Usucapione terreno: il possesso vince la proprietà

Una società immobiliare perde la proprietà di alcuni terreni a seguito di una causa per usucapione terreno. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, riconoscendo che un soggetto privato aveva esercitato per oltre vent’anni un possesso pacifico, pubblico e ininterrotto, realizzando e gestendo un impianto sportivo. I ricorsi della società, basati sulla presunta carenza di legittimazione ad agire dell’attrice e su una errata valutazione delle prove, sono stati respinti, consolidando l’acquisto della proprietà a titolo originario da parte della posseditrice.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Terreno: la Cassazione Conferma che il Possesso Ventennale Vale la Proprietà

Con l’ordinanza n. 7424/2024, la Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una complessa vicenda di usucapione terreno, ribadendo principi fondamentali in materia di prova del possesso e legittimazione ad agire. La controversia vedeva contrapposti un soggetto privato e una società immobiliare per la proprietà di alcuni appezzamenti di terreno su cui, nel corso di decenni, era stato costruito e ampliato un impianto polisportivo. La decisione finale ha confermato l’acquisto della proprietà da parte del privato, che aveva dimostrato di aver posseduto i beni per oltre vent’anni come se ne fosse il legittimo proprietario.

I Fatti di Causa: dalla Concessione Edilizia all’Usucapione

Tutto ha inizio nel lontano 1986, quando una signora ottiene una concessione edilizia per realizzare un impianto sportivo su terreni formalmente intestati a una società immobiliare. Negli anni successivi, agendo sempre come proprietaria, realizza diverse opere: uno spogliatoio provvisorio (1987), una cucina con forno (1990), un blocco spogliatoio definitivo (1992) e persino opere abusive per le quali presenta istanza di condono (1995). Ottiene inoltre autorizzazioni comunali per un parcheggio temporaneo (1998) e per il suo ampliamento (1999). Forte di questo possesso ultraventennale, pacifico e pubblico, decide di agire in giudizio per veder riconosciuto il suo diritto di proprietà per usucapione. La società, proprietaria formale, si oppone e presenta una domanda riconvenzionale per la restituzione dei terreni.

Il Giudizio nei Gradi di Merito

Sia il Tribunale di Salerno che la successiva Corte d’Appello danno ragione alla signora. I giudici ritengono ampiamente provato il possesso uti domina (cioè con l’animo di essere proprietaria) per il tempo necessario a far maturare l’usucapione. Le numerose attività poste in essere (costruzioni, richieste di permessi, condoni) sono state considerate manifestazioni inequivocabili della volontà di esercitare un potere sulla cosa corrispondente al diritto di proprietà. Di conseguenza, la domanda della società immobiliare viene respinta.

L’Appello in Cassazione e l’analisi sull’usucapione terreno

La società non si arrende e ricorre in Cassazione, sollevando diversi motivi di doglianza:
1. Difetto di legittimazione attiva: Sosteneva che l’attrice non avesse dimostrato il titolo che la legittimava ad agire, essendosi solo qualificata come “titolare e gestore” dell’impianto sportivo.
2. Errata valutazione delle prove: Contestava che il possesso ventennale, continuo e pacifico fosse stato effettivamente provato.
3. Omessa motivazione: Lamentava che la Corte d’Appello non avesse spiegato perché si dovesse riconoscere l’usucapione dell’intera proprietà del terreno e non, magari, di un più limitato diritto di superficie sugli immobili costruiti.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo importanti chiarimenti. Innanzitutto, ha ribadito che la legittimazione ad agire è una condizione dell’azione che si valuta sulla base della prospettazione della domanda. L’attrice aveva chiesto di essere dichiarata proprietaria per usucapione; questo era sufficiente a ritenerla legittimata, mentre l’effettiva esistenza del diritto atteneva al merito della causa.

Sul secondo punto, la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile, ricordando che il giudizio di Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di merito per rivalutare le prove. I giudici precedenti avevano logicamente motivato la loro decisione sulla base delle testimonianze e dei documenti prodotti.

Infine, riguardo alla natura del diritto usucapito, la Corte ha chiarito che l’oggetto della domanda era l’usucapione terreno, ovvero del diritto di proprietà sui fondi. L’attività di costruzione (ius aedificandi) è una delle facoltà più importanti del proprietario e il suo esercizio prolungato nel tempo è una chiara manifestazione del possesso uti domina sull’intero bene, non solo sulla superficie edificata.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio cardine dell’istituto dell’usucapione: ciò che conta è il comportamento esteriore del possessore. Chi si comporta per vent’anni come il vero proprietario di un immobile, esercitando facoltà tipiche di questo diritto (come costruire, chiedere autorizzazioni, difendere il bene) e facendolo in modo pubblico e pacifico, può acquisirne la proprietà a titolo originario, anche se il bene è formalmente intestato ad altri. La sentenza sottolinea inoltre la distinzione tra la legittimazione ad agire, che si basa sulla sola affermazione di un diritto, e il merito della causa, dove tale diritto deve essere concretamente provato. La società immobiliare, non riuscendo a scalfire la solida ricostruzione fattuale dei giudici di merito, ha visto la sua pretesa definitivamente respinta.

Chi è legittimato ad avviare una causa per l’usucapione di un terreno?
Chiunque affermi di aver posseduto un bene immobile in modo continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico per almeno vent’anni, comportandosi come se ne fosse il proprietario. La legittimazione ad agire si basa sulla semplice prospettazione di questa situazione, mentre la prova effettiva del possesso riguarda il merito della causa.

Se costruisco un edificio su un terreno altrui e lo possiedo per 20 anni, acquisisco per usucapione la proprietà del solo edificio o dell’intero terreno?
Secondo la Corte, l’esercizio del diritto di costruire (ius aedificandi) è una delle principali manifestazioni del possesso sul diritto di proprietà del terreno. Se la domanda è volta a ottenere l’usucapione del terreno e il comportamento del possessore è coerente con l’esercizio del diritto di proprietà sull’intera area, l’usucapione riguarderà la proprietà del terreno e, di conseguenza, di ciò che vi è costruito sopra, non un semplice diritto di superficie.

Cosa succede alla domanda di rivendicazione del proprietario formale se viene accolta la domanda di usucapione?
L’accoglimento della domanda di usucapione comporta l’acquisto della proprietà a titolo originario da parte del possessore. Questo determina implicitamente il rigetto della domanda di rivendicazione (restituzione del bene) proposta dal precedente proprietario, poiché quest’ultimo ha perso il suo diritto di proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7424 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7424 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 4551/2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrente –

Contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE n. 1480/2022 depositata il 10/11/2022.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 06 febbraio 2024.

Proprietà

Lette le conclusioni del AVV_NOTAIO (rigetto del ricorso);

Rilevato che:

il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 1066/2020, in accoglimento della domanda di usucapione di NOME, ha dichiarato l’attrice proprietaria dei beni immobili siti in Comune di Pontecagnano Faiano, intestati alla società RAGIONE_SOCIALE, ed ha rigettato la domanda riconvenzionale di rivendicazione della convenuta.

Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ha ravvisato i requisiti per l’acquisto a titolo originario della proprietà dei terreni da parte dell’attrice in virtù dell’esercizio del possesso ventennale, pacifico e indisturbato, e del l’ animus possidendi.

Ed infatti, afferma il primo giudice, l’attrice ha documentato che, in data 14/07/1986, ha ottenuto la concessione edilizia n. 18/1986 per la realizzazione di un impianto polisportivo denominato ‘Mary RAGIONE_SOCIALE‘ ed ha chiesto di eseguire altre opere – lo spogliatoio anche se provvisorio (nel 1987), la cucina con annesso forno (nel 1990), un blocco spogliatoio (nel 1992), qualificandosi come proprietaria. Negli anni successivi, la parte, agendo sempre come proprietaria, ha realizzato delle opere abusive per le quali (nel 1995) ha presentato istanza di condono. Inoltre, nel 1998, essa è stata autorizzata dal Comune di Pontecagnano Faiano a realizzare, sempre sulle particelle intestate alla società RAGIONE_SOCIALE, un parcheggio temporaneo e, nel 1999, è stata autorizzata ad ampliarlo;
su impugnazione della società RAGIONE_SOCIALE, nel contraddittorio della NOME, la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha resp into l’appello ed ha confermato la sentenza di primo grado.

Nello specifico, disattendendo le censure de ll’appellante, la sentenza si fonda sui seguenti elementi salienti:

(a) sussiste la legittimazione ad agire della NOMEra NOME, la quale ha svolto domanda di usucapione della proprietà delle particelle intestate alla convenuta, prospettando di avere esercitato uti domina il possesso (ultra)ventennale sui terreni di proprietà della RAGIONE_SOCIALE;

(b) sulla base delle risultanze istruttorie (esame dei testimoni, c.t.u. e documenti), è provato che l’attrice ha acquistato , per usucapione ventennale, i terreni intestati alla convenuta;

(c) la domanda riconvenzionale di rivendicazione della società RAGIONE_SOCIALE deve ritenersi assorbita per effetto dell’accoglimento della domanda di usucapione dell’attrice, riguardante le stesse particelle;

la società RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso, con cinque motivi, per la cassazione della sentenza d’appello.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso;

questa Corte ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis , cod. proc. civ., che è stata ritualmente comunicata alle parti.

In seguito a tale comunicazione, la ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

Fissata l’adunanza in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ., le parti hanno depositato memorie illustrative.

Il AVV_NOTAIO ministero ha depositato una requisitoria scritta ed ha concluso per il rigetto del ricorso;

Considerato che:

il primo motivo di ricorso -‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. in relazione agli artt. 24

cost., nonché 81 e 100 c.p.c. ‘ – è basato sulla constatazione che l’attrice , durante l’intero giudizio, si è qualificata come ‘titolare e gestore del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘ , senza dimostrare quale fosse il titolo che la legittimava all’esercizio dell’azione.

Su tale premessa, la ricorrente censura la sentenza impugnata per non avere dichiarato il difetto di legittimazione attiva dell’attrice appellata;

1.1. il motivo è infondato;

1.2. va data continuità al principio di diritto, ripetutamente enunciato da questa Corte di legittimità (cfr., tra le tante, Sez. 2, Sentenza n. 14177 del 27/06/2011, Rv. 618438 -01; Sez. 3, Sentenza n. 14468 del 30/05/2008, Rv. 603170 -01; Sez. 2, Sentenza n. 11284 del 10/05/2010, Rv. 613149 – 01), secondo cui la legittimazione ad agire costituisce una condizione dell ‘ azione diretta all ‘ ottenimento, da parte del giudice, di una qualsiasi decisione di merito, la cui esistenza è da riscontrare esclusivamente alla stregua della fattispecie giuridica prospettata dall ‘ azione, prescindendo, quindi, dalla effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa che si riferisce al merito della causa, investendo i concreti requisiti di accoglibilità della domanda e, perciò, la sua fondatezza.
Nella fattispecie concreta in esame, la sentenza impugnata ha riconosciuto la legittimazione ad agire della NOMEra NOME, la quale ha svolto domanda di usucapione della proprietà delle particelle intestate alla convenuta, prospettando di avere esercitato uti domina il possesso (ultra)ventennale sui terreni di proprietà della RAGIONE_SOCIALE

Nessuna incidenza ai fini della legittimazione ad agire assume la circostanza che l’attrice si sia qualificata come ‘titolare e gestore’ della RAGIONE_SOCIALE, posto che, come dianzi accennato, ai fini della verifica della titolarità in capo all’attrice della prerogativa di

promuovere l’azione di usucapione rileva esclusivamente la prospettazione di quest’ultima di avere acquistato a titolo originario il compendio immobiliare;

2. il secondo motivo -‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. in relazione agli artt. 1158, 1163, 1167, 2943 e c.c., nonché 115 c.p.c. ‘ -ascrive alla Corte di RAGIONE_SOCIALE l’erronea applicazione delle norme in materia di usucapione, in tema di riparto dell’onere della prova e l’ erronea valutazione delle risultanze probatorie che – questa la tesi della ricorrente – se bene interpretate, avrebbero attestato l’assenza, in capo alla NOMEra COGNOME, del possesso ventennale, continuo, non interrotto, pacifico e pubblico, necessario ai fini dell’ usucapione;
2.1. il motivo è inammissibile;

2.2. a proposito delle censure di cui agli artt. 115, cod. proc. civ., 2697, cod. civ., è il caso di ricordare l’insegnamento delle Sezioni unite di questa Corte (Cass. Sez. U., 30/09/2020, n. 20867, che menziona: Cass. Sez. U., 05/08/2016, n. 16598; Cass. Sez. U., 27/12/2019, n. 34474, con richiami pure a Cass. 19/06/2014, n. 13960, e a Cass. 20/12/2007, n. 26965), per il quale «n tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell ‘ art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall ‘ art. 116 c.p.c.» (in senso conforme, ex multis , Cass. 10/06/2016, n. 11892; Cass. 11/10/2016, n. 20382;
Cass. 28/02/2018, n. 4699; Cass. 03/11/2020, n. 24395; Cass. 26/10/2021, n. 30173);

2.3. inoltre, l’ art. 2697, cod. civ., viene in considerazione solo nell ‘ ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l ‘ onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in base alla scissione della fattispecie in fatti costitutivi e mere eccezioni.

Nel caso concreto, la Corte di merito, attenendosi alla regola di riparto dell’onere della prova, ha valutato le risultanze istruttorie e, con apprezzamento logicamente motivato, incensurabile in cassazione, ha ritenuto provato da parte dell’attrice l’acquisto a titolo originario, per usucapione ventennale, dei terreni intestati alla convenuta.

È chiaro che la ricorrente, che pure lamenta un error in iudicando , in realtà intende ottenere una diversa ricostruzione dei fatti di causa, censurando l’accertamento di fatto operato dal giudice di merito .

Si tratta di una critica inammissibile giacché l’ipotetica erronea ricognizione della fattispecie concreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa, non integra il vizio di violazione di legge;

il terzo motivo -‘Violazione e/o falsa applicazione di norme ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. in relazione agli artt. 948 c.c. e ss. ‘ -censura la sentenza impugnata per avere ritenuto assorbita la domanda riconvenzionale di rivendicazione proposta dalla società RAGIONE_SOCIALE;

3.1. il motivo è infondato;

3.2. la Corte d’appello, nel disattendere uno specifico rilievo dell’appellante (quinto motivo di gravame), ha correttamente statuito (cfr. pag. 12 della sentenza) che «la domanda riconvenzionale di rivendicazione avanzata dalla società RAGIONE_SOCIALE deve ritenersi assorbita dalla conferma del riconosciuto acquisto per

usucapione in favore di COGNOME NOME delle particelle rivendicate», il che significa che l’accoglimento della domanda principale di usucapione comporta l’implicito rigetto della domanda riconvenzionale di rivendicazione del medesimo compendio immobiliare;

il quarto motivo -‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. in relazione all’art. 112 c.p.c.’ – , censura la sentenza impugnata per avere omesso di motivare sulla domanda, proposta dalla società RAGIONE_SOCIALE nell’atto di appello, secondo cui la NOMEra NOME, a tutto concedere, non avrebbe usucapito il diritto di proprietà, ma un diritto reale differenze come, ad esempio, il diritto di superficie;

4.1. il motivo è infondato;

4.2. in disparte la prospettabile inammissibilità della doglianza riconducibile a ciò, che la violazione dell’art. 112, cod. proc. civ., integra un error in procedendo che la parte ha erroneamente sussunto entro il parametro dell’ error in iudicando di cui al n. 3 del primo comma de ll’art. 360, cod. proc. civ., in ogni caso il rilievo critico è privo di pregio.

Detto che la Corte d’appello ha pronunciato , accogliendola, sulla domanda di usucapione del diritto di proprietà prospettata dell’attrice , a prescindere dal riferimento all’art. 112, cod. proc. civ., come si desume dal testo del ricorso per cassazione -nel quale (pag. 48) si stigmatizza «il difetto di motivazione sul punto inerente la natura del diritto usucapito» -, il fulcro del rilievo della ricorrente riguarda il fatto che la Corte di merito non ha illustrato per quale ragione l’attrice avrebbe usucapito il diritto di proprietà sulle indicate particelle piuttosto che il diritto di superficie sugli immobili abusivi costruiti nel corso degli anni sugli appezzamenti di terreno di proprietà della convenuta.
Al riguardo questa Corte rileva che l’oggetto della domanda è l’usucapione del diritto di proprietà dei terreni e non l’usucapione della proprietà superficiaria degli immobili abusivi; i giudici di merito, sulla scorta di un accertamento di fatto incensurabile in questa sede, hanno riconosciuto nel comportamento dell’attrice i tratti tipici della possessio ad usucapionem del diritto di proprietà dei terreni, la cui manifestazione può senz’altro consistere nell’esercizio dello ius aedificandi che -è bene ricordarlo – trova fonte nel diritto di proprietà, del quale rappresenta una facoltà ex art. 832, cod. civ. (Sez. 2, Sentenza n. 23130 del 12/11/2015, Rv. 637159 – 01);
5. il quinto motivo -‘ Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. in relazione alla natura del diritto usucapito ‘ -ascrive alla sentenza impugnata di non avere esaminato un fatto decisivo, e cioè che non è stata acquisita la prova che l’attrice abbia esercitato prerogative dominicali per intero sulle particelle in contestazione, dato che la medesima attività dalla stessa posta in essere consisterebbe nell’invasione di una piccola parte degli appezzamenti di terreno di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE con manufatti abusivi.
Con la precisazione che le Sezioni Unite (sentenza n. 3873/2018) hanno chiarito che, concettualmente e giuridicamente, la costruzione realizzata su un bene altrui produce, alternativamente, l’accessione oppure, in casi particolari, l’usucapione non dell’intero terreno gravato dal manufatto, bensì della sola proprietà superficiaria della medesima costruzione;

5.1. il motivo è inammissibile;

5.2. opera, infatti, la previsione d ‘ inammissibilità del ricorso per cassazione, di cui all ‘ art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile ratione temporis ), che esclude che possa essere

impugnata ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la sentenza di appello ‘ che conferma la decisione di primo grado ‘ e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (cd. doppia conforme).

La ricorrente non indica , ai sensi dell’art. 366, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., sotto quale aspetto siano tra loro diverse le ragioni di fatto su cui si fondano, rispettivamente, la sentenza di primo grado e la sentenza di rigetto dell ‘ appello ( ex multis , Cass. n. 5947 del 2023);

in conclusione, rigettati il primo, il terzo e il quarto motivo, dichiarati inammissibili il secondo e il quinto motivo, il ricorso è rigettato;

le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e si liquidano con distrazione, come richiesto in memoria;

8. poiché il ricorso è deciso in conformità della proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis , cod. proc. civ., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis , cod. proc. civ. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96, cod. proc. civ., con conseguente condanna della ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento, in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro nei limiti di legge (non inferiore ad € 500 e non superiore a € 5.000. Cfr. Sez. U, Ordinanza n. 27433 del 27/09/2023, Rv. 668909 -01; Sez. U, Ordinanza n. 27195 del 22/09/2023, Rv. 668850 -01; Sez. 3, Ordinanza n. 27947 del 04/10/2023, Rv. 669107 -01);
ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo

di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.800,00, più € 200,00, per esborsi, oltre al 15 per cento per il rimborso delle spese generali, e agli accessori di legge , con distrazione a favore dell’AVV_NOTAIO dichiaratosi anticipatario.

Condanna la ricorrente al pagamento della somma di € 4.800,00, in favore della controricorrente e di un ‘ ulteriore somma di € 3.000,00, in favore della RAGIONE_SOCIALE delle Ammende.

Ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 6 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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