Usucapione terreno: la Cassazione chiarisce il caso

Una proprietaria immobiliare ha citato in giudizio un’azienda dolciaria, di cui era socia, per ottenere la restituzione di un terreno. L’azienda ha risposto con una domanda riconvenzionale, sostenendo di aver acquisito la proprietà del terreno per usucapione. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione all’azienda. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, dichiarando inammissibile il ricorso della proprietaria. La Suprema Corte ha stabilito che i giudici di merito avevano correttamente valutato le prove, le quali dimostravano un possesso continuo e ininterrotto per oltre vent’anni da parte dell’azienda, e non un semplice atto di tolleranza da parte dei proprietari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Terreno: la Cassazione conferma l’acquisto per possesso prolungato

Con l’ordinanza n. 10271/2024, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su un tema cruciale del diritto immobiliare: l’usucapione terreno. Il caso analizzato offre spunti fondamentali per comprendere la distinzione tra possesso valido ai fini dell’usucapione e la mera tolleranza, specialmente quando le parti sono legate da rapporti familiari e societari. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso di una proprietaria, confermando che l’utilizzo continuativo e pubblico di un’area da parte di un’azienda, protrattosi per decenni, integra i requisiti per l’acquisto della proprietà a titolo originario.

I Fatti di Causa: una disputa su un’area aziendale

La vicenda ha origine dall’azione legale di una donna che rivendicava la proprietà esclusiva di un terreno, chiedendo la condanna di un’azienda dolciaria al suo rilascio e al risarcimento dei danni. L’azienda, della quale la stessa attrice e i suoi fratelli erano soci, si è costituita in giudizio non solo resistendo alla domanda, ma proponendo a sua volta una domanda riconvenzionale: chiedeva al tribunale di accertare l’avvenuto acquisto della proprietà del medesimo terreno per usucapione.

L’azienda sosteneva di aver posseduto l’area in modo continuativo, pubblico e ininterrotto per oltre vent’anni, utilizzandola come pertinenza per le proprie attività di carico, scarico, transito e deposito sin dal 1976.

Il Percorso Giudiziario e i motivi del ricorso

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello hanno dato ragione all’azienda, accogliendo la domanda di usucapione e rigettando le pretese dell’originaria attrice. I giudici di merito hanno ritenuto provato, attraverso testimonianze e documenti, il possesso ultraventennale utile all’usucapione.

La proprietaria soccombente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandosi su quattro motivi principali:
1. Violazione delle norme su possesso e usucapione: la ricorrente lamentava che la Corte d’Appello non avesse considerato i rapporti societari tra le parti, che avrebbero dovuto far qualificare l’uso del terreno come semplice tolleranza.
2. Errata configurazione dell’inerzia: secondo la ricorrente, l’inazione dei proprietari era stata erroneamente interpretata dai giudici.
3. Violazione dell’onere della prova: si contestava l’esclusione di un rapporto di comodato, sostenendo che l’onere di provare l’assenza di tale accordo non spettasse a lei.
4. Omesso esame di un fatto decisivo: la Corte d’Appello avrebbe trascurato di considerare l’esistenza di un rapporto di comodato, peraltro riconosciuto dalla stessa azienda.

L’usucapione del terreno e il ruolo della Cassazione

Il cuore della difesa della ricorrente si basava sull’idea che il legame familiare e societario dovesse automaticamente qualificare l’uso del bene come un atto di tolleranza, inidoneo a far maturare l’usucapione. Tuttavia, la Cassazione ha respinto questa visione, allineandosi a un principio consolidato.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ritenendo tutti i motivi manifestamente infondati. I giudici di legittimità hanno chiarito un punto fondamentale del processo civile: il loro ruolo non è quello di riesaminare i fatti o di fornire una nuova valutazione delle prove, ma di verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata.

Nel caso specifico, la Corte ha osservato che la ricorrente, con i suoi motivi, cercava di ottenere proprio una nuova valutazione del materiale probatorio, contestando il convincimento che il giudice di merito si era formato. La Corte d’Appello aveva infatti fornito una motivazione logica e completa, spiegando perché le testimonianze e i documenti provavano un possesso esclusivo e continuo da parte dell’azienda fin dal 1977. Aveva inoltre correttamente escluso l’ipotesi della tolleranza, sottolineando che i proprietari, in qualità di soci, erano pienamente consapevoli dell’utilizzo del bene da parte della società sin dal 1980. Inoltre, l’onere di provare la tolleranza gravava sulla proprietaria, che non era riuscita a fornire tale prova.

Le conclusioni

L’ordinanza riafferma un principio cardine: il ricorso per cassazione non è un terzo grado di giudizio nel merito. Non si può chiedere alla Suprema Corte di rivedere le prove per ottenere un risultato diverso. La valutazione dei fatti è riservata ai giudici di primo e secondo grado, e il loro giudizio può essere censurato in Cassazione solo per vizi logici evidenti o per violazioni di legge, non per una diversa interpretazione delle prove.

La decisione ha implicazioni pratiche significative. In primo luogo, consolida la proprietà del terreno in capo all’azienda. In secondo luogo, la dichiarazione di inammissibilità ha comportato la condanna della ricorrente non solo al pagamento delle spese legali, ma anche al versamento di una somma ulteriore per responsabilità processuale aggravata, a causa della manifesta infondatezza del ricorso. Questo serve da monito sull’importanza di valutare attentamente i presupposti per un ricorso in Cassazione.

L’uso di un terreno da parte di una società di cui si è soci può essere considerato semplice tolleranza che impedisce l’usucapione?
No, non necessariamente. Secondo la sentenza, il rapporto societario o familiare non qualifica automaticamente l’utilizzo come tolleranza. Se l’uso è pubblico, continuativo e si protrae per oltre vent’anni, con la consapevolezza dei proprietari, può integrare un possesso valido per l’usucapione.

Chi deve provare che l’utilizzo di un bene altrui è dovuto a tolleranza e non a possesso utile per l’usucapione?
La prova della tolleranza spetta a chi la invoca, ovvero al proprietario del bene che vuole impedire l’usucapione. Nel caso di specie, la proprietaria avrebbe dovuto dimostrare che l’uso del terreno da parte della società era basato su un suo permesso precario e non su un possesso autonomo.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove, come testimonianze e documenti, per ottenere una decisione diversa?
No. La Corte di Cassazione non è un giudice di merito e non può effettuare una nuova valutazione delle prove. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e controllare la logicità e la coerenza della motivazione della sentenza impugnata, senza entrare nel merito del convincimento del giudice precedente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10271 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10271 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 22791-2020 proposto da:

DAL COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso d all’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

nonchè contro

DAL COGNOME EGIDIO e DAL COGNOME ALMA

– intimati – avverso la sentenza n. 5640/2019 della CORTE DI APPELLO di VENEZIA, depositata il 17/12/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 23.9.2015 RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Verona, invocando l’accertamento del suo diritto di proprietà esclusiva su un terreno e la condanna della società convenuta al suo rilascio ed al risarcimento del danno.

Si costituiva la convenuta, resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’acquisto per usucapione del terreno controverso, evocando in giudizio, ai fini della domanda riconvenzionale, RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE e COGNOME RAGIONE_SOCIALE, comproprietari originari dell’area oggetto di causa. Il primo dei chiamati si costituiva aderendo alla domanda riconvenzionale, mentre la seconda rimaneva contumace. L’attrice chiedeva quindi anche procedersi allo scioglimento della comunione con i fratelli NOME ed NOME.
Con sentenza n. 1479/2018 il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale di usucapione.

Con la sentenza impugnata, n. 5640/2019, la Corte di Appello di Venezia rigettava il gravame proposto dall’originaria attrice, confermando la decisione di prime cure.

Propone ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado Dal COGNOME NOME, affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso Dal RAGIONE_SOCIALE

Dal RAGIONE_SOCIALE e Dal RAGIONE_SOCIALE, intimati, non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Con istanza del 26.5.2023 la parte ricorrente, dopo aver ricevuto la comunicazione della proposta di decisione ai sensi di quanto previsto dall’art. 380-bis c.p.c., ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., ambo le parti hanno depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1158, 1140 e 1144 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente accolto la domanda riconvenzionale di usucapione dell’area controversa, senza tener conto dei rapporti societari esistenti tra le parti e non configurando una ipotesi di tolleranza degli aventi diritto.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1140 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.

3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente configurato l’inerzia dei proprietari del terreno oggetto di causa.

Con il terzo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello, avendo erroneamente escluso la sussistenza di un rapporto di comodato tra le parti, avrebbe posto a carico dell’odierna ricorrente un onere probatorio che non le sarebbe spettato.

Con il quarto motivo, la parte ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato di considerare l’esistenza di un rapporto di comodato tra le parti, riconosciuto dalla stessa società odierna controricorrente.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’ e/o MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso avverso statuizione di rigetto di domanda principale di rivendicazione e di accoglimento di domanda riconvenzionale di usucapione (doppia conforme).

Primo, secondo, terzo e quarto motivo : inammissibili, o comunque manifestamente infondati, in quanto attingono la valutazione di fatto condotta dalla Corte di Appello, sotto il profilo, rispettivamente: della sussistenza dei presupposti per il riconoscimento dell’usucapione (primo motivo); dell’erronea configurazione di una situazione di inerzia dei proprietari del bene (secondo motivo); sulla erronea esclusione della sussistenza di una ipotesi di tolleranza (terzo motivo); sulla derivazione del rapporto con la res da un titolo, nella specie costituito da un comodato (quarto motivo). La Corte di Appello ha ritenuto che la prova testimoniale escussa nel corso del giudizio di merito avesse dimostrato l’esecuzione, da parte della società odierna

contro

ricorrente, di una serie di interventi di edificazione sull’area in contestazione, a partire dal 1977, e che tale circostanza fosse confermata anche dalle evidenze documentali acquisite agli atti di causa (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). Di conseguenza, il giudice di merito ha ritenuto che l’area oggetto di causa fosse stata utilizzata dalla società, ‘… come area di pertinenza della stessa per le operazioni di carico e scarico, transito e deposito, dal 1976 alla data di introduzione del presente giudizio, avvenuta nel settembre del 2015’ (cfr. pag. 8 della sentenza), ed ha pertanto considerato integrata la prova del possesso esclusivo ultraventennale utile ad usucapionem. La Corte di merito ha poi escluso la configurabilità di una ipotesi di tolleranza, sul presupposto che i proprietari dell’area avessero ‘… la consapevolezza, quali soci prima delle RAGIONE_SOCIALE e poi della RAGIONE_SOCIALE, che era la società a possedere detto bene e questo sin dal 1980′ (cfr. pag. 10 della sentenza), aggiungendo che, comunque, la prova della tolleranza, della quale era onerata la parte odierna ricorrente, non era stata fornita. La ricorrente contrappone, alla predetta ricostruzione, una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la
motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830)’.

Il COGNOMEgio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

Le memorie depositate dalle parti non offrono argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso e nel controricorso. Quella depositata dalla parte controricorrente, inoltre, non può neanche considerarsi tale, posto che essa si risolve nella mera invocazione della dichiarazione di inammissibilità, o del rigetto, del ricorso.

Quest’ultimo , pertanto, va dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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