Usucapione terreno: quando la prova non basta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11064/2024, ha dichiarato inammissibile un ricorso per l’usucapione terreno. La Corte ha confermato la decisione d’appello che negava l’acquisto per usucapione, poiché i ricorrenti non avevano provato un possesso *uti dominus*, ovvero con l’intenzione di escludere il proprietario, per il tempo necessario stabilito dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione terreno: la Cassazione ribadisce la necessità di una prova rigorosa

L’acquisto della proprietà tramite usucapione terreno è un istituto giuridico che richiede la dimostrazione di un possesso qualificato, continuato nel tempo e con l’intenzione di comportarsi come un vero proprietario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 11064/2024) ha fatto luce su un aspetto cruciale: la prova del possesso uti dominus, ovvero la manifestazione del diritto di escludere gli altri dal godimento del bene. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha inizio nel 2006, quando alcuni soggetti citano in giudizio i proprietari di un terreno adibito a parcheggio e deposito, chiedendo al Tribunale di accertare l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione. In primo grado, il Tribunale accoglie la domanda.

Tuttavia, la Corte di Appello ribalta la decisione. I giudici di secondo grado, accogliendo l’appello dei proprietari, rigettano la domanda di usucapione, ritenendo che gli attori non avessero fornito una prova sufficiente del loro possesso qualificato, in particolare dell’intenzione di possedere il bene come se ne fossero i proprietari esclusivi. Contro questa sentenza, gli originari attori propongono ricorso per Cassazione.

La Decisione della Corte sull’Usucapione Terreno

La Corte Suprema di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando di fatto la decisione della Corte di Appello. Gli Ermellini hanno ritenuto che i motivi di ricorso non fossero idonei a scalfire la ratio decidendi (la ragione fondamentale) della sentenza impugnata. Secondo la Corte d’Appello, la prova di un possesso uti dominus, manifestato con atti inequivocabili come lo ius excludendi alios (il diritto di escludere terzi), era emersa solo con l’apposizione di una recinzione nel 2006, stesso anno di inizio della causa. Tale atto, seppur significativo, non era sufficiente a integrare il requisito del possesso ventennale necessario per l’usucapione.

Le Motivazioni

La Cassazione ha condiviso la proposta di inammissibilità formulata ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., sottolineando come il ricorso fosse manifestamente infondato. Le motivazioni principali possono essere così sintetizzate:

1. Mancata Prova del Possesso Qualificato: Il punto centrale della decisione è la mancanza di prova di un possesso esercitato uti dominus. Utilizzare un terreno come parcheggio o deposito non è di per sé sufficiente a dimostrare l’intenzione di possederlo come proprietari. È necessario compiere atti che manifestino in modo inequivocabile la volontà di escludere il legittimo proprietario e chiunque altro, come ad esempio recintare il fondo. Nel caso di specie, la recinzione era stata installata troppo tardi per far maturare il termine per l’usucapione.

2. Irrilevanza degli Altri Motivi di Ricorso: I ricorrenti avevano sollevato diverse censure, tra cui la violazione del diritto di difesa e una errata valutazione delle prove. La Cassazione le ha ritenute tutte inammissibili o infondate, specificando che il ricorso non riusciva a colpire il nucleo centrale della motivazione della Corte d’Appello, ovvero la discontinuità nell’esercizio di una signoria di fatto esclusiva sulla cosa.

3. Condanna per Responsabilità Processuale: Poiché il ricorso è stato dichiarato inammissibile in conformità con la proposta iniziale, la Corte ha condannato i ricorrenti non solo al pagamento delle spese processuali, ma anche al versamento di un’ulteriore somma in favore della controparte e della cassa delle ammende, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., per aver agito in giudizio con colpa grave.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale in materia di usucapione terreno: non basta utilizzare un bene per anni per diventarne proprietari. È indispensabile dimostrare con prove concrete e inequivocabili di aver esercitato su di esso un potere di fatto esclusivo, con l’animo di un proprietario, per tutto il tempo previsto dalla legge. Atti come la recinzione di un fondo sono considerati una manifestazione chiara di tale intenzione, ma devono essere posti in essere all’inizio del periodo di possesso utile per usucapire e non alla fine. La decisione serve da monito sulla necessità di una preparazione probatoria rigorosa prima di intraprendere un’azione legale per l’accertamento dell’usucapione.

Cosa è necessario dimostrare per ottenere l’usucapione di un terreno?
Per ottenere l’usucapione, non è sufficiente il semplice utilizzo del terreno. È necessario provare un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico per il tempo richiesto dalla legge (solitamente 20 anni), esercitato uti dominus, ovvero con l’intenzione manifesta di comportarsi come il vero e unico proprietario, escludendo chiunque altro.

Perché la recinzione del terreno non è stata considerata sufficiente in questo caso?
La recinzione è stata considerata un atto idoneo a manifestare l’intenzione di escludere terzi, ma è stata realizzata solo nel 2006, lo stesso anno in cui è iniziata la causa. Pertanto, non poteva dimostrare un possesso qualificato per il periodo di venti anni richiesto dalla legge per il maturare dell’usucapione.

Cosa comporta la dichiarazione di inammissibilità del ricorso in Cassazione?
La dichiarazione di inammissibilità comporta che la Corte non esamina il merito della questione. La decisione impugnata diventa definitiva. Inoltre, come in questo caso, la parte ricorrente viene condannata al pagamento delle spese legali della controparte e, se ricorrono i presupposti, al pagamento di un’ulteriore somma a titolo di sanzione processuale e di un importo pari al contributo unificato versato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11064 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11064 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 24/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 15934-2022 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME , rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

NOME COGNOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO , rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 273/2022 della CORTE DI APPELLO di POTENZA, depositata il 21/04/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 5.4.2006 NOME, COGNOME NOME, NOME e NOME evocavano in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Potenza, invocando l’accertamento dell’usucapione, in loro favore, della proprietà di un terreno adibito a parcheggio e deposito.

Nella resistenza della convenuta, che si costituiva unitamente al marito in comunione dei beni COGNOME NOME, il Tribunale, con sentenza n. 819/2015, accoglieva la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 273/2022, la Corte di Appello di Potenza accoglieva il gravame interposto da COGNOME NOME e COGNOME NOME avverso la decisione di prime cure, rigettando la domanda di usucapione degli originari attori.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME, NOME, NOME, nonché NOME e NOME NOME, eredi di NOME, affidandosi a quattro motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., ambo le parti hanno depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 101, 190, 352 c.p.c. e 24 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che nessuna delle parti aveva depositato comparsa conclusionale.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe deciso la controversia recependo acriticamente le conclusioni del C.T.U.

Con il terzo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato l’eccezione di inammissibilità del gravame che era stata da lei sollevata.

Con il quarto motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1165, 1167 e 2943 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la presenza di atti interruttivi dell’usucapione.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso avverso statuizione di rigetto della domanda di usucapione di terreno.

La Corte d’Appello ha escluso che fosse stata data la prova, tra l’altro, dell’esercizio della signora uti dominus sul fondo, con manifestazione dello ius excludendi alios, se non con l’apposizione di una recinzione nel 2006. Tale ratio decidendi, di per sé sola sufficiente a sostenere il rigetto della domanda, non è stata attinta da alcuna specifica censura (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13880 del 06/07/2020, Rv. 658309).

Primo motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, in quanto volto far valere una svista del giudice di merito, piuttosto che una violazione del diritto di difesa, e per difetto di interesse (cfr. Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 26419 del 20/11/2020 (Rv. 659858), posto che gli scritti conclusionali di cui si lamenta la mancata lettura contengono note critiche alla CTU, proponibili durante la fase istruttoria

Secondo motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché sollecita una nuova valutazione delle prove

Terzo motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, per difetto di specificità e perché non è necessario che l’impugnazione si sostanzi nella redazione di un progetto alternativo di decisione, essendo sufficiente che l’appellante dimostri di aver compreso le ragioni del primo giudice e si confronti con esse, indicando il perché sono censurabili (cfr. Cass., Sez. U., Sentenza n. 27199 del 16/11/2017, Rv. 645991)

Quarto motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché non coglie la ratio decidendi della sentenza

impugnata, la quale non fa riferimento all’interruzione del possesso quale effetto della notifica di atti interruttivi da parte del proprietario, ma ravvisa la discontinuità nell’esercizio della signoria di fatto sulla cosa, che quindi considera non esclusiva’.

Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

Le memorie depositate dalle parti non offrono argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso e nel controricorso.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in €

3.500 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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