inusucapibile. Se, invece, il terreno è di proprietà privata, l’esistenza di un uso civico non impedisce l’usucapione della proprietà del fondo. L’acquirente per usucapione, tuttavia, acquisterà il bene gravato dal diritto di uso civico preesistente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. U Num. 22893 Anno 2024

Civile Ord. Sez. U Num. 22893 Anno 2024

Presidente: COGNOME PASQUALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37867/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE,

elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che li rappresenta e difende ex lege -controricorrenti- avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa CORTE D’APPELLO ROMA n. 4146/2019, depositata il 19/06/2019.

Vista la memoria del P.M., in persona del AVV_NOTAIO , che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

Viste le memorie RAGIONE_SOCIALE parti.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Il tribunale di Roma, con sentenza n. 18121 del 2011, in accoglimento RAGIONE_SOCIALEa domanda proposta da NOME nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, dichiarò l’acquisto per intervenuta usucapione in favore RAGIONE_SOCIALE‘attore di alcuni terreni siti in Ardea, località Le Zalzare.

Con sentenza n. 4146 del 19. 6. 2019 la Corte di appello di Roma, accogliendo il gravame proposto dall’RAGIONE_SOCIALE, annullò la decisione di primo grado, dichiarando il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del RAGIONE_SOCIALE per RAGIONE_SOCIALE usi civici del Lazio.

La Corte romana motivò tale conclusione rilevando che costituivano fatti pacifici in causa che i terreni oggetto RAGIONE_SOCIALEa domanda erano stati acquisiti dallo Stato quale erede necessario ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 586 c.c. e che gli stessi erano gravati da uso civico di pascolo, come accertato da una decisione emessa nel 1954 dal competente RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici e da una successiva sentenza del 1996 RAGIONE_SOCIALEa Corte di appello di Roma. Affermò quindi che la causa doveva ritenersi devoluta al RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici, in base al principio, affermato dalla giurisprudenza di legittimità ( Cass. Sez. un. n.11225 del 1994; Cass. Sez. un. n. 7429 del 2009; Cass. Sez. un. n. 605 del 2015 ), secondo cui ove il privato
agisca per accertare l’intervenuta usucapione RAGIONE_SOCIALEa proprietà di un fondo ed il convenuto eccepisca l’inclusione del bene tra quelli soggetti ad uso civico, la relativa controversia, esigendo la soluzione in via principale e non meramente incidentale RAGIONE_SOCIALEa questione RAGIONE_SOCIALEa demanialità del bene, esula dalla giurisdizione del giudice orinario e spetta alla cognizione del AVV_NOTAIO per gli usi civici.

Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 12. 12. 2019, ricorre COGNOME NOME, sulla base di cinque motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE hanno notificato controricorso.

Il P.M. e le parti hanno depositato memoria.

Ragioni RAGIONE_SOCIALEa decisione

1.Con il primo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata per omesso esame di documenti decisivi, lamentando che la Corte di appello abbia risolto la questione di giurisdizione trascurando di considerare la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Commissione per la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE usi civici del Lazio n. 18 del 18. 5. 2016, prodotta in sede di deposito RAGIONE_SOCIALEa comparsa conclusionale, che in relazione ad una domanda di RAGIONE_SOCIALE di usi civici nei terreni di Ardea, in località Le Salzare, dando definitivamente atto RAGIONE_SOCIALEa esistenza del diritto civico di pascolo, aveva dichiarato il proprio difetto di giurisdizione, rimettendo ogni determinazione in merito alle modalità di RAGIONE_SOCIALE alla Regione. Da tale decisione e dai provvedimenti emessi in precedenza nel lungo contenzioso che aveva interessato il suddetti terreni, risultavano quindi definitivamente accertate l’esistenza e la natura RAGIONE_SOCIALE usi civici gravanti su di essi.
In particolare, l’omesso esame di tali documenti si è risolto in un errore decisivo, in quanto non ha permesso di rilevare che i terreni gravati incontestabilmente da uso civico non facevano parte del demanio, ma del patrimonio disponibile RAGIONE_SOCIALE‘ente pubbli co. Ne deriva, sostiene il ricorrente, che la domanda di usucapione, avendo ad oggetto un terreno gravato da uso civico non già

demaniale ma privato, spettava alla cognizione del giudice ordinario, potendo ogni questione in ordine alla natura dei beni essere risolta in via incidentale.

2. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 345, comma 3, c.p.c., censurando la sentenza impugnata per non avere tenuto conto, nel risolvere la questione di giurisdizione, RAGIONE_SOCIALEa sentenza del RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici del Lazio n. 18 del 2016 e RAGIONE_SOCIALE‘atto di cessione dei terreni al comune di Ardea, nonostante la produzione di tali documenti, pur avvenuta solo in sede di comparsa conclusionale, fosse ammissibile, trattandosi di atti indispensabili ai fini RAGIONE_SOCIALEa decisione, che la parte non aveva potuto produrre in precedenza.
Il terzo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 11 e 29 legge 16. 6. 1927, n. 1766, censurando la decisione impugnata per non avere considerato che il diritto di uso civico gravava su beni privati, risultando dagli atti di causa che i terreni de quibus erano stati acquisiti dallo Stato, quale erede necessario ex art. 586 c.c.. Non formava invece oggetto di contestazione l’esistenza su di essi RAGIONE_SOCIALE usi civici di pascolo, tenuto conto RAGIONE_SOCIALEa sentenza del RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici del Lazio n. 7 del 1996, che li qualificava diritti utili ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 4 n. 2 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 1766 del 1027. Ne consegue, prosegue il ricorso, che nella presente controversia non si poneva alcuna necessità di accertare la qualitas soli con efficacia di giudicato o di risolvere questioni attinenti all’esistenza, natura o estensione del diritto civico, e che la controversia si spiegava interamente sul terreno dei rapporti di diritto privato. La competenza a decidere sulla domanda di usucapione spettava pertanto al giudice ordinario.
Il quarto motivo di ricorso denuncia vizio di omesso esame di fatto decisivo, per avere la Corte di appello trascurato di considerare che i terreni su cui gravavano gli usi civici erano di proprietà privata e non demaniale.

Sotto altro profilo si assume che l’esistenza RAGIONE_SOCIALE‘uso civico non era di ostacolo all’accoglimento RAGIONE_SOCIALEa domanda di usucapione, risolvendosi il primo in un peso che affianca, limitandolo, il diritto di proprietà, mentre i vincoli di inalienabilità ed inusucapibilità sono caratteristica dei beni appartenenti al demanio civico e non al patrimonio disponibile.

5 . Il quinto motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2909 c.c e RAGIONE_SOCIALE‘art. 324 c.p.c. , lamentando che la Corte di appello non abbia tenuto conto RAGIONE_SOCIALEa sentenza del RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici del lazio n. 18 del 2016, che aveva risolto le questioni sulle modalità di RAGIONE_SOCIALE e sulla qualità del suolo e che, quale giudicato esterno, era rilevabile anche d’ufficio.

6.1. Il terzo e quarto motivo, che si esaminano congiuntamente per ragioni di connessione obiettiva, sono fondati, mentre gli altri motivi rimangono per l’effetto assorbiti .

6.2. Non è in discussione in causa l’affermazione RAGIONE_SOCIALEa Corte territoriale che, richiamando le conformi pronunce del 1954 e del 1970 del RAGIONE_SOCIALE per la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE usi civici del Lazio e del 1996 RAGIONE_SOCIALEa stessa Corte di appello, ha dato atto che il bene oggetto RAGIONE_SOCIALEa domanda di usucapione era gravato da uso civico di pascolo, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 4 n. 2 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 1776 del 1927. Muovendo da tale dato, la Corte di appello ha dichiarato il proprio difetto di giurisdizione in favore del RAGIONE_SOCIALE per la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE usi civici del Lazio sulla base del rilievo che la parte convenuta, RAGIONE_SOCIALE, aveva eccepito l’inclusione del bene per cui è causa nel demanio civico, ponendo una questione rientrante nella competenza del giudice speciale, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 29 RAGIONE_SOCIALEa legge citata.
Questa disposizione stabilisce che i commissari per la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE usi civici ‘ decideranno tutte le controversie circa la esistenza, la natura e la estensione dei diritti suddetti, comprese quelle nelle quali sia contestata la qualità demaniale del suolo o l’appartenenza a titolo particolare dei beni RAGIONE_SOCIALE associazioni, nonché tutte le questioni a cui dia luogo lo svolgimento RAGIONE_SOCIALE questioni loro affidate ‘. Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, appartengono alla giurisdizione del RAGIONE_SOCIALE per la RAGIONE_SOCIALE le controversie che abbiano ad oggetto l’accertamento RAGIONE_SOCIALE usi civici o di diritti di uso collettivo RAGIONE_SOCIALE terre ovvero l’appartenenza di un terreno al demanio civico. Ora, la Corte di appello richiama questo orientamento, giustificando la declaratoria del proprio difetto di giurisdizione in forza del rilievo che l’eccezione sollevata dalla parte convenuta, poi appellante, esige la soluzione in via principale, e non meramente incidentale, RAGIONE_SOCIALEa questione RAGIONE_SOCIALEa demanialità del
bene per cui è causa e pertanto spetta alla cognizione del RAGIONE_SOCIALE regionale per gli usi civici.

7.3. Nella sua memoria il P.M. ha concluso per la fondatezza del ricorso, sulla base RAGIONE_SOCIALEa considerazione che il fatto che i terreni oggetto RAGIONE_SOCIALEa domanda di usucapione siano gravati da uso civico non è nella specie in discussione, avendo la Corte di appello richiamato le pregresse pronunce del RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici del Lazio che riconoscevano sugli stessi il diritto civico di pascolo. Queste decisioni pertanto, avendo accertato incontrovertibilmente la sussistenza del diritto di uso civico, avrebbero definito, in modo incontrovertibile, ogni questione sulla c.d. qualitas soli , sottraendo il punto controverso alla cognizione del RAGIONE_SOCIALE per gli usi civici. Si è infatti affermato che restano escluse dalla giurisdizione commissariale le domande che postulano un già intervenuto accertamento RAGIONE_SOCIALEa qualitas soli ( Cass. Sez. un. n. 20183 del 2019; Cass. Sez. un. n. 28802 del 2022 ).
7 .4. L’argomentazione offerta dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO non è condivisibile.

Dalla esposizione dei fatti di causa risulta che l’RAGIONE_SOCIALE ha fondato la propria eccezione di difetto di giurisdizione non già sulla esistenza di un uso civico sui terreni oggetto RAGIONE_SOCIALEa domanda, fatto di per sé pacifico, bensì sulla loro appartenenza al demanio civico, cioè sul rilievo che essi facciano parte RAGIONE_SOCIALEa proprietà collettiva RAGIONE_SOCIALE abitanti del comune in cui essi si trovano.

Com’è noto il diritto di uso civico, oltre che su beni di proprietà collettiva, può gravare anche su beni di proprietà privata. Nel primo caso il diritto si presenta in re propria , nel secondo è un diritto limitato in re aliena . Il dato può considerarsi pacifico, in linea con la storia RAGIONE_SOCIALE‘istituto e positivamente racchiuso nelle varie disposizioni RAGIONE_SOCIALEa legge n. 1776 del 1927 che disciplinano il diritto di uso civico su beni altrui ( ad esempio, l’art. 4 e l’art. 5 e seguenti sul diritto ed il procedimento di RAGIONE_SOCIALE ) ( Cass. Sez. un. n. 12570 del 2023; Cass. Sez. un. n. 1671 del 1973 ). Va poi menzionata la legge n. 168 del 2017, che definisce beni collettivi

P.Q.M.

accoglie il terzo e quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, dichiara la giurisdizione del giudice ordinario e rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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