Usucapione terreno agricolo: coltivare non basta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19493/2025, chiarisce i requisiti per l’usucapione di un terreno agricolo. Un coltivatore aveva richiesto la proprietà di due lotti dopo averli lavorati per oltre vent’anni. La sua domanda è stata respinta perché la semplice coltivazione non basta. Per l’usucapione terreno agricolo è necessario dimostrare un possesso pieno ed esclusivo, manifestando l’intenzione di escludere il legittimo proprietario, ad esempio recintando il fondo. La Corte ha ritenuto che il coltivatore non avesse fornito tale prova.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Usucapione Terreno Agricolo: Perché la Sola Coltivazione Non Basta

L’acquisto di una proprietà tramite usucapione terreno agricolo è un istituto giuridico complesso che richiede requisiti precisi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: coltivare un fondo per oltre vent’anni non è, di per sé, sufficiente a diventarne proprietari. È necessario dimostrare di aver agito come un vero e proprio titolare del diritto, escludendo attivamente gli altri, compreso il legittimo proprietario. Analizziamo insieme questa importante decisione.

Il Caso: La Richiesta di Usucapione Respinta in Appello

Un agricoltore citava in giudizio i proprietari di due particelle di terreno adiacenti alla sua proprietà, sostenendo di averle coltivate ininterrottamente e pubblicamente per più di vent’anni. A suo dire, questi terreni erano stati trattati come parte integrante del suo maso.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingevano la sua domanda. I giudici di merito avevano accertato che, per una delle particelle, l’utilizzo avveniva sulla base di un rapporto obbligatorio, mentre per l’altra era frutto della semplice tolleranza dei proprietari. La Corte d’Appello, in particolare, sottolineava come l’agricoltore si fosse limitato a descrivere l’attività di coltivazione, senza però aver mai compiuto atti volti a impedire ai proprietari l’esercizio del loro diritto, come ad esempio recintare il fondo.

I Motivi del Ricorso e l’analisi sull’usucapione terreno agricolo

L’agricoltore decideva di ricorrere in Cassazione, basando la sua impugnazione su due motivi principali.

La Questione della Recinzione e il Regolamento Edilizio

Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel considerare la mancata recinzione come un elemento a suo sfavore. A sua difesa, affermava che un regolamento edilizio locale vietava la recinzione dei terreni agricoli. Di conseguenza, il suo comportamento non poteva essere interpretato come una mancanza di volontà di possedere il bene uti dominus (come proprietario).

L’Inversione dell’Onere della Prova

In secondo luogo, l’agricoltore lamentava una presunta inversione dell’onere della prova. A suo avviso, una volta dimostrato l’esercizio di un potere di fatto sul terreno, il possesso si sarebbe dovuto presumere. Sarebbe spettato ai proprietari, quindi, dimostrare che tale utilizzo era basato su un titolo diverso, come la mera detenzione o la tolleranza.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo entrambi i motivi infondati e inammissibili. Per quanto riguarda il primo punto, i giudici hanno chiarito che il regolamento edilizio citato non imponeva un divieto assoluto di recinzione, ma ne disciplinava semplicemente le modalità costruttive. In ogni caso, una norma locale non potrebbe mai prevalere sulla legge statale (art. 841 del Codice Civile), che garantisce al proprietario il diritto di chiudere il proprio fondo.

Il punto cruciale della motivazione, tuttavia, è un altro. La Corte d’Appello non ha negato l’usucapione solo perché mancava una recinzione. L’ha negata perché l’agricoltore non ha fornito la prova di alcun atto idoneo a manifestare il cosiddetto ius excludendi alios, ovvero la volontà di escludere chiunque altro dal godimento del bene. La giurisprudenza consolidata afferma che la mera coltivazione non è sufficiente a integrare un possesso utile per l’usucapione, poiché è un’attività che non esprime in modo inequivocabile l’intento di comportarsi come proprietario.

Sul secondo motivo, la Corte lo ha dichiarato inammissibile perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza d’appello. I giudici di merito non hanno invertito l’onere della prova; hanno semplicemente concluso che le prove portate dall’attore (la sola coltivazione) erano inidonee a dimostrare i presupposti stessi del possesso ad usucapionem.

Le Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza sull’Usucapione?

Questa ordinanza offre un importante promemoria per chiunque intenda far valere l’usucapione di un fondo. Non è sufficiente utilizzare un terreno per lungo tempo, ma è indispensabile compiere atti concreti e visibili che manifestino all’esterno la propria volontà di esserne l’unico e indiscusso padrone. Atti come l’installazione di recinzioni, la realizzazione di opere, l’apposizione di cancelli o il divieto di accesso a terzi sono esempi di come si possa manifestare il ius excludendi. In assenza di tali comportamenti, l’utilizzo del fondo, per quanto prolungato, rischia di essere qualificato come semplice tolleranza del proprietario, inidonea a far acquisire il diritto di proprietà.

È sufficiente coltivare un terreno agricolo per molti anni per diventarne proprietari per usucapione?
No, secondo la Corte di Cassazione la mera coltivazione, anche se protratta nel tempo, non è sufficiente. È necessario compiere atti che manifestino in modo inequivocabile l’intenzione di possedere il bene come se si fosse il proprietario, escludendo il titolare del diritto.

La mancanza di una recinzione impedisce di ottenere l’usucapione di un terreno?
Non necessariamente, ma la recinzione è uno degli atti più significativi per dimostrare il cosiddetto ius excludendi alios (il diritto di escludere gli altri). Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che l’appellante non avesse compiuto alcun atto idoneo a manifestare tale volontà, e la sua giustificazione basata su un presunto divieto di recinzione locale è stata ritenuta infondata.

Su chi ricade l’onere di provare il possesso utile per l’usucapione?
L’onere della prova ricade su chi agisce in giudizio per far dichiarare l’usucapione. Questa persona deve dimostrare di aver posseduto il bene in modo continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico, comportandosi come se ne fosse il proprietario (uti dominus). Non è sufficiente affermare il possesso e attendere che la controparte dimostri il contrario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19493 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19493 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/07/2025

RIFFESER COGNOME

– intimato –

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI TRENTO, SEZ.DIST. DI BOLZANO, n. 17/2023, depositata il 15/02/2023;

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8167/2023 R.G. proposto da: COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME

– controricorrenti –

nonchè contro

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Corte d’Appello di Trento -Sez. dist. di Bolzano confermava integralmente la sentenza del Tribunale di Bolzano con la quale il primo giudice aveva rigettato la domanda di usucapione promossa da NOME COGNOME con riferimento a due particelle fondiarie , l’una di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME (p.lla 145/2), l’altra di proprietà di NOME COGNOME (p.lla 146/1), site in Selva di Val Gardena.

A sostegno della sua pretesa, l’attore sosteneva di aver coltivato da oltre vent’anni, ininterrottamente e pubblicamente, le pp.ff. 145/2 e 146/1 adiacenti a fondi di sua proprietà, considerato e trattato i predetti terreni come parte del suo maso, eseguendo tutti i lavori necessari per la loro gestione.

Il Tribunale di Bolzano aveva ritenuto non provato il possesso ad usucapionem : per la p.lla 146/1 vi era un rapporto obbligatorio, mentre per la p.lla 145/2 la fruizione da parte dell’attore sarebbe avvenuta in ragione della tolleranza della proprietà.

La pronuncia di primo grado veniva appellata da NOME COGNOME solamente nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME

La Corte d’Appello di Trento – Sez. dist. di Bolzano, applicando i principi espressi da questa Corte in merito ai requisiti del possesso ad usucapionem , ha ritenuto che l’appellante non aveva provveduto in alcun modo ad impedire ai proprietari tavolari l’esercizio del diritto di proprietà, al fine di esprimere il pieno utilizzo della cosa uti dominus , limitandosi egli a descrivere l’utilizzo delle particelle di cui è causa nella forma della mera coltivazione.

La sentenza d’appello è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME e il ricorso affidato a due motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME E’ rimasto intimato NOME COGNOME

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, non sussiste nessuna incompatibilità a comporre il Collegio per il consigliere NOME COGNOME autore della proposta ex art. 380 bis cpc (v. SSUU n. 9611/2024).

Sempre preliminarmente, deve essere disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti per mancanza di data certa della procura (v. controricorso pag. 7).

Questa Corte, anche a sezioni unite, ha già avuto modo di chiarire che il fatto puro e semplice che la procura contenga riferimenti ad attività tipiche del giudizio di merito, o sia redatta priva di data, non implica, di per sé, che la stessa debba ritenersi invalida. La firma per autentica apposta dal difensore su foglio separato, ma materialmente congiunto all’atto, è in tutto equiparata alla procura redatta a margine o in calce allo stesso. Tale collocazione topografica fa sì che la procura debba considerarsi conferita per il giudizio di cassazione anche se non contiene un espresso riferimento al provvedimento da impugnare o al giudizio da promuovere, purché da essa non risulti, in modo assolutamente evidente, la non riferibilità al giudizio di cassazione (per tutte: Sez. U – , Sentenza n. 36057 del 09/12/2022, Rv. 666374 – 01).
Nel caso di specie, la procura rilasciata in un atto materialmente congiunto al ricorso contiene l’espresso riferimento sia alla sentenza impugnata n. 17/2023 della Corte d’Appello di Trento, Sezione

distaccata di Bolzano, decisa in data 01.02.2023; sia il riferimento alla difesa nel giudizio di cassazione. Il requisito di specificità è soddisfatto.

Passando ai motivi di ricorso, con il primo di essi si deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1141, 1159bis e 1158 del codice civile. Violazione o falsa applicazione del regolamento edilizio del Comune di Selva di Val Gardena. Il ricorrente censura la pronuncia nella parte in cui ha ritenuto insussistente il possesso ad usucapionem da parte dell’odierno ricorrente per non avere egli recintato l’appezzamento di terreno pure da sempre posseduto in maniera esclusiva, ininterrotta, pubblica e pacifica. Tale affermazione, prosegue il ricorrente, non tiene conto del fatto che il regolamento edilizio della Val Gardena vieta la recinzione dei terreni nelle zone agricole (art. 50bis ).
Il motivo è infondato.

Innanzitutto, non è condivisibile l’interpretazione del regolamento edilizio prospettata nel mezzo di gravame: la norma regolamentare riportata, infatti, non contiene il divieto assoluto di recinzione -che peraltro non sarebbe comunque legittimamente imposto, in quanto è la legge dello Stato a consentire al proprietario di recintare il proprio fondo: art. 841 cod. civ. – bensì la realizzazione delle recinzioni alle condizioni e modalità prescritte dal Regolamento.

Tanto precisato, la censura non ha pregio: la Corte territoriale non ha escluso il possesso ad usucapionem sol perché le particelle in contestazione non erano state recintate dall’allora appellante (v. sentenza p. 14, 1° e 2° capoverso): semmai, facendo corretta applicazione dei principi costantemente espressi da questa Corte, il giudice di seconde cure ha rilevato che l’istante non aveva né provveduto alla recinzione né aveva in alcun modo espresso lo ius excludendi alios ( ex multis : Cass. Sez. 2, n. 1796 del 20 gennaio 2022;
Sez. 6-2, n. 6123 del 5 marzo 2020; Sez. 2, n. 17376 del 3 luglio 2018; Sez. 2, n. 18215 del 29 luglio 2013), non essendo la mera coltivazione dei fondi sufficiente per l’acquisto della proprietà per usucapione (di recente: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21695 del 2024; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4819 del 2024). In definitiva, la censura, così come formulata, non è idonea a scalfire la motivazione della Corte altoatesina, posto che, come si è detto, il regolamento locale si limita a regolamentare le modalità di installazione delle recinzioni, ma non pone divieti assoluti, né potrebbe porli, posto che è la legge dello Stato a consentire al proprietario di recintare il proprio fondo (art. 841 cc)
2. Con il secondo motivo si deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1141, 1159bis , 1158 e 2697 del codice civile. Lamenta il ricorrente l’inversione dell’onere della prova operata dalla Corte territoriale che, in violazione del dettato di cui all’art. 1141 cod. civ., ha preteso dalla parte usucapiente la prova del l’esercizio dello ius excludendi alios , laddove, invece, secondo la norma citata il possesso ad usucapionem a favore del Comploi sarebbe presunto, spettando quindi alle controparti dimostrare che lo stesso fosse mero detentore.
Il motivo è inammissibile perché carente di riferibilità alla ratio decidendi della sentenza impugnata, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. (sulla sorte del motivo di ricorso che non coglie la ratio decidendi : Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8247 del 2024; Cass . Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017, Rv. 645361 – 01).

La Corte d’Appello ha escluso un possesso utile all’usucapione non ritenendo sufficiente l’attività di coltivazione del fondo. La giurisprudenza richiamata a pag. 9 del ricorso non è pertinente perché si riferisce a diversa fattispecie fattuale (abitazione: v. cass. 11286/1998; oppure fondo in cui l’attore e il suo dante causa avevano utilizzato i terreni ‘ realizzando delle recinzioni ‘: v. cass. 26984/2013) .

In conclusione, il ricorso va respinto, con aggravio di spese secondo la regola della soccombenza, come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo.
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore dei controricorrenti , che liquida in €. 4.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%;

condanna, altresì, parte ricorrente al pagamento di €. 4.000,00 in favore dei controricorrenti ai sensi dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ., nonché al pagamento di €. 2.000,00 in favore della cassa delle ammende, ex art. 96, comma 4, cod. proc. civ.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a

quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10 dicembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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