Usucapione terreno: la prova del possesso continuo

La Corte di Cassazione conferma una decisione di merito sull’usucapione terreno, dichiarando inammissibile il ricorso volto a una nuova valutazione delle prove. La Suprema Corte ha ribadito che l’utilizzo esclusivo del bene, la sua manutenzione e l’esclusione di terzi sono elementi sufficienti a dimostrare il possesso qualificato, necessario per l’acquisto della proprietà per usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Terreno: La Prova del Possesso Continuo e i Limiti del Giudizio di Cassazione

L’usucapione terreno rappresenta una delle questioni più complesse e frequenti nel diritto immobiliare. Acquisire la proprietà di un fondo attraverso il possesso prolungato nel tempo richiede la dimostrazione di requisiti precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali sul tipo di prove necessarie e sui limiti dell’impugnazione in sede di legittimità. Il caso analizza come atti concreti, quali la manutenzione e l’esclusione di terzi, possano consolidare un possesso valido per l’usucapione.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Striscia di Terreno

Due coniugi avevano citato in giudizio i proprietari formali di una striscia di terreno adiacente alla loro abitazione, chiedendo di essere dichiarati proprietari per usucapione. Sostenevano di aver posseduto l’area in modo esclusivo e ininterrotto per oltre vent’anni. Uno dei comproprietari si era opposto alla domanda, contestando la sussistenza dei requisiti del possesso e la sua durata.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda dei coniugi. La decisione era stata successivamente confermata dalla Corte d’Appello, la quale aveva ritenuto provato il possesso ultraventennale sulla base di testimonianze. Era emerso che i coniugi, fin dagli anni ’90, avevano utilizzato il terreno come parcheggio, ne avevano curato la manutenzione, piantato alberi e, soprattutto, avevano escluso terzi dall’utilizzo.

L’Esclusività del Possesso e l’Azione Legale Precedente

Un elemento chiave per dimostrare l’usucapione terreno è stato un precedente procedimento possessorio. Nel 2013, i coniugi avevano vinto una causa contro la figlia del comproprietario opponente, la quale aveva tentato di creare un varco per accedere alla strada pubblica attraverso il terreno in questione. Questo episodio è stato considerato dalla Corte una prova inequivocabile della loro volontà di escludere chiunque altro dal godimento del bene (ius excludendi alios).

L’Usucapione Terreno nel Ricorso in Cassazione

Il comproprietario soccombente ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Errata valutazione delle prove fotografiche: Sosteneva che la Corte d’Appello avesse erroneamente ignorato delle fotografie che, a suo dire, dimostravano che la piantumazione degli alberi era avvenuta solo nel 2012 e non vent’anni prima.
2. Violazione delle norme sull’usucapione: Contestava che gli atti compiuti (parcheggio, pulizia e piantumazione) fossero sufficienti a integrare un possesso valido per l’usucapione.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato entrambi i motivi inammissibili, rigettando il ricorso. I giudici hanno chiarito un principio fondamentale del processo civile: il giudizio di Cassazione non è una terza istanza di merito. La Suprema Corte ha il compito di verificare la corretta applicazione della legge, non di riesaminare i fatti o rivalutare le prove, come le fotografie.

La Corte ha specificato che i giudici di merito avevano già valutato le fotografie, concludendo che esse non smentivano la versione dei coniugi, ma anzi mostravano i cambiamenti apportati al terreno proprio a seguito delle loro opere. Tentare di ottenere una diversa interpretazione delle prove in Cassazione è un’attività estranea ai fini del giudizio di legittimità.

Riguardo al secondo motivo, la Corte ha ribadito che la valutazione del possesso uti domini è un accertamento di fatto. La Corte d’Appello aveva motivato in modo logico e coerente, basandosi su una pluralità di elementi: l’uso come parcheggio, la manutenzione, la piantumazione e, in particolare, l’azione giudiziaria intrapresa per difendere il possesso. Questi elementi, nel loro complesso, dimostravano l’intenzione di comportarsi come veri proprietari, esercitando un potere sul bene che escludeva gli altri.

Le Conclusioni

L’ordinanza ribadisce che per l’usucapione terreno, la prova del possesso non deriva da un singolo atto, ma da un insieme di comportamenti che, valutati complessivamente, manifestano in modo inequivocabile la volontà di possedere il bene uti domini. La manutenzione, l’uso esclusivo e, soprattutto, la difesa attiva del possesso contro le ingerenze di terzi sono elementi probatori di fondamentale importanza. Inoltre, la pronuncia sottolinea l’impossibilità di utilizzare il ricorso in Cassazione come un terzo grado di giudizio per rimettere in discussione l’apprezzamento dei fatti e delle prove operato dai giudici di merito. Infine, il rigetto del ricorso con condanna per lite temeraria serve da monito contro l’abuso dello strumento processuale.

Quali atti dimostrano un possesso valido per l’usucapione di un terreno?
Secondo la Corte, atti come l’utilizzo continuo ed esclusivo del terreno (ad esempio per parcheggio), la sua manutenzione, la realizzazione di opere come la piantumazione di alberi e, in modo decisivo, l’esclusione attiva di terzi dal suo utilizzo (anche tramite azioni legali) dimostrano un possesso qualificato come se si fosse proprietari (uti domini).

Le fotografie possono essere usate in Cassazione per contestare una decisione sull’usucapione terreno?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la rivalutazione di elementi di prova come le fotografie è un compito che spetta esclusivamente ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello). Il giudizio di Cassazione serve a controllare la corretta applicazione delle norme di diritto, non a riesaminare i fatti del caso.

Cosa comporta un ricorso in Cassazione giudicato inammissibile e infondato?
Oltre al rigetto e alla condanna al pagamento delle spese legali a favore della controparte, il ricorrente può essere sanzionato per lite temeraria ai sensi dell’art. 96 c.p.c. Ciò comporta il pagamento di una somma ulteriore alla controparte e di un’altra somma alla cassa delle ammende, come avvenuto in questo caso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12784 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12784 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15844/2023 R.G. proposto da :

COGNOME elettivamente domiciliato in TRIESTE INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-controricorrenti-

NOME (pt. NOME), NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME (pt. NOME)

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TRIESTE n. 225/2023 depositata il 26/04/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME citarono davanti al Tribunale di Trieste NOME NOME e le altre persone indicate in epigrafe con intimati per essere dichiarati proprietari per usucapione di una striscia di terreno della strada di accesso alla loro abitazione. NOME COGNOME, proprietario intavolato pro quota della strada, intervenne in giudizio opponendosi alla domanda. Il Tribunale accolse la domanda. La Corte di Appello di Trieste, con la sentenza n.225 del 2023, ha respinto l’appello di NOME COGNOME e confermato la decisione di primo grado osservando che il possesso e la relativa durata ultraventennale -contestati dal Tull- erano stati dimostrati dagli originari attori mediante testimonianze dalle quali era emerso che, a far data dagli anni 70 del 1990, essi avevano utilizzato il terreno come parcheggio, avevano provveduto alla manutenzione del terreno, vi avevano realizzato opere in particolare di piantumazione di alberi, nessun altro aveva utilizzato il terreno, gli attori avevano escluso i terzi dall’uso del terreno; l’esclusività del possesso, in particolare, era stata dimostrata mediante atti di un procedimento possessorio promosso e vinto dagli attori nel 2013 contro la figlia di NOME COGNOME per reagire alla di lei condotta consistita nel passare attraverso il terreno mediante l’apertura di un varco di accesso alla strada. La Corte di Appello ha poi escluso che, a fronte delle
testimonianze, potessero avere rilievo alcune fotografie prodotte dal Tull a dimostrazione del suo assunto per cui il terreno era usato come parcheggio anche da parte di terzi e per cui la piantumazione aveva avuto luogo solo nel 2012, trattandosi di fotografie ‘che non dimostrano il parcheggio anche da parte di soggetti diversi ed evidenziano invece il mutamento dei luoghi a seguito delle opere eseguite dagli appellati’;

contro

la citata sentenza della Corte di Appello di Trieste NOME COGNOME ricorre con due motivi avversati da NOME COGNOME e NOME COGNOME con controricorso;

la causa perviene al Collegio a seguito di istanza di decisione formulata dal ricorrente in relazione alla proposta di definizione della causa ex art. 380 bis c.p.c. per inammissibilità o manifesta infondatezza dei motivi di ricorso;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso, sotto la rubrica di ‘violazione dell’art. 2712 c.c.’, si lamenta che la Corte di appello avrebbe ritenuto erroneamente prive di valenza probatoria le fotografie malgrado le stesse dimostrassero che nel 2012 non vi erano le piantumazioni che controparte sosteneva di aver effettuato più di vent’anni prima della data di esercizio della azione di usucapione né vi era alcun tipo di recinzione.

Il motivo è inammissibile riducendosi ad un tentativo di far rivalutare da questa Corte di legittimità cosa le fotografie mostrino dopo che il giudice del merito le ha valutate e ha dato conto del fatto che esse ‘evidenziano il mutamento dei luoghi a seguito delle opere eseguite dagli appellati’. La revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice del merito è attività certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione. (Cass. Su 24148/2013);

con il secondo motivo di ricorso si lamenta la violazione artt. 1158 e 1163 c.c. per avere la Corte di appello ritenuto utile, ai fini

della usucapione, un possesso che si è espresso solo con il parcheggio, la pulitura e la piantumazione del terreno.

Il motivo è inammissibile per ragioni analoghe a quella per cui è stato dichiarato inammissibile il primo motivo.

Si deduce violazione di legge ma alla deduzione è sottesa questa struttura argomentativa: poiché il giudice di merito ha accertato i fatti X e tale accertamento non corrisponde alla realtà delle cose, allora sono state violate le norme giuridiche Y. Tale struttura scambia il ruolo della Corte di cassazione per quello di una terza istanza di merito.

La Corte di Appello ha accertato che il possesso si è estrinsecato nel parcheggio, nella manutenzione, nella piantumazione e, oltre, nel ‘mutamento dei luoghi a seguito delle opere eseguite’ e che il possesso si è estrinsecato ‘escludendo gli altri’ (v. sentenza pagina 9). La Corte di Appello ha fatto riferimento ad una azione giudiziaria intrapresa dagli attuali controricorrenti contro la figlia del ricorrente per impedirle di passare dal terreno.

La Corte di Appello ha così, motivatamente, ritenuto raggiunta la prova del possesso del bene, da parte dei controricorrenti, “uti domini”, in base ad una pluralità di elementi dimostrativi della corrispondenza del potere di fatto dagli stessi esercitato all’immagine della potestà di godimento del proprietario e, al contempo, indicativi dell’intenzione dei possessori di esercitare sulla striscia di terreno in questione una relazione materiale configurabile in termini di ” ius excludendi alios “. La Corte di Appello ha svolto un accertamento di fatto, insuscettibile di rivalutazione in questa sede, basato sul complesso dei poteri esercitati sul bene, da parte dei possessori;
in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alle spese;

poiché la trattazione è stata chiesta ai sensi dell’art. 380 -bis cod.

proc. civ. a seguito di proposta di inammissibilità o comunque

infondatezza del ricorso, e poiché la Corte ha deciso in conformità alla proposta, va fatta applicazione del terzo e del quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., in assenza di indici che possano far propendere per una diversa applicazione della norma. Il ricorrente va condannato al pagamento di una somma, equitativamente determinata in € 2000,00, in favore della controparte e di una ulteriore somma, pari ad € 3000,00, in favore della cassa delle ammende;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del presente giudizio che liquida in € 2000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti;

condanna il ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 2000,00 in favore della controricorrente nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, l’8 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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